서울특별시 공동주택 관리규약 준칙 (Q&A)

서 울 특 별 시

(주택본부)

질의 1

• 서울시 공동주택관리규약에서의 자생단체의 범위는?

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답 변

◦ 동 규약 제4장 공동체 활성화 사업을 추진하는 단체로

공동보육시설운영, 자원봉사프로그램 개발운영을 하는 단체임.

회원들 간의 친목도모가 주목적인 경우는 단체구성을 막을 수 없으나 활성화사업비 지원대상은 아닐 수 있음.

◦ 규약 제3조에 예시된 부녀회, 봉사회, 노인회가 공동체활성화를 위한  봉사활동을 한다는 전제하에 지원대상인 자생단체라고 할 수 있음.

◦ 단지 내의 배드민턴, 테니스, 등산, 조기축구 동우회가 운동자체가   주목적인 경우에는 “지원대상”인 자생단체라 보기 곤란함.

질의 2

• 동별대표자가 주택법 시행령 개정전(2010년7월6일)에 단지

내  규약의 임기규정에 의거 한차례 중임을 한 경우는 향후 동별대표자가 될 수 있는지?

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답 변

◦기존의 규약에 의거 2년 중임을 한 경우에 임기 제한을 받지 않음.       따라서, 주택법 시행령 공포이후 2010.7.6이후 선출 공고하여            선출되는 동별대표자부터 적용되는바 동별 대표자가 될 수 있음.

질의 3

• 동 규약 제33조의3 공동체활성화단체의 사업비를 잡수입의 40%(예시) 이내로 했는데 동 규약 제59조제2항에 잡수입은 예비비를 책정하고 나머지는 장기수선충당금으로 적립한다는 의미는?

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답 변

◦ 잡수입 처리방법은 다음과 같이 해석됨

◦예시)  A: 잡수입 1000만원 발생(예산)

B: 예비비 50만원 책정 (2%이내),

C: 활성화사업을 40%(예시)내에서 집행 400만원

D: 기타사업비로 집행 200만원(예시)

E: 잔액 350만원은 장기수선충당금편입

질의 4

• 서울시 공동주택관리규약에 따르지 않거나 개정하지 않을 경우           처리방법은?

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답 변

◦ 규약은 입주민을 위해 합리적인 규약을 마련한 것임.

그러나 개별단지에서 입주민의 참여를 더 보장하는 방향으로 자체  규약을 만들 수 있음.

◦ 다만 서울시 규약보다 입주민 권리나 참여를 제약하는 규약을 제정하는 경우에는 단지의 각종 인센티브 사업에서 차등하고, 법령에 정한 각종 관리감독(처벌조항 포함)을 활용하여 입주민의 권리를 보호하기 위해 공적인 관리를 강화할 예정임. 사안에 따라 입주자대표, 관리소장의 실적관리에 참고로 활용될 수 있음

질의 5

• 이번 서울특별시 공동주택관리 규약 준칙을 개정하면서 신구 조문      대비표를 작성하지 않은 이유는?

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답 변

◦ 원칙은 현재 각 아파트 개별단지의 신구조문 대비표를 작성하여야 하나 이번 규약은 주택법령의 개정에 따른 후속 조치, 국토해양부의 준칙안 마련, 서울시의 커뮤니티 사업추진 등을 위해 전문이 개정됨에 따라 일부 개정시의 대비표 작성이 불가하여 국토해양부와 협의 후 신구 조문 대비표를 작성하지 않아도 될 수 있도록 하였음.

따라서 단지 내에서 서울시 준칙안을 원안으로 하고 각 단지의 개정안을 대비표로 작성하여야 하며 참고로 개정 전의 아파트 관리규약을 열람하게 할 수 있음.

질의 6

• 동 규약 제59조에 의거 관리비 예산총액의 100분의 2 예산범위 내에서 예비비로 편성하게 되어있는데 이 규정은 강행규정인가?

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답 변

◦강행규정으로 예비비는 해당연도 관리비 예산총액의 100분의 2 이내로 편성해야 함.

질의 7

• 일반분양(의무관리대상인 경우) 및 임대 혼합단지의 관리규약도           11월 6일까지 개정해야 되는지?

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답 변

◦혼합단지 관리 관련 주택법령 등이 개정되고, 서울시 분양∙임대혼합     단지 공동주택규약이 제정되기 전까지 유예할 수 있음.(국토부와 협의중)

질의 8

• 1000만원 이상의 유지보수는 주민 검수를 하게 되어 있는데 금액을       조정할 수 있는가?

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답 변

◦주택법령에 규정된 조항은 없으므로 강행규정은 아니나 서울시 준

칙을 따라야 될 것임.

