<주택법, 주택법시행령-시행규칙, 고시 주요 개정내용>

1. ‘준주택’의 개념 도입

주택법 제2조(정의) 신설(2010. 7. 6 시행)

1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

주택법시행령 제2조의2(준주택의 범위와 종류) 신설(2010. 7. 6 시행)

법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호파목 및 제15호다목에 따른 고시원

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택

3. 「건축법 시행령」 별표1 제14호나목에 따른 오피스텔

☞ 준주택의 범위로 고시원, 노인복지주택, 오피스텔로 정하여 주택법에 의한 관리가 가능해짐 - 오피스텔에 대한 주택관리사 의무배치 논의 필요

2. 소규모 공동주택의 안전관리

<주택법 신설 내용>

제43조의3(소규모 공동주택의 안전관리) 신설(2010. 10. 6 시행)

지방자치단체의 장은 제43조제1항에 해당하지 아니하는 공동주택의 관리와 안전사고의 예방 등을 위하여 다음 각 호의 업무를 할 수 있다.

1. 제49조에 따른 시설물에 대한 안전관리계획의 수립 및 시행

2. 제50조에 따른 공동주택에 대한 안전점검

3. 그 밖에 지방자치단체의 조례로 정하는 사항

제87조(권한의 위임ㆍ위탁) 내용 신설(2010. 10. 6 시행)

② 국토해양부장관 또는 지방자치단체의 장은 이 법에 따른 권한 중 다음 각 호의 권한을 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택산업 육성과 주택관리의 전문화, 시설물의 안전관리 및 자격검정 등을 목적으로 설립된 법인 또는 기금수탁자 중 국토해양부장관 또는 지방자치단체의 장이 인정하는 자에게 위탁할 수 있다.  <개정 2010.4.5>

3의2. 제43조의3에 따른 소규모 공동주택의 안전관리

<주택법시행령 신설 내용>

제118조(업무의 위탁) (2010. 10. 6 시행)

④ 시장·군수 또는 구청장은 법 제87조제2항에 따라 법 제43조의3에 따른 소규모 공동주택의 안전관리를 한국시설안전공단 또는 법 제81조제2항에 따른 주택관리사단체를 지정하여 위탁한다.  <개정 2010.7.6>

⑤ 시장·군수 또는 구청장은 법 제87조제2항에 따라 법 제49조에 따른 시설물 안전교육을 법 제81조제2항에 따른 주택관리사단체에 위탁한다.  <신설 2010.7.6>

☞ 소규모 공동주택의 관리와 안전사고 예방을 위하여 지방자치단체의 장이 시설물에 대한 안전관리계획의 수립·시행 및 공동주택에 대한 안전점검 등을 실시할 수 있으며, 이를 위해 소규모 공동주택의 안전점검을 시설안전공단이나 주택관리사단체(협회)에 위탁할 수 있도록 함

3. 관리비 외의 사용료 등 공개 의무화

<주택법 신설 내용>

제45조(관리비) (2010. 10. 6 시행)

③ 제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 입주자 및 사용자가 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자 및 사용자를 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.  <신설 2010.4.5>

④ 제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공개하여야 한다.  <개정 2010.4.5>

1. 제2항에 따른 관리비

2. 제3항에 따른 사용료 등

3. 제51조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

<주택법시행령 신설 내용>

제58조(관리비등)

①법 제45조에 따른 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별금액의 합계액으로 하며, 비목별 세부내역은 별표 5와 같다.  <개정 2010.7.6> (2010. 7. 6 시행)

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 경비비

4. 소독비

5. 승강기유지비

5의2. 지능형 홈네트워크 설비 유지비(지능형 홈네트워크 설비가 설치된 경우만 해당한다)

6. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다)

7. 급탕비

8. 수선유지비(냉·난방시설의 청소비를 포함한다)

9. 위탁관리수수료

②관리주체는 다음 각 호의 비용에 대하여는 이를 제1항의 관리비와 구분하여 징수하여야 한다.  <개정 2005.3.8, 2010.7.6> (2010. 7. 6 시행)

1. 장기수선충당금

2. 삭제  <2010.7.6>

3. 제62조제4항 단서에 따른 안전진단 실시비용

③법 제45조제3항에서 "대통령령으로 정하는 사용료 등"이란 다음 각 호와 같다.  <개정 2010.7.6> (2010. 10. 6 시행)

1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)

2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

3. 가스사용료

4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

5. 정화조오물수수료

6. 생활폐기물수수료

7. 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료

8. 입주자대표회의의 운영비

9. 선거관리위원회의 운영경비

⑤관리주체는 보수를 요하는 시설(누수되는 시설을 포함한다)이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.  <개정 2010.7.6> (2010. 7. 6 시행)

⑦관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(제44조제2항제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법 제55조제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다.  <개정 2006.11.7, 2009.3.18, 2010.7.6> (2010. 7. 6 시행)

⑧ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 발생한 관리비등을 입주자등에게 부과한 관리주체는 법 제45조제4항에 따라 그 관리비등(제1항제6호·제7호 및 제3항제1호부터 제4호까지는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 사용한 금액을 각각 포함한다)을 다음 달 말일까지 국토해양부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다. 잡수입의 경우에도 동일한 방법으로 공개하여야 한다.  <개정 2010.7.6> (2010. 10. 6 시행)

⑨ 법 제45조제4항제4호에 따라 공개되어야 하는 사항은 주택관리업자의 선정에 관한 입찰공고 및 선정결과의 내용을 말하며, 제8항에도 불구하고 관리주체는 이를 즉시 공개하여야 한다.  <신설 2010.7.6>  (2010. 10. 6 시행)

⑩ 제9항에 따른 주택관리업자의 선정에 관한 입찰공고 및 선정결과의 내용이 결정되면 입주자대표회의는 이를 즉시 관리주체에게 통지하여야 한다.  <신설 2010.7.6> (2010. 10. 6 시행)

<주택법시행령 부칙>

제1조(시행일) 이 영은 2010년 7월6일부터 시행한다. 다만 제42조의6, 제58조제3항·제8항·9항·10항, 제59조, 제59조의2, 제60조의2, 제62조의6부터 제62조의9까지, 제65조, 제74조, 제76조, 제77조 및 제118조의 개정규정은 2010년 10월6일부터 시행한다.

☞ 공동주택의 관리주체가 사용료 등을 입주자 및 사용자를 대행하여 관리비 (위탁관리수수료 신설) 및 사용료 등을 납부하고 사용료 등의 내역(기타 장기수선충당금,잡수입,선거관리운영경비등)을공동주택관리정보시스템(www://k-apt.net)에 공개를 의무화 하여 입주자 등의 알권리를 보호하고 관리비 부과 절차를 투명화함

장기수선충당금의 경우 별도계좌에 예치하도록 하고 관리소장, 입대위회장 복수인감으로 하여 장기수선충당금 관리 및 사용을 투명하게 함

<관련 유권해석 내용>

제목 : 관리비등과장기수선충당금 인감

성명  OOO   등록일  2010.07.23 15:05:43

처리상태  완료

민원내용 귀 부서의 노고에 감사 드립니다.

주택법시행령 제58조제7항 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치. 관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 법제55조제4항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다.

<질의내용>

질의 1 :

이 경우에서 관리비등의 통장은 관리소장 직인으로 하고 장기수선충당금만 복수로 할 수 있는 것인지 아니면 두 가지 경우 복수 인감으로 할 수 있는 것인지 질의 합니다.

질의 2 :

관리비등의 통장을 관리소장 직인으로만 했을 때 사업계획서에 포함하여 예산승인을 받았으므로 지출결의서에 관리소장 결재로만 지출이 가능한 것인지 질의 합니다.

평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며,

귀하께서 우리부 주택건설공급과에 「공동주택관리」와 관련하여 국민신문고를 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

<답변내용>

ㅇ 입주자대표회의의 의결은 주택법시행령 제51조제1항에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 하는 것이며, 지출의결의서를 결재하는 행위는 관리사무소장의 집행업무에 해당하므로 입주자대표회의의 회장 등의 업무가 아니며

ㅇ 주택법시행령 제58조제7항에 따라 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(영 제44조제2항제1호 각 목의 기관을 말한다)에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치ㆍ관리하여야 합니다.

이 경우 계좌는 법 제55조제4항에 따른 관리사무소장의 직인(의무적 사용) 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있으므로 회장이 없는 경우에는 인감을 복수로 사용하는 것이 아님을 알려 드립니다.

------------------------------------------------------------------------

제목 : 관리사무소장 직인신고(사용)관련 질의

성명  OOO   등록일  2010.07.22 10:18:18

처리부서 : 국토해양부 주택토지실 주택정책관 주택건설공급과

관련법령 : 주택법제55조(관리사무소장의 업무 등)

처리구분 : 민원요지충족

<질의내용>

관리사무소장의 직인 사용 위반시 처벌조항

<처리결과>

평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리부 주택건설공급과에 공동주택관리와 관련하여 국민신문고에 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

o 주택법 제55조제4항 및 같은 법 시행규칙 제32조에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)는 그 날부터 15일 이내에 관리사무소장의 업무집행에 사용하는 직인을 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 하며, 업무집행에 사용하는 직인을 변경한 경우에는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제39호 서식에 따라 신고하여야 하는 것입니다.

o 따라서 관리사무소장이 업무를 집행할 때에 신고된 직인을 사용하지 아니하고 다른 직인을 사용하지 아니하고 다른 직인을 사용하는 경우에는 직인의 변경신고 위반으로 주택법 제101조제2항제14호에 따라 500만원 이하의 과태료르 부과하는 것임을 알려드립니다.

<질의 : 주택관리업자 선정공고, 주택관리업자 선정결과 공고는 어디에 해야 하는 지?>

☞ 주택법시행령 부칙 제2조 제1항 단서 및 주택관리업자 및 사업자 선정 고시 부칙 제1조에 의거하여 사용료, 장기수선충당금, 잡수익, 위탁수수료, 주택관리업자 선정공고, 주택관리업자 선정결과 공고는 2010년 10월 6일부터 시행한다. 즉 공동주택관리정보시스템(www://k-apt.net)에 2010년 10월 6일부터 입력한다.

다만, 2010년 7월6일부터 2010년 10월6일 전에 주택관리업자 선정공고 및 선정결과 공고는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」각종 공사 및 용역 사업자 선정에 관한 규정인 제15조, 제24조의 방법에 따라 “1. 전국 또는 지역의 일간신문 2. 전국의 공동주택단지를 주된 보급지역으로 하는 주간신문 3. 주택관리 입찰전문 인터넷 홈페이지” 등에 공고하면 됨

4. 공동주택의 안전점검 강화

<주택법 신설 내용>

제50조(안전점검) (2010. 10. 6 시행)

① 제43조제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 그 공동주택의 기능유지와 안전성 확보로 입주자 및 사용자를 재해 및 재난 등으로부터 보호하기 위하여 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제13조제1항에 따른 지침에서 정하는 안전점검의 실시 방법 및 절차 등에 따라 공동주택의 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상의 공동주택에 대하여는 대통령령으로 정하는 자로 하여금 안전점검을 실시하도록 하여야 한다.

② 제1항에 따른 관리주체는 안전점검의 결과 건축물의 구조ㆍ설비의 안전도가 매우 낮아 재해 및 재난 등이 발생할 우려가 있는 경우에는 지체 없이 입주자대표회의(임대주택은 임대사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 그 사실을 통보한 후 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 보고하고, 해당 건축물의 이용 제한 또는 보수 등 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 입주자대표회의 및 제1항에 따른 관리주체는 건축물과 공중의 안전 확보를 위하여 건축물의 안전점검과 재난예방에 필요한 예산을 매년 확보하여야 한다.

④ 공동주택의 안전점검방법, 안전점검의 실시시기, 안전점검을 위한 보유 장비, 그 밖에 안전점검에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2010.4.5]

<주택법시행령 신설 내용>

제65조(공동주택의 안전점검) (2010. 10. 6 시행)

①법 제50조에 따라 관리주체는 반기마다 안전점검을 실시하여야 한다. 다만, 16층 이상인 공동주택에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 안전점검을 실시하도록 하여야 한다.  <개정 2005.3.8, 2008.2.29, 2010.7.6>

2. 주택관리사 또는 주택관리사보로서 국토해양부령으로 정하는 교육기관에서 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제7조 따른 안전점검교육을 이수한 자 중 관리사무소장으로 배치된 자 또는 해당 공동주택단지의 관리직원인 자

④ 제1항제2호에 따라 안전점검교육을 실시한 기관은 지체 없이 그 교육 이수자 명단을 법 제81조제2항에 따른 주택관리사단체에 통보하여야 한다.   <신설 2010.7.6>[시행일 : 2010.10.6] 제65조

<주택법시행규칙 신설 내용> (2010. 10. 6 시행)

제28조의2(주택관리사 및 주택관리사보에 대한 안전점검교육기관)

영 제65조 제1항 제2호에서 국토해양부령으로 정하는 교육기관이란 다음 각 호의 교육기관을 말한다.

