- 2010년 입주자대표회의 운영교육 -

국토해양부 관계자와의 질의응답 내용

❍ 교육시간 : 2010.  10.  7(목) 14:00 ~ 16:00

❍ 교육장소 : 빛고을시민문화관

❍ 교육강사 : 국토해양부 주택건설공급과 정문수

질문1 : 동별대표자 결격사유를 규약으로 추가 가능한지요?

답변1 : 동별대표자 결격사유와 관련하여「주택법시행령」제50조제4항에서 정하고 있는 규정

이외의 사항을 규약으로 추가하는 것은 불가함

질문2 : 임기 관련 단서 조항(미선출 등)을 추가하여 4년이상 동별대표자를 계속할 수 있는지?

답변2 :「주택법시행령」제50조제7항에서 규정하고 있는 임기를 적용하여 선출된 동별대표자는

최대 4년만 가능하며 임기 관련 단서 조항을 추가하는 것은 불가함

질문3 :「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」의 참가자격을 고시에 나온 내용보다 추가하여 제한할 수 있는지?

답변3 : 국토해양부 고시「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 참가자격 제한은 제9조와 제19조에 나와  있으며, 제3조제1항 관련 [별표1] 입찰의 종류와 방법대로 계약의 목적에 따라 경쟁입찰의 종류를 결정할 수 있으며 제한경쟁입찰 및 지명경쟁입찰의 경우 입주자대표회의 의결을 얻어야 함 제한경쟁입찰의 경우 5인 미만의 참가로 유찰시에는 제한을 완화하거나 일반경쟁입찰로 재공고하는 것이며, 지명경쟁입찰은 특수한 장비․설비․기술․자재․물품이나 실적을 요하는 경우 가능한 것임

질문4. 심사표 등을 작성하여 최저가와 병행하여 사업자를 선정할 수 있는지?

답변4 : 적격 심사(PQ제) 등을 하여 참고자료로 활용할 수는 있겠으나, 업체 선정은 발주기준에 따라 최저 낙찰제로 해야 함(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제12조․제13조․제22조 및 제23조 관련 [별표4] 참조)

질문5. 법이나 고시에 정해진 절차나 기준을 따르지 않을 경우 무효인지요? 또한 어떠한 제재를 받는지요?

답변5 : 주택법령등 강행 규정은 반드시 따라야 하며, 위반시 무효임 또한 관리주체는 과태료와 자격정지, 자격취소와 같은 행정처분을 받게 되고 입주자대표회의는 주택법 제91조의 규정에 따라 행정지시를 받게 되며 이를 불이행시 고발등으로 벌금형 등을 받아 동별대표자의 자격이 자동 상실됨

질문6. 500세대 이상 선거를 2번 하지 않고 한번으로 할 수 있는지요? 꼭 2번해야 할 경우 중복되는 심사 등의 절차는 생략할 수도 있는지요?

답변6 : 동별대표자를 선거로 선출한 후 선출된 동별대표자 중에서 회장과 감사를 선출하는 것이므로 500세대 이상의 경우는 반드시 2회 선거해야 함(「주택법시행령」제50조제6항 참조)

질문7. 종전규약으로 정해진 임기가 개정된 법과 같은 경우, 새로운 법을 적용받아 다시 출마하여 최대 4년을 할 수 있게 되는지요?

답변7 : 종전 규약으로 선출되었던 임기는 산입하지 않고 새로운 법을 적용하여 선출된 임기는 총4년만 가능함(「주택법시행령」부칙 제2조제2항 참조)

질문8. 보궐 선거의 경우 동별대표자와 임원 선출시 새 법을 적용해야 하나요?

답변8 : 2010. 7. 6. 이전에 공고하여 선출된 동별대표자는 보궐 선거를 통하여 잔여 임기를 부여하는 경우이므로 종전 규정에 의하여 선출하여야 하며 임원은 보궐선거라고 하더라도 새로운 법을 적용하여 선출(「주택법시행령」제50조제5항․제6항 참조)

질문9. 동별대표자 미선출로 입주자대표회의 구성이 힘든 경우 대안은? 입주자대표회의 최소 인원과 선거구를 최소 인원에 맞게 무조건 줄여도 되는 건가요?

