공동주택관리 민원회신 사례집

국토해양부 주택건설공급과(2010.12.02)

1. 동별 대표자

□ 동별대표자 및 임원의 선출

< 질의내용 >

ㅇ 500세대 이상의 공동주택에서 2010.7.6. 이후에 동별 대표자 중에서 회장 및 감사를 선출하고자 할 때에는 대통령령 제22254호(2010.7.6.)에 따른 주택법시행령에 따라 선출하여야 하는지

ㅇ 동별대표자를 해당 선거구 입주자등의 과반수의 서면동의로 선출한 경우 효력이 있는지

ㅇ 무기명 비밀투표 시 경비원 및 선거관리위원회 위원이 투표함을 가지고 세대를 방문하여 투표할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 500세대 이상의 공동주택에서 2010. 7.6. 이후에 회장 및 감사를 선출하고자 하는 경우 개정된 주택법시행령 제50조제6항에 따라 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 다음의 방법으로 선출하여야 하는 것이며,

1. 후보자가 2명 이상인 경우: 다득표자를 선출

2. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

ㅇ 해당 선거구 입주자등의 과반수의 서면동의로 동별 대표자를 선출한 경우에는 보통·평등·직접·비밀선거에 위반되므로 선출의 효력이 없습니다.

ㅇ 보통·평등·직접·비밀선거는 선거관리위원회에서 지정한 특정된 투표장소(관리사무소, 경비실 및 주민공동시설 등)에서 선거관리위원회 위원의 주관 하에 입주자등이 선거인 명부에 서명하고, 투표용지를 교부받아 기표한 후 투표함에 투찰하는 행위를 말하며,

- 선거관리위원회에서 선거구의 전체 세대를 투표 진행요원(후보자와 그 가족 등은 제외)으로 하여금 세대를 방문하게 할 때에는 입주자등이 선거인 명부에 서명하고, 투표용지를 교부받아 기표한 후 투표함에 투찰하여 동별 대표자 등을 선출할 수 있는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 동별 대표자 해임

< 질의내용 >

ㅇ 동별 대표자가 주택법규(법, 령, 규칙, 지침) 및 관리규약을 위반하면 해임할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 동별 대표자가 주택법시행령 제50조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 날부로 당연히 그 자격이 상실(해임)되는 것이며,

ㅇ 주택법규(법, 령, 규칙, 지침)를 위반한 경우에는 주택법시행령 제57조제1항제3호에 따라 해당 아파트 관리규약에서 정하는 해임사유에 해당하는 절차를 거쳐 해임할 수 있습니다.

- 그러나 해임사유가 없으면 해임할 수 없는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 재외동포 중 외국인 및 내국인의 동별대표자 자격여부

< 질의내용 >

ㅇ 동별 대표자 출마 자격과 관련하여「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」제9조에 따른 거소사실증명이 주민등록과 동일한 효력이 있는지, 거소사실로 주민등록을 마친 경우로 볼 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항에 따른 동별 대표자는 동별 대표자는 선출공고일 현재 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자  중에서 선출하도록 규정하고 있습니다.

ㅇ 이와 관련하여「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」을 관장하는 법무부 문의결과 등을 토대로 검토한 결과 제9조에서 거소사실증명은 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에 국내거소신고증이나 국내거소신고 사실증명으로 효력이 있다고 규정하고 있습니다.

ㅇ 따라서, 거소신고는 주민등록을 마친 경우로, 거소사실증명은 주민등록등본에 갈음하는 서류로 보아야 할 것이나 외국인은 동별대표자가 될 수 없습니다. 끝.

□ 동별대표자와 임원의 선출, 임기적용

< 질의내용 >

ㅇ 500세대 이상의 공동주택은 동별 대표자를 먼저 선출하고 임원을 선출하는 것인지. 임원 선출의 경우 입주자대표회의 의결로 선출하는 등의 예외규정이 허용되는지

ㅇ 개정된 주택법 시행령 제50조제7항의 규정에 대한 해석

ㅇ 현재 동별 대표자는 임기가 2011년 6월말인데 이 경우 2011년 이후 동별 대표자에 출마할 수 있는지

ㅇ 현재 관리규약에서 원로 위원회를 두어 선거관리위원회 업무를 수행하고 있는데 2010년 7월 6일 개정된 주택법령에 따라 별도의 선거관리위원회를 구성해야 하는지 아니면 원로 위원회가 대행해도 되는지

< 회신내용 >

ㅇ 동별 대표자는 그 중에서 회장과 감사를 선출해야 합니다. 다만, 500세대 이상의 공동주택에서는 동별 대표자 중에서 회장과 감사를 직선제로 선출해야 하므로 입주자대표회의 의결로 회장 및 감사를 선출할 수 없습니다.

ㅇ 2010년 7월 6일 이전에 동별 대표자를 역임한 자라 하더라도 주택법 시행령 개정(2010년 7월 6일)이후에 동별 대표자로 출마할 수 있습니다. 따라서 2010년 7월 6일부터 선출공고하여 선출하는 동별 대표자는 2년의 임기로 1회에 한하여 중임만 가능하고 더 이상 동별 대표자를 할 수 없습니다.

ㅇ 개정된 주택법 시행령 제50조의2에 따라 해당 공동주택에서 자체선거관리위원회를 구성해야 하며, 종전의 원로위원회에서는 이를 대행할 수는 없습니다.  끝.

□ 동별대표자 임기, 단독입후보, 관리규약 개정 등

< 질의내용 >

ㅇ 주택법시행령 제50조제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년이며, 같은 공동주택에서는 한차례에 한하여 중임할 수 있다. 라는 규정은 2010.7.6.이전에 선출된 동별 대표자의 임기도 소급하여 적용하는 것인지

ㅇ 임기가 만료된 동별 대표자는 후임자가 선출될 때까지 계속 임기를 수행할 수 있는지

ㅇ 2010.7.7. 이후에  동별 대표자 선출공고를 한 경우 2010.7.6. 개정된 주택법시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자를 선출하여야 하는지

ㅇ 단독으로 입후보한 동별 대표자가 과반수 찬성을 얻지 못할 경우 서면동의를 선출할 수 있는지

ㅇ 입주자 동의 없이 입주자대표회의의 의결만으로 관리규약을 개정할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제50조제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년이며, 같은 공동주택에서는 한차례에 한하여 중임할 수 있습니다. 이는 2010.7.6.이후 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용하는 것입니다.

같은 조 제4항에 따른 동별 대표자의 결격사유 또한 2010.7.6.이후 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원을 선출하는 때부터 적용하는 것입니다.

또한, 주택법 시행령 개정 전(2010.7.6.이전)에 동별 대표자를 역임한 자의 임기는  개정된 주택법 시행령 제50조제7항을 적용하지 않습니다.

ㅇ 임기가 만료된 동별 대표자는 그 지위를 상실하는 것입니다.

ㅇ 2010.7.7. 이후에  동별 대표자 선출공고를 한 경우 2010.7.6. 개정된 주택법시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자를 선출하여야 하는 것입니다.