1. 시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행규칙 제4조제1항 각 호에 따른 교육기관

2. 법 제81조제2항에 따른 주택관리사단체

<질의 : 16층 이상의 공동주택에 대한 반기별 안전점검을 시특법상의 안전점검교육을 받은 관리소장만 할 수 있는 지?>

☞ 시특법상 16층 이상의 공동주택에 대하여 반기별 안전점검의무를 기존의 공동주택 안전점검 교육을 이수한 주택관리사(보) 관리소장뿐 아니라 관리직원인 주택관리사(보)에게도 허용하므로서 안전점검 실시 자격을 확대함

☞ 대한주택관리사협회를 시특법상의 안전점검교육기관으로 지정하고 교육시간을 기존의 10일에서 5일로 축소함

5. 장기수선충당금의 일부 타용도 사용 허용

<주택법 신설 내용>

제51조(장기수선충당금의 적립) (2010. 10. 6 시행)

② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.  <신설 2010.4.5>

1. 제46조의4에 따른 조정등의 비용

2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

[시행일 : 2010.10.6] 제51조

☞ 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 사용하는 이외에 시설물의 하자와 관련한 비용인 하자조정 비용, 하자진단·감정비용, 기타 부수비용에 장기수선충당금을 사용하도록 허용함

6. 관리사무소장 배치시 손해보증 서류 제출의무 강화

<주택법 신설 내용>

제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) (2010. 7. 6 시행)

③ 주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.  <신설 2010.4.5>

1. 입주자대표회의를 대표하는 자

2. 임대주택은 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자

3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장

제101조(과태료) (2010. 7. 6 시행)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 5백만원 이하의 과태료를 부과한다.  <개정 2010.4.5>

14의2. 제55조의2제3항에 따른 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 자

주택법 부칙 <제10237호, 2010. 4. 5>

①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제2조제1호의2, 제5조, 제55조의2, 제63조제1항제16호의2ㆍ제18호, 제80조의2, 제86조 및 제101조제2항의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날(2010. 7. 6)부터 시행하고.

<주택법시행령 신설 내용>

주택법시행령 제32조(관리사무소장의 업무 등) (2010. 7. 6 시행)

②법 제55조제4항 전단에 따라 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 자는 배치된 날부터 15일 이내에 별지 제39조 서식에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

1. 법 제58조 제1항에 따른 관리사무소장 교육 또는 같은 조 제2항에 따른 주택관리사 등의 보수교육 이수현황 1부

5. 영 제72조의2 및 제72조의3에 따라 주택관리사 등의 보증설정을 입증하는 서류를 제출한 사본 1부

<질의 : 주택관리사(보) 배치신고 시 주택관리사 등의 보증설정을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 경우 처벌조항이 있는 지?>

☞ 주택관리사(보) 배치신고 시 주택관리사 등의 보증설정을 입증하는 서류를 제출하도록 의무화 하였으며(2010. 7. 6 시행) 이를 제출하지 않은 경우에는 500만원(시행령 별표13에 따라 150만원) 이하의 과태료 처분을 받도록 규정함

7. 주택관리사보 시험위원회 신설 및 시험방법 변경

<주택법 신설 내용>

제56조의2(주택관리사보 시험위원회) (2010. 10. 6 시행)

① 제56조제1항에 따른 주택관리사보 자격시험과 관련한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 국토해양부에 주택관리사보 시험위원회를 둘 수 있다.

1. 주택관리사보 자격시험 과목의 조정 등 시험에 관한 사항

2. 시험 선발인원 및 합격기준의 결정에 관한 사항

3. 그 밖에 주택관리사보 자격시험과 관련한 중요 사항

② 주택관리사보 시험위원회의 구성 및 운영 등은 대통령령으로 정한다.

<주택법시행령 신설 내용>

제74조(주택관리사보자격시험) (2010. 10. 6 시행)

①법 제56조에 따른 주택관리사보자격시험은 제1차시험 및 제2차시험으로 구분하여 시행한다.  <개정 2008.2.29, 2010.7.6>

②제1차시험은 선택형을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.

③제2차시험은 논문형을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다. 다만, 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 경우에는 법 제56조의2제2항에 따른 주택관리사보 시험위원회(이하 "시험위원회"라 한다)의 의결을 거쳐 제2항에 따른 방법으로 실시할 수 있다.  <개정 2010.7.6>

④제2차시험은 제1차시험에 합격한 자에 대하여 실시한다.  <개정 2010.7.6>

☞ 주택관리사보 자격시험 과목의 조정, 시험 선발인원 및 합격기준의 결정 등 주택관리사보 자격시험과 관련한 사항을 심의하기 위하여 국토해양부에 주택관리사보 시험위원회를 둘 수 있도록 함

선발인원 예고제는 규제개혁위원회의 권고철회로 부결되고, 1차, 2차 동시시행에서 구분시행으로 변경됨

8. 기타 개정법령 내용

1) 분양가 심사위원회 위원으로 주택관리사를 위원으로 위촉하도록 하여 주택관리사의 위상 제고

주택법시행령 제42조의6(분양가심사위원회 구성) (2010. 10. 6 시행)

①위원회는 민간위원을 6명 이상 포함하여야 한다.

②위원회의 위원장은 시장·군수 또는 구청장이 민간위원 중에서 1명을 지명한다.

③시장·군수 또는 구청장은 주택건설 또는 주택관리 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 제1항에 따른 민간위원으로 위촉한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는 위원은 1명 이상으로 한다.  <개정 2010.7.6>

1. 법학·경제학·부동산학 등 주택분야와 관련된 학문을 전공한 자로서「고등교육법」에 따른 대학에서 조교수 이상으로 1년 이상 재직한 자

2. 변호사·회계사·감정평가사 또는 세무사의 직에 1년 이상 근무한 자

3. 토목·건축 또는 주택분야 업무에 5년 이상 종사한 자

4. 주택관리사로서 공동주택 관리사무소장의 직에 5년 이상 근무한 자

⑤제3항에 따른 민간위원의 임기는 2년으로 하되, 연임할 수 있다.

[시행일 : 2010.10.6] 제42조의6

2) 임대주택, 주상복합아파트 등에 대한 주택법상 주택관리의 적용범위를 구체화

- 주택법시행령 제46조(주택관리의 적용범위) (2010. 7. 6 시행)

②제1항에도 불구하고 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택에 대해서는 다음 각 호만 적용한다.

1. 제47조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항

2. 제48조에 따른 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위에 관한 사항

3. 제52조제2항에 따른 공동관리 및 구분관리에 관한 사항

4. 제55조에 따른 관리주체의 업무 등에 관한 사항

5. 제55조의4 제1호에 따른 관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항

6. 제57조제4항에 따른 관리주체의 동의에 관한 사항

7. 제58조제8항에 따른 관리비등의 공개에 관한 사항

8. 제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2, 제61조 및 제62조의2부터 제62조의 10까지의 규정에 따른 하자보수와 하자진단 및 하자심사·분쟁조정위원회 등에 관한 사항

9. 제64조에 따른 시설물의 안전관리에 관한 사항

10. 제65조에 따른 공동주택의 안전점검에 관한 사항

11. 제72조, 제72조의2, 제72조의3 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항

12. 제82조에 따른 공동주택관리의 감독에 관한 사항

③ 제1항에도 불구하고 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택에 대해서는 다음 각 호만 적용한다.  <개정 2010.7.6>

1. 제47조제1항 및 별표 3에 따른 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경 허가기준에 관한 사항

2. 제47조제4항 및 별표 3에 따른 리모델링주택조합의 리모델링 행위허가에 관한 사항

3. 제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2, 제61조, 제62조의2부터 제62조의10까지의 규정에 따른 하자보수와 하자진단 및 하자심사ㆍ분쟁조정위원회 등에 관한 사항

④ 제1항에도 불구하고 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물에 대해서는 다음 각 호만 적용한다.  <개정 2010.7.6>-주상복합아파트

1. 제47조제1항 및 별표 3에 따른 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경 허가기준에 관한 사항

2. 제47조제4항 및 별표 3에 따른 리모델링주택조합의 리모델링 행위허가에 관한 사항

3. 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제50조의3, 제51조부터 제55조까지, 제55조의2부터 제55조의4까지, 제56조부터 제59조까지, 제59조의2, 제60조, 제60조의2, 제61조, 제62조, 제62조의2부터 제62조의10까지, 제63조부터 제67조까지의 규정에 따른 공동주택관리에 관한 사항

4. 제72조, 제72조의2, 제72조의3 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리사보 등에 관한 사항

5. 제82조 및 제82조의2에 따른 공동주택관리의 감독 등에 관한 사항

☞ 관련 국토해양부 질의-회신 내용

관련 질의- 회신

(1) 질의내용:

2010년 6월 22일 임대주택에 대한 주택관리사 의무배치규정(주택법 부칙 제9868호, 2008. 3. 21)에 의거 군인임대아파트, 사원임대아파트에도 주택관리사(보)를 배치하여야 하는 지?

국토부 회신 :

군인아파트 및 사원아파트 중 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택은 2010년 6월 22일 부터는 법률 제8968호(2008.3.21) 주택법 일부개정법률 부칙 제2항에 따라 같은 법 제55조제1항 및 같은 법 시행령 제72조에 따라 500세대 이상의 공동주택에는 주택관리사를, 500세대 미만의 공동주택에는 주택관리사 또는 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 하는 것임을 알려 드립니다.

(2) 질의내용

노인복지법에 따른 노인복지주택(공동주택)의 관리는 주택법에 따라 관리하여야 하는지?

국토부 회신내용

ㅇ 노인복지법 제32조제1항제3호에 따른 노인복지주택 중 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택(공동주택의 형태를 갖춘 노인복지시설을 포함 합니다)으로서 다음의 공동주택(주택법시행령 제48조 각 호에 따름)에 해당하는 경우에는 노인복지법 제32조제3항에 따라 주택법을 준용하여 관리하는 것입니다.

ㅇ 주택법시행령 제48조 각 호의 규모에 해당하는 노인복지주택 중 임대주택은 2010년 6월 22일 부터는 법률 제8968호(2008.3.21) 주택법 일부개정법률 부칙 제2항에 따라 같은 법 제55조제1항 및 같은 법 시행령 제72조에 따라 500세대 이상의 공동주택에는 주택관리사를, 500세대 미만의 공동주택에는 주택관리사 또는 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 하며, 같은 법 시행령 제53조에 따른 공동주택관리기구를 공동주택 단지안에 두어야 하는 것임을 알려 드립니다.

3) 동별 대표자 결격사유를 주택법시행령에 명확화하고, 500세대 이상 공동주택의 임원(회장, 감사) 선출에 대한 직접선거 도입

<주택법시행령 신설 내용>

제50조(입주자대표회의의 구성 등) (2010. 7. 6 시행)

①법 제43조제7항제2호에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.  <개정 2010.7.6>

②하나의 공동주택단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택은 분양전환된 경우를 말한다)에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자(이하 "입주자등"이라 한다)는 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.  <개정 2010.7.6>

③동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다.  <개정 2010.7.6>

1. 입후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 입후보자가 1명인 경우: 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.  <신설 2010.7.6>

1. 미성년자, 금치산자 및 한정치산자

2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람

3. 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람

4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

5. 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

6. 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함한다)

7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

8. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원

9. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람

10. 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 "관리비등"이라 한다)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

⑤ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다.  <개정 2010.7.6>

1. 회장 1명

2. 감사 1명 이상

3. 이사 2명 이상

⑥ 제5항에도 불구하고 500세대 이상인 공동주택은 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출한다.  <신설 2010.7.6>

1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

⑦ 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다.  <신설 2010.7.6>

주택법시행령 부칙 제2조(동별 대표자 등의 선출에 관한 적용례)

①제50조 제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후(10. 7. 6) 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다.

②제50조 제7항의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용한다.

<질의 : 6개월 이상 거주하다가 잠시 주소를 이전한 후 다시 복귀한 경우 이전한 후 복귀한 일시가 6개월이 되지 않은 경우 동대표가 될 수 없는 지?>

☞ 동별 대표자의 결격사유를 기존의 관리규약에서 상위법인 시행령에 규정하여 동별 대표자의 자격을 엄격히 관리, 동별 대표자의 거주요건을 계속해서 6개월 이상 거주하도록 하여 일시적인 주소 이전의 경우에도 다시 이전한 후 6개월을 거주하도록 명확히 함(최초 입대위 구성시 제외)

<질의 : 소유자의 배우자나 직계존비속은 동별 대표자가 될 수 없는 지?>

☞ 동별 대표자의 결격사유 중 제7호의 의미는 소유자 이외의 배우자 및 직계존비속은 예외적으로 소유자가 서면의 위임장에 의해 대리권을 수여한 경우에만 소유자의 배우자나 직계존비속에게 동별 대표자의 피선거권이 주어지며, 서면 위임장에 의해 대리권 수여가 없는 경우는 소유자의 배우자나 직계존비속은 동별 대표자의 자격이 없음

☞ 500세대 이상의 공동주택의 회장, 감사는 동별 대표자 중에서 입주민의 직접선거에 의해 선출하도록 하도록 함

- 새로운 입주자대표회의 구성절차 규정(제3항부터 제6항까지)은 부칙에 의해 이 영 시행 후(10. 7. 6) 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다.

☞ 동별 대표자의 임기 규정(2년, 1차에 한하여 중임)은 이 영 시행 후(10. 7. 6) 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용한다.

- 이 규정 소급하지 아니하므로 과거의 동별 대표자의 임기 횟수 등은 산입하지 아니하고 새로이 시작함

<국토해양부 질의-회신 내용>

제목  2010.7.6.시행되는 주택법시행령에 따른 동별대표자 임기는?

<질의내용>

ㅇ 동별 대표자의 임기는 몇년이며, 중임할 수 있는지 ?

ㅇ 2010.7.6. 개정된 주택법시행령 제50조제7항에 따른 동별대표자의 임기는 언제부터 적용하는지 ?