답변9 : 규약을 개정하여 선거구를 세대수에 비례하여 2개동이나 통로, 층별로 구획하여 재획정함으로써 정원 축소 가능

질문10. 입주자대표회의 구성원이 정원의 2/3가 선출되었다가 궐위되어 2/3가 되지 못할 경우 정원의 과반수 찬성으로 의결이 가능한지요?

답변10 : 주택법령에는 의사정족수(성원)는 없고 의결정족수만 규정하고 있으며 주택법시행령 제50조 제5항에 따라 2/3이상이 선출되는 경우로 단서를 두어 선출된 인원을 구성원으로 보고 의결할 수 있도록 완화한 내용이며 전체 구성원 정원의 과반수 찬성으로 가능함

(예 : 관리규약의 정원이 10명인 경우, ① 6명이 현원이면 정원10명의 과반수 6명 찬성으로 의결 ② 7명(2/3이상 선출) 현원이면 4명 찬성으로 의결 ③ 8명(2/3이상 선출) 현원이면 5명 찬성으로 의결 ④ 9명(2/3이상 선출) 현원이면 5명 찬성으로 의결)

질문11. 주택관리업자 선정시 최저가격이라하여 터무니 없는 가격(1원 등)을 제시할 경우 입대의에서 최저금액이라 하여 낙찰되었다면 무효인지요? 무효가 아니라면 재입찰할 수 있는 방법은 없는지요?

답변11 : 산출내역서가 없는 경우 유효한 입찰로 보기 어려우며 산출내역서에 의하여 판단하여 이상이 있는 경우 무효이고(「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제5조 관련 [별표 3] 참조) 경쟁입찰 종류별 최소 입찰참가 인원이 넘는 경우는 다음 최저가 차순위자를 선정하는 것이지 재공고하는 것이 아님

질문12. 일반경쟁입찰시 최소 참여 인원은 몇 명이며 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰시 최소인원의 불참하면 유찰되었다고 했을때 개찰해도 되는지? 금액을 확인하여 타 업체에 정보를 유출할 경우 제재 방법은?

답변12 : 일반경쟁입찰은 2인 이상이면 유효하며 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰을 하려면 목적과 요건에 맞추어「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제3조제1항 관련 [별표 1]의 최소 인원이 참여해야 하고, 최소인원 불참으로 유찰될 경우 응모된 입찰서는 개봉 불가하며 참여업체의 관련 서류 반환 요구시 반환하여야함

질문13. 한 아파트에서 입대의와 관리사무소장 중 누가 고유번호증을 받아야 하는지요?

답변13 : 쟁점사항으로 국세청과 협의중이며, 둘다 받을 수 있도록 매듭지을 예정이며 위탁관리의 경우 관리주체인 주택관리업자의 사업자등록증으로 계약해야 함

질문14.「주택관리업자 및 사업자 선정지침」고시에 따라 입대의가 계약할 수 있는 것은 주택관리업자 선정과 하자보수보증금으로 직접 하자보수하는 경우 두가지인데, 관리사무소장이 다른 용역 공사 계약을 마음대로 계약하여 집행하도록 하는 것인지?

답변14 : 관리사무소장은 발주기준을 입주자대표회의 의결의 절차를 거쳐 합의하는 것이지 마음대로 계약할 수 없음

질문15. 부녀회, 노인회 등 자생단체 임원이 동별대표자를 겸임하지 못하도록 규약에 정한 경우 임원의 배우자 또는 직계존비속이 출마할 수 있는지?

답변15 : 관리규약의 겸임 금지 조항은 자생단체가 사업계획을 세워 입주자대표회의 승인을 거치면 운영비 등을 지원할 수 있으므로 부녀회, 노인회 등의 임원을 그만 두면 동별대표자가 될 수 있으며 직계존비속도 포함되어 같이 봄

질문16. 소유자가 시행령의 결격사유에 해당할 경우 위임받아 배우자나 직계존비속이 출마할 수 있는지?

답변16 : 소유자가 결격사유에 해당하면 대리권 위임이 불가하므로 배우자나 직계존비속도 출마할 수 없음

질문17. 투표율이 저조할 경우 가가호호 방문하여 투표 가능한지?

답변17 : 선거관리위원회 위원으로는 사용자도 추천 가능하며 선관위에서 참관인과 동행하여 방문투표가 가능하고 투표일수도 여러날로 정할 수 있고 봉인하여 관리사무소에서 관리하면 됨

《추가 서면 질의 응답》

질문18. 위탁관리하고 있는 아파트에서 공동주택관리기구의 장비를 위탁관리업체에서 보유하고 있으면 되는 것인지, 아니면 아파트에서 구매하여야 하는 것인지요?