ㅇ 단독으로 입후보한 동별 대표자가 과반수 찬성을 얻지 못하면 낙선한 것이며, 서면 동의방법으로 선출할 수 없습니다.

ㅇ 전체 입주자등의 과반수의 찬성없이 입주자대표회의의 의결만으로 관리규약을 개정할 수 없습니다. 끝.

□ 동별 대표자의 회의 출석수당

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택관리규약을 개정할 때에 시․도지사가 정하는 “공동주택관리규약준칙에서 동별 대표자 출석수당 5만원”을 의무적으로 지급하도록 규정하여야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 입주자등이 제정된 공동주택관리규약을 개정할 때에는 주택법시행령 제57조제3항에 따라 그 개정안에는 시․도지사가 정한 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재(달라진 조문내용을 대비표로 작성)하여 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지한 후

- 주택법시행령 제51조제1항제1호에 따라 입주자대표회의의 의결하거나 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 연명으로 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함 함)하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성을 얻어 결정하는 것입니다.

ㅇ 따라서 공동주택관리규약을 개정할 때에 시․도지사가 정하는 “공동주택관리규약준칙에서 동별 대표자 출석수당 5만원”을 규정하였다면 이를 참조하여 관리규약을 개정하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 동별 대표자 선거 및 비용부담

< 질의내용 >

ㅇ 회장 및 감사를 동별 대표자와 동시에 선거할 수 있는지

ㅇ 시․군․구 선거관리위원회에 선거지원을 요청할 경우 소요되는 비용은 누가 부담하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 회장 및 감사는 동별 대표자 중에서 출마 할 수 있으므로 절차상 회장․감사와 동별 대표자를 동시에 선거할 수 없습니다.

ㅇ 시․군․구 선거관리위원회에 선거지원을 요청할 경우 소요되는 비용은 주택법시행령 제58조제3항제9호에 따른 선거관리위원회 운영경비로 부담하는 것입니다. 끝.

□ 동별 대표자 자격(주택관리업자 임직원의 배우자)

<질의내용>

ㅇ 주택관리업자의 직원인 해당 공동주택의 입주자는 동별대표자를 출마 할 수 있는지

<회신내용>

ㅇ 배우자가 주택법 시행령 제50조제4항제8호에 해당하는 경우에는 배우자가 소유자라면 동별 대표자 자격이 없어 남편에게 동별 대표자 출마를 위한 대리권을 위임할 수 없으며, 소유자가 남편이라면 본인이 결격사유에 해당하지 않는 경우에는 출마가 가능합니다. 끝.

□  동별 대표자 자격(선거관리위원 배우자)

<질의내용>

ㅇ 동별 대표자 선거관련 업무를 담당하는 선거관리위원회 위원의 배우자가 동별 대표자가 될 수 있는 지

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제6호의 결격사유에 해당하는 자는 동별 대표자 출마자격이 없습니다. 따라서 동별 대표자에 출마 할 수 없는 자가 그 배우자나 직계존비속에게 동별 대표자 출마권을 위임할 수 없는 것입니다.

□ 동별 대표자 결격사유(관리비 체납자) 적용시점

<질의내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항10호에 따른 관리비등의 체납사실의 적용시점

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제10호의 관리비등을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람이라 함은 동별 대표자를 선출하기 위하여 공고하는 날을 기준으로 하여  3개월 분 이상을 연속하여 체납한 입주자에게 적용하는 것입니다.

□ 동별 대표자(후보 판단 시점)

<질의내용>

ㅇ 동별 대표자 입후보를 2명이 했으나 투표시작일전에 1명이 사퇴한 경우 단수의 후보로 보아야 하는지 아님 복수의 후보로 보는 것인지

<회신내용>

ㅇ 동별 대표자 선출에 2인이 입후보 하였으나, 1명이 투표시작일전에 사퇴한 경우에는 단수의 후보로 보아야 합니다.

ㅇ 따라서 입후보자의 단수․복수여부의 판단시점은 투표시작일 전으로 보아야 합니다.

□ 동별 대표자(낙선 후 재출마 가능 여부)

<질의내용>

ㅇ 동별 대표자로 단독 입후보하여 입주자등의 과반수 찬성을 얻지 못한 경우 재출마할 수 있는지

ㅇ 기존의 서면동의서로 동별 대표자를 선출할 수 없는지

<회신내용>

ㅇ 동별 대표자 선출에 단독으로 입후보하여 투표결과(해당 선거구 입주자 등의 과반수 이상이 투표한 경우) 입주자등의 과반수 찬성을 얻지 못하여 낙선한 자는 해당 임기 내에는 동별 대표자로 다시 출마할 수 없습니다.

ㅇ 또한, 선거구 정원 1명에 단독으로 동별 대표자에 출마한 경우 기존의 서면동의서로 선출할 수 없는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 사퇴한 동별 대표자

< 질의내용 >

ㅇ 동별 대표자 해임사유가 입주자대표회의 전원에 해당할 경우 각 선거구별이 아닌 전체 입주자등 10분의 1이상이 선거관리위원회에 해임절차의 진행을 요청하여 전체 입주자등 과반수 찬성으로 입주자대표회의를 해산시키는 조항을 추가할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법령에서는 입주자대표회의의 해산결의를 인정하지 않고 있으므로 입주자대표회의의 구성원 전원이 사퇴하거나 해임된 경우만을 해산 된 것으로 보아야 함.

- 해임사유에 해당하는 동별 대표자의 해임과 관련된 투표 및 개표 관리 등의 선거업무는 같은 법 시행령 제52조의2제1항에 따라 선거관리위원회에서 주관하는 업무(선출과 해임하는 경우를 포함)이며,

- 위법행위를 하여 해임사유에 해당하는 “동별 대표자는 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해당 선거구 입주자등이 해임”할 수 있는 것임을 알려 드립니다.  끝.

< 질의내용 >

ㅇ 공무원이 입주자대표회의의 구성원인 동별대표자를 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 공무원도 공동주택의 입주자인 경우에는 입주자대표회의의 구성원인 동별대표자가 될 수 있습니다. 다만, 국가공무원법 제64조제1항에 따라 공무원은 공무 외에 영리를 목적으로 하는 업무에 종사하지 못하며 소속 기관장의 허가 없이 다른 직무를 겸할 수 없도록 규정하고 있습니다.

ㅇ 따라서 공무원이 주택법시행령 제50조에 따른 입주자대표회의의 구성원(동별대표자)을 겸직할 수 있는 허가 등의 절차에 관한 사항은 행정안전부로 문의하시기 바랍니다.

□ 공무원의 동별 대표자 겸직 가능 여부

□ 공기업 및 준정부기관 직원의 동별 대표자 겸직 가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 공기업 및 준정부기관의 직원은 동별대표자를 겸직할 수 있는지

<회신내용>

ㅇ 공공기관의운영에 관한 법률 제37조제2항에 따라 공기업 및 준정부기관의 직원은 기관장의 허가를 받은 경우에 한해 비영리업무를 겸할 수 있도록 규정하고 있습니다.

ㅇ 따라서 공공기관의 직원이 주택법령에 의한 동별대표자를 겸직할 수 있는 지에 대한 자세한 사항은 기획재정부 및 해당 공공기관에 문의하시기 바랍니다.  끝.