질의 9

• 기존에는 각 아파트에서 관리비등의 지출을 정산제로 했는데 이번       에는 꼭 예산제로 해야 되는가?

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답 변

◦주택법 시행령 제55조의2에 의하며 관리주체는 다음 회계연도에

관리비등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개선 1개월 전에 까지 입주자대표회의에 제출하여 승인 받도록 되어 있음.

따라서 예산은 반드시 편성해야 하고 지출은 정산제로 시행하면 됨.

질의 10

• 동별대표자의 선출기준이 엄격하게 바뀌었는데 결격사유를 확인할      수 있는 방법은?

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답 변

◦후보자 본인 범죄경력조회서를 경찰서에 의뢰해 직접 제출하거나      이를 제출하지 않는 다면 선거관리위원회에서 경찰서에  요청 확인

질의 11

• 입대의 운영 및 윤리교육을 4시간 이상 꼭 이수해야 하는 것인지?

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답 변

◦시장∙군수∙구청장은 주택법 시행령 제50조의3에 따라 선출된 동별대표자에게 매년 입대의의 운영과 관련해 필요한 교육 및 윤리교육을 실시해야 함

질의 12

• 동별 대표자 후보가 계속해서 나오지 않아 입대의 구성이 어려운       경우 어떻게 해야 하나?

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답 변

◦이 경우 주택법 시행령 제50조제1항에 따라 선거구를 2개동 이상     으로 묶거나 통로나 층별로 구획해 동별대표자를 선출할 수 있음.

질의 13

• 입대의 구성과 관련해 회장과 감사 선출 시 500세대 이상의 공동  주택에서 1명 후보자만 나온 경우 입주민들의 투표참여율이 저조  해 입대의 구성자체가 어려운 상황이 발생하는데 이런 경우 어떻게  해야 하나 ?

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답 변

◦투표함을 들고 세대를 돌면서 투표 실시 가능함. 보통․평등․직접․비밀  선거에 따라 무기명으로 무기명 투표를 하기 때문에 문제가 되지 않음.

질의 14

• 선거인 명부 작성시 실제 거주자인지, 투표자격이 있는지 여부를  확인할 수 있는 방법은?

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답 변

◦관리사무소에서 보관하고 있는 입주자 명부를 토대로 선거인 명부를  작성하고, 소유자와 사용자가 공동 거주하고 있는 경우에는 누가 투표에 참여할 것인지를 확인한 후 명부작성

질의 15

• 입찰가격과 입찰가격 산출내역서의 금액이 다른 경우 또는 입찰가       격이 0원으로 제출한 경우 입찰이 유효한지?

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답 변

◦주택관리업자를 경쟁입찰로 선정할 때에 입찰가격은 주택관리업 및 사업자 선정지침에 따라 위탁관리수수료를 말하는 것임. 참고로 공동주택 관리기구의 인건비는 입대의에서 예산으로 정하는 것이므로 입찰가격에서 제외하여야 함.

◦입찰가격은 주택관리업자가 제시하는 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 다른 경우와 입찰가격을 0원으로 제출한 자의 입찰은 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표3 제3호에 따라 입찰이 무효임.

질의 16

• 동 규약 제32조 입주자대표회의의 운영비에 관한 사항에서               왜 자생단체의 운영비가 포함되었는가?

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답 변

◦ 위 조항에서의 자생단체의 운영비는 제33조의5의 봉사활동을 위한

전담운영자의 업무추진비, 회원의 출석수당, 간담회비 등을 말하며

세부적인 운영비 사용규정 등은 별도 제(개)정해야 함.

질의 17

• 관리규약에 따른 동별 대표자 결격사유 및 해임사유에 해당되지          않는 자를 입주자 과반수의 찬성으로 해임할 수 있는지?

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답 변

◦주택법 시행령 제50조제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당하는     사람은 동별대표자가 될 수 없으며 그 자격 또한 상실됨. 그러나 동법  시행령 제57조제1항에제3호에 따라 동별대표자의 해임사유를 관  리규약으로 정할 때에는 업무상의 위법행위에 한정해 정하는 것이  므로 해임사유 없는 동별대표자는 해임할 수 없음.

질의 18

• 주택법 시행령에서 규정된 사항을 공동주택관리규약에 재반영

한 사유는?

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답 변

◦영에서 규정한 조항들은 공동주택관리규약에는 반영하지 않았으나,

입주민등의 관심이 많은 조항들은 이해를 돕고 민원을 최소화하기 위      해 규약에 일부 삽입함.

질의 19

• 2010년 7월 6일 이전에 선출된 동별대표자의 잔여임기인

보궐선거를 할 때에는 개정된 주택법 시행령을 적용하는 것

인지, 구법을 적용하는 것인지?

