- 2010년 입주자대표회의 운영교육 -

국토해양부 관계자와의 질의응답 내용

❍ 교육시간 : 2010.  10.  7(목) 14:00 ~ 16:00

❍ 교육장소 : 빛고을시민문화관

❍ 교육강사 : 국토해양부 주택건설공급과 정문수

질문1. 동별대표자 결격사유를 규약으로 추가 가능한지요?

답변1 : 동별대표자 결격사유와 관련하여「주택법시행령」제50조제4항에서 정하고 있는 규정 이외의 사항을 규약으로 추가하는 것은 불가함

질문2. 임기 관련 단서 조항(미선출 등)을 추가하여 4년이상 동별대표자를 계속할 수 있는지?

답변2 :「주택법시행령」제50조제7항에서 규정하고 있는 임기를 적용하여 선출된 동별대표자는 최대 4년만 가능하며 임기 관련 단서 조항을 추가하는 것은 불가함

질문3.「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」의 참가자격을 고시에 나온 내용보다 추가하여 제한할 수 있는지?

답변3 : 국토해양부 고시「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 참가자격 제한은 제9조와 제19조에 나와있으며, 제3조제1항 관련 [별표1] 입찰의 종류와 방법대로 계약의 목적에 따라 경쟁입찰의 종류를 결정할 수 있으며 제한경쟁입찰 및 지명경쟁입찰의 경우 입주자대표회의 의결을 얻어야 함

제한경쟁입찰의 경우 5인 미만의 참가로 유찰시에는 제한을 완화하거나 일반경쟁입찰로 재공고하는 것이며, 지명경쟁입찰은 특수한 장비․설비․기술․자재․물품이나 실적을 요하는 경우 가능한 것임

질문4. 심사표 등을 작성하여 최저가와 병행하여 사업자를 선정할 수 있는지?

답변4 : 적격 심사(PQ제) 등을 하여 참고자료로 활용할 수는 있겠으나, 업체 선정은 발주기준에 따라 최저 낙찰제로 해야 함(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제12조․제13조․제22조 및 제23조 관련 [별표4] 참조)

질문5. 법이나 고시에 정해진 절차나 기준을 따르지 않을 경우 무효인지요? 또한 어떠한 제재를 받는지요?

답변5 : 주택법령등 강행 규정은 반드시 따라야 하며, 위반시 무효임 또한 관리주체는 과태료와 자격정지, 자격취소와 같은 행정처분을 받게 되고 입주자대표회의는 주택법 제91조의 규정에 따라 행정지시를 받게 되며 이를 불이행시 고발등으로 벌금형 등을 받아 동별대표자의 자격이 자동 상실됨

질문6. 500세대 이상 선거를 2번 하지 않고 한번으로 할 수 있는지요? 꼭 2번해야 할 경우 중복되는 심사 등의 절차는 생략할 수도 있는지요?

답변6 : 동별대표자를 선거로 선출한 후 선출된 동별대표자 중에서 회장과 감사를 선출하는 것이므로 500세대 이상의 경우는 반드시 2회 선거해야 함(「주택법시행령」제50조제6항 참조)

질문7. 종전규약으로 정해진 임기가 개정된 법과 같은 경우, 새로운 법을 적용받아 다시 출마하여 최대 4년을 할 수 있게 되는지요?

답변7 : 종전 규약으로 선출되었던 임기는 산입하지 않고 새로운 법을 적용하여 선출된 임기는 총4년만 가능함(「주택법시행령」부칙 제2조제2항 참조)

질문8. 보궐 선거의 경우 동별대표자와 임원 선출시 새 법을 적용해야 하나요?

답변8 : 2010. 7. 6. 이전에 공고하여 선출된 동별대표자는 보궐 선거를 통하여 잔여 임기를 부여하는 경우이므로 종전 규정에 의하여 선출하여야 하며 임원은 보궐선거라고 하더라도 새로운 법을 적용하여 선출(「주택법시행령」제50조제5항․제6항 참조)

질문9. 동별대표자 미선출로 입주자대표회의 구성이 힘든 경우 대안은? 입주자대표회의 최소 인원과 선거구를 최소 인원에 맞게 무조건 줄여도 되는 건가요?

답변9 : 규약을 개정하여 선거구를 세대수에 비례하여 2개동이나 통로, 층별로 구획하여 재획정함으로써 정원 축소 가능

질문10. 입주자대표회의 구성원이 정원의 2/3가 선출되었다가 궐위되어 2/3가 되지 못할 경우 정원의 과반수 찬성으로 의결이 가능한지요?

답변10 : 주택법령에는 의사정족수(성원)는 없고 의결정족수만 규정하고 있으며 주택법시행령 제50조 제5항에 따라 2/3이상이 선출되는 경우로 단서를 두어 선출된 인원을 구성원으로 보고 의결할 수 있도록 완화한 내용이며 전체 구성원 정원의 과반수 찬성으로 가능함

(예 : 관리규약의 정원이 10명인 경우, ① 6명이 현원이면 정원10명의 과반수 6명 찬성으로 의결 ② 7명(2/3이상 선출) 현원이면 4명 찬성으로 의결 ③ 8명(2/3이상 선출) 현원이면 5명 찬성으로 의결 ④ 9명(2/3이상 선출) 현원이면 5명 찬성으로 의결)

질문11. 주택관리업자 선정시 최저가격이라하여 터무니 없는 가격(1원 등)을 제시할 경우 입대의에서 최저금액이라 하여 낙찰되었다면 무효인지요? 무효가 아니라면 재입찰할 수 있는 방법은 없는지요?