□ 선거관리위원회 구성

< 질의내용 >

ㅇ 2010.7.6. 이후 개정되는 관리규약에 따라 선거관리위원회를 새로이 구성하기 전까지는  선거관리위원회를 어떻게 운영하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 일부개정령 제50조의2에 따른 선거관리위원회는 같은 영 시행 후 부칙 제7조제2항에 따라 해당 공동주택의 관리규약을 같은 영 제50조의2 및 제57조에 따라 개정(2010.11.5.)하기 전까지는 2010.7.6.전에 해당 공동주택의 관리규약에 따라 선출된 선거관리위원회를 한시적으로 대체하여 운영하는 것임을 알려 드립니다.   끝.

□ 아파트 시공업체 임원의 동별 대표자 결격사유 해당 여부

<질의내용>

ㅇ 관리규약에 동별 대표자 결격사유로 [....당해 공동주택에 각종 공사 또는 용역을 공급하는 업체의 임직원....]은 동대표가 될 수 없다. 라고 규정하고 있음

ㅇ 신축아파트로서 4월에 동대표로 선출되신 분이 아파트 준공전 하청업체로 아파트의 여러 곳에 공사를 하였으며, 동별 대표자 선출 후에 본인이 공사한 곳에 하자 보수 공사를 한 경우 결격사유에 해당되는지

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제8호의 결격사유는 현재 해당 공동주택과 용역계약 체결 등을 통해 선정된 업체의 소속 임원인 경우를 말하는 것으로 해당 자의 경우에는 준공전에 공사에 참여한 것이고, 이후의 하자보수공사는 본 공사에 대한 담보책임사항으로 발생한 것이지 해당 공동주택에 용역제공을 목적으로 계약한 것이 아니므로 결격사유에 해당한다고 볼 수 없습니다.

□ 4년 전에 용역업자 임원인 자의 동별 대표자 자격 여부

<질의내용>

ㅇ 동별 대표자 출마자가 과거(4년전) 용역을 제공한 경우 결격사유에 해당하는지

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제8호에서 정하는 결격사유는 동별 대표자 선출공고 시점을 기준으로 하여 용역을 제공하고 있거나 사업자로 지정된 경우를 의미하는 것이기 때문에 4년 전에 용역을 제공한 사실은 해당 결격사유에 해당되지 않습니다.

□ 투표율 저조로 낙선된 자의 재출마 관련

< 질의내용 >

ㅇ 단독으로 출마한 경우 해당 선거구의 투표율이 저조하여 동별 대표자 선거에서 낙선한 자는 다시 동별 대표자 후보로 출마할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 단독으로 동별 대표자에 출마한 자에 대하여 해당 선거구의 입주자등의 과반수가 반대한 경우에는 해당 임기 중에는 다시 출마할 수 없으나,

ㅇ 단독으로 동별 대표자에 출마한 자에 대하여 해당 선거구의 입주자등이 찬성 및 반대 모두 과반수에 미달한 경우에 한정하여 다시 후보로 출마할 수 있는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 동별 대표자 결격사유 확인

<질의내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항에 10개의 결격사유(자격상실) 규정이 있는데 파산자 등에 대한 신원조회와 100만 원 이상의 벌금형에 대한 범죄사실 경력조회서 등은 어디서 어떻게 확인서를 받아서 제출하는지

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항에 따른 결격사유 중 제1호 및 제2호의 신원조회는 지자체, 제3호 및 제5호의 범죄사실 경력조회는 경찰서에서 서류를 발급받는 것이고,

ㅇ 이에 대한 입증의 책임은 동별 대표자로 출마한 자에게 있으며, 선거관리위원회에서 이를 확인(경찰서에 조회요청 등)하는 것입니다. 끝.

□ 낙선한 자의 재출마 여부, 의결정족수

< 질의내용 >

ㅇ 동별 대표자의 선출시 과반수 찬성을 얻지 못하여 낙선한 경우 해당 임기내 재출마할 수 있는지

ㅇ 입주자대표회의 회장과 감사가 단독 입후보하여 단지 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하였으나, 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성을 얻지 못한 경우 해당 임기내 재출마할 수 있는지

ㅇ 관리규약상 정원이 14명인데 현재 9명이 선출된 경우 의결요건의 구성원을 몇 명으로 보아야 하는지, 회의개회를 선언할 수 있는 인원수는 몇 명인지, 의결정족수는 몇 명으로 보는지

< 회신내용 >

ㅇ 동별 대표자와 입주자대표회의 회장과 감사는 주택법령에서 정하는 유효 득표를 얻어야 당선이 되는 것이며, 낙선한 경우에는 해당 임기내에는 재출마할 수  없습니다.

ㅇ 관리규약상 정원이 14명이나, 현재 9명만 선출된 상태라면 의결요건의 구성원은 14명으로 보아야 합니다. 또한 14명의 과반수인 8명 이상으로 회의를 개최하고 그 구성원 14명의 과반수인 8명 이상의 찬성으로 의결하는 것임을 알려드립니다.  끝.

□ 자격을 상실한 자의 피선거권과 결격사유 기산점 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제6호 및 제9호에 해당되는 경우 본인의 배우자 또는 직계존비속 모두 동별 대표자 피선거권을 상실하는지

ㅇ 사퇴 또는 해임되고 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자 결격사유에 해당되는데 4년의 기산점이 선거공고일인지? 동별 대표자의 임기 시작일인지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항 제6호 및 제9호의 결격사유에 해당하는 본인은 동별 대표자 피선거권이 없으므로 그 배우자나 직계존비속 또한 피선거권이 없다고 보아야 합니다.

ㅇ 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람의 경우 4년의 기산점은 동별 대표자 선출공고일 현재기준 4년이 경과되지 아니한 경우를 말하는 것입니다.  끝.

□ 다른 동의 동별 대표자로 출마가능한지

< 질의내용 >

ㅇ 현재 A동 동별 대표자인데 2010년 11월 동별 대표자 선출을 위한 입후보자 등록시에는 A동의 주소로 전입예정인 B동의 후보등록이 가능한 지

ㅇ 2010년 11월초 후보등록시 B동으로 전입했을 경우 A동 동별 대표자의 잔여임기와 자격에는 지장이 없는지

ㅇ 이사를 한 경우 주택법 시행령 제50조 제4항 제9호의 결격사유에 해당하는지

< 회신내용 >

ㅇ 동별 대표자는 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있어야 하므로 A동에 거주하고 있으면서 B동의 동별 대표자로 출마할 수는 없습니다.

ㅇ 그리고 A동의 동별 대표자로 재임 중 B동으로 이사하여 전입하는 경우 A동의 동별 대표자 자격이 상실되므로 자동 사퇴된다고 보아야 합니다.

ㅇ 또한, 이사로 인하여 사퇴(자격상실)한 경우에는 주택법 시행령 제50조 제4항의 결격사유에 해당합니다. 끝.