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답 변

◦7월6일전에 선출된 동별 대표자의 잔여임기인 보궐선거를 할 때에는      동법 시행령 제50조제7항에 따른 동별 대표자의 임기를 적용할 수      없기 때문에 종전의 구법을 따라야 함. 단, 임원선출은 잔여임기라도      동법 시행령 제50조제5항 및 제6항에 따라 선출해야 함.

질의 20

• 규약 제23조제5항에 단지 내 상가의 관리단 대표를 입주자

대표회의 참석하여 발언할 수 있도록 한 이유는?

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답 변

◦주상복합건물에서 상가 입주민과의 의사소통강화로 분쟁 완화 및 해소를 위함임.

질의 21

• 주택관리업자 및 사업자 선정시 담합을 방지하기 위하여 예정

가격에 의거 입찰자를 결정할 수 있는지?

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답 변

◦ 예정가격에 의한 입찰자 결정은 불가하며,다만 담합을 방지하기 위하여 일반경쟁입찰 방법을 채택하는 것이 타당할 것이라 판단되며

입찰공고시 담합방지를 위한 장치를 마련해야 할 것임

질의 22

• 안건 제안을 할 수 있는 분양․임대 혼합단지인 경우의 사업

주체는?

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답 변

◦임대사업자인 SH공사를 말함

질의 23

• 규약 제32조에서 입주자대표회의 운영비는 강행규정인가?

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답 변

◦예시로 나열 한 것으로 각 공동주택단지의 실정에 맞게 운영규정으로     정할 수 있으며, 매월○○만이라 하여 10~99만원이라는 의미는 아님.

질의 24

• 서울시 공동주택관리규약 개정 전 제8장 『회계처리기준 및 회계 감사』에서 많은 조항이 삭제된 이유는?

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답 변

◦공동주택관리 회계처리 기준을 별첨2에 따로 정하였기 때문임.

질의 25

• 잡수입 수납현황 및 수납내역은 언제부터 공개해야 하는가?

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답 변

◦각 단지별 공동주택관리규약을 개정 공포한 후 1개월 경과한 익월 10     일까지 공개(예 2010.10.5 공포한 경우 11.1~11.30 수입현황은 12     월10일까지 공개)

질의 26

• 전세입자등 사용자는 피선거권이 있는지?

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답 변

◦ 동별대표자등의 주된 업무가 공동주택단지의 재산권과 관련되기

때문에 입주자중에서 선출하도록 하고 있음. ‘입주자’라 함은           주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을        말하므로 사용자는 동별 대표자가 될 수 없음.

질의 27

• 공동관리 및 구분관리란?

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답 변

◦공동관리 또는 구분관리는 공동주택관리기구만을 하나로 합치거나(공동관리), 둘 이상으로 나누는 것(구분관리)이며, 관리규약이나  입주대표회의는 각각 하나의 단지를 기준으로 하는 것임

질의 28

• 공동관리 방법은?

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답 변

◦세대수는 1천5백세대 이하이나, 다만, 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우에는 1천5백세대를 초과할 수 있음.

◦ 단지수는 3개단지(단서조항에 해당하는 경우에는 2개단지)이하임.

질의 29

• 구분관리 방법은?

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답 변

◦500세대 이상의 단위로 구분하여 관리

질의 30

• 입주자대표회의 최소 구성 인원은?

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답 변

◦주택법 시행령 제50조제5항에 의거 최소인원은 4명임.

질의 31

• 개정 전에는 동별대표자의 결격사유 등은 관리규약 제18조에

규정하고 있었는데 이번 개정에서 빠진 사유는?

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답 변

◦동별대표자의 결격사유는 2010.7.6일자로 주택법 시행령 제50조 제5항으로 법령으로 격상되어 공동주택관리규약 준칙에서 제외함.

질의 32

• 동별대표자의 결격 사유는 주택법 시행령 제50조제4항에

해당하는 경우에만 적용해야 하는지?

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답 변

◦동별대표자의 결격 사유는 주택법 시행령으로 규정하고 있는바 규약으로  지나치게 제한해서는 안 될 것임.

질의 33

• 동별 대표자가 되기 위한 거주요건 6개월은 중간에 중단이 있

는 경우에도 인정 되는지?

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답 변

◦주민등록 후 중단없이 계속해서 6개월이어야 함.

질의34

•동별대표자가 되기 위한 거주요건 6개월은 반드시 당해 동에서만

거주하여야 하는 것인지?

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답 변

◦동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지       안에서 6월 이상 거주하여야 하는 것이므로 당해 공동주택단지        전체의 거주기간을 말하며 최종적으로 당해동에 거주하고 있으면 됨.