답변11 : 산출내역서가 없는 경우 유효한 입찰로 보기 어려우며 산출내역서에 의하여 판단하여 이상이 있는 경우 무효이고(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제5조 관련 [별표 3] 참조) 경쟁입찰 종류별 최소 입찰참가 인원이 넘는 경우는 다음 최저가 차순위자를 선정하는 것이지 재공고하는 것이 아님

질문12. 일반경쟁입찰시 최소 참여 인원은 몇 명이며 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰시 최소인원의 불참하면 유찰되었다고 했을때 개찰해도 되는지? 금액을 확인하여 타 업체에 정보를 유출할 경우 제재 방법은?

답변12 : 일반경쟁입찰은 2인 이상이면 유효하며 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰을 하려면 목적과 요건에 맞추어「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제3조제1항 관련 [별표 1]의 최소 인원이 참여해야 하고, 최소인원 불참으로 유찰될 경우 응모된 입찰서는 개봉 불가하며 참여업체의 관련 서류 반환 요구시 반환하여야함

질문13. 한 아파트에서 입대의와 관리사무소장 중 누가 고유번호증을 받아야 하는지요?

답변13 : 쟁점사항으로 국세청과 협의중이며, 둘다 받을 수 있도록 매듭지을 예정이며 위탁관리의 경우 관리주체인 주택관리업자의 사업자등록증으로 계약해야 함

질문14.「주택관리업자 및 사업자 선정지침」고시에 따라 입대의가 계약할 수 있는 것은 주택관리업자 선정과 하자보수보증금으로 직접 하자보수하는 경우 두가지인데, 관리사무소장이 다른 용역 공사 계약을 마음대로 계약하여 집행하도록 하는 것인지?

답변14 : 관리사무소장은 발주기준을 입주자대표회의 의결의 절차를 거쳐 합의하는 것이지 마음대로 계약할 수 없음

질문15. 부녀회, 노인회 등 자생단체 임원이 동별대표자를 겸임하지 못하도록 규약에 정한 경우 임원의 배우자 또는 직계존비속이 출마할 수 있는지?

답변15 : 관리규약의 겸임 금지 조항은 자생단체가 사업계획을 세워 입주자대표회의 승인을 거치면 운영비 등을 지원할 수 있으므로 부녀회, 노인회 등의 임원을 그만 두면 동별대표자가 될 수 있으며 직계존비속도 포함되어 같이 봄

질문16. 소유자가 시행령의 결격사유에 해당할 경우 위임받아 배우자나 직계존비속이 출마할 수 있는지?

답변16 : 소유자가 결격사유에 해당하면 대리권 위임이 불가하므로 배우자나 직계존비속도 출마할 수 없음

질문17. 투표율이 저조할 경우 가가호호 방문하여 투표 가능한지?

답변17 : 선거관리위원회 위원으로는 사용자도 추천 가능하며 선관위에서 참관인과 동행하여 방문투표가 가능하고 투표일수도 여러날로 정할 수 있고 봉인하여 관리사무소에서 관리하면 됨

《추가 서면 질의 응답》

질문18. 위탁관리하고 있는 아파트에서 공동주택관리기구의 장비를 위탁관리업체에서 보유하고 있으면 되는 것인지, 아니면 아파트에서 구매하여야 하는 것인지요?

답변18 : 주택법시행령 제53조제6항과 관련한 공동주택관리기구의 장비는 아파트에서 상시 보유하여야 하는 것이므로 구매하여야 함

질문19. 주택법시행령 제50조제4항 동별대표자의 결격사유는 언제부터 적용되는 것인지?

답변19 : 주택법시행령 부칙 제2조제1항에 따라 2010.7.6 이후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용

질문20. 2010.7.6 이전에 동별대표자 선출 공고를 하여 동별대표자를 선출한 후 2010.7.6 이후 임원 선출공고를 하였을 경우 임원 선출을 위해 적용되는 것은 종전규약인지, 아니면 개정된 주택법시행령인지?

답변20 : 종전 규정으로 선출된 동별대표자의 보궐선거는 종전 규약에 따라 선출하여야 하지만, 임원의 보궐선거는 개정된 시행령을 적용하는 것과 같이 2010.7.6 이후 임원 선출공고를 할 경우는 주택법시행령 제50조제3항부터 제6항까지를 적용하여 선출하여야 함

질문21. 주택법시행령 제50조제4항제6호 선관위 위원(잔여임기를 남겨두고 사퇴한 사람 포함)의 결격 회복 시기는?

답변21 : 동별대표자 선출 공고 시점에서 선관위 위원(잔여임기를 남겨두고 사퇴한 사람 포함)이 아니면 가능하므로 선관위 임기가 종료된 자는 결격사유에 해당하지 않음

질문22.「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 부가가치세를 제외한 입찰 금액으로 제출하였는데 계약금액도 입찰금액과 같아야 하는지요?

답변22 : 입찰금액은 부가가치세를 제외한 금액이나 계약금액은 부가가치세를 포함한 금액으로 계약하는 것임

질문23. 2010.7.6 개정된「주택법시행령」기준으로 이전에 역임한 동별대표자의 임기는 임기횟수에 산입하지 않는다고 했는데 선출공고일 기준인지, 아니면 임기시작일 기준인가요?

답변23 :「주택법시행령」부칙 제2조제2항에 따라 이 영 시행 후 새로운 법을 적용받아 선출된 동별대표자부터 임기횟수에 산입됩니다.