□ 소유권 취득 이전에 입주자대표회의 구성 관련

< 질의내용 >

ㅇ 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 준공인가를 득하여 입주하여 취ㆍ등록세를 납부하였으나  이전고시가 되지 않아 부동산등기를 하지 못한 자를「주택법」제2조제12호 다목에 따른  주택의 소유자로 인정하여 입주자대표회의를 구성할 수 있는지 여부?

< 회신내용 >

ㅇ 「도시 및 주거환경정비법」제52조에 따라 준공인가를 득하였다 하더라도 같은 법 제54조제2항 후단에 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다고 규정되어 있는 바,

조합원(수분양자 포함)의 자격을 얻고 준공인가 후 입주하여 공동주택 취득을 위한 취득세ㆍ등록세를 납부하였다 하더라도 이전고시 등이 되지 않아 소유권을 취득하지 못하였으므로 「주택법」제2조제12호 다목에 따른 주택의 소유자 여부를 형식적으로 확인하기 곤란하다고 판단됩니다.  끝.

□ 동별 대표자 자격 상실

< 질의내용 >

ㅇ 2010.7.6. 전에 동별 대표자로 선출된 자가 2010.7.6. 전에 공동주택관리와 관련하여 벌금형을 선고받은 경우 동별 대표자 자격이 상실되는지

ㅇ 주택법시행령 제50조제4항 본문에서 자격이 상실된다. 함은 무엇을 말하는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제50조제4항제5호에 따라 주택관리와 관련하여 100만원 이상의 벌금형 이상의 선고를 받은 경우에는 동별 대표자 자격이 상실되는 규정은 2010.7.6. 이후부터 적용하는 것이며

ㅇ 주택법시행령 제50조제4항 본문에서 자격이 상실된다. 함은 동별 대표자 자격이 상실되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 선거관리규정 제정 및 낙선자의 재출마

< 질의내용 >

ㅇ 선거관리위원회에서 선거관리규정을 제정할 수 있는지

ㅇ 단독으로 출마한 동별 대표자 후보자가 낙선한 경우 재출마 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 선거관리위원회 규정은 주택법시행령 제50조의2제4항에 따라 선거관리위원회에서는 제정․개정하는 것이며

ㅇ 단독으로 출마한 동별 대표자 후보자가 해당 선거구 입주자등의 투표결과 과반수의 반대로 낙선한 경우에는 그 임기 중에 재출마 할 수 없음을 알려 드립니다. 끝.

□ 거주하지 않는 소유자 관련

< 질의 내용 >

ㅇ 공동주택단지 내의 세대 소유자가 해당 주택을 전세한 후 다른 곳에 살고 있는 경우 전세를 준 공동주택의 관리비 지출 등에 대해 관여할 수 있는지

< 회신 내용 >

ㅇ 해당 주택을 전세 한 후 다른 공동주택단지에 거주하는 해당 주택의 소유자는 장기수선충당금 외에 사용자가 납부하는 관리비의 지출에 대하여 관리주체의 업무를 간섭하는 것이 아님을 알려 드립니다.  끝.

□ 입주자 정의 및 동별 대표자 결격사유 관련

< 질의내용 >

ㅇ 입주자는 누구를 의미하는 것인지

ㅇ 입주자가 동별 대표자가 될 수 없는 결격사유가 발생했을 때 배우자, 직계존비속은 동별 대표자가 될 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제2조제12호다목에 따라 주택관리에 관한 사항 중(하자보수, 장기수선계획, 장기수선충당금, 리모델링 등은 소유자를 말함)에서 입주자라 함은 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(민법 제768조의 직계혈족을 말함)을 말합니다.

ㅇ 따라서 동별 대표자인 주택의 소유자가 공동주택 관리와 관련한 부정한 행위로 관리규약에 따라 해임(불신임)받은 경우에는 그 해임의 효력은 그 “소유자를 대리”하는 배우자 및 직계존비속에게 까지 미치는 것입니다.

ㅇ 대리인은 본인(소유자)을 대리하는 것이므로 본인이 동별 대표자 자격을 상실한 경우에는 대리인 또한 대리권이 소멸하는 것임을 참고하시기 바랍니다. 끝.

□ 의결정족수, 동별 대표자 자격, 장기수선충당금의 사용

< 질의내용 >

ㅇ 우리 아파트의 동별 대표자 정원이 26명일 때 의결정족수는?

ㅇ 아파트 단지 내에 주택을 소유하고 있는 입주자가 다른 동의 동별 대표자가 될 수 있는지

ㅇ 지방자치단체의 하수종말처리장 운영으로 아파트의 정화조 시설을 사용하지 않아 용도변경을 하고자 할 때 공사비용을 장기수선충당금으로 사용할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제51조제1항 각 호에 따른 의결사항은 입주자대표회의의 구성원(관리규약에 정한 정원)이 26명인 경우에는 그 과반수인 14명 이상의 찬성으로 의결하는 것입니다. 그러나 26명의 3분의 2(18명) 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 구성원으로 보고 그 과반수 찬성으로 의결하는 것입니다.

ㅇ 동별 대표자는 해당 동(해당 선거구)이 아닌 다른 동(다른 선거구)의 주민을 대표할 수 없습니다.

ㅇ 지방자치단체에서 하수종말처리장을 운영하여 사용하지 않는 정화조시설의 용도변경 비용을 장기수선충당금으로 사용할 경우에는 주택법시행령 제66조제2항에 따라 장기수선계획에 따라 사용하여야 합니다.

만약, 이를 위반한 경우의 입주자대표회의의 회장은 주택법 제101조제1항에 따라 1천만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있음을 양지하여 주시기 바랍니다.  끝.

□ 동별 대표자의 사퇴 및 해임 관련

< 질의내용 >

ㅇ 입주 후 최초로 입주자대표회의를 구성하였으나 모두 사퇴 및 해임되어 입주자대표회의가 해산한 경우 잔여임기를 수행할 동별 대표자를 선출할 때에도 6개월 이상 거주해야 동별 대표자 자격이 있는지

<회신내용>

ㅇ 동별 대표자에 단독으로 출마한 경우에는 해당동(해당 선거구) 입주자등의 과반수 찬성으로 동별 대표자를 선출하고, 2인 이상이 경합하여 출마한 경우에는 다득표자를 선출하는 것입니다.

ㅇ 또한, 최초로 선출된 동별 대표자가 모두 사퇴 및 해임되어 입주자대표회의가 해산된 경우 그 잔여임기를 수행하는 동별 대표자를 선출할 때에는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주한 자만이 동별대표자로 출마할 수 있음을 알려 드립니다. 끝.

□ 소유지와 거주지가 다른 경우 동별 대표자 자격 여부

< 질의내용 >

ㅇ 해당 동에 소유한 주택은 전세를 주고 같은 동의 다른 세대에 주민등록을 마친 후 실제 거주하고 있는 경우 해당 동의 동별 대표자가 될 수 있는지

ㅇ 해당 동의 동별 대표자가 해당 동의 주택은 전세를 주고 다른 동으로 이사한 경우 동별 대표자 자격이 유지되는지

ㅇ 해당 동의 동별 대표자가 일시적으로 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 다시 해당 동으로 주민등록을 이전한 경우 동별 대표자 자격이 유지되는지

<회신 내용>

ㅇ 해당 동의 주택은 전세를 주고 같은 동의 다른 세대에서 주민등록을 마친 후 실제로 계속하여 거주하고 있는 입주자는 해당 선거구(해당하는 동)의 동별 대표자가 될 수 없으며,

ㅇ 해당 동의 주택은 전세를 주고 다른 동으로 이사한 경우에는 동별 대표자는 그 지위를 상실하는 것입니다.