질의 35

• 입주자 대표회의의 구성원 중 임원의 선출은?

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답 변

◦주택법 시행령 제50조제5항 및 제6항에 의거 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 선출함. 다만, 500세대 이상은 회장, 감사를 직접 선출하여야함.

질의 36

• 동별대표자 및 회장, 감사 선출 방법은?

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답 변

□ 동별대표자

◦입후보자가 2명 이상인 경우 : 다득표자를 선출

◦입후보자가 1명인 경우      : 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

□ 회장, 감사

◦후보자가 2명 이상인 경우 : 다득표자를 선출

◦입후보자가 1명인 경우    : 전체 입주자등의 10분의 1이상이 투      표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

질의 37

• 동별대표자의 결격사유는 누가 확인해야 하는가?

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답 변

◦본인이 직접 확인 제출(선거관리위원회에서 확인 불가)

질의 38

• 제명된 자의 남편이 동대표 자격이 있는지?

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답 변

◦ 주택법령에 제명된 자의 남편에 대한 동별 대표자의 자격을              제한하고 있지 않음.

질의 39

• 아들 명의로 분양을 받아 소유자인 아들은 타도시에 거주하고 있고 소유자의 부모님이 분양주택에 거주하고 있는 경우 부모님이 동대표 출마자격이 있는지 여부?

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답 변

◦ 당해 공동주택의 소요자가 그 직계 존속과 함께 거주하지 않더라도  그 부모가 아들 소유의 공동주택에서 주민등록을 마친 후 6월이상 계속 거주하고 있다면 그 부모는 동별대표자가 될 수 있다.

질의 40

• 소유자가 다른 곳에 주민등록이 되어 있어도 그 직계존비속이 동별       대표자가 될 수 있는지?

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답 변

◦ 소유자의 주민등록이 당해 공동주택에 있지 않더라고 그를 대리하        는 배우자 및 직계존비속이 주택법 시행령 제50조제3항에 해당하는        경우에는 동별 대표자의 자격이 된다.(다만, 피선거권을 위임한다는        위임장 첨부)

질의 41

• 공동주택단지의 동별대표자가 주민등록지를 일시에 다른 곳으로      이전할 경우 동별 대표자의 자격이 상실되는지?

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답 변

◦주택법 시행령 제50조제3항의 규정에 당해 공동주택단지 내에서     6월이상 계속하고 거주하고 있는 입주자로 되어 있으므로           주민등록지를 공동주택단지 외의 다른 지역으로 이전하는 경우에는  동별대표자의 자격이 상실되는 것임

질의 42

• 7개동 중 4개동만 과반수가 입주한 경우 나머지 3개 동에도         동별대표자를 선출할 수 있는지?

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답 변

◦ 동별대표자는 관리비등을 납부하는 공가세대를 포함하여 해당동(선      거구) 과반수의 직접선거로 선출해야 하는 것이므로 과반수에 미       달하는 동의 경우에는 동별 대표자를 선출할 수 없음.

질의 43

• 동별대표자의 불신임 결의 서명부가 허위사실 기재, 미성년자 서명 등으로 무효라고 입주자가 주장하는 경우 후임 동별대표자 선출을 중단해야 하는지?

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답 변

◦ 동별대표자 불신임 결의서류가 확정적으로 무효인 경우에 한해           후임 동별대표자를 선출할 수 없음.

질의44

• 법인의 사택에 거주하는 직원이 동별대표자가 될 수

있는지?

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답 변

◦ 주택법 시행령 제50조제3항의 규정에 의거 동별대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공공주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하여야 함. 따라서 법인의 사택에 거주하는 직원은 동별대표자가 될 수 없음.

질의 45

• 동별대표자를 불신임(해임)하는 경우 다른 동(다른 선거구) 입주자가 불신임을 제안할 수 있는지?

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답 변

◦ 주택법 시행령 제50조제3항의 규정에 의거 동별대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공공주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하여야 함.

따라서 해임할 경우에는 해당 동 입주자가 불신임을 제안할 수 있는          것으로 판단됨.

질의 46

• 소유자와 사실혼 관계에 있는 동거인도 동별대표자가 될 수

있는지?

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답 변

◦ 주택의 소유자와 사실혼 관계에 있는 동거인은 동별대표자가 될 수 없음.

질의 47

• 관리규약에 정한 동별대표자의 임기와 선출공고문에 공고된          임기가 다른 경우 어떤 임기를 적용하는 것인지?

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답 변

◦ 주택법 시행령 제57조제1항제3의2호에 따라 동별대표자의 임기는   관리규약으로 정하는 것이므로 관리규약에 따름

질의 48

• 관리규약상 10명인 동별대표자가 6명으로 입주자대표회의를        구성하여 운영할 수 있는지?