ㅇ 2010.7.6. 전에 선출된 동별대표자의 잔여임기인 보궐선거를 하는 때에는 개정된 주택법시행령을 적용하는 것인지

ㅇ 2010.7.6. 전에 같은 공동주택단지안에서 동별대표자를 역임한 자의 임기는 2010.7.6. 이후의 선출되는 동별대표자 임기 횟수에 산정하는 것인지 ?

<회신내용>

ㅇ 주택법시행령 제50조제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년이며, 같은 공동주택에서는 한차례에 한하여 중임할 수 있습니다.

ㅇ 이는 2010.7.6.이후 동별대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용하는 것입니다.

ㅇ 그러나 2010.7.6. 전에 선출된 자의 잔여임기인 보궐선거를 하는 때에는 종전의 규정을 따르는 것입니다.

ㅇ 또한, 2010.7.6. 전에 같은 공동주택단지안에서 동별대표자를 역임한 자의 임기는 2010.7.6. 이후에 선출되는 동별대표자 임기 횟수에 산정하는 것이 아닙니다

4) 동별 대표자의 선거관리(선거관리위원회 구성)

<주택법시행령 신설 내용>

제50조의2(동별 대표자 등의 선거관리) (2010. 7. 6 시행)

① 입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함한다. 이하 같다)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회(이하 "선거관리위원회"라 한다)를 구성한다.

② 선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명 이상 9명 이하의 위원으로 구성하고, 위원장은 호선한다. 이 경우 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없다.

③ 500세대 이상의 공동주택은 「선거관리위원회법」 제2조에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있다.

④ 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다. 이 경우 제1항에 따른 선출에 관하여 이 영 및 관리규약으로 정하지 아니한 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있다.

⑤ 선거관리위원회는 제1항에 따른 선거관리를 위하여 「선거관리위원회법」 제2조제1항제3호에 따라 해당 소재지를 관할하는 구ㆍ시ㆍ군선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거지원을 요청할 수 있다.

⑥ 선거관리위원회의 운영ㆍ업무(제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함한다)ㆍ경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정한다.[본조신설 2010.7.6]

☞ 동별 대표자 및 임원의 선거에 있어 공정성을 담보하기 위하여 선거관리위원회 구성을 주택법시행령상에 규정하여 선거관리위원회의 기능을 강화하고 선거절차의 공정성을 확보함

<질의 : 동별 대표자의 선거관리를 위해 선거관리위원회를 개정안에 따라 구성하여야 하는 지?>

☞ 주택법시행령 부칙 제8조에 따라 공동주택의 관리규약을 개정하기 전(2010. 11. 5)까지는 제50조의 2의 개정규정에도 불구하고 자체 선거관리위원회의 구성 및 운영 등에 관한 사항은 종전의 관리규약에 따른다.

5) 입주자대표회의 운영교육 및 윤리교육 의무화 및 강화

<주택법시행령 신설 내용> (2010. 7. 6 시행)

제50조의3(입주자대표회의의 운영 및 윤리교육) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제50조제1항에 따라 선출된 동별 대표자에게 매년 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육(이하 "운영 및 윤리교육"이라 한다)을 실시하여야 한다.  <개정 2010.7.6>

② 운영 및 윤리교육은 매회별 4시간으로 한다.  <개정 2010.7.6>

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 운영 및 윤리교육을 실시하려면 교육일시, 교육장소, 교육기간, 교육내용, 교육대상자, 그 밖에 교육에 관하여 필요한 사항을 교육 실시 10일 전까지 공고하거나 대상자에게 알려야 한다.  <개정 2010.7.6>

④ 삭제  <2010.7.6>

⑤ 운영 및 윤리교육에 드는 비용은 제58조제3항제8호에 따른 입주자대표회의의 운영비에서 부담한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 그 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다.  <개정 2010.7.6>

☞ 동별 대표자는 입주민을 위해 공동주택의 중요사항을 의결하므로, 주택법을 비롯한 공동주택관리 관련 제반사항과 윤리교육을 매년 의무적으로 실시하여 동별 대표자의 관리지식 및 윤리의식 함양을 통해 공동주택 관리의 투명화에 기여하고자 함

6) 입주자대표회의의 의결사항 구체화

<주택법시행령 신설 내용>

제50조(입주자대표회의 구성 등) (2010. 7. 6 시행)

⑤ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선출하여야 한다.

제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) (2010. 7. 6 시행)

①입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다.  <개정 2006.2.24, 2010.7.6> (삭제: 다만, 법 제44조제2항의 규정에 의한 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 한다)으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다.)

1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)

1의2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지

1의3. 공동주택 관리방법의 제안

2. 제58조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)

2의2. 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정

2의3. 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인

2의4. 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

5. 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다)에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량

5의2. 제47조제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

8의2. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 하고, 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다.  <개정 2010.7.6>

1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때

2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때

<질의 : 주택법시행령 제51조제1항 단서조항이 삭제되므로서 오로지 구성원 과반수 찬성에 의한 의결만이 가능한 지?>

☞ 주택법시행령 제50조제5항의 규정(공동주택관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다. 이하 같다)에 의해 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있으므로 동어반복적인 문구를 삭제하였고 입주자대표회의의 의결사항을 구체화함

7) 주택관리업자 선정 시 경쟁입찰 도입으로 선정절차를 투명화 함

<주택법시행령 신설 내용>

제52조(관리방법의 결정 등) (2010. 7. 6 시행)

① 법 제43조제3항에 따른 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다. 법 제43조제7항제4호에 따른 관리방법을 변경하는 경우에도 또한 같다.  <개정 2010.7.6>

④제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다. 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다.

<개정 2004.9.17, 2010.7.6>

⑤ 제4항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려하여야 한다.  <신설 2010.7.6>

⑥사업주체는 입주자대표회의의 구성에 협력하여야 하며, 제3항의 규정에 의하여 입주자대표회의가 관리방법을 결정하였음을 통지한 때에는 당해 입주자대표회의에 관리비예치금을 인계하여야 한다.  <개정 2010.7.6>

주택법시행령 부칙 제3조(경쟁입찰에 의한 주택관리업자의 선정에 관한 적용례)

제52조 제4항(경쟁입찰) 및 제5항(위탁계약기간)의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 주택관리업자를 선정하기 위하여 공고하는 경우부터 적용한다.

☞ 주택관리업자 선정에 있어 경쟁입찰제(고시에 따라 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 방법 선택가능), 국토해양부 고시에 따라 최저낙찰제가 도입함

<질의 : 주택법시행령 제52조제5항에서 위수탁 계약기간을 장기수선계획조정주기(3년)을 고려하도록 하였는데 위수탁 계약기간을 반드시 3년으로 해야 하는 지?>

☞ 위수탁 계약기간을 장기수선계획조정주기(3년)를 고려하도록 하여 체계적이고 지속적인 관리가 이루어지도록 하여 공동주택의 장수명화에 기여하고자 하는 취지에 비추어 위수탁 계약을 되도록 3년으로 하는 것이 타당함

<질의 : 주택관리업자 선정과 관련하여 경쟁입찰에 의해 정해진 주택관리업자에 대하여 사후에 입주민의 과반수 서면동의를 얻어야 하는 지?>

☞ 사업자 선정과 관련하여 기존에는 사후에 입주자등의 과반수 서면동의를 얻도록 하였으나 개정규정에 따라 경쟁입찰을 거친 경우는 사후에 과반수 서면동의가 필요하지 않음

<질의 : 주택관리업자 선정에 있어 반드시 경쟁입찰 방법에 의해서만 가능한 지?>

☞  주택법 제52조제4항 단서조항에 따라 기존 위탁업체와의 재계약은 사전에 입주자의 의견 청취결과 10분의 1 이상의 이의가 없는 경우에 한하여 입주자대표회의 구성원 3분의2 이상 찬성으로 재계약(수의계약)할 수 있음

제목  주택관리업자 및 사업자를 최저낙찰제로 적정하게 선정하는 방법 관련

담당기관  국토해양부

카테고리  주택 관련법령  주택법 시행령 제52조 (관리방법의 결정 등)

담당부서  주택건설공급과 전화번호  02-2110-6235

등록일자  2010.07.15 수정일자  2010.07.15

<질의내용>

ㅇ 주택관리업자를 경쟁입찰로 선정할 때에는 입찰가격 산출기준은?

ㅇ 입찰가격과 입찰가격 산출내역서의 금액이 다른 경우 입찰이 유효한 지?

ㅇ 입찰가격을 0원으로 제출하여도 유효한 지?

ㅇ 발주자가 제시하는 발주기준에 따른 동종의 제품, 용역, 공사 등을 무시하고 주택관리업자 및 사업자가 품질이 떨어지는 저가의 제품, 용역, 공사 등을 최저가격으로 제출하면 낙찰이 되는 지?

<회신내용>

ㅇ 주택관리업자를 경쟁입찰로 선정할 때에는 "주택관리업자 및 사업자 선정지침"에 따라 위탁관리수수료를 입찰가격으로 응찰하는 것이며, 공동주택관리기구 직원의 인건비는 입주자대표회의에서 예산으로 정하는 것이므로 제외하는 것입니다.

ㅇ 입찰가격(위탁관리수수료)은 입주자대표회의에서 입찰공고로 제시하는 발주기준에 따라 주택관리업자가 제출하는 입찰가격 산출내역서의 금액과 같아야 하는 것이므로 입찰가격과 그 산출내역서가 다른 경우에는 무효가 되는 것입니다.

ㅇ 입찰가격을 0원으로 제출한 자의 입찰은 같은 지침 별표 3 제3호에 따라 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명하므로 무효이며

ㅇ 최저가격으로 낙찰자를 선정하는 방법은 발주기준에 따른 동종의 제품, 용역, 공사 등에 대하여 입찰가격 산출내역서에 따라 산출한 입찰가격을 최저가격으로 제출한 자를 낙찰자로 결정하는 것이므로 발준기준과 다른 제품, 용역, 공사 등을 제출한 자의 입찰은 무효가 되는 것임을 알려 드립니다.

8) 공동관리 요건 강화하기 위하여 인접의 의미를 명확화 및 공동주택 관리기구의 장비 구비를 강화함

<주택법시행령 신설 내용>

제52조(관리방법의 결정 등) (2010. 7. 6 시행)

②입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리여건상 필요하다고 인정하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지(임대주택단지를 포함한다)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있다. 이 경우 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자 및 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말한다)로서 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한 경우만 해당한다.

<개정 2008.2.29, 2009.6.30, 2009.7.31>

③ 입주자대표회의를 대표하는 자는 법 제43조제3항 및 제7항에 따라 해당 공동주택의 관리방법 등을 결정한 경우에는 그 날부터 30일 이내에 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하고, 사업주체에게 통지하여야 한다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같다.  <개정 2010.7.6>

제53조(공동주택관리기구) (2010. 7. 6 시행)

①법 제43조제4항 본문의 규정에 의하여 구성하는 자치관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비는 별표 4와 같다.

⑥제1항의 규정은 자치관리기구가 아닌 공동주택관리기구가 갖추어야 하는 기술인력 및 장비의 요건에 관하여 이를 준용한다.

⑦ 제52조제2항에 따라 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 설치하여야 한다.  <신설 2010.7.6>

[별표 4] <개정 2010.7.6> 공동주택관리기구의 기술인력 및 장비기준(제53조제1항 및 제6항관련)
구분	기준
기술인력	다음 각호의 기술인력. 다만, 관리주체가 입주자대표회의의 동의를 얻어 관리업무의 일부를 해당법령에서 인정하는 전문용역 업체에 용역하는 경우에는 해당기술인력을 갖추지 아니할 수 있다. 1. 승강기가 설치된 공동주택인 경우에는 「승강기시설 안전관리법 시행령」 제16조에 따른 승강기자체검사자격을 갖추고 있는 자 1인 이상 2. 당해 공동주택의 건축설비의 종류 및 규모 등에 따라 「전기사업법」ㆍ「고압가스 안전관리법」ㆍ「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」ㆍ「도시가스사업법」ㆍ「에너지이용 합리화법」ㆍ「소방기본법」ㆍ「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률」 및 「대기환경보전법」 등 관계 법령에 따라 갖추어야 할 기준 인원 이상의 기술자
장비	비상용 급수펌프(수중펌프를 말한다) 1대 이상 절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상 건축물 안전점검의 보유장비: 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상

주택법시행령 부칙 제10조(공동주택관리기구의 장비보유에 관한 경과조치) 공동주택관리기구에는 이 영 시행일로부터 6개월 이내에 별표 4의 개정규정에 따른 장비를 보유하여야 한다.

<질의 : 공동주택관리기구가 갖추어야 할 장비는 이 영 시행후 바로 갖추어야 하는 지? 이 경우 위탁관리의 경우에도 해당되는 지?>

☞ 주택법시행령 부칙 제10조에 따라 이 영 시행후 6개월 이내(2011. 1. 5까지) 갖추어야 함. 공동주택관리기구가 갖추어야 할 장비는 주택법시행령 제53조 제1항, 제6항에 따라 자치관리, 위탁관리 경우 모두 각 공동주택에 갖추어야 할 장비임

<주택법시행규칙 신설 내용>

제23조(공동주택의 공동관리 등) (2010. 7. 6 시행)

①입주자대표회의는 영 제52조제2항의 규정에 의하여 공동주택을 인접한 공동주택단지와 공동관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하고자 하는 경우에는 다음 각호의 사항을 입주자등에게 통지하고 입주자 등의 서면동의를 얻어야 한다. 이 경우 공동관리의 경우에는 주택단지별로 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 하며, 구분관리의 경우에는 구분관리 단위별 입주자 등의 과반수의 동의를 얻어야 하되, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 의한다.