ㅇ 동별 대표자가 주민등록을 다른 곳에 일시적으로 주민등록을 마친 후 다시 해당 공동주택의 해당 동에 주민등록을 마친 자는 다른 곳에 주민등록을 마친 날부터 동별 대표자 자격을 상실하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 매매 및 이전시 동별 대표자의 자격

< 질의내용 >

ㅇ 동별 대표자가 소유하고 있는 주택을 매매에 의해 양도한 경우 동별 대표자의 자격이 유지되는지

ㅇ 동별 대표자가 주민등록을 해당 공동주택단지 안의 다른 동으로 이전 등록한 경우 동별 대표자의 자격이 유지되는지

ㅇ 공동주택 소유자의 며느리도 동별 대표자가 될 수 있는지

<회신 내용>

ㅇ 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 실제로 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하여야 하는 것이므로 소유자인 동별 대표자가 거주하는 주택을 매매에 의하여 양도한 경우에는 그날부로 동별 대표자 자격을 상실하는 것입니다.

ㅇ 동별 대표자가 주민등록을 해당 공동주택단지 안의 해당 동이 아닌 다른 곳으로 이전 등록하는 경우에는 그날부로 동별 대표자 자격을 상실하는 것입니다.

ㅇ 며느리는 직계존비속에 해당되지 아니하므로 동별 대표자가 될 수 없습니다.  끝.

□ 6개월 이상 비거주자, 다른 동에 거주하는 자

< 질의내용 >

ㅇ 해당 공동주택에 주민등록을 마친 후 6개월이 경과하지 않은 입주자의 동별 대표자 자격은?

ㅇ 해당 공동주택단지 안에 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자가 소유권이 있는 선거구의 동이 아닌 다른 동의 세대를 임차하여 거주하고 있을 때 동별 대표자의 자격이 있는지

<회신 내용>

ㅇ 해당 공동주택 단지 안에 주민등록을 마친 후 6월 이상 실제 거주하지 아나한 자는 동별 대표자가 될 수 없습니다.

ㅇ 해당 공동주택 단지 안에 주민등록을 마친 후 6월 이상 실제 거주한 입주자가 해당 동에 소유권이 되어 있고, 해당 선거구(동)가 아닌 다른 동의 세대를 임차하여 거주하고 있는 경우에는 해당동의 동별 대표자로 출마할 수 없습니다.  끝.

□ 동별대표자 당연해임 관련

< 질의내용 >

ㅇ 관리규약에 “특별한 사유 없이 3회 이상 불참시 동별대표자는 자동해임 된다”라는 문구를 삽입 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 동별대표자의 당연 해임사유는 주택법시행령 제50조제4항 각 호에서 규정하고 있으므로 관리규약에서 당연 해임사유를 규정할 수 없는 것임을 알려 드립니다.  끝

2. 입주자대표회의 의결 및 운영 관련

□ 최초의 입주자대표회의 구성

< 질의내용 >

ㅇ 신규로 입주하는 공동주택에서 입주자대표회의 구성은 언제 해야 하는지

ㅇ 입주자대표회의 구성이 지연될 경우 관리는 어떻게 하는 것인지

<회신내용>

ㅇ 최초로 입주자대표회의를 구성하는 시기는 사업주체가 전체 입주예정자의 과반수가 입주한 사실을 통지하는 때(임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양전환 하는 경우에는 그 공동주택 전체 세대수의 과반수가 분양전환 된 때를 말한다)에 구성할 수 있는 것이며, 통지사항은 다음과 같습니다.

1. 총입주예정세대수(단지전체 세대수) 및 총입주세대수

2. 동별입주예정세대수(동 전체 세대수) 및 동별 입주세대수

3. 공동주택 관리방법에 관한 결정의 요구

4. 사업주체의 성명, 주소(법인인 경우에는 명칭, 소재지)

ㅇ 입주자대표회의의 구성은 공동주택단지 전체 세대수의 과반수가 입주(열쇠 지급 등 주택의 명도)하여야 구성할 수 있는 것입니다.

ㅇ 또한, 입주자대표회의를 구성한 후에도 입주자대표회의에서 관리주체를 선정(구성)하지 아니하는 경우에는 주택법 제43조제5항에 따라 사업주체가 주택관리업자를 선정하여 관리업무를 인계하여야 하는 것이며,

- 입주자대표회의를 구성하지 아니하면 사업주체가 직접관리(임대주택은 자체관리)하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 입주자대표회의 서면의결 가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의를 개최하지 아니하고 서면으로 의결할 수 있는지? 서면으로 의결한 동별 대표자에게 참석수당을 지급할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 「주택법 시행령」 제51조제2항에 따라 회장이 입주자대표회의를 개최할 때에는 관리규약이 정하는 바에 따라 소집(통지된 회의일시 및 장소에 참석)하는 것이므로 서면의결을 할 수 없습니다. 이 경우 동별 대표자에게 참석수당을 지급하는 것은 바람직하지 않다고 봅니다. 끝.

□ 입주자대표회의 의결 및 구성원

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의의 의결사항을 그 구성원 과반수에 미달하는 인원으로 의결하여도 효력이 있는지

ㅇ 입주자대표회의의 구성원은? 입주자대표회의를 구성하여 안건을 의결하는 구성인원은

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제51조제1항에 따라 입주자대표회의의 의결사항은 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하는 것이므로 이에 반하는 의결은 효력이 없습니다.

ㅇ 입주자대표회의의 구성원이라 함은 주택법시행령 제50조제5항 괄호에 따라 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말합니다.

ㅇ 입주자대표회의를 개최하여 안건을 의결할 수 있는 구성인원은 다음과 같습니다.

- 원칙 : 관리규약에 정한 정원의 과반수 찬성으로 의결(* 유의: 선출인원이 정원의 3분의 2에 미달하는 경우에는 정원의 과반수 이상이 선출된 경우에 한정하여 정원의 과반수 찬성으로 의결). 이 경우 선출인원이 정원의 과반수 미달할 때에는 회의개최 불가

- 예외 : 관리규약에 정한 정원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 의결.  끝.

□ 공동관리 및 단독관리의 전환요건

< 질의내용 >

ㅇ 2개의 공동주택단지를 공동관리로 관리하는 경우 관리규약 및 입주자대표회의를 하나로 하여야 하는지

ㅇ 2개의 공동주택단지를 공동관리로 관리하다가 원래대로 각각의 주택단지별로 관리하고자 하는 경우 절차 및 방법은

ㅇ 공동주택관리기구의 직원 인건비와 수선유지비 등의 부과방법은

ㅇ 공동주택단지간의 12미터 도로가 있는 경우 공동관리가 가능한지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제44조 및 같은 법 시행령 제57조제2항에 따라 관리규약은 공동주택 단지별로 제정하는 것이며, 같은 법 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제50조에 따라 입주자대표회의는 각각의 단지별로 구성하는 것입니다.