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답 변

◦ 주택법 시행령 제51조제1항에 따라 입주자대표회의의 의사정족수는        관리규약에 정한 구성원(정원)이며, 의결정족수는 그 과반수임.

질의 49

• 26개동 26명인 동별대표자를 관리규약을 개정하여 동별 세      대수에 비례하는 인원인 15명으로 선출하는 것으로 조정하여      정할 수 있는지?

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답 변

◦입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출된 동별 대표자로       구성하는 것이므로 관리규약으로 그 선출 인원을 제정(개정)할         때에는 동별대표자를 선출하는 해당동(선거구) 별로 세대수를          감안하고 세대수에 비례하여 조정 가능

질의 50

• 관리규약에 “주택관리업자의 소속 임직원과 자치관리기구의        임직원은 동별대표자를 겸임할 수 없다.”라고 규정된 경우 해당      공동주택의 관리주체(주택관리업자)의 소속 계약직 직원은           동별대표자 자격이 있는지?

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답 변

◦ 주택관리업자의 회사소속 계약직 직원도 주택관리업자의 직원에

해당됨.

질의 51

• 동별대표자 및 임원의 서면사퇴와 구두사퇴의 경우 모두 사퇴에  해당 하는지?

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답 변

◦동별대표자 등 입주자대표회의의 임원 본인이 서면, 전자우편 등    으로 사퇴의사를 표명한 경우와 입주자 대표회의 등 공식석상에서  구두로 사퇴의사를 표명한 경우에는 사퇴한 것으로 보아야 할 것임.

그러나 비공식석상 등 사석에서 구두로 사퇴의사를 발표한 경우에는 사퇴의 효력이 없다고 보아야 할 것임.

질의 52

• 공동주택의 소유자는 지방에 살고 있고, 그 소유자의 직계비

속(딸)이 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월

이상 실제로 거주하고 있는 경우 동별대표자가 될 수 있는지?

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답 변

◦ 해당 공동주택 단지 안에 주민등록을 마친 후 6월 이상 실제거주하고 있는 소유자의 직계비속은 소유자가 지방에 살고 있더라도 동별대표자로 선출될 수 있음.(다만, 위임장 첨부)

질의 53

• 동별대표자를 선출인원 외에 통장 및 반장을 입주자대표회의      에서 위촉할 수 있는지?

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답 변

◦ 동별대표자는 해당동(해당 선거구) 입주자등의 과반수 찬성으로           선출하여야 하며, 동별대표자는 위촉하는 것이 아님.

질의 54

• 소유자의 출가한 딸 및 소유자의 아들이 동별대표자가 될 수         있는지?

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답 변

◦ 소유자의 아들 또는 딸은 출가한 경우라 하더라고 직계비속에            해당하므로 동별대표자가 될 수 있음.(다만, 위임장 첨부)

질의 55

• 분양잔금을 완납하지 않아 소유권이전이 완료되지 않은 자가        동별대표자로 선출될 수 있는지?

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답 변

◦해당주택의 소유권 이전이 완료되지 아니한 자는 동별대표자 자격없음.

질의 56

• 입주자 과반수의 서면동의 기준이라 함은 전체 입주자의            과반수를 말하는지 아니면 실입주자의 과반수를 말하는지?

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답 변

◦ 주택법령에서 입주자 과반수의 서면동의 기준이라 함은“전체입  주자의 과반수의 서면동의”를 말함.(주택법 시행령 제49조제     2항 각호 참조)

질의 57

• 공동주택단지가 분양과 임대아파트가 혼재된 경우에도 입주       자대표회의를 구성하여 운영할 수 있는지 임대를 목적으로        하는 공동주택도 주택법 및 시행령이 적용되는지?

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답 변

◦ 공동주택단지가 분양과 임대아파트가 혼재된 경우 분양세대가 입       주자대표회의를 구성하여 운영할 수 있으며 관리상 필요할 경우       임대사업자와 협의를 하여야 할 것임.

임대주택의 건설·공급 및 관리에 의하여 임대주택법에서 정하지       아니한 사항에 대하여는 주택법이 적용됨.

질의 58

• 동별대표자가 입주자대표회의의 안건에 대한 의결권 일체를 서면으로 위임할 수 있는지?

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답 변

◦ 입주자대표회의의 구성원은 해당 안건에 대하여 찬성 또는 반대의      의사표시(서면의결 포함)로서 의결권을 행사하는 것이며, 입주자대      표회의의 의결은 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하는 것이므로      동별대표자는 회장 등 특정인에게 의결권을 위임할 수 없는 것임.