1. 공동관리 또는 구분관리의 필요성

2. 공동관리 또는 구분관리의 범위

3. 공동관리 또는 구분관리를 하는 경우의 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치

4. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

②영 제52조제2항 후단에서 "국토해양부령이 정하는 기준"이라 함은 다음 각 호의 기준을 말한다.  <개정 2006.2.24, 2008.3.14, 2010.7.6>

1. 세대수가 1천5백세대 이하일 것. 다만, 영 제48조 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우를 제외한다.

2. 공동주택 단지 사이에 법 제2조제6호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없는 인접한 단지일 것

③입주자대표회의는 영 제52조제2항의 규정에 의하여 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 때에는 지체없이 그 내용을 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다.

※ 둘 이상의 공동주택의 단지 사이에 법 제2조제6호 단서 각목에 해당하는 시설이 없는 경우에 한한다.<주택법 제2조제6호>

가. 철도, 고속도로, 자동차전용도로

나. 폭 20미터 이상인 일반도로

다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도록

라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로 대통령령이 정하는 시설

제24조(관리방법결정 및 입주자대표회의의 구성 등의 신고) (2010. 7. 6 시행)

입주자대표회의를 대표하는 자는 영 제52조제3항에 따라 다음 각 호의 사항을 별지 제34호의2서식에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

1. 공동주택단지의 명칭ㆍ위치, 사업주체의 명칭, 사업계획승인일 및 사용검사일

2. 관리규약

3. 입주자대표회의의 명칭 및 구성현황

4. 공동주택의 관리방법

주택법시행규칙부칙 제2조(공동관리하는 인접한 단지기준에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 전에 공동관리하고 있는 공동주택에 대하여는 제23조제2항제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

☞ 공동주택의 공동관리 단지수를 3개 이하로 제한하던 것을 폐지하고 인접기준을 명확히 하여 공동관리의 실효성 제고함

공동관리, 구분관리를 하는 경우 공동관리, 구분관리 단위별로 공동주택관리기구(시행령 별표4)를 설치하도록 함

<질의 : 기존 임대주택의 경우 인접 단지 기준에 적합하지 않은 경우 공동관리가 불가능 한 지?>

☞  임대주택 등의 경우에도 주택법시행령 제46조제2항 제3호에 의해 공동관리의 규정이 적용되지만, 주택법시행규칙 부칙 제2조 규정에 의해 인접조건을 갖추지 않아도 과거에 공동관리를 하고 있는 경우에는 종전의 규정을 따르도록 하고 있어 공동관리가 가능함

9) 관리비 및 잡수입 등의 증빙자료 5년간 보관의무 신설

<주택법시행령 신설 내용>

제55조(관리주체의 업무 등) (2010. 7. 6 시행)

② 관리주체는 월별로 관리비등과 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설ㆍ복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말한다. 이하 같다)의 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 한다.  <개정 2010.7.6>

☞ 관리주체의 업무로 관리비등 외에 잡수입 징수, 사용, 보관 및 예치 등의 장부를 작성하도록 하고 증빙자료를 회계연도 종료 후 5년간 보관하도록 하여 회계업무를 투명하게 하도록 함

10) 관리비 등의 사업계획 및 예산안 승인· 결산서 제출 의무 및 회계감사 조항 신설

<주택법시행령 신설 내용>

제55조의2(관리비등의 사업계획 및 예산안 수립 등) (2010. 7. 6 시행)

① 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안(제50조의2제6항에 따른 선거관리위원회의 운영경비를 포함한다)을 매 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 한다. 이 경우 승인사항에 변경이 있는 때에는 변경승인을 받아야 한다.

② 관리주체는 매 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.[본조신설 2010.7.6]

제55조의3(관리비등의 회계감사) (2010. 7. 6 시행)

관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 요구를 받은 경우에는 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서 등에 대하여 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 이 경우 감사인은 회계감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 한다.

1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우

2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우

[본조신설 2010.7.6]

☞ 관리비등의 사업계획·예산안 승인과 사업실적·결산서 작성을 의무화 하고, 입주자등 10분의 1 이상, 입주자대표회의 의결이 있는 경우 외부회계감사를 받도록 하여 관리업무 투명화 제고 및 관리비 관련 분쟁 해소

11) 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정

<주택법시행령 신설 내용> (2010. 7. 6 시행)

제55조의4(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)

관리주체(제2호에 경우에는 입주자대표회의를 말한다)는 다음 각 호의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 계약과정에 입회할 수 있다.

1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지(냉ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사

2. 제59조의2제1항 및 제2항에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사

3. 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

[본조신설 2010.7.6]

<주택관리업자 및 사업자 선정 고시 별표4>

[별표 4] (제12조․제13조․제22조 및 제23조 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구 분			계약대상물	선 정		계약자
				입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자			- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	최저낙찰제	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수	- 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사	경쟁입찰	최저낙찰제	입주자 대표회의
		장기수선	- 장기수선계획에 따른 각종 공사	경쟁입찰	최저낙찰제	관리주체
		일반보수	- 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
	나. 용역		- 경비 - 청소 - 소독 - 승강기 - 지능형홈네트워크 - 전기안전관리 - 정화조청소, 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
	다. 물품	구입	- 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
		매각	- 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 200만원 이하 예외)	최고낙찰제	관리주체
	라. 잡수입 등		- 광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 200만원 이하 예외)	최고낙찰제	관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우 1. 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택법 시행령」 제66조제2항에 따라 입주자대표회의에서 의결하는 장기수선충당금 사용계획서대로 처리하여야 한다. 2. 기술인력 등을 전문용역업체에 용역하는 때에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다. 3. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다. 4. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 입회할 수 있도록 한다.

☞ 입주자대표회의는 주택관리업자, 하자보수보증금으로 직접 공사업체 선정 등을 경쟁입찰(일반, 제한, 지명)방식에 의한 최저낙찰 방법으로 업체를 선정하고 계약을 체결함

관리주체는 장기수선계획에 의한 공사, 승인된 사업계획·예산에 따른수선유지비를 사용하는 일반보수 공사, 청소·경비 등 용역업체 선정, 물품 구입·매각, 잡수입 관련 업체 선정 등을 경쟁입찰(일반, 제한, 지명)방식에 의한 최저낙찰 방법으로 업체를 선정하고 계약을 체결함(다만, 금액이 200만원 이하의 경우 수의계약 가능함)

- 관리주체가 계약을 하는 경우 감사는 입찰과정에 입회할 수 있도록 하여 입찰과정의 투명성 확보

12) 관리규약 준칙에 주택법시행령 등 개정에 따른 선거관리위원회에 관한 사항, 동별대표자의 선출에 관한 사항, 입주자대표회의 운영 및 윤리교육에 드는 비용에 관한 내용을 새롭게 규정함

<주택법시행령 신설 내용>

제57조(관리규약의 준칙) (2010. 7. 6 시행)

①법 제44조제1항에 따라 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 공동주택의 입주자등 외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다.  <개정 2006.2.24, 2007.3.16, 2010.7.6>

3. 동별 대표자의 선거구ㆍ선출절차ㆍ해임사유(업무상의 위법행위로 한정한다)

3의2. 선거관리위원회의 운영ㆍ업무ㆍ경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항

5. 제58조제3항제8호에 따른 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액(제50조의3제5항에 따른 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육에 드는 비용을 포함한다)

②공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결하는 때에 제안한 내용을 말한다)을 당해 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방법으로 이를 결정한다. 이 경우 사업주체가 제안한 내용은 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다.  <개정 2004.9.17, 2010.7.6>

③ 제1항에 따라 제정된 관리규약을 개정할 때 그 절차 및 방법은 제52조제1항을 준용하되, 그 개정안에는 제1항에 따른 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재하여 제2항 후단의 방법에 따라 게시하거나 통지한다.  <신설 2010.7.6>

☞ 관리주체가 시·도에서 제정하는 관리규약 준칙과 다르게 관리규약을 개정하는 경우 달라진 내용을 포함하여 인터넷 홈페이지 또는 게시판 등에 게시 또는 통지 하도록 하여 관리규약에 대한 내용을 구체적으로 입주자등에게 알려야 함

13) 입주자대표회의에서 하자보수보증금에 의한 직접 보수조항 신설

<주택법시행령 신설 내용>

제59조의2(입주자대표회의등의 직접 보수) (2010. 7. 6 시행)

① 입주자대표회의등은 제59조제3항 후단에 따라 하자보수청구를 한 후 사업주체가 제59조제3항에 따른 기간 내에 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 법 제46조제2항 본문에 따른 하자보수보증금(이하 "하자보수보증금"이라 한다)을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 다만, 법 제46조의7제1항에 따라 하자진단을 실시하는 경우에는 당사자 간에 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있다.

② 입주자대표회의등은 사업주체가 법 제46조의4제8항에 따른 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

③ 입주자대표회의등은 제1항 및 제2항에 따른 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.

[본조신설 2010.7.6]

[시행일 : 2010.10.6] 제59조의2

☞ 하자심사분쟁조정위원회의 조정결과를 미이행시 입주자대표회의 등이 하자보수보증금을 사용하여 직접보수할 수 있도록 하여 분쟁조정의 실행력을 확보하고자 함

14) 하자보수의 종료를 명확히 규정하여 하자관련 분쟁 해소

<주택법시행령 신설 내용>

제60조의2(하자보수의 종료) (2010. 10. 6 시행)

① 사업주체는 제61조 각 호의 구분에 따라 순차적으로 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 사실을 입주자대표회의(입주자대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 법 제46조제1항제3호에 따른 관리주체를, 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 각각 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 통지하고, 하자담보책임기간이 만료된 때에는 제59조제3항 전단에 따라 입주자대표회의등이 하자담보책임기간 내에 발생된 하자에 대하여 보수를 청구한 경우에는 지체 없이 보수를 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의등에 통지하여야 한다.

② 입주자대표회의등은 사업주체로부터 제1항에 따라 하자보수완료 통지를 받은 날부터 30일 이내에 문서로 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 사업주체는 이의제기를 받은 날부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통지하되, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 기재하여 통지하여야 한다.

③ 사업주체는 제2항 전단에 따른 이의가 없는 경우에는 제59조제1항에 따른 하자담보책임기간별로 순차적으로 주거전용부분과 공용부분으로 구분하여 하자보수종료 확인을 입주자대표회의등에 요구할 수 있다.

④ 제3항에 따른 요구가 있는 경우에는 입주자대표회의등은 입주자가 그 취지를 알 수 있도록 서면으로 고지하여야 한다.

⑤ 하자보수종료의 확인을 위해서는 국토해양부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부하여야 한다.

[본조신설 2010.7.6]

[시행일 : 2010.10.6] 제60조의2

☞ 사업주체에게 하자보수책임기간 만료 30일 전에 입주자대표회의에 통보하도록 하여 하자보수책임기간의 도과를 방지하고 하자보수책임기간이 만료된 경우에는 하자보수의 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의 통지하여 확인을 받도록 함

하자보수종료의 확인이 있는 경우에는 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부하도록 하여 하자보수종료의 완료를 명확히 함

15) 장기수선충당금 사용절차 명확화

<주택법시행령 신설 내용>

제66조(장기수선충당금의 적립 등) (2010. 7. 6 시행)

①법 제51조제4항에 따른 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 다만, 임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「임대주택법 시행령」 제30조제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다.  <개정 2010.7.6>

② 법 제51조제4항에 따른 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.  <개정 2010.7.6>

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

③장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.  <개정 2010.7.6>

④공동주택중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를 부담하여야 한다.

☞ 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하여 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 사용하도록 하여 사용절차를 명확히 함

16) 주택관리사 자격갱신 조건 명확화

<주택법시행령 신설 내용>

제73조(주택관리사 자격증의 교부 등) (2010. 7. 6 시행)

①법 제56조제2항에 따라 시ㆍ도지사는 주택관리사보자격시험에 합격한 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급한다.  <개정 2007.3.16, 2008.2.29, 2009.3.18, 2009.9.21, 2010.7.6>

1. 제72조제1호에 해당하는 공동주택의 관리사무소장으로의 근무경력 3년 이상

2. 제53조에 따른 공동주택관리기구의 직원(경비원, 청소원, 소독원은 제외한다) 또는 법 제53조의 규정에 의한 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상

3. 한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상

4. 공무원으로서 주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등에의 종사경력 5년 이상

5. 법 제81조제2항의 규정에 의한 주택관리사단체와 국토해양부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로서 주택관련업무에 종사한 경력 5년 이상

6. 제1호 내지 제5호의 경력을 합산한 기간 5년 이상

②법 제56조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 주택관리사 자격증을 교부받고자 하는 자는 자격증교부신청서에 제1항 각호의 규정에 의한 실무경력에 대한 증빙서류를 첨부하여 주택관리사보자격시험 합격증서를 교부한 시ㆍ도지사에게 제출하여야 한다.

☞ 경비원, 소독원, 청소원 등은 갱신 경력에서 제외하여 갱신요건을 강화함

<관련 유권해석 내용>

(1) 질의내용

o 주택법에 의해 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택 관리사무소장으로서 근무경력 3년이상 중 의무관리대상 공동주택이 아닌 임의관리대상 공동주택의 관리사무소장(비자격자 포함) 경우도 해당되는지 여부

o 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년이상 중 주택관리업자의 직원으로 주택법에 의한 사업계획승인을 받지 아니하고 건축법에 의거 건축허가(사용승인)을 받는 아파트(주상복합 건물이나 오피스텔 등)에 근무할 경우에도 주택관리업무에 포함되는 지 여부

국토부 회신내용

ㅇ 주택법 제56조 및 같은법 시행령 제73조에서 주택관리사보 자격시험에 합격한 자 중 일정 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 교부하도록 정하고 있는 바, 이 경우 경력인정에 있어 의무관리대상이 아닌 종사경력은 해당되지 아니합니다.