답변18 : 주택법시행령 제53조제6항과 관련한 공동주택관리기구의 장비는 아파트에서 상시 보유하여야 하는 것이므로 구매하여야 함

질문19. 주택법시행령 제50조제4항 동별대표자의 결격사유는 언제부터 적용되는 것인지?

답변19 : 주택법시행령 부칙 제2조제1항에 따라 2010.7.6 이후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용

질문20. 2010.7.6 이전에 동별대표자 선출 공고를 하여 동별대표자를 선출한 후 2010.7.6 이후 임원 선출공고를 하였을 경우 임원 선출을 위해 적용되는 것은 종전규약인지, 아니면 개정된 주택법시행령인지?

답변20 : 종전 규정으로 선출된 동별대표자의 보궐선거는 종전 규약에 따라 선출하여야 하지만, 임원의 보궐선거는 개정된 시행령을 적용하는 것과 같이 2010.7.6 이후 임원 선출공고를 할 경우는 주택법시행령 제50조제3항부터 제6항까지를 적용하여 선출하여야 함

질문21. 주택법시행령 제50조제4항제6호 선관위 위원(잔여임기를 남겨두고 사퇴한 사람 포함)의 결격 회복 시기는?

답변21 : 동별대표자 선출 공고 시점에서 선관위 위원(잔여임기를 남겨두고 사퇴한 사람 포함)이 아니면 가능하므로 선관위 임기가 종료된 자는 결격사유에 해당하지 않음

질문22.「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 부가가치세를 제외한 입찰 금액으로 제출하였는데 계약금액도 입찰금액과 같아야 하는지요?

답변22 : 입찰금액은 부가가치세를 제외한 금액이나 계약금액은 부가가치세를 포함한 금액으로 계약하는 것임

질문23. 2010.7.6 개정된「주택법시행령」기준으로 이전에 역임한 동별대표자의 임기는 임기횟수에 산입하지 않는다고 했는데 선출공고일 기준인지, 아니면 임기시작일 기준인가요?

답변23 :「주택법시행령」부칙 제2조제2항에 따라 이 영 시행 후 새로운 법을 적용받아 선출된 동별대표자부터 임기횟수에 산입됩니다.

질의24 : 임대아파트에서 분양전환 되어 최초 입주자대표회의 동 별 대표자를 선출하는데 있어 이전           임차인 대표였다가 어떤 사유(분양전환으로 인한 사유가 아님)로 인하여 일괄 사퇴(분양전환          1년 전)하였고, 그로부터 4년이 경과되지 않는 현시점(분양전환 됨)에서 분양된 동 아파트의          동 대표 자격이 있는지?(우리시 자체 질의)

질의24-1 : 만약 위의 질의1 답변이 주택법시행령제50조제4항제9호가 적용되어 동 대표 자격이 없다면,             임대아파트에서 분양 전환되어 임차인대표회의가 해산하게 되었을 때 이때도 임차인 대표회의를            사퇴라고 보는 게 맞는지? 아님 해산으로 보아 동 규정을 적용하지 않아야 하는 것인지?

(우리시 의견 : 주택법시행령제50조제4항 각호의 규정은 분양아파트의 입주자 대표회의 동 대표              자격제한을 규정한 것이고 또한 분양아파트 동 대표와 임대아파트 동 대표를 구분하여 당연출마              할 수 있다고 보아지나, 현 주택법시행령에서 입주자대표회의 결격사유를 규정한 취지는 해당 공동             주택(임대아파트와 분양아파트 구분없이)에서 문제가 있었던 사람이 다시 동 대표로 출마하는 것을             막고자 함이고 그로 인해 발생되는 민원을 사전에 예방함에 있다고 보아 짐)

답변24 및 24-1 : 주택법시행령 제50조제4항제9호에 따른 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나           해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없도록 한 결격사유 규정은           해당 공동주택의 입주(임대주택은 분양전환 후) 후에 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 자를            말하는 것이므로 임대주택법에 따른 임차인대표회의의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 자는            주택법령에 따른 동별 대표자에 출마할 수 있을 것임.(국토해양부 유권해석 : 2010. 11.30)

질의25 : 입찰가격 1원 미만에 주택관리업자를 선정할 수 있는지？

답변25 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제8조에 따라 주택관리업자 선정을 위해 입찰공고를           할 때 입주자대표회의는 발주기준을 구체적으로 제시해야 한다

주택관리업자가 위탁관리수수료의 입찰단가를 1원 또는 0원으로 입찰서에 기재해 응찰한           경우 위탁관리의 목적 달성을 기대하기 곤란함은 물론 동 지침 별표3 제3호(입찰서의            입찰가격등 중요한 부분이 불분명하거나 정정한 후 정정날인을 누락한 입찰)에 따라 입찰           가격이 불분명한 것으로 판단돼 무효로 할 수 있다.