그러나, 공동관리에 필요한 규정은 각 단지의 입주자대표회의에서 상호간에 합의한 공동관리 규정(관리방법 결정, 입주자대표회의의 운영, 관리비 등의 부과, 공동관리 기간, 공동관리의 해제․해지 등에 필요한 사항)을 해당 단지별로 관리규약에 특별히 정하여 운영하는 것입니다.

* 공동관리에서 제외되는 사항 : 단지별 입주자의 재산권에 관한 하자보수의 청구, 장기수선계획서의 조정, 장기수선충당금의 사용, 행위허가로 인한 공사 등

ㅇ 공동관리에서 단지별 관리(단독관리)로 전환하고자 하는 경우에는 각 단지의 입주자대표회의에서 상호간에 합의한 공동관리 규정에 따라 공동관리 기간이 종료되거나 공동관리를 해제 및 해지한 경우를 제외하고는

- 주택법 시행규칙 제23조제1항 후단에 따라 주택단지별로 입주자등의 과반수 동의를 얻어 결정하는 것입니다.

ㅇ 공동주택 단지 사이에 법 제2조제6호 각 목의 어느 하나에 해당하는 다음의 시설(도로 등)이 없는 인접한 단지에 한하여 공동관리가 가능하므로 공동주택 단지간의 12미터 도로가 있는 경우에는 공동관리 할 수 없습니다.

* 철도·고속도로·자동차전용도로

* 폭 20미터 이상인 일반도로

* 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

* 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 도로(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시계획시설인 도로로서 국토해양부령이 정하는 도로, 「도로법」에 의한 일반국도·특별시도·광역시도 또는 지방도, 그 밖에 관계 법령에 의하여 설치된 도로로서 제1호 및 제2호에 준하는 도로)

ㅇ 아울러 주택법시행령 제53조제7항에 따라 공동주택을 공동관리 하거나 구분관리 하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구(관리사무소)를 하나로 설치하여야 하는 것이며,

- 공동주택관리기구의 직원 인건비와 수선유지비 등 관리비의 부과방법은 각 단지의 입주자대표회의에서 상호간에 합의 한 공동관리 규정에 따라 부과하는 것임을 알려 드립니다.  끝

□ 입주자대표회의 회의 소집 및 회의 결과 공고

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의의 회의소집 및 회의결과 공고는 누구 명의로 하는 것인지

ㅇ 입주자대표회의의 회의소집 및 회의결과 공고는 누가 공개하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 입주자대표회의는 주택법시행령 제51조제2항에 따라 입주자대표회의 회장이 소집(서면위임 및 대리참석 불가)하는 것이며, 회장이 궐위된 경우 또는 같은 조 단서에 따라 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 직무를 대행하는 것입니다.

ㅇ 또한, 그 회의결과는 입주자대표회의의 명의로 공고를 하는 것이며,

- 소집 및 회의결과를 공개하는 사무행위는 주택법시행령 제56조에 따라 관리주체(업무집행자인 관리사무소장)가 하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 입주자대표회의 구성원 및 임원의 최소 구성 인원

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의는 최소한 몇 명으로 구성해야 하며, 임원은 몇 명으로 해야 하는지

ㅇ 입주자대표회의 개최에 필요한 최소 인원은 몇 명인지

<회신 내용>

ㅇ 주택법시행령 제50조제1항에 따라 입주자대표회의의 구성원(정원)은 최소 4인 이상을 관리규약으로 정하여야 합니다.

ㅇ 또한, 주택법시행령 제50조제4항에 따라 입주자대표회의의 임원은 4인 이상(회장 1인, 감사 1인 이상, 이사 2인 이상)을 두어야 합니다.

ㅇ 따라서 입주자대표회의의 구성원(정원)은 4인 이상으로 관리규약에 규정하고, 회의개최 성원은 4인 이상이 선출되어야만 가능한 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 입주자대표회의의 법적지위

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의의 법적인 지위는?

ㅇ 난방용보일러, 엘리베이터 및 보안시설 등의 유지보수 및 교체를 위한 공사 대금이 부족한 경우 금융기관에 대출을 받을 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제43조 및 같은 법 시행령 제50조에 의하여 구성된 입주자대표회의는 민법 제32조에 의한 비영리법인이 아닙니다.

ㅇ 난방용보일러, 엘리베이터 및 보안시설 등의 유지보수 및 교체는 주택법 제51조 제1항에 따라 적립하는 장기수선충당금을 사용하는 주요 공사범위에 해당하므로 입주자대표회의에서 이에 소요되는 금액을 금융기관 등으로 부터 대출을 받거나 차입하여서는 아니 됩니다.

□ 입주자대표회의 의결정족수 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택법시행령 제52조제4항 단서에 따라 주택관리업자를 수의계약으로 선정하고자 할 때에 입주자대표회의의 정원이 11명이면 의결할 수 있는 인원은 몇 명인지

< 회신내용 >

ㅇ 해당 아파트 위탁관리업자를 재선정하고자 하는 경우에는 주택법 시행령 제52조제4항 단서에 따라 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니하는 경우에 한하여 주택관리업자를 수의계약으로 선정할 수 있으며, 입주자대표회의의 구성원의 3분의 2 이상의 찬성으로 결정하는 것입니다.

ㅇ 따라서, 해당 아파트의 경우 입주자대표회의 정원이 11명인 경우에는 그 구성원의 3분의 2 이상인 8명이상의 찬성으로 결정하며, 정원에 못 미치는 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 구성 인원을 정원으로 보아 그 인원의 3분의 2 이상의 찬성으로 결정하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 입주자대표회의 의결정족수 관련

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의의 정원이 11명이면 각종 의결사항의 의결정족수는

< 회신내용 >

ㅇ 해당 아파트의 경우 관리규약에서 정한 정원이 11명이라면 주택법시행령 제51조제1항에 따라 입주자대표회의 의결사항의 의결은 구성원 과반수 찬성으로 하도록 하고 있으므로 해당 아파트의 경우에는 6명의 찬성으로 의결할 수 있습니다.

ㅇ 다만, 입주자대표회의 구성원 전원이 아닌 그 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 구성원으로 보며, 이 경우 의결정족수는 선출된 인원의 과반수의 찬성으로 의결하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□입주자대표회의의 의결사항 공고 명의 관련

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의의 회의소집 및 회의결과 공고는 누가 공개하고 누구 명의로 하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 입주자대표회의는 주택법시행령 제51조제2항에 따라 입주자대표회의 회장이 소집(서면위임 및 대리참석 불가)하는 것이며, 회장이 궐위된 경우 또는 같은 조 단서에 따라 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 직무를 대행하는 것입니다.

ㅇ 또한, 그 회의결과는 입주자대표회의의 명의로 공고를 하는 것입니다.

ㅇ 다만, 소집 및 회의결과를 공개하는 사무행위는 주택법시행령 제56조에 따라 관리주체가 하는 것임을 알려 드립니다.   끝.