ㅇ 공동주택관리기구의 직원 또는 주택관리업자의 직원(본사, 지점의 직원을 뜻하며, 파견된 150세대 미만의 직원은 미포함)으로서 주택관리업무에 5년 이상 근무한 경우 주택법에 의하여 사업승인된 의무관리대상 공동주택(사업계획승인된 주상복합 건축물 포함)종사 경력을 인정하는 것으로 건축법령에 의거 건축허가된 주상복합건물 등의 종사경력은 해당되지 아니합니다.

(2) 질의내용

ㅇ 주택관리사보 합격증서를 소지한 자가 주택관리사 자격증을 시-도지사로부터 발급받기 위하여 갖추어야 하는 실무경력은

ㅇ 주택관리사 자격심사 및 자격증 발급기관은

국토부 회신내용

■ 주택관리사보 합격증서를 소지한 자가 주택관리사 자격증을 시․도지사로부터 발급받기 위하여는 제출하는 주택법 제56조제2항 및 주택법시행령 제73조제1항각호의 주택관리실무경력은 다음과 같습니다.

1. 관리사무소장 경력은 3년 이상 : 주택법 제55조제1항 및 같은 법 시행령 제72조제1호에 해당하는 공동주택 관리사무소장의 종사경력을 말함.

2. 3년 미만인 관리사무소장 경력은 관리직원 등의 경력과 합산하여 5년 이상 : 관리사무소장의 경력이 3년 미만인 경우에는 관리직원 등의 경력이 있을 경우 합산하여 산정하는 것임(환산하지 않음)

3. 관리직원 등의 경력은 5년 이상으로 다음의 종사경력을 말함

ㅇ 주택법시행령 제48조(의무관리대상)에 따른 공동주택(임대주택 포함)에서 제53조에 따라 구성하는 공동주택관리기구(관리사무소)의 직원으로 종사한 경력(단순노무직인 청소원 및 경비원은 제외)

ㅇ 주택법 제53조에 따른 주택관리업자의 본사 및 지사에서 주택관리업무에 종사한 직원경력(임원은 제외).

* 주택관리업자가 건설업, 청소업, 소독업, 승강기유지보수업 등 다른 업종을 겸업하는 경우 그 다른 업종에서 종사한 경력은 주택관리실무경력이 아님

ㅇ 한국토지주택공사 또는 지방공사의 주택관리관련부서에서 종사한 직원경력(임원은 제외)

ㅇ 공무원은 주택관련 지도ㆍ감독 및 인ㆍ허가 업무 등의 부서에서 근무한 경력 → 주택법 제59조에 따른 공동주택관리에 관한 감독업무를 수행한 자와 주택법 제16조 및 제29조에 따른 공동주택의 사업계획승인 및 사용검사 등 공동주택의 건설 공급 및 관리에 관한 인가 및 허가업무를 수행한 공무원 경력을 말함

ㅇ 대한주택관리사협회에서 주택관리업무에 종사한 임직원 경력

ㅇ 국토해양부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체에서 주택관리업무에 종사한 임직원 경력

4. 주상복합건물의 종사경력 산정시기 : 법률 제8383호(공포일 2007.4.20. / 시행일 2008.4.21.)에 따른 주택법 일부개정법률 제43조제1항 및 주택법시행령 제48조제4호에 따라 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물(흔히“주상복합건물”이라 함) → 2008.4.21.부터 관리사무소장으로 배치된 주택관리사보와 공동주택관리기구의 직원으로 종사한 경력에 한해 인정

5. 비의무관리대상 공동주택의 경력은 적용제외 : 주택법시행령 제48조각호의 공동주택에 해당하지 아니하여 집합건물의소유및관리에관한법률에 따라 관리하는 의무관리 제외대상 공동주택에서 종사한 경력은 주택관리실무경력으로 인정하는 것이 아님(비의무관리대상 공동주택을 주택관리업자가 관리하는 경우에도 같음)

■ 주택관리사 자격심사 및 자격증 발급기관은 주택관리사보 합격증서를 교부한 시-도지사임

17) 공동주택 우수관리 단지 선정

<주택법시행령 신설 내용>

제82조의2(공동주택 우수관리단지 선정) (2010. 7. 6 시행)

① 시ㆍ도지사는 공동주택단지를 모범적으로 관리한 사례를 발굴ㆍ전파하기 위하여 매년 공동주택 모범관리단지를 선정할 수 있다.

② 국토해양부장관은 제1항에 따라 시ㆍ도지사가 선정한 공동주택 모범관리단지 중에서 공동주택 우수관리단지를 선정하여 표창하고, 공동주택 관리 관련 강의ㆍ상담 등의 지원을 할 수 있다.

③ 공동주택 모범관리단지와 공동주택 우수관리단지의 선정 등에 필요한 사항은 국토해양부장관이 정하여 고시한다.

☞ 공동주택 우수관리단지 선정 근거 마련하여 매년 포상하여 에너지 절감 유도 및 공동체 커뮤니티 형성에 기여하고자 함

18) 입주자대표회장, 감사의 역할 강화

<주택법시행규칙 신설 내용>

제21조(입주자대표회의 임원의 업무범위 등) (2010. 7. 6 시행)

① 삭제  <2010.7.6>

③회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 된다.  <개정 2010.7.6>

⑥ 감사는 제5항에 따라 감사를 실시하는 경우에는 관리주체로부터 영 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출(영 제55조의3에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우는 제외한다)하여야 한다.  <신설 2010.7.6>

☞ 입주자대표회의 회장은 입주자대표회의를 대표하고 그 회의의 의장이 됨을 명시하고 감사는 사업실적서 및 결산서에 대한 감사보고서 제출을 의무화(외부감사 시 제외)하여 회장, 감사의 기능을 강화함

19) 장기수선계획 조정에 에너지 절약 시설 개선방법 반영

<주택법시행규칙 신설 내용>

제26조(장기수선계획의 수립기준 등) (2010. 7. 6 시행)

② 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 「에너지이용 합리화법」 제25조에 따라 지식경제부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있다.  <개정 2010.7.6>

☞ 장기수선계획조정에 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있도록 하여 에너지 절감을 유도하고자 함

20) 시설물안전교육의 내실화

<주택법시행규칙 신설 내용>

제28조(방범교육 및 안전교육) (2010. 7. 6 시행)

①법 제49조제2항의 규정에 의한 방범교육 및 안전교육은 다음 각호의 기준에 의한다.  <개정 2010.7.6>

1. 교육기간 : 연 2회 이내, 매회별 4시간

③ 「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률 시행규칙」 제16조에 따른 소방안전교육 또는 같은 법 시행규칙 제36조에 따른 방화관리자 실무교육을 이수한 자에 대해서는 제1항에 따른 소방에 관한 안전교육을 이수한 것으로 본다.  <신설 2010.7.6>

④제26조제3항 전단 및 제4항의 규정은 법 제49조제2항의 규정에 의한 시설물에 관한 안전교육에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "관리주체"는 "대상자"로, "시ㆍ도지사"는 "시장ㆍ군수 또는 구청장"으로 본다.  <개정 2010.7.6>

☞ 시설물안전교육의 교육시간을 매회별 4시간 이내에서 교육의 내실화를 위하여 4시간으로 명확히 하고, 「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률 시행규칙」 제16조에 따른 소방안전교육 또는 같은 법 시행규칙 제36조에 따른 방화관리자 실무교육을 받은 경우 주택법시행규칙상의 소방교육을 이수한 것으로 함으로서 중복교육에 따른 교육부담을 경감함

21) 법정관리교육 및 보수교육의 내실화

<주택법시행규칙 신설 내용>

제35조(주택관리사등의 교육) (2010. 7. 6 시행)

①법 제58조에 따라 주택관리업자(법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 또는 관리사무소장은 주택관리업의 등록을 한 날 또는 관리사무소장으로 배치된 날(주택관리사보로서 관리사무소장이던 자가 주택관리사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격취득일을 말한다)부터 1년 이내에 영 제118조제2항제2호에 따라 주택관리에 관한 교육업무를 위탁받은 기관 또는 단체(이하 "교육수탁기관"이라 한다)로부터 교육을 받아야 하며, 교육수탁기관은 관리사무소장으로 배치되고자 하는 주택관리사등을 대상으로 주택관리에 관한 교육을 시행할 수 있다.  <개정 2006.2.24, 2007.3.16>

② 법 제58조제2항에 따른 관리사무소장의 직무에 관한 보수교육은 주택관리사와 주택관리사보로 구분하여 실시한다.  <신설 2010.7.6>

③제1항 및 제2항에 따른 교육기간은 4일로 한다.  <개정 2007.3.16, 2010.7.6>

④제26조제3항 전단 및 제4항의 규정은 주택관리에 관한 교육 및 관리사무소장의 직무에 관한 보수교육에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "관리주체"는 "대상자"로 본다.  <개정 2010.7.6>

☞ 미배치된 휴면 자격자(배치예정일 이전 5년 이내 관리관련 무경력자)에 대한보수교육을 배치된 관리소장에 대한 주택관리사와 주택관리사보로 구분 교육과 마찬가지로 구분하여 실시하도록 하며, 법정관리교육 및 보수교육의 교육기간을 기존의 4일 이내에서 4일로 명확히 하여 교육의 내실화를 기함

22) 관리규약 준칙 등의 경과조치

<주택법시행령 부칙 제7조>

① 시·도지사는 이 영 시행 후 2개월이 경과한 날(2010. 9. 5)까지 관리규약 준칙을 이 영에 적합하게 개정하여야 한다.

② 공동주택의 입주자대표회의는 이 영 시행 후 4개월이 경과한 날(2010. 11. 5)까지 제1항에 따른 관리규약 준칙에 따라 이 영에 적합하게 해당 공동주택의 관리규약을 개정하여야 한다. 이 경우 관리주체는 관리규약의 개정에 따른 행정사무 등의 업무에 협조하여야 한다.

☞ 시도지사는 2010. 9. 5까지 관리규약 준칙을 개정하여야 하며, 공동주택의 입주자대표회의는 2010. 11. 5까지 시도지사의 관리규약 준칙에 따라 해당 공동주택의 관리규약을 개정하여야 함

<주택법시행령-시행규칙 부칙 설명>

주택법시행령 부칙 내용

제1조(시행일) 이 영은 2010년 7월 6일부터 시행한다. 다만, 제42조의6, 제58조 제3항·제8항·제9항·제10항, 제59조, 제59조의2, 제60조의2, 제62조의6부터 제62조의9까지, 제65조, 제74조, 제76조, 제77조 및 제118조의 개정규정은 2010년 10월6일부터 시행한다.

※ 2010년 10월6일부터 적용되는 조문

- 분양가 심사위원회의 구성 : 제42조의 6

- 관리비 등 공동주택관리정보시스템에 공개(관리비, 사용료, 장기수선충당금, 잡수입 등) : 제58조 제3항·제8항

- 주택관리업자 선정공고, 선정결과 공고 : 제58조 제9항·제10항

- 사업주체의 하자보수 : 제59조

- 입주자대표회의등의 직접보수 : 제59조의2

- 하자보수의 종료 : 제60조의 2

- 조정거부 이유 통보(하자심사분쟁조정위 관련) : 제62조의 6

- 사실조사 등(하자심사분쟁조정위 관련) : 제62조의 7

- 하자진단 및 하자감정(하자심사분쟁조정위 관련) : 제62조의 8

- 위원회의 운영 및 사무처리(하자심사분쟁조정위 관련) : 제62조의 9

- 공동주택의 안전점검 : 제65조

- 주택관리사보자격시험 : 제74조

- 시험의 시행·공고 : 제76조

- 주택관리사보시험위원회 : 제77조

- 업무의 위탁 : 제118조

제2조(동별대표자 등의 선출에 관한 적용례)①제50조 제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용한다.

②제50조 제7항의 개정규정(임기조항)은 이 영 시행 후 최초로 선출된는 동별 대표자부터 적용한다.

제3조(경쟁입찰에 의한 주택관리업자의 선정에 관한 적용례) 제52조 제4항(경쟁입찰) 및 제5항(위탁계약기간)의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 주택관리업자를 선정하기 위하여 공고하는 경우부터 적용한다.

제4조(위탁관리수수료의 부과에 관한 적용례) 제58조제1항제9호 및 별표 5 제9호의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 부과하는 관리비부터 적용한다.

제5조(주택관리업의 등록기준에 관한 적용례) 별표 8의 개정규정에 따른 주택관리업의 등록에 관한 사항은 이 영 시행 후 최초로 주택관리업을 등록하거나 종전에 등록한 사항을 변경하는 경우부터 적용한다.

제6조(도시형 생활주택에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 기숙사형 주택에 대한 사업계획승인을 신청하였거나 사업계획승인을 받은 경우에는 제3조제1항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

제7조(관리규약 준칙 등의 개정에 관한 경과조치) ① 시ㆍ도지사는 이 영 시행 후 2개월이 경과하는 날까지 관리규약 준칙을 이 영에 적합하게 개정하여야 한다.

② 공동주택의 입주자대표회의는 이 영 시행 후 4개월이 경과하는 날까지 제1항에 따른 관리규약 준칙에 따라 이 영에 적합하게 해당 공동주택의 관리규약을 개정하여야 한다. 이 경우 관리주체는 관리규약의 개정에 따른 행정사무 등의 업무에 협조하여야 한다.