참고로 동 지침 별지 서식에 의한 입찰서를 사용치 않고 응찰한 경우 동 지침 별표3            제10호에 따라 무효가 된다.

주택관리업자 등록기준 관련 업무처리 지침

□ 자본금 등의 회계관리

ㅇ 주택관리업자는 지자체에 등록된 자본금에 따른 주택관리업 자산(회계장부 및 예금통장과 그에 대한 증빙자료 등 일체)을 독립채산제로 운영하는 것임

* 자본금 : 법인은 주택관리업 출자금을, 개인은 영업자산평가액(주택관리업 출자금)을 말하며, 사무실(건물가격 및 임대보증금 등)과 장비는 자본금에 계상하는 것이 아님

ㅇ 주택관리업자가 다른 사업(경비업, 청소업, 소독업 등)을 겸업하는 경우 그 모든 겸업자산의 자본과 부채는 주택관리업 자산에서 제외하는 것임

□ 기술인력 등의 보유

ㅇ 주택관리업자는 등록된 기술인력(4종)과 주택관리사를 각각 1인 이상씩 채용하고, 회사에서 상시적으로 근무(근로기준법에 따른 1주간 40시간)하여야 하는 것임

□ 사무실 및 장비의 보유

ㅇ 사무실은 주택관리업자가 소유 또는 임차한 「건축법」 및 그 밖의 법령에 적합한 건물로서 주택관리업을 등록하는 시․군․구 안에 두는 것임

ㅇ 장비는 5마력 이상의 양수기 1대 이상, 절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상을 소유하는 것임

□ 등록기준 위반자에 대한 조치

ㅇ 지자체에 등록된 자본금, 기술인력 및 주택관리사, 장비 중 어느 하나라도 등록사항에 미달하는 자가 그 미달된 날부터 31일 이내에 보완하지 아니하면 영업정지처분하고, 영업정지기간 만료일까지 보완하지 아니하면 등록말소

- 자본금, 기술인력․주택관리사 및 장비를 거짓이나 부정한 방법으로 등록한 경우에는 주택법 제54조제1항제1호에 따라 등록 말소에 해당함.

관리사무소장의 보증보험(공제) 등 미가입자 지도․감독 관련

□ 근거법령 및 보증설정

ㅇ 근거법령 : 「주택법」 제55조의2, 같은 법 시행령 제72조의2부터 제72조의4까지

ㅇ 주택관리사(보)는 관리사무소장으로 배치된 날(보증기간이 만료되는 때에는 만료되는 날까지, 보증설정을 변경하는 때에는 보증설정의 효력이 있는 기간까지)에 다음의 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 함.

- 주택관리사 보증보험(신원보증보험으로 대체불가)은 서울보증보험에서 취급

- 주택관리사 공제상품은 대한주택관리사협회에서 취급

- 공탁은 공탁법에 따른 공탁을 말함

ㅇ 보증설정 금액은 500세대 미만의 공동주택은 3천만원을, 500세대 이상의 공동주택은 5천만원을 가입하여야 함.

ㅇ 관리사무소장은 보증설정을 입증하는 서류를 입주자대표회의를 대표하는 자, 임대사업자 또는 시장·군수·구청장(분양주택 중 입주자대표회의가 없는 경우에 한함)에게 제출하여야 함.

ㅇ 또한, 주택관리사(보)는 같은 법 시행규칙 제32조제2항제5호에 따라 관리사무소장으로 배치된 날(보증기간이 만료되는 때에는 만료되는 날부터, 보증설정을 변경하는 때에는 보증설정의 효력이 종료되는 날부터 기산함)부터 15일 이내에 시장·군수·구청장에게 배치내용(보증설정 및 변경내용)을 신고하여야 함.