□ 임대주택의 입주자대표회의의 구성 관련

< 질의내용 >

ㅇ 임대주택에 입주자대표회의를 구성하지 아니하고 임차인으로 구성된 공동주택대표회의를 구성하여 운영할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 임대주택은 임대주택법 제29조제1항에 따라 임차인대표회의를 임차인 중에서 선출하여 구성할 수 있는 것이며, 입주자대표회의를 구성할 수 없습니다. 끝

□ 잡수입을 직불카드를 사용하여 입주자대표회의에서 임의로 사용 관련

< 질의내용 >

ㅇ 잡수입을 입주자대표회의에서 직불카드를 사용하여 임의로 사용하거나 지출할 수 있는지?

< 회신내용 >

ㅇ 관리주체가 공동주택의 관리로 발생하는 수입은 입주자에게 부과하여 징수하는 관리비수입․ 사용료 수입 및 장기수선충당금이 있으며, 그 외에 공동주택관리로 인하여 발생하는 잡수입(예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등)이 있습니다.

ㅇ 따라서 입주자대표회의는 입주자대표회의의 운영비를 사용하는 외에 잡수입을 금융기관의 예금을 인출하는 직불카드를 사용하여 임의로 사용하여서는 아니 되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

3. 관리규약 관련

□ 관리규약 개정 제안 방법

< 질의내용 >

ㅇ 입주자등 10분의 1 이상이 관리규약 개정안을 제안할 때에는 입주자대표회의 의결 없이도 가능한지

ㅇ 입주자대표회의의 구성원(38명)을 24명(현재 선출된 인원)으로 관리규약을 개정할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 입주자등이 제정된 공동주택관리규약을 개정할 때에는 주택법시행령 제57조제3항에 따라 그 개정안에는 시․도지사가 정한 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재(달라진 조문내용을 대비표로 작성)하여 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지한 후

주택법시행령 제51조제1항제1호에 따라 입주자대표회의에서 의결하거나 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 연명으로 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함 함)하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성을 얻어 결정하는 것입니다.

ㅇ 입주자대표회의의 구성원 38명을 24명(현재 선출된 인원)으로 줄일 때에는 관리규약을 개정을 통하여 동별 세대수에 비례하여 선거구를 조정할 수 있는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 법령위반 관리규약의 효력

< 질의내용 >

ㅇ 해당 공동주택관리규약을 주택법, 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙, 주택관리 관련고시 및 관계법령에 위반하여 정한 경우 효력이 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 해당 공동주택관리규약을 주택법, 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙, 주택관리 관련고시 및 관계법령에 위반하여 정한 경우에는 그 위반된 부분은 효력이 없는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 공동주택관리규약의 해석

< 질의내용 >

ㅇ 입주민 간에 공동주택 관리규약에 대한 해석이 엇갈릴 경우 규약 해석은 누가 하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 관리규약은 주택법 제44조, 주택법시행령 제57조제1항 및 제2항에 따라 시․도지사가 정한 관리규약 준칙을 참조하여 입주자등 간에 서로가 협의하여 해당 주택단지 특성에 적합하게 정한 자치규약이므로 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란하오니

ㅇ 관리규약의 해석은 주택법시행령 제55조제1항제5호에 따라 관리규약의 집행권자인 관리주체(관리주체의 업무를 지휘․총괄하는 관리사무소장)가 관리규약의 제정․개정내용 및 그 취지 등을 고려하여 판단할 사항이며,

- 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항은 같은 법 시행령 제51조제1항제8호에 따라 입주자대표회의에서 의결하여 조정하는 것입니다.

ㅇ 참고로 「시․도별 공동주택 관리규약 준칙」은 관할 행정구역의 시․도지사가 해석하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 관리규약의 개정

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택 관리규약 개정은 어떻게 해야 하는지

ㅇ 주택법령 등과 관계없이 관리규약을 정할 수 있는지

<회신 내용>

ㅇ 공동주택관리규약은 이 준칙을 참고하여 개정하는 것이며, 개정안의 제안서에는 “개정안의 취지, 주요내용, 제안유효기간 및 제안자 등과 이 준칙과 달라진 조문내용을 대비표로 작성”하여  입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 결정하는 것이며

ㅇ 해당 공동주택관리규약이 주택법, 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙, 주택관리 관련고시 및 관계법령에 위반하여 정한 경우에는 그 위반된 부분은 효력이 없습니다.

ㅇ 또한, 주택법시행령 제52조제3항 및 같은 법 시행규칙 제24조에 따라 입주자대표회의를 대표하는 자(회장 및 직무대행자)는 공동주택관리규약을 개정한 때에는 개정한 날로부터 30일 이내에 시장, 군수, 구청장에게 신고해야 하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 비상대책위원회 공동주택관리규약의 개정 제안

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택 관리규약을 비상대책위원회에서 제안해서 개정해도 되는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제57조제2항에 따라 관리규약의 변경(개정)은 입주자대표회의에서 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함)하거나 입주자 및 사용자의 10분의 1 이상이 제안하고, 그 제안된 개정안을 입주자 및 사용자의 과반수가 서면동의 하여 결정하는 것이므로

- 비상대책위원회에서 제안하는 관리규약의 개정안은 효력이 없습니다. 끝.

□ 일부입주한 공동주택의 관리규약의 개정 관련

< 질의내용 >

ㅇ 전체 900세대 중에서 531세대만 입주한 공동주택에서도 전체 입주자등의 과반수 찬성으로 관리규약을 개정하는 것인지 다른 방법은 없는지

< 회신내용 >

ㅇ 입주자등이 제정된 공동주택관리규약을 개정할 때에는 주택법시행령 제57조제3항에 따라 그 개정안에는 시․도지사가 정한 관리규약의 준칙과 달라진 내용을 기재(달라진 조문내용을 대비표로 작성)하여 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지한 후

주택법시행령 제51조제1항제1호에 따라 입주자대표회의에서 의결하거나 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 연명으로 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함 함)하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성을 얻어 결정하는 것입니다.

ㅇ 따라서 전체 900세대 중 그 과반수인 451세대 이상의 찬성으로 관리규약을 개정하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 관리규약 및 입주자대표회의 운영비 관련

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택관리규약에서 정한 입주자대표회의의 운영비 지급은

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택관리규약에서 정한 입주자대표회의의 운영비 지급은 공동주택관리규약준칙을 제정하여 운영하는 해당 시․도지사에게 문의하시기 바랍니다.  끝.

4. 관리비 및 사용료

□ 입주지정기간 관리비 납부

< 질의내용 >

ㅇ 입주하는 공동주택단지로서 입주지정 기간에는 사업주체(건설사)에서 미입주세대분에 대하여 관리비를 납부하였으나

- 입주지정기간 이후에 잔금납부를 하지 않은 미입주세대에 대한 관리비는 누가 납부하여야 하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 사업주체가 지정하는 입주지정기간(주택법 제40조제2항에 따라 입주예정자에게 통보한 입주가능일 등)에는 입주한 자에 한하여 관리비 및 사용료가 발생되며, 입주지정기간이 경과한 날부터는 전체 세대에 관리비 및 사용료(전기료 및 수도료 등)가 발생하며,

- 입주지정기간에 발생하는 공동전기료 및 공동수도료 등의 사용료 부담에 관하여는 사업주체와 입주자간에 주택법시행령 제49조제1항에 따라 체결하는 관리계약으로 정할 사항이나 공동전기 및 공동수도 등은 주로 사업주체의 입주 준비에 사용되는 점을 고려한다면 사업주체가 부담하는 것이 타당할 것입니다.