제8조(선거관리위원회의 운영 등에 관한 경과조치) 이 영 시행 후 부칙 제7조제2항에 따라 해당 공동주택의 관리규약을 개정하기 전까지는 제50조의2의 개정규정에도 불구하고 자체 선거관리위원회의 구성 및 운영 등에 관한 사항은 종전의 관리규약에 따른다.

제9조(주택관리사등의 보증설정 서류제출에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 관리사무소장으로 배치된 주택관리사등은 제72조의2제2항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

제10조(공동주택관리기구의 장비보유에 관한 경과조치) 공동주택관리기구에는 이 영 시행일로부터 6개월 이내에 별표 4의 개정규정에 따른 장비를 보유하여야 한다.

제11조(다른 법령의 개정) ① 건축법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다. 제6조제2항제2호다목 중 “원룸형 주택 또는 기숙사형 주택”을 “원룸형 주택”으로 한다.

② 조세특례제한법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다. 제106조제6항제1호가목 중 “위탁관리수수료와 같은 시행령 별표 5 제2호부터 제8호까지”를 “같은 법 시행령 별표 5 제2호부터 제9호까지”로 한다.

주택법시행규칙 부칙 내용

제1조(시행일) 이 규칙은 2010년 7월6일부터 시행한다. 다만, 제25조의 2부터 제25조의 5까지 제28조의2의 개정규정은 2010년 10월6일부터 시행한다.

제2조(공동관리하는 인접한 단지기준에 관한 경과조치) 이 규칙 시행 전에 공동관리하고 있는 공동주택에 대하여는 제23조 제2항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

【별첨 1】

주택관리업자 및 사업자 선정지침

국토해양부 고시 제2010-445호(제정 2010. 7. 6)

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은 「주택법 시행령」제48조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 같은 영 제52조제4항에 따른 주택관리업자의 선정과 같은 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자의 선정에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) 이 지침의 적용대상은 다음 각 호와 같다.

1. 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우

2. 관리주체(공동주택 관리사무소장을 말한다. 이하 같다)가 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크 유지, 수선유지 및 물품구입․매각 등을 위하여 용역․공사업자를 선정하거나 장기수선충당금으로 장기수선공사를 하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우

제3조(입찰의 방법) ① 입찰의 종류 및 방법은 별표 1에 따른다.

② 관리주체는 공산품의 구입과 200만원 이하의 공사․용역 등 경쟁입찰에 적합하지 아니한 계약에 대하여는 별표 2에 따른 수의계약으로 선정할 수 있다.

<질의 : 모든 공사·용역에 대하여 경쟁입찰의 방법으로 하여야 하는 지?>

☞ 고시지침 제3조에서 수의계약을 할 수 있는 경우

1. 공산품의 구입

2. 200만원 이하의 공사·용역 등 경쟁입찰에 적합하지 아니한 계약

3. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

4. 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우

제4조(입찰의 성립) ① 입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제5조(입찰의 무효) 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효인 입찰로 하는 경우는 별표 3과 같다.

제6조(낙찰의 방법) 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

제2장 주택관리업자의 선정

제7조(입찰공고) 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰예정일로부터 14일 전까지 제8조에 따른 입찰공고 내용을 영 제58조제9항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.net을 말한다. 이하 같다)에 공개하여야 한다.

<질의 : 주택관리업자 선정을 포함한 모든 공사·용역업자 선정에 대하여 공동주택관리정보시스템에 입찰공고 내용을 공개하여야 하는 지?>

☞ 주택관리업자 선정 시의 경우만(하자보수업체 선정 제외) 공동주택관리정보시스템에 입찰공고 내용을 공고하여야 하며, 그 밖에 공사·용역업자 선정은 제15조에 따라

1. 전국 또는 지역의 일간신문

2. 전국의 공동주택단지를 주된 보급지역으로 하는 주간신문

3. 주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지 등에 하면 됩니다.

<주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지 요건>

· 주택관리 입찰을 전문으로 하는 인터넷홈페이지일 것

· 메인화면 잘 보이는 곳에 주택관리 입찰공고 사이트를 둘 것

· 발주자만 입찰공고를 할 수 있도록 할 것

· 낙찰자 선정결과를 알릴 수 있도록 할 것

· 회원가입을 하지 않고 일반인 누구나 자유로이 입찰공고 내용을 볼 수 있도록 할 것

·「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 준수할 것

※ 입찰공고문을 일반인에게 비공개하는 인터넷홈페이지는 주택관리 입찰전문 인터넷 홈페이지가 아님

제8조(입찰공고 내용) ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 주택관리대상물(세대수, 동수, 난방방식, 총 주택공급면적 및 부대․복리시설 등)

2. 입찰 및 개찰의 일시․장소

3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한

4. 계약기간

5. 입찰참가자격, 제출서류, 입찰가격 산출방법, 낙찰자 결정방법 및 계약체결 등에 관한 사항은 이 지침에 따른다는 내용

6. 그 밖에 제1호부터 제4호 외에 입찰에 부대되는 사항으로서 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 사항

② 입주자대표회의는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.

※ 현장설명회 개최는 임의사항으로 규정하고 있어 반드시 개최하는 것은 아님(주택관리업자 선정, 기타 공사·용역 포함)

제9조(참가자격의 제한) ① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제53조제1항에 따라 등록하지 아니한 자

2. 법 제54조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 기간이 경과하지 아니한 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 주택관리업 등록기준에 따라 시장․군수․구청장에게 등록한 자본금(이하 “등록 자본금”이라 한다), 주택관리사, 기술능력 및 장비를 갖추지 아니하였거나 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품․금품․발전기금 등을 입주자대표회의의 구성원에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호어느 하나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다.

③ 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

제10조(제출서류) 입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자대표회의에게 제출하여야 한다.

1. 주택관리업등록증 사본 1부

2. 사업자등록증 사본 1부

3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

4. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

5. 주택관리업자가 본사에 보유한 주택관리사․기술능력 및 장비 현황 1부

6. 입찰공고일 현재 위탁하여 관리하고 있는 영 제48조 각 호에 따른 공동주택단지 실적 1부

7. 직전 연도의 재무상태표 1부

8. 등록 자본금의 보유금액 증명서류 1부. 이 경우 등록 자본금의 보유금액은 영 제44조제2항 각 호에 따른 금융기관(보험업법에 따른 보험회사를 제외한다)에 예치된 3개월간의 평균 예금잔액으로 하되, 다음 각 목의 부실자산을 제외한다.

가. 임직원의 퇴직충당금 예치금

나. 차입금에 대한 예치금

다. 겸업자산(다른 사업을 겸업하는 경우 그 자산을 말한다) 예치금

라. 그 밖의 부채성 자산 예치금

9. 그 밖에 입찰에 필요한 서류

제11조(입찰가격 산출방법) ① 주택관리업자의 입찰가격은 영 제58조제1항제9호에 따른 월간 위탁관리수수료에 위․수탁관리 계약기간의 개월수를 곱하여 산정한 금액으로 하되, 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

② 월간 위탁관리수수료는 공동주택단지의 총 주택공급면적에 제곱미터당 단가를 곱하여 산정한다.

제12조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제1호에 따른다.

② 동일가격으로  2인 이상이 입찰한 경우에는 추첨에 의하여 결정한다.

③ 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 공고한다. 다만, 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있다.

<관련 유권해석 내용>

제목: 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 입찰가격을 저가로 제출시 해결방법은

담당기관  국토해양부

카테고리  주택 관련법령  주택법 시행령 제55조의4 (관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)

담당부서  주택건설공급과 전화번호  02-2110-6235

등록일자  2010.07.22 수정일자  2010.07.22

<질의내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 제출한 입찰가격이 터무니 없이 저가인 경우 해결방법은

ㅇ 입찰공고시 발주기준은 어떻게 제시하는 것인지

<회신내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제8조 및 제16조에 따라 입찰공고 시에는 발주기준을 구체적으로 제시하여야 하며, 발준기준에 따라 입찰가격과 입찰가격 산출내역서(자재, 인건비 및 제부대비 등의 산출내역서)를 비교하여 합계금액이 틀리거나 불문명한 경우에는 입찰을 무효로 하는 것입니다.

ㅇ 참고로 발주기준은 동종-동일한 수준의 제품이거나 동종-동일한 자재-인력 및 공급조건 등으로 하나의 기준을 제시하여야 하며, 발주기준을 무시하고 임의로 입찰에 응한 공사업자 및 용역업자 등의 입찰은 무효로 하는 것임을 알려 드립니다.

<국토부 유권해석>

제목  국토해양부지침455호 사업자선정지침에관한질의

성명  OOO   등록일  2010.07.23 10:32:22

처리상태  완료

<질의내용>

민원내용 안녕하세요?

경비용역 입찰을 할 예정입니다.

경비원들의 인건비,퇴직금,복리향상을 위해 예정가 이상중 최저가 입찰을 하고자

하는데 사업자선정지침에 위배가 되는지 알려 주시면 감사하겠습니다.

<회신내용>

처리결과 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며,

귀하께서 우리부 주택건설공급과에 「공동주택관리」와 관련하여 국민신문고를 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

<답변내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제8조 및 제16조에 따라 입찰공고 시에는 발주기준을 구체적으로 제시하여야 하며, 발준기준에 따라 입찰가격과 입찰가격 산출내역서(자재, 인건비 및 제부대비 등의 산출내역서)를 비교하여 합계금액이 틀리거나 불문명한 경우에는 입찰을 무효로 하는 것입니다.

ㅇ 참고로 발주기준은 동종-동일한 수준의 제품이거나 동종-동일한 자재-인력 및 공급조건 등으로 하나의 기준을 제시하여야 하며, 발주기준을 무시하고 임의로 입찰에 응한 공사업자 및 용역업자 등의 입찰은 무효로 하는 것임을 알려 드립니다.

* 유의: 최저임금법에 위반하여 인건비를 산출하면 무효가 되는 것임

제13조(계약체결) ① 낙찰된 주택관리업자의 계약은 입주자대표회의를 대표하는 자가 체결한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입회할 수 있다.

② 입주자대표회의는 낙찰된 주택관리업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

제14조(선정결과 공개) 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정하거나 영 제52조제4항 단서에 따라 수의계약으로 선정한 경우에는 다음 각 호의 사항을 「공동주택관리정보시스템」에 즉시 공개하여야 한다.

1. 주택관리업자의 상호․주소․대표자 및 연락처

2. 계약기간

3. 월간 위탁관리수수료

4. 제13조에 따른 계약체결기간

5. 선정방법(경쟁입찰 또는 수의계약)

제3장 각종 공사 및 용역 사업자 선정

제15조(입찰공고) 관리주체(하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)는 입찰예정일로부터 14일 전까지 경쟁입찰에 부칠 사항을 정하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매체에 공고하여야 한다.

1. 전국 또는 지역의 일간신문

2. 전국의 공동주택단지를 주된 보급지역으로 하는 주간신문

3. 주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지

<질의 : 생활정보지, 벼룩시장 등에도 공고가 가능한 지?>

☞ 생활정보지, 벼룩시장 등은 지침 제15호 제1호의 전국 또는 지역의 일간신문에 해당하지 않음

제16조(입찰공고 내용) 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항을 명시하여야 한다.

1. 사업내용․규모․면적 및 사업기간 등 사업계획의 개요

2. 입찰 및 개찰의 일시․장소

3. 입찰서 및 제출서류의 마감시한

4. 제19조에 따른 입찰참가자격의 제한에 관한 사항

5. 그 밖에 입찰에 필요한 사항

제17조(입찰의 방법) ① 관리주체가 영 제55조의2제1항에 따라 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자(이하 “사업자”라 한다)를 선정할 때에는 경쟁입찰로 한다.

② 일반보수공사 및 용역의 경우 금액이 200만원 이하인 경우에는 수의계약으로 할 수 있다.

제18조(현장설명회) ① 관리주체는 필요한 경우 입찰예정일 5일 전까지 현장설명회를 개최할 수 있다.

※ 현장설명회는 반드시 개최하는 것은 아님(주택관리업자 선정, 기타 공사·용역 포함)

② 제1항에 따른 현장설명에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 다음 각 목에 따른 서류

가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

나. 청소용역 : 청소범위 및 청소면적 현황

다. 소독용역 : 소독범위 및 소독면적 현황

라. 승강기유지관리대행 : 승강기 대수 및 시설현황

마. 지능형 홈네트워크 설비유지관리대행 : 지능형 홈네트워크 설비대수 및 시설현황

바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수범위 및 보수방법

사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

2. 입찰서 작성방법․제출서류․접수방법 및 입찰유의사항

3. 낙찰자 결정방법

4. 계약에 관한 사항

5. 그 밖에 입찰에 관하여 필요한 사항

제19조(참가자격의 제한) ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등을 마치지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받은 자는 그 기간이 경과되지 아니한 자

3. 국세 및 지방세를 미납한 자

4. 입주자대표회의의 구성원, 관리사무소장 또는 관리직원에게 물품․금품․발전기금 등을 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 입찰에 참가한 자로서 입찰공고 이후 또는 낙찰․계약시 제1항 각 호어느 하나에 해당하는 자로 확인된 경우에는 이를 무효로 한다.

③ 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 그러하지 아니하다.

제20조(제출서류) 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 한다.