□ 보증설정 위반자에 대한 조치

ㅇ 현재 관리사무소장으로 배치되어 재직 중인 주택관리사(보) 자격자에 대하여는  2010.11.30.까지 보증설정 하도록 같은 법 제59조에 따라 시정명령(위탁관리인 경우에는 주택관리업자 포함)한 후 그 시정명령을 위반 한 자는 같은 법 제101조제2항제16호 및 같은 법 시행령 별표 13 제16호에 따라 300만원의 과태료를 처분.

ㅇ 2010.12.1. 이후에 관리사무소장으로 배치된 후 보증설정을 하지 아니한 자는 같은 법 제101조제2항제14호의2 및 같은 법 시행령 별표 13 제14호의2에 따라 150만원의 과태료를 처분.

질의26 :「주택법 시행령」제50조제4항제9호 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지        않은 사람은 동별 대표자가 될 수 없도록 한 취지는?

답변26 : 2010.7.6. 전․후에 사퇴 또는 해임된 동별 대표자가 선출공고일 현재 해당 공동주택의 단지 안에서      4년이 경과되지 아니하였다면 「주택법 시행령」제50조제4항제9호에 따라 동별 대표자 결격사유에      해당하는 것임.

질의27 : 「주택법 시행령」제50조제7항 동별대표자 임기는 2년, 한 차례만 중임할 수 있는데, 보궐 선거로       잔여 임기가 부여된 동별 대표자는 남은 임기에 관계없이 이후 한차례만 중임하는 것인지(관리       규약으로 정하여 잔여 임기가 1년 이하인 경우 임기로 산정하지 않을 수 있는지?

답변27 : 2년에 미달하는 임기를 수행한 자도 한 차례의 동별 대표자의 임기를 수행한 자에 해당함.

따라서 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 후 4년이 경과된 자와 보궐선거를 통해 선출된 자는     동별 대표자의 임기를 수행한 자에 해당하므로 관리규약에서 잔여 임기가 2년 미만(1년 이하 등)     인 경우 임기로 산정하지 아니한다고 규정하여도 효력이 없음.

질의28 : 「주택법 시행령」제57조제1항제3호에 의하여 동별 대표자 해임사유가 업무상의 위법행위로      한정되어 있는데, 준칙에 정해진 해임사유 외에 관리규약으로 “회의 연속 3회 불참” 등을       추가할 수 있는지?

답변28 : 동별 대표자 해임사유는 “업무상 위법행위”에 한정하고 있어 공동주택관리에 관계되는     법규를 위반한 경우에 해임사유가 되는 것임.

따라서 위법행위에 한정하여 관리규약에 해임사유를 정할 수 있음.

질의29 : 동별 대표자 해임사유가 입주자대표회의 전원에 해당할 경우 각 선거구별이 아닌 전체 입주자등    10분의 1이상이 선거관리위원회에 해임절차의 진행을 요청하여 전체 입주자등 과반수 찬성으로     입주자대표회의를 해산시키는 조항을 추가할 수 있는지?

답변29 : 주택법령에서는 입주자대표회의의 해산결의를 인정하지 않고 있으므로 선거관리위원회에서    관련 절차에 따라 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자를 각각 해임하는 것이며,    입주자대표회의 해산 관련 조항을 추가하는 것은 곤란

질의30 : 알뜰시장 수입, 검침수당 등을 잡수입으로 처리하고, 자생단체 운영비 등 공동체생활 활성화를    위한 비용을 입주자대표회의 운영비에서 지원하는 것인지 또한 잡수입으로 입주자대표회의     운영비를 지원하여 관리비 부과분을 줄일 수 있는지?

답변30 : 관리주체는 공동주택 관리비등 외에 발생하는 수입을 모두 잡수입으로 회계처리하는 것이며,

- 대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 일부개정령 제55조제2항에 따라 잡수입은 금융기관의     예금이자, 연체료 수입, 부대시설ㆍ복리시설의 사용료(재활용품 판매수입, 알뜰시장 수입,      광고수입 등) 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말하며,  관리주체는 이를 월별로     관리비등과 잡수입의 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를      그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하는 것임.

- 그리고, 잡수입은 수립된 예산* 관리비등의 사업계획 및 예산안 수립에 따라 관리비를 지출하는 용도로     사용하는 것이므로 부녀회 및 경로회 등의 운영경비로 지급하여서는 아니 되며, 잡수입은     수입예산의 부족분을 충당하고 남은 경우 관리비의 예비비로 책정할 수 있으며, 그 외에는     장기수선충당금으로 적립하는 것이 바람직함.