질의 59

• 입주자대표회의의 운영비 사용규정을 입주자 대표회의에서 제      정(개정)할 수 있는지?

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답 변

◦ 주택법 시행령 제58조제3항제8호의 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액은 같은 법 시행령 제57조제1항제5호에 따라   관리규약으로 정하는 사항이며, 관리규약에서는 그 시행을 위하여  필요한 사항을 같은 법 시행령 제51조제1항제1호에 따라 입주자  대표회의에서 제 규정으로 정하도록 규정할 수 있음.

참고로 입주자대표회의의 운영비는 명예·봉사직인 입주자 대표       회의 구성원의 회의운영 등과 관련된 용도로 사용하는 것임.

질의 60

• 입주자 대표회의 회장의 사퇴 및 회장 직무대행과 관리비를 지     출하는 업무의 계약체결은 누가하는 것인지

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답 변

◦ 입주자대표회의의 회장이 사퇴서를 제출한 경우에는 사퇴한 날부  터 회장의 자격이 상실되므로 주택법시행규칙 제21조제4항에 따  라 관리규약에서 정하는 바에 따라 임원중 이사가 회장의 직무를  대행토록 되어있음.

◦ 아울러 주택법 제55조제2항제1호에 의하면 공동주택의 운영, 관  리, 유지, 보수, 교체, 개량 및 리모델링에 관한 업무와 이 업무를 집행하기 위한 관리비, 장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구, 수령, 지출에 관한 업무는 입주자대표회의에서 의결(주택법 시행령 제51조제1항에 따른 의결사항)하고 관리사무소장이 집행(승강기 및 청소용역 등의 계약체결행위를 포함)하는 업무임.

질의 61

• 관리규약에 대한 법적인 효력 및 관리규약 위반시 불이익은      무엇인가?

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답 변

◦ 관리규약은 주택법 제44조 및 같은법 시행령 제57조에 의하여   작성되는 것으로 이를 위반한 자에 대한 조치도 동 규약으로 정  하여야 할 것임. 또한 이를 위반한 자에 대한 조치도 동 규약으로 정하여야 할 것임.(위반금 부과)

질의 62

• 주택법에서 관리사무소장이 가입하는 보증보험이란?

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답 변

◦주택법 제 55조의2에 의거 관리사무소장은 업무를 집행함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 입주자의 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 손해를 배상할 책임이 있으며, 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험에 가입하도록 규정되어 있음.

질의 63

• 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택단지에서의 관리사무소      장 경력도 인정 되는지?

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답 변

◦사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택단지에서의 경력도 인정된다.      즉, 임대주택법 제2조제1호에 의한 임대주택 관리사무소장으로 3      년 이상 또는 임대주택법 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자의      직원으로서 5년 이상 등의 경력을 인정.

질의 64

•아파트 단지내에 체육시설로 헬스장을 운영하는데 필요한 비용

(관리인 고용비용, 헬스기구의 수선비, 전력비, 청소비 등)을

아파트시설 유지비의 명목으로 주민전체를 대상으로 아파트

관리비에 부과 징수할 수 있는지 아니면 단지 내에서 발생되는

잡수익(임대료, 광고, 게시판 사용료 등)으로 충당할 수 있는지?

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답 변

◦ 주택법 시행령 제58조제1항에 의한 관리비 구성항목에 체육시설로      헬스장을 운영하는데 필요한 비용은 포함하고 있지 아니함.

질의 65

• 주민등록이 안 된 단순 거주자의 공동주택의 관리에 간섭할       수 있는지?

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답 변

◦ 주민등록이 안 된 단순 거주자는 입주자 또는 사용자(임차인 등)에      해당하지 아니므로 공동주택의 관리에 대하여 간섭하라는 것은 바      람직하지 않음.

질의 66

• 주민공동시설(헬스장)을 운영 할 때에 모든 입주자에게 그 유     지관리비를 부과할 수 있는지 주민공동시설(헬스장)을 운영위     원회를 조직하여 운영할 수 있는지?

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답 변

◦ 입주자 공유시설인 헬스장은 주택법 제55조제2항제1호 및 같은       법 시행령 제55조제1항에 따라 관리사무소장이 입주자대표회의의      의결에 따라 운영·관리하는 주민공동시설이므로 관리주체는 같은      법 시행령 제58조제4항에 따라 당해 시설의 사용자에게 시설사용      에 따른 전기료 등 그에 따른 시설사용료를 따로 부과할 수 있음.

또한, 주민공동시설은 관리규약 및 입주자대표회의에서 정하는 운  영기준에 따라 관리주체가 유지·보수 관리하는 시설이므로 유    지·보수에 필요한 비용은 규약에서 정하는 바에 따라 수선유지비  로 부과할 수 있음.