1. 사업종류별 관련된 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

2. 사업자등록증 사본 1부

3. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

4. 국세 및 지방세 납세필증 사본 1부

5. 사업자가 보유한 법정 기술인력․장비 현황 1부

6. 입찰공고일 현재 사업수행실적 1부

7. 그 밖에 입찰에 필요한 사항 1부

제21조(입찰가격 산출방법) ① 용역비의 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월수를 곱하여 산정한 금액으로 하되, 입찰가격은 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

② 일반보수공사․하자보수공사 및 장기수선공사에 따른 입찰가격은 총 공사금액으로 하되, 부가가치세를 제외한 금액을 제출한다.

제22조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제2호 가목 및 나목에 따른다.

② 동일가격으로  2인 이상이 입찰한 경우 또는 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 제12조제2항(추첨) 및 제3항(수의계약)을 준용한다.

제23조(계약체결) ① 관리주체에서 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 용역 및 공사업자로부터 계약이행보증서 또는 이에 갈음할 수 있는 서류를 받아야 한다.

② 용역업자 등이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.

제24조(선정결과 공개) 관리주체는 제23조에 따른 낙찰자 선정결과를 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 즉시 공개하여야 한다.

제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

제25조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 잡수입의 수요가 발생하거나 물품의 매각 등을 위한 사업자 선정에 관하여는 제3장을 준용한다.

제26조(낙찰방법) ① 물품을 구입하는 낙찰은 같은 규격 및 품질을 기준으로 하여 별표 4 제2호다목에 따른다.

② 잡수입 등의 사업자를 선정하거나 고정자산 등의 물품을 매각하는 낙찰은 별표 4 제2호라목에 따른다.

제5장 투찰 및 개찰

제27조(입찰서 투찰 등) ① 입찰에 참여하는 자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 제10조 및 제20조에 따른 제출서류와 별지 서식의 입찰서를 입찰 장소에 준비된 각각의 투찰함에 투찰하여야 한다.

② 우편으로 제출하는 자의 제출서류 및 입찰서는 입찰 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다.

제28조(입찰서의 개찰 및 낙찰) ① 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 제12조 및 제22조에 따라 낙찰자를 결정하여야 한다.

② 개찰 및 낙찰은 제27조제2항에 따른 우편에 의한 입찰 마감시간이 경과한 이후에 시행한다.

제6장 보증금 등

제29조(입찰보증금 등) ① 입찰보증금은 입찰금액의 5퍼센트로 하되, 입찰서를 제출할 때에 현금․공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다.

② 계약이행보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하되, 그 납부율은 다음 각 호와 같다.

1. 공사계약은 계약금액의 20퍼센트

2. 용역계약 및 단가계약은 계약금액의 10퍼센트

③ 200만원 이하인 계약금액에는 제1항 및 제2항에 따른 보증금을 면제할 수 있다.

제30조(하자보수보증금) 공사상의 하자보수보증금 예치율은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조제1항부터 제4항까지를 준용한다.

<관련 조항>

제62조 (하자보수보증금) ①법 제18조의 규정에 의한 하자보수보증금은 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 계약금액의 100분의 2이상 100분의 10이하로 하여야 한다. 다만, 공사의 성질상 하자보수가 필요하지 아니한 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 하자보수보증금을 납부하지 아니하게 할 수 있다.  <개정 1999.9.9, 2008.2.29>

②각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 제1항의 규정에 의한 하자보수보증금을 당해 공사의 준공검사후 그 공사의 대가를 지급하기 전까지 납부하게 하고 제60조의 규정에 의한 하자담보책임기간동안 보관하여야 한다.

③장기계속공사에 있어서는 연차계약별로 제1항 및 제2항의 규정에 의한 하자보수보증금을 납부하게 하여야 한다. 다만, 연차계약별로 하자담보책임을 구분할 수 없는 공사인 경우에는 총공사의 준공검사후 하자보수보증금을 납부하게 하여야 한다.  <신설 1999.9.9>

④법 제18조제1항 단서의 규정에 의하여 하자보수보증금의 납부를 면제할 수 있는 경우는 다음 각호와 같다.  <개정 1996.12.31>

1. 제26조제1항제7호 마목의 규정에 의한 계약을 체결한 경우

2. 제37조제3항제1호 내지 제4호에 규정된 자와 계약을 체결한 경우

제31조(보증금의 반환) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 제29조 및 제30조에 따라 납부된 입찰보증금(5%) 및 계약이행보증금(공사-20%, 용역-10%)의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

② 제30조에 따른 하자담보책임기간이 만료되어 하자보수보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

제32조(재검토기한) 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2013년 7월 5일까지로 한다.

부     칙

제1조(시행일) 이 지침은 2010년 7월 6일부터 시행한다. 다만, 제7조 및 제14조는 2010년 10월 6일부터 시행한다.(주택관리업자 선정 시 공동주택관리정보시스템에 공개)

제2조(주택관리업자 입찰공고 등에 관한 적용례) 이 지침 시행이후 2010년 10월 5일까지 주택관리업자의 선정을 위하여 입찰공고를 할 때에는 제15조의 공고방법을 적용하고 주택관리업자의 선정결과를 공개할 때에는 제24조의 공개방법을 적용한다.

[별표 1] (제3조제1항 관련)

입찰의 종류 및 방법

공동주택의 관리를 위한 입찰의 종류와 방법은 다음과 같다.

1. “경쟁입찰”의 종류는 다음 각목과 같다.

가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법

나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 적합한 특수한 장비․설비․기술․자재․물품이나 실적이 있는 5인 이상 입찰대상자를 지명하여 내용증명우편으로 입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 이 경우 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 한다.

2. 경쟁입찰에 부대되는 입찰방법은 다음 각목과 같다.

가. “내역입찰”은 제1호에 따른 경쟁입찰시 관리주체가 미리 공종별로 목적물의 물량을 표시하여 배부한 내역서에 입찰자가 단가와 금액을 기재한 “입찰가격 산출내역서를 입찰서와 함께 제출”하는 방법을 말한다.

나. “부대입찰”은 공사발주를 위하여 제1호에 따른 경쟁입찰시 산출내역서에 입찰가격을 구성하는 공사 중 하도급할 부분, 하도급금액, 하수급인 등 하도급에 관한 사항을 기재하여 제출하는 입찰방법을 말한다.

3. 관리주체에서 제1호 나목 및 다목의 입찰방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 영 제51조제1항에 따른 방법으로 사전에 입주자대표회의의 의결을 얻어야 한다.

<유권해석>

제목  주택관리업자 선정시 내역입찰 가능여부

성명  OOO   등록일  2010.07.15 10:06:55

처리상태  완료

<민원내용>

개정 주택법(2010,7,6)에 따라 주택관리업자 선정시, 내역입찰(주택관리업자

및사업자 선정지침 "별표1의2,가항," 별표3,의7,나항 ")을 하여 위탁관리수수

료에 일반관리비(직원급여)를 포함한 산출내역의 합계를 입찰가격으로 산

출 할 수있는지?

평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서

우리부 주택건설공급과에 「공동주택관리」와 관련하여 국민신문고를 통하

여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

<답변내용>

ㅇ 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰가격은 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제11조에 따라 위탁관리수수료로 산정하는 것이며, 이를 위반한 때에는 주택법에 따라 과태료 처분을 받을 수 있음을 알려 드립니다.

[별표 2] (제3조제2항 관련)

수의계약의 대상

다음과 같이 경쟁입찰에 적합하지 아니한 사항은 수의계약으로 할 수 있다.

1. 공산품을 구입하는 경우

2. 공사 및 용역 등의 금액이 200만원 이하인 경우

3. 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

4. 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우

5. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 붙일 여유가 없을 경우

<질의 : 수의계약 대상인 200만원 이하는 월별 금액을 뜻하는 지? 아니면 용역금액 총 비용을 뜻하는 지?>

☞ 수의계약 대상 금액 200만원 이하는 용역의 총금액을 뜻합니다.

<질의 : 선정지침 제3조제2항과 관련한 【별표2】제4호의 경우 용역금액이 200만원을 넘는 경우에도 수의계약이 가능한 지?>

☞ 【별표2】제4호의 경우 용역금액 200만원 이상인 경우에도 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의 과반수가 의결한 경우 수의계약을 할 수 있음

<기타 유권해석>

성명  OOO   등록일  2010.07.22 16:55:19

처리상태  완료

<질의내용>

1.신규APT의 사업주체 의무관리 후 입주자대표회의를 구성하고 주택관리

업자 선정 시 기존 사업주체 관리시의 주택관리업자를 재선정하고자 하는

경우 국토해양부 고시 주택관리업자 선정지침 별표2(제 3조 제2항 관련)

에 따른 수의계약의 대상으로 선정할수 있는지 ?

2.국토해양부 고시 주택관리업자 선정지침 별표1의 제한경쟁일찰시 입주

자대표회의 및 임대사업자가

1)낙찰가 예정가격을 설정하여 예정가격 범위 내에서 최저금액으로 업체

를 선정하는 방법

2)선정기준표를 작성하여 각 항목별 채점을 하여 최고의 점수를 받은 업

체를 선정하는 방법

위의 1),2)사항을 시행할 경우 법적으로 저촉이 되는지 ?

<회신내용>

처리결과 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리

며, 귀하께서 우리부 주택건설공급과에 「공동주택관리」와 관련하여 국민

신문고를 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

<답변내용>

ㅇ 사업주체가 선정한 주택관리업자는 입주자대표회의에서 선정한 자가 아니므로 수의계약으로 선정할 수 없으므로 경쟁입찰로 선정하여야 합니다

[별표 3] (제5조 관련)

입찰의 무효

다음의 어느 하나에 해당하는 입찰은 무효로 한다.

1. 입찰자(법인의 경우에는 대표자를 말한다. 이하 같다) 본인 또는 본인의 대리인(임직원에 한한다)이 아닌 자의 입찰

2. 동일한 입찰 건에 대하여 타인의 대리를 겸하거나 2인 이상을 대리한 입찰

3. 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명하거나 정정한 후 정정날인을 누락한 입찰

4. 담합하거나 타인의 경쟁참가를 방해하거나 입주자대표회의 또는 관리주체의 업무집행을 방해한 자의 입찰

5. 입찰자의 기명날인이 없는 입찰. 이 경우 입찰자가 성명을 기재하지 아니하고 대리인 또는 회사명을 기재한 경우와 입찰참가신청서를 제출할 때에 사용신고한 인감과 다른 인감으로 날인된 경우도 포함한다

6. 입찰서의 기재내용 중 중요부분에 오기가 발견되어 개찰현장에서 입주자대표회의 또는 관리주체가 인정한 입찰

7. 내역입찰에 있어서 타인의 산출내역서와 복사 등의 방법으로 동일하게 작성한 산출내역서가 첨부된 입찰(동일한 내용의 산출내역서를 제출한 자는 모두 해당) 또는 다음 각목에 해당하는 입찰

가. 입찰서의 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 일치하지 아니한 입찰

나. 산출내역서의 각 항목(각 공종, 경비, 일반관리비, 이윤 등을 포함한다)별 합산금액이 총계금액과 일치하지 아니한 입찰

⑴ “공종”이란 공사의 특성에 따라 작업단계(예: 가설공사, 기초공사, 토공, 철근콘크리트, 마감공사 등)별로 구분되는 것을 의미하며, 공종별 합계금액을 표기하지 아니한 경우에는 공종내의 세부비목의 가격을 합산한 금액을 당해 공종의 금액으로 한다.

⑵ “공종의 금액”에 재료비, 노무비 및 경비를 구분하여 명기한 때에는 재료비, 노무비 및 경비를 합산한 금액이 공종의 금액과 일치하지 아니한 경우에는 공종의 금액을 기준으로 한다.

⑶ 관리주체가 배부한 내역서상의 공종별 목적물물량 중 누락 또는 변경된 공종

⑷ 입찰서 입찰가격, 산출내역서의 총계금액, 항목(각 공종, 경비, 일반관리비, 이윤 등을 포함한다)별 금액을 정정하고 정정인을 누락한 입찰

8. 입찰에 있어서 타인의 입찰가격에 대한 사유서와 복사 등의 방법으로 동일하게 작성된 사유서가 첨부된 입찰

9. 「건설산업기본법」, 같은 법 시행령 및 시행규칙에 따라 일반건설업체가 도급받아서는 아니 되는 공사금액의 하한을 위반한 입찰

10. 별지 서식의 입찰서를 사용하지 아니 하거나 입찰서의 입찰가격을 아라비아 숫자로만 기재한 입찰

11. 입찰참가 자격이 없는 자의 입찰

12. 입찰참가자가 3인이었으나 그 중 2인이 무효인 경우

13. 입찰서 및 제출서류를 그 도착일시까지 소정의 입찰장소에 도착하지 아니한 입찰

14. 입찰보증금의 납부일시까지 소정의 입찰보증금을 납부하지 아니하고 한 입찰

[별표 4] (제12조․제13조․제22조 및 제23조 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구 분			계약대상물	선 정		계약자
				입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자			- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	최저낙찰제	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수	- 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사	경쟁입찰	최저낙찰제	입주자 대표회의
		장기수선	- 장기수선계획에 따른 각종 공사	경쟁입찰	최저낙찰제	관리주체
		일반보수	- 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
	나. 용역		- 경비 - 청소 - 소독 - 승강기 - 지능형홈네트워크 - 전기안전관리 - 정화조청소, 관리 - 저수조 청소 - 건축물 안전진단 - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
	다. 물품	구입	- 물품 등 자산구입 (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
		매각	- 재활용품 판매 - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 200만원 이하 예외)	최고낙찰제	관리주체
	라. 잡수입 등		- 광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 200만원 이하 예외)	최고낙찰제	관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우 1. 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택법 시행령」 제66조제2항에 따라 입주자대표회의에서 의결하는 장기수선충당금 사용계획서대로 처리하여야 한다. 2. 기술인력 등을 전문용역업체에 용역하는 때에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다. 3. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다. 4. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 입회할 수 있도록 한다.