(참고: 모든 비용은 주택법시행령 제58조제1항 및 제3항과 주택법 제51조제2항에 따른 비목          외에 다른 비목을 만들어 지출하여서는 아니 됨)

- 자생단체 운영비 등 공동체 활성화를 위한 비용은 관리규약으로 정한 입주자대표회의     운영비의 범위에서 지원할 수 있는 것임.

- 참고로, 관리주체는 대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 일부개정령 제55조제2항에 따라      잡수입을 관리비등과 함께 회계처리 하는 시점은 2010.7.6.이므로  2010.7.6. 전에 발생한 잡수입은      종전의 규정(관리규약)에서 정하는 바에 따라 회계 처리하는 것임.

질의31 : 위탁관리의 경우 선정된 주택관리업자가 관계법령에 따라 다른 용역 및 공사에 대한 면허       허가 등록 및 신고 등을 하였다면 청소, 경비, 소독, 승강기유지 등 주택관리업자가 자격을 갖춘     용역 및 공사는 위탁관리를 하고 있는 주택관리업자와 수의계약을 해야 하는지 아니면     경쟁입찰을 통해 참가하도록 하는 것인지?

답변31 : 공동주택을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우 위탁받은 주택관리업자(법인 또는    개인)가 주택관리업 외에 전문용역업으로 승강기관리, 경비, 청소, 소독 등의 사업을     겸업하더라도 전문용역업체에 대한 용역은 해당 공동주택의 관리사무소장이 「주택관리업자     및 사업자 선정지침」에 따라 경쟁입찰로 선정하는 것임.

* 관리비등의 사업계획 및 예산안 수립(「주택법 시행령」 제55조의2 관련)

예산항목	예산의 재원	비 고
관 리 비	∙관리비 수입 ∙잡수입	- 예산안은 사업계획에 따라 작성 - 예산의 부족분은 관리규약이 정하는 바에 따라 예비비로 충당하는 것임
사 용 료	∙사용료는 납부대행료*에 해당하므로 정산제로 운영가능	* 납부대행료 주택법시행령 제58조제3항 각 호에 따른 전기료, 수도료, 가스료, 난방료․급탕료, 생활폐기물수수료, 입주자대표회의 운영비, 선거관리위원회 운영경비, 정화조오물수거료, 건물전체대상 보험료 등
장기수선계획에 따른 공사비	∙장기수선충당금	- 장기수선계획에서 정한 다음 회계연도의 수선공사 대상을 사업계획 및 예산으로 수립

※ 사업계획 및 예산의 집행 : 관리사무소장은 주택법 제55조제2항제1호에 따라 입주자대표회의에서 의결한 사항을 집행하는 것임.

질의32 : 당해 아파트는 공공건설임대주택으로 임대의무기간이 만료되어 분양전환이 완료된 아파트 입니다.

상기 아파트는 임대주택 당시 임대주택법 규정에 따라 임차인대표회의를 구성하여 운영하던

중 동별대표자 한 사람이 사퇴한 적이 있으며, 현재 분양전환이 완료되어 주택법 규정에 따라

입주자대표회의를 구성하려 하는데 종전 임차인대표회의 동별대표자로 활동하다 사퇴한 자가

입주자대표회의 동별대표자에 출마할 경우 주택법시행령 제50조 제4항 제9호 규정 적용대상이 되는지？

답변32 : (서울시 답변, 02-2104-1803) 임차인대표회의의 동별대표자와 입주자대표회의의 동별 대표자는

별개의 법률을 적용받는 대상이므로, 임차인대표회의의 동별대표자로 활동하다가 사퇴한 자는

주택법시행령 제50조 제4항 제9호의 적용대상이 아님을 알려드림.