질의 67

• 입주자대표회의에서 입주민간의 이해관계가 상충된 문제를 해     결하고자 주민 공청회를 개최할 권한이 있는지?

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답 변

◦ 주택법 시행령 제51조제1항제8호에 따라 입주자등 상호간에 이해      가 상반되는 사항의 조정은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성      으로 의결하는 사항임.

그러나 입주자 등의 과반수 서면동의 또는 서면찬성으로 그 의사  를 결정하는 사항이나 특별히 입주자대표회의에서 입주자등의 의  견을 청취하기 위하여 필요한 경우에는 주민 공청회를 개최할 수  있다고 판단됨.

질의 68

• 스프링클러 및 화재감지기 등 소화설비는 공용부분인지 아니      면 전용부분인지?

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답 변

◦ 스프링클러 등 소화설비는 수립(조정)된 장기수선계획에 따른 장  기수선공사 대상 시설이며, 장기수선충당금은 주택법 시행령 제66조제2항에 따라 장기수선계획에 따라 사용함.

질의 69

• 관리규약의 개정안을 비상대책위원회에서 제안할 수 있는지?

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답 변

◦ 주택법 시행령 제57조제2항에 따라 관리규약의 변경(개정)은 입주자대표회의 또는 입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 제안하고, 그 제안된 개정안을 입주자 및 사용자의 과반수가 서면동의하여 결정하는 것이므로 비상대책위원회에서 제안하는 관리규약의 개정안은 효력이 없음.

질의 70

• 세대수가 147세대인 공동주택단지는 위탁관리기구나 자치관리기구를 구성하지 않고 입주자대표회의가 직접 무보수로 관리 할 수 있는지?

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답 변

◦위탁관리기구나 자치관리기구 구성없이 입주자대표회의에서 직접 관리     가능함.

질의 71

• 위탁관리회사에서 관리업무를 인계하고자 하나 하자 등을     이유로 인수를 거부할 경우 인계 인수의 방법은?

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답 변

◦ 공동주택 관리업무의 인계인수는 주택법 제43조제6항 및 동 시행      령 제54조제1항의 규정에 의하여 인계 인수를 하여야 할 것인 바,      당사자 간에 협의하여 인계인수를 하여야 할 것이며 권한남용 등      에 대하여는 민법 등 관리법령에 따라 판단하여야 할 것임.

질의 72

• 대한주택관리사 협회의 월회비를 아파트관리비에서 지출할 수      있는지?

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답 변

◦주택관리사들이 조직한 대한주태관리사협회의 월회비를 아파트관      리비에서 지출하도록 하는 규정이 없으므로 월회비를 입주민들이      지급해주는지 여부 등은 입주민들 스스로가 판단하여야 할 것임.

질의 73

• 주태관리사(보)가 임대주택의 관리사무소장과 전기사업법에        의한 전기안전관리자를 겸직할 수 있는지?

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답 변

◦ 입주자대표회의(자치관리하는 경우), 임대사업자 또는 주택관리업자     는 주택법 제55조제1항에 따라 주택관리사(보)를 관리사무소장으로     배치하여야 하며, 이와는 별도로 주택법 제43조제4항, 같은 법 시     행령 제 53조제1항 및 제6항 관련한 [별표 4] 및 같은 법 시행령     제69조제2항에 따라 전기사업법 등에서 규정하는 기준 이상의 기술     자(전기기사 자격자 등)를 갖추어야(보유하여야) 하므로 주택관리사     (보)는 관리사무소장직 외에 전기안전관리자를 겸직하여서는 아니됨.

질의74

• 주택관리사(보) 법정교육의 교육비는 누가 부담해야 하는지?

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답 변

◦ 관리비 항목 중 일반관리비의 구성내역에 교육훈련비가 있으므로       주택관리사(보)의 교육비의 지급여부는 공동주택의 관리주체가 판       단하여 처리할 사항임.

질의 75

• 공동주택의 관리와 관련한 법정 소송비용을 관리비에서 사용     할 수 있는지?

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답 변

◦주택법 제45조제1항에 따라 공동주택의 입주자 및 사용자가 그 공      동주택의 유지관리를 위하여 납부하는 관리비는 체납관리비 등의      청구 및 그에 대한 대응을 위하여 소요되는 민사소송비로 사용할      수 있음.

그러나 불법행위 등에 따른 민사소송비, 형사소송비 및 벌금 등과      그에 따른 제반 경비로 공동 주택의 관리비(잡수익 포함)를 사용하      여서는 아니 될 것임.