<관련 유권해석 내용>

제목  주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우 처벌 및 처분근거는

담당기관  국토해양부

카테고리  주택 관련법령  주택법 제42조 (공동주택의 관리 등)

담당부서  주택건설공급과 전화번호  02-2110-6235

등록일자  2010.07.22 수정일자  2010.07.22

<질의내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우 처벌 및 처분근거는

<회신내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 강행규정이므로 이를 위반한 관리주체는 주택법 제101조제2항제4호에 따라 300만원의 과태료 처분을, 입주자대표회의에서 위반한 때에는 시정명령 후 같은 법 제101조제2항제16호에 따라 300만원의 과태료 처분 또는 같은 법 제98조제12호에 따라 형사처벌(1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형)을 할 수 있음을 알려 드립니다.

------------------------------------------------

제목  2010. 7.6일 공포된 주택법 시행령 중에서

성명  OOO   등록일  2010.07.19 10:49:38

처리상태  완료

<민원내용>

이번 2010년 7.6. 공포된 주택법 시행령 중에서 55조 5항에는 주택관리업자및 사업자선정은 입대의에서 그외는 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하여야 한다고 고시되었는데요 저희 아파트 같은 경우는 위탁관리가 아니라 자치관리입니다 자치관리는 고유번호증(사업자등록증)의 대표자는 입주자대표회장 명의로 되어 있습니다 대표자가 입주자대표회장일 경우 주택관리업자및 하자보수공사 계약자는 누구이며 용역과 물품구입의 계약자는 누구입니까?

처리결과 평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며,

귀하께서 우리부 주택건설공급과에 「공동주택관리」와 관련하여 국민신문고를 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

<답변내용>

ㅇ 주택법 제43조제2항에 따라 공동주택은 자치관리하거나 위탁관리하는 것이며

ㅇ 주택법 제2조제14호가목에 따라 자치관리를 하는 공동주택의 관리주체는 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장이므로 공동주택의 관리를 위하여 관리사무소장이 세무서에서 사업자등록번호에 준하는 고유번호를 부여받을 수 있는 것입니다.

* 참고 : 국세기본법시행령 제8조, 부가가치세법시행령 제8조, 소득세법 제168조

ㅇ 그러나 영리사업자인 주택관리업자가 관리하는 공동주택은 관리주체가 주택관리업자이므로 주택관리업자의 사업자등록증을 사용하는 것이나 사업자등록증 및 고유번호증에 관한 사항은 세법에 관한 사항이므로 법률 소관청인 국세청에 문의하시기 바랍니다.

[별지 서식] (제27조제1항 관련)
입 찰 서
*참 가 번 호			입찰명칭
입 찰 가 액	금 원정 (W )
입찰보증금	금 원정 (W )
위와 같이 입찰보증금(입찰가격의 5퍼센트)을 첨부하여 입찰합니다. 년 월 일 ○ 입찰자 상호(성명) : 법인등록번호(개인은 주민등록번호) : - 주 소 : (전화번호 ) * 대표자 : (인) (대리 입찰시) 대리인 성명 : (인) 주민등록번호 : - 주 소 : (전화번호 ) ○○○○ 귀중
구비서류		- 현금납부 영수증(계좌이체증명서), 입찰보증보험증권 또는 공제증권 1부 - 입찰자 인감증명서 1부 - 위임장 및 사용인감계(대리인의 경우) 각 1부
기재방법		* 참가번호는 기재하지 마십시오. * 대리 입찰시 입찰자의 날인란에는 사용인감을 날인합니다.
210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡)

【별첨 2】

공동주택 우수관리단지 선정지침

국토해양부 고시 제2010-414호

제1장 총칙

제1조(목적) 이 기준은「주택법 시행령」제82조의2에 따라 국토해양부장관이 공동주택 우수관리단지를 선정․지원하기 위하여 필요한 세부사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(대상단지 및 평가대상기간) ① 공동주택 우수관리단지 평가대상은   「주택법」제16조제1항의 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택 및「건축법」제11조의 건축허가를 받아 건축한 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택단지로 한다.

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

4.「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

② 평가분야별 평가대상기간은 전년도 7월부터 해당연도 6월 말일을 기준으로 한다.

제3조(선정주체) 공동주택 우수관리단지는 국토해양부에서 구성한 공동주택 우수관리단지 선정위원회(이하 “위원회”라 한다)가 선정한다.

제4조(선정기준 및 방법 등) 공동주택 우수관리단지를 선정하기 위하여 다음 각 호에 해당하는 사항에 대하여는 위원회에서 따로 정하여 운영한다.

1. 공동주택 우수관리단지 신청절차, 평가방법

2. 공동주택 우수관리단지 평가기준 및 배점 등

3. 그 밖의 공동주택 우수관리단지 선정에 필요한 사항

제5조(평가분야 및 항목) 국토해양부장관은 우수관리단지를 선정을 위한 평가분야 및 세부평가항목은 다음 각 호를 고려하여 정할 수 있다.

1. 일반관리 분야

가. 관리비등의 사업계획․예산안 수립 및 운영현황

나. 관리비등의 사업실적 및 결산서 제출현황

다. 잡수입․장기수선충당금 등의 회계관리 투명성

라. 수입과 지출의 예측 가능성

마. 선거관리위원회 구성여부 및 동별 대표자 선출․구성의 민주성

바. 동별 대표자 등의 법정교육 이수여부

사. 선거에 대한 주민 참여율 등의 민주성 척도

아. 그 밖의 공동주택 일반관리에 필요한 사항

2. 시설 유지관리 분야

가. 공동주택의 장수명화(長壽命化)를 위한 장기수선계획에 따른 노후시설 관리

나. 안전점검 등 안전관리

다. 장기수선충당금 적립률

라. 공동주택의 각종 시설물에 대한 안전관리도와 노후시설 개선도

마. 그 밖의 공동주택 시설 유지관리에 필요한 사항

3. 공동체 활성화 분야

가. 공동체 생활에 필수적인 주민 화합을 위한 행사

나. 주민 자율성과 참여의식

다. 여가생활을 위한 편익증진 시설운영 현황

라. 다양한 주거환경 개선활동을 통한 살기 좋은 단지 조성도

마. 그 밖의 공동주택 공동체 활성화에 필요한 사항

4. 에너지절감 분야

가. 에너지 사용료(량) 공개에 따른 에너지 절감관련 제도 시행여부

나. 재활용품 활용도 등 입주민의 에너지 절약 이행정도와 활동상황

다. 그 밖의 공동주택 에너지 절감과 관련한 사항

제2장 공동주택 우수관리단지 평가신청 등

제6조(평가신청) 입주자대표회의 및 관리주체는 공동주택 우수관리단지의 평가를 원하는 경우에는 해당 시․도지사가 정한 절차에 따라 관련서류를 해당연도 7월말까지 시․도지사에게 제출하여야 한다.

제7조(추천기준 및 방법 등) 시․도지사는 공동주택 우수관리단지 추천에 필요한 기준 및 방법 등에 대하여는 제4조를 준용하여 정할 수 있다.

제8조(추천대상 및 절차) ① 시․도지사는 관할 시․군․구의 평가대상 공동주택 중 제6조에 따라 평가신청 관련서류를 제출한 단지 중에서 공동주택 우수관리단지를 추천하여야 한다.

② 시․도지사는 공동주택 우수관리단지를 추천하고자 할 때에는 매년도 8월말까지 국토해양부장관에게 추천서와 증빙서류를 구비하여 제출하여야 한다.

제9조(선정대상) 공동주택 우수관리단지 선정은 시․도지사가 추천한 공동주택단지를 대상으로 한다.

제10조(선정기준 등) 공동주택 우수관리단지 평가대상 공동주택에 대하여는 일정기간 현장 인터뷰 등의 사실조사를 실시할 수 있으며, 평가기준 및 방법 등에 대하여는 제4조에서 정한 바에 따른다.

제11조(선정절차) 공동주택 우수관리단지 선정은 위원회의 각 위원 평가와 사실조사 결과를 토대로 위원회에서 심의․의결하여 선정한다.

제3장 공동주택 우수관리단지 선정위원회

제12조(구성) ① 위원회는 위원장 1인을 포함하여 15인 이내의 위원으로 구성한다.

② 위원장은 국토해양부 고위공무원단에 속하는 공무원으로 하며, 위원은 공동주택관리 관련 지식과 경험이 풍부한 자 중에서 국토해양부장관이 위촉한다.

③ 위원회에 간사 1인을 두되 국토해양부의 공동주택관리업무를 담당하는 과장으로 한다.

④ 간사는 의안의 작성제출과 관계사항의 조사․보고 등 위원회의 업무에 관하여 위원장을 보좌한다.

제13조(위원의 임기) ① 위원은 임기는 2년으로 하며, 연임할 수 있다.

② 해촉된 위원의 후임으로 위촉된 위원의 임기는 전임자의 잔여기간으로 한다.

제14조(위원의 의무 등) ① 위원은 회의과정 그 밖의 직무수행 상 알게 된 사항 중 공개하지 아니하기로 한 사항을 누설하여서는 아니 된다.

② 위원은 그 품위를 손상하는 행위를 하여서는 아니 된다.

③ 위원장은 위원이 제1항 또는 제2항을 위반할 경우 해촉할 수 있으며 해촉된 위원은 재위촉할 수 없다.

④ 국토해양부장관은 위원이 해외출장․질병 및 기타 사고 등으로 인하여 상당기간 직무를 수행할 수 없는 사유가 있는 경우 해당 위원을 해촉할 수 있다.

제15조(위원의 제척․회피) ① 위원이 해당 심의안건에 관하여 직접 또는 상당한 정도로 관여하거나 이해관계를 가진 경우에는 해당 심의대상 안건의 심의․의결에서 제척된다.

② 위원이 제1항의 사유에 해당되는 때에는 스스로 그 안건의 심의․의결에서 회피하여야 하며, 이 경우 회의개최일 1일 전까지 이를 간사에게 통보하여야 한다.

③ 제2항의 통보를 받은 간사는 회의시 그 사실을 위원회에 보고하여야 한다.

제16조(기능) 위원회는 다음 각 호의 사항에 대하여 심의․의결할 수 있다. 이 경우 위원장이 서면심의할 것을 인정한 경우에는 서면으로 심의․의결할 수 있다.

1. 공동주택 우수관리단지 선정

2. 공동주택 우수관리단지 선정을 위한 사실조사

3. 그 밖의 우수관리단지 선정제도의 운영과 관련한 사항 등

제17조(운영) ① 위원회는 위원장이 소집한다.

② 위원회 회의는 재적위원 과반수 출석과 출석위원 과반수 찬성으로 의결한다.

③ 위원회 회의를 개최하고자 하는 경우 제12조제3항에 따른 간사는 회의의 일시, 장소, 안건을 5일 전까지 각 위원에게 통보하여야 한다. 다만, 부득이한 사유가 있는 경우에는 즉석으로 상정하여 심의할 수 있다.

④ 회의는 위원장이 진행하며, 위원장이 회의에 참석하지 못하는 경우에는 위원장이 지명하는 위원이 진행한다.

⑤ 회의의 진행은 공개하지 아니함을 원칙으로 하되, 위원회가 의결하는 경우에는 공개할 수 있다.

⑥ 위원회에 출석한 위원 및 현지조사에 참여한 위원에 대하여는 예산의 범위에서 수당과 여비를 지급할 수 있다.

제18조(의안제출) 위원회의 심의안건은 위원장이 별지 서식에 따라 작성하여 제출하여야 한다.

제19조(회의록) 간사는 위원회의 회의시 다음 각 호의 사항을 회의록으로 작성하고 정부기록물관리에 관한 규정에 따라 이를 보존하여야 한다.

1. 회의의 일시․장소 및 공개여부

2. 출석위원 참석여부

3. 상정된 의안 및 심의결과

4. 그 밖의 주요 논의사항 등

제20조(사실조사) 위원장은 위원회의 안건 심의에 필요한 경우 사실조사를 실시하게 할 수 있다.

제21조(선정시기) 공동주택 우수관리단지는 위원회의 심의․의결을 거쳐 해당연도 10월 중에 선정한다.

제22조(세부운영기준) 위원회 운영과 관련하여 이 규정에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

제4장 공동주택 우수관리단지 지원 등

제23조(정부포상) ① 우수단지로 선정된 공동주택단지에 대하여는 정부 인증을 위한 포상을 해당연도 11월 중에 실시할 수 있다.

② 우수단지 조성에 기여한 자에 대하여는 장관 표창을 해당연도 11월 중에 실시할 수 있다.

제24조(각종지원 등) ① 공동주택 우수관리단지로 선정된 단지에는「주택법」제43조제8항에 따라 지방자치단체에서 조례로 정하여 운영하는 공동주택 관리업무 수행에 필요한 비용지원의 우선 대상자로 선정할 수 있다.

② 공동주택 우수관리단지로 선정된 단지에 대하여는 국토해양부장관이 공동체 활성화 등에 필요한 각종 지원 등을 할 수 있다.

제25조(재검토기한)「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)」에 따라 이 지침 고시후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 지침의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2013년 7월 5일까지로 한다.

부  칙

이 고시는 2010년 7월 6일부터 시행한다. 다만,  제6조 및 제8조는 2010년 1월 1일부터 시행한다.