질의33 : 주택법시행령 제52조제4항에 따라 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의          관리주체로 선정하는 경우 입주자등의 10분의 1 이상이 기준 주택관리업자를 다시 선정하여          계약하는 데 대하여 반대하는 이의제기서를 관리사무소에 제출한 후에도 이의제기 입주자가          이의제기를 취하할 수 있는지？

주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4에 따라 사업자 선정은 관리주체(위탁업체)가 계약을          해야 하는지, 아니면 지침을 무시하고 기존대로 입주자대표회의에서 계약을 해도 무방한지？

답변33 : 질의내용과 같이 주택법시행령 제52조제4항에 따라 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시           당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 입주자등의 10분의 1 이상이 기존 주택관리          업자의 교체를 요구하는 내용으로 이의제기서를 입주자대표회의에 제출(관리사무소에 접수)한          경우에는 접수한 때에 효력이 발생하는 것이며, 철회는 입주자대표회의에 이의제기서를           제출(관리사무소에 접수)하기 전까지 할 수 있는 것입니다. 또한, 주택관리업자에게 공동주택을          위탁하여 관리하는 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4에 따라 사업자 선정을 위한           입찰공고 및 계약체결은 관리주체(관리사무소장)가 하는 것이며, 입주자대표회의는 주택관리          업자 또는 하자보수보증금으로 직접 보수하는 공사업자의 선정을 위한 입찰공고 및 계약체결을           하는 것입니다.

참고로 같은 지침 별표2 제3한에 따라 입주자등의 10분의 1 이상이 다음의 사유로 기존 주택관리          업자의 교체를 요구한 경우에는 경쟁입찰 참가대상에서 제외하는 것임을 알려 드립니다.

- 같은 지침 제9조제1항 각호에 따른 입찰 참가자격제한에 해당하는 자

- 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 자.

질의34 : 동별대표자의 결격사유는 주택법시행령 제50조제4항에 해당하는 경우에만 적용해야 하는지？

답변34 : 동별대표자의 결격사유는 주택법시행령으로 규정하고 있는바 규약으로 지나치게 제한해서는 안 될            것임.(서울시))

질의35 : 동별 대표자가 되기 위한 거주요건 6개월은 반드시 당해 동에서만 거주하여야 하는 것인지？

답변35 : 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 6월 이상 거주하여야 하는             것이므로 당해 공동주택단지 전체의 거주기간을 말하며 최종적으로 당해 동에 거주하고 있으면 됨.(서울시)

질의36 : 동별 대표자의 결격사유는 누가 확인해야 하는가？

답변36 : 본인이 직접 확인제출(선거관리위원회에서 확인 불가)(서울시)

질의37 : 주택 소유자가 다른 곳에 주민등록이 되어 있어도 그 배우자나 직계존비속이 동별            대표자가 될 수 있는지？

답변37 : 소유자의 주민등록이 당해 공동주택에 있지 않더라도 그를 대리하는 배우자나 직계           존비속이 주택법 시행령 제50조제3항에 해당하는 경우에는 동별 대표자의 자격이 된다.          (다만, 피선거권을 위임한다는 위임장 첨부)(서울시)

질의38 : 동별 대표자를 불신임(해임)하는 경우 다른 동(다른 선거구) 입주자가 불신임을 제안           할 수 있는지？

답변38 : 해임할 경우에는 해당 동 입주자가 불신임을 제안할 수 있는 것으로 판단됨(서울시)

질의39 : 주택 소유자와 사실혼 관계에 있는 동거인도 동별 대표자가 될 수 있는지？

답변39 : 주택의 소유자와 사실혼 관계에 있는 동거인은 동별대표자가 될 수 없음(서울시)

질의40 : 분양잔금을 완납하지 않아 소유권이전이 완료되지 않은 자가 동별대표자로 선출될            수 있는지？

답변40 : 해당주택의 소유권 이전이 완료되지 아니한 자는 동별대표자 자격 없음(서울시)

질의41 : 입주자 과반수의 서면동의 기준이라 함은 전체 입주자의 과반수를 말하는지 아니면           실입주자의 과반수를 말하는지？

답변41 : 주택법령에서 입주자 과반수의 서면동의 기준이라 함은 전체입주자의 과반수의 서면          동의를 말함(서울시)

질의42 : 공동주택단지가 분양과 임대아파트가 혼재된 경우에도 입주자대표회의를 구성하여            운영할 수 있는지 임대를 목적으로 하는 공동주택도 주택법 및 시행령이 적용되는지？

답변42 : 공동주택단지가 분양과 임대아파트가 혼재된 경우 분양세대가 입주자대표회를 구성하여           운영할 수 있으며 관리상 필요할 경우 임대사업자와 협의를 하여야 할 것임.