관리비(예비비 및 잡수입 포함) 및 장기수선충당금은 주택법 제45      조 및 제51조에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니됨

질의 76

• 공동주택의 관리비 수입, 지출시 입주자대표회의 회장의 결재      를 받아야 하는지?

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답 변

◦ 입주자대표회의의 의결은 주택법 시행령 제51조제1항에 따라 그  구성원 과반수의 찬성으로 하는 것이며, 지출결의서를 결재하     는 행위는 관리사무소장의 집행업무에 해당하므로 입주자대표회  의의 회장 등의 업무가 아님.

질의 77

• 관리비를 공동주택의 대지권에 대한 소송비용(변호사 수입료)      및 소송에서 승소한 자에게 성과급을 지급할 수 있는지?

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답 변

◦주택법 시행령 제58조제1항 관련 [별표 5]의 관리비는 공동주택의      관리와 관련이 없는 소송비용(변호사 수임료)으로 사용하여서는 아      니되며, 입주자대표회의의 운영에 소요되는 경비는 주택법 시행령      제58조제3항제8호에 따른 입주자대표회의 운영비 외에 관리비를      사용할 수 없다고 판단됨.

질의 78

• 공동주택 노인정의 난방비, 전기료 및 수도료를 관리비로 부담      할 수 있는지?

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답 변

◦ 공동주택의 노인정은 입주자 공유시설이므로 노인정의 난방비, 전  기료 및 수도료는 주택법 시행령 제51조제1항제2호에 따른 예   산에 반영하여 관리비로 부담할 수 있음.

질의 79

• 아파트 단지내 학원을 운영하는 세대에 대한 관리비(공동전기  료, 수선유지비, 청소비 등)를 입주자 대표회의의 의결로 차등  부과할 수 있는지?

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답 변

◦주택법 시행령 제57조제1항제11호에 따라 공동주택의 관리비등의      세대별 부담액 산정방법과 징수·보관·예치·사용절차 등에 대하      여는 해당 공동주택의 관리규약으로 정하도록 규정한 사항으로 입      주자대표회의의 의결사항이 아님.

질의 80

• 관리비를 입주자대표회의의 형사소송과 관련한 변호사 선임비로 지      출할 수 있는지?

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답 변

◦관리비를 입주자대표회의의 형사소송과 관련한 변호사 선임비로   지출하여서는 아니됨.

질의 81

• 입주기간 중에 공사자재 및 이삿짐 운반 자에 대하여 승강기  사용료를 별도로 부과할 수 있는지?

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답 변

◦관리주체는 주택법 시행령 제58조제4항에 따라 당해 공용시설물의      사용에 따른 전기료 등 그에 따른 시설사용료를 사용자에게 따로      부가할 수 있음.

질의 82

• 공동주택의 주차장 사용료를 관리비에 포함하여 징수할 수 있는지?

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답 변

◦공동주택단지의 관리비 외의 비용은 주택법 시행령 제58조제2항       의 규정에 의하여 같은 영 제58조제1항에 게기한 것 이외의 어떠      한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없으므로 관리비 고지서와 함      께 고지할 수 없음.

주차비에 관하여는 주택법 시행령 제51조제1항제3호에 따라 입주  자대표회의에서 의결하는 주차장의 유지 및 운영기준에 따라 결정하여야 할 것임.

질의 83

• 장기수선충당금의 적립된 금액을 관리주체는 의무적으로 임차      인에게 알려 주어야 하는지? 아니면 이사할 때에 세입자가 요      청하면 알려 주어야 하는가?

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답 변

◦ 관리주체가 주택의 소유자가 부담하는 장기수선충당금을 관리비  와 통합하여 입주자등에게 고지하는 때에는 주택법 시행령 제58조제2항에 따라 고지서에 관리비로 구분하여 고지하는 것이며, 임차인이 요청하면 납부금액을 알려 주어야 하는 것임.

질의 84

• 장기수선계획은 3년 마다 의무적으로 조정해야 하는지?

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답 변

◦주택법 제47조제2항 및 같은 법 시행규칙 제26조제2항에 따라 장     기수선계획은 3년 마다 조정함.

그러나 관리 여건상 필요하여 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경     우에는 3년이 경과하기 전에도 조정 가능함.

질의 85

• 기존 규약의 『제8장 회계처리기준 및 회계감사』 및 『제9장      공사 및 용역의 발주와 물품구입』조항이 삭제된 이유는?

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답 변

◦제8장은 규약 별첨2 『공동주택관리 회계처리 기준』으로 별도 규정하고, 제9장『공사 및 용역의 발주와 물품구입』은 국토해양부 고시 제2010-445호(제2010.7.6) 『주택관리업자 선정 및 사업자 선정

지침』으로 격상됨