임대주택의 건설․공급 및 관리에 의하여 임대주택법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는           주택법이 적용 됨.(서울시)

질의43 : 입주자대표회의의 운영비 사용규정을 입주자대표회의에서 제정(개정)할 수 있는지？

답변43 : 주택법시행령 제58조제3항제8호의 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액은           같은 법 시행령 제57조제1항제5호에 따라 관리규약으로 정하는 사항이며, 관리규약에서는           그 시행을 위하여 필요한 사항을 같은 법 시행령 제51조제1항제1호에 따라 입주자대표회의에서           제 규정으로 정하도록 규정할 수 있음. 참고로 입주자대표회의 운영비는 명예, 봉사직인           입주자대표회의 구성원의 회의운영 등과 관련된 용도로 사용하는 것임.(서울시)

질의44 : 관리규약에 대한 법적인 효력 및 관리규약 위반시 불이익은 무엇인가？

답변44 : 관리규약은 주택법 제44조 및 같은법 시행령 제57조에 의하여 작성되는 것으로 이를          위반한 자에 대한 조치도 동 규약으로 정하여야 할 것임. 또한 이를 위반한 자에 대한          조치도 동 규약으로 정하여야 할 것임(위반금 부과)(서울시)

질의45 : 공동주택의 관리비 수입, 지출시 입주자대표회의 회장의 결재를 받아야 하는지？

답변45 : 입주자대표회의의 의결은 주택법 시행령 제51조제1항에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로           하는 것이며, 지출결의서를 결재하는 행위는 관리사무소장의 집행업무에 해당하므로           입주자대표회의의 회장 등의 업무가 아님(서울시)

질의46 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제9조제1항제4호에서 주택관리업 등록기준에 따라           시장, 군수, 구청장에게 등록한 자본금(등록자본금), 주택관리사, 기술능력 및 장비를           갖추지 아니하였거나 등록기준에 미달하는 자는 입찰참가자격의 제한규정과 관련하여,

주택관리업 등록시 등록자본금을 3억원으로 등록하였더라도 입찰공고일 현재 주택법상           등록기준(2억원 이상)이상 유지하고 있을 경우에 입찰에 참가할 수 있는지 여부？

답변46 : 주택법령상 주택관리업자 자본금의 등록기준이 2억원 이상이더라도 주택관리업 등록 시           3억원으로 등록하였다면 입찰공고일 현재 3억원으로 유지하고 있어야 입찰에 참가할           수 있는 것임.

질의47 : 입찰공고일 현재 같은 지침 제10조제8호에서 금융기관에 예치된 3개월간의 평균예금           잔액에서 부실자산(퇴직충당금예치금, 차입금에 대한 예치금, 겸업자산 예치금, 그 밖의           부채성 자산예치금)을 제외한 등록자본금의 보유금액을 제9조제1항제4호의 주택관리업           등록시의 등록자본금 이상으로 유지하고 있어야 하는지 여부？

답변47 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제10조제8호에 따른 등록자본금의 보유금액은 공동주택을           위탁관리하는 등 주택관리업을 영위하기 위하여 필요한 자금으로 주택관리업을 등록할           때에 등록된 자본금(출자금) 이상으로 유지하여야 하는 것입니다.

질의49 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제10조8호의 등록자본금의 보유금액 산출시에 제외하는           겸업자산예치금은 3개월간의 평균예금 잔액에서 겸업자산(자본금) 전체를 제외하는 것인지,           3개월간의 평균예금 잔액에 포함되어 있는 겸업자산 예치금부분만 제외하는 것인지 여부？

답변49 : 주택관리업자가 다른 사업(경비업, 청소업, 소독업 등)을 겸업하는 경우 그 겸업자산           (예금, 현금, 토지, 건물 등의 자본과 부채)는 주택관리업 회계관리에서 모두 제외하는 것임.

질의50 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제10조제8호의 등록자본금의 보유금액 산출 시 금융기관에             예치된 3개월간의 평균예금 잔액에서 제외하는 부실자산(퇴직충당금예치금, 차입금에 대한            예치금, 겸업자산 예치금, 그 밖의 부채성 자산예치금)은 제10조 각호의 제출서류로는            현실적으로 확인이 불가하므로 이에 대한 확인 방법은？

답변50 : 같은 지침 제10조제8호의 등록자본금의 보유금액 산출 시 금융기관에 예치된 3개월간의           평균예금 잔액에서 제외하는 부실자산의 확인은 재무상태표를 참고하시고, 그 외의 사항은           재무상태표를 작성하는 관련 전문가에게 문의하시기 바람.

질의51 :

답변51 :