ㅇ 따라서 사용검사를 받은 후 입주예정일에는 주택을 공급받는 자가 주택공급계약에 따라 해당 공동주택을 명도 받아야 하는 것이며,

- 명도를 받을 수 있는 입주예정일(지정기간 등) 이후에 발생하는 관리비는 주택을 공급받은 자가 부담하는 것이 타당할 것입니다.

ㅇ 참고로 입주지정기간 만료일 다음날로부터 발생하는 관리비는 입주여부에 관계없이 입주하는 자가 부담하는 것으로 정한 아파트표준공급계약서[공정거래위원회 표준약관 제10001호(2002.5.30. 승인)] 제9조 및 제17조를 참조하시기 바라며,

- 입주지정기간 만료일 다음날로부터 발생하는 관리비는 귀하와 사업주체간에 체결한 아파트공급계약서에 따라 부담하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 잡수입 관리의 적용시기

< 질의내용 >

ㅇ 그 동안 부녀회에서 관리해 오던 잡수입을 2010년 7월 6일 이후에도 부녀회에서 관리가 가능한지, 잡수입에 알뜰시장 개설료, 재활용품 판매대금, 광고게재대금 등이 포함되는지, 광고제개의 경우 게시판에 부착하는 소액의 광고료도 최고가 낙찰제 등을 이행해야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 또한, 잡수입은 2010년 7월 6일 이전․이후 관계없이 관리비로 관리하여야 하며, 잡수입에는 알뜰시장 개설료, 재활용품 판매대금, 광고게재대금 등을 포함하고 있습니다.

ㅇ 해당 공동주택의 게시판 및 승강기 내부의 광고행위는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 정한 200만원(부가가치세 제외) 이하에 한정하여 수의계약으로 처리할 수 있습니다.  끝.

□ 잡수입의 관리 관련

< 질의내용 >

ㅇ 잡수입의 구성내역과 잡지출로 사용할 수 있는지

ㅇ 잡수입으로 부녀회 운영비를 지원하도록 입주자대표회의에서 의결할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 관리주체가 공동주택의 관리로 발생하는 수입은 입주자에게 부과하여 징수하는 관리비수입․ 사용료 수입 및 장기수선충당금이 있으며, 그 외에 공동주택관리로 인하여 발생하는 잡수입(예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등)이 있습니다.

- 그러나 수입에 대조하여 관리주체가 지출하는 비목은 관리비, 사용료(입주자등을 대행하여 납부하는  비용) 및 장기수선공사비(장기수선충당금)가 있습니다.

- 따라서 관리주체가 입주자등을 대행하여 납부하는 사용료 수입은 징수권자에게 그대로 납부하는 것이며, 장기수선충당금은 장기수선공사비(예외적으로 주택법 제51조제2항 각 호에 따른 하자분쟁 조정 등의 비용에 한해 가능)의 용도로만 사용하는 것입니다.

- 그러므로 잡수입은 관리비 수입과 함께 공동주택의 관리로 발생하는 수입이 되는 것이며, 그 수입을 지출 할 때에는 입주자대표회의에서 승인한 예산에 따라 같은 영 제58조제1항 각 호에 따른 관리비 비목을 통하여 지출하는 것입니다.

( * 참고 : 같은 영 제55조의2에 따라 수입과 지출은 예산에 편성하는 것임)

ㅇ 따라서 잡수입으로 관리비 구성내역에도 없는 부녀회 운영비를 관리주체가 지원하도록 입주자대표회의에서는 의결할 수 없으나, 입주자대표회의의 운영비에서는 지원할 수 있는 것임을 알려 드립니다. 끝

□ 잡수입의 범위

< 질의내용 >

ㅇ 잡수입의 범위 및 장부․증빙서류의 보관 기간은

ㅇ 재활용품의 잡수입 포함여부는

< 회신내용 >

ㅇ 대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 일부개정령 제55조제2항에 따라 잡수입은 금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설ㆍ복리시설의 사용료(재활용품 판매수입, 알뜰시장 수입, 광고수입 등) 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입을 말하며

관리주체는 이를 월별로 관리비등과 잡수입의 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하는 것입니다.

ㅇ 또한, 잡수입은 관리 외 수입이지만 지출은 관리비 용도로 지출해야 합니다.  끝.

□ 예산제 운영 관련

< 질의내용 >

ㅇ 관리비등은 반드시 예산제로 운영하여야 하는지

입주자대표회의에서 승인한 예산의 효력은

ㅇ 회장과 관리사무소장은 입주자대표회의에서 승인한 예산을 반드시 준수하여야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 투명한 관리를 위하여 관리비등의 예산은 주택법시행령 제51조제1항제2호 및 제55조의2제1항에 따라 관리주체에서 작성하여 입주자대표회의에 제출하고 승인을 얻어 운영하여야 합니다.

ㅇ 따라서 관리사무소장은 주택법 제55조제2항 각 호 및 같은 법 시행령 제55조의2제1항에 따라 관리비등을 입주자대표회의에 승인받은 사업계획 및 예산대로 집행하여야 하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

* 관리비등의 사업계획 및 예산안 수립

(「주택법 시행령」 제55조의2 관련)

예산항목	예산의 재원	비 고
관리비	∙관리비 수입 ∙잡수입	- 예산안은 사업계획에 따라 작성 - 예산의 부족분은 관리규약이 정하는 바에 따라 예비비로 충당하는 것임
사용료	∙사용료는 납부대행료*에 해당하므로 정산제로 운영가능	* 납부대행료 주택법시행령 제58조제3항 각 호에 따른 전기료, 수도료, 가스료, 난방료․급탕료, 생활폐기물수수료, 입주자대표회의 운영비, 선거관리위원회 운영경비, 정화조오물수거료, 건물전체대상 보험료 등
장기수선계획에 따른 공사비	∙장기수선충당금	- 장기수선계획에서 정한 다음 회계연도의 수선공사 대상을 사업계획 및 예산으로 수립

※ 사업계획 및 예산의 집행 : 관리사무소장은 주택법 제55조제2항제1호에 따라 입주자대표회의에서 의결한 사항을 집행하는 것임.

□ 관리비를 예치 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택법시행령 제58조제7항에 따라 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(같은 영 제44조제2항제1호 각 목의 기관을 말함)에 예치하여 관리할 때에 관리사무소장 직인만을 등록할 수 있는지

ㅇ 위탁관리를 하는 경우 주택관리업자의 직인을 관리비등의 예금통장 직인으로 금융기관에 등록할 수 있는지

< 회신 내용 >

ㅇ 주택법시행령 제58조제7항에 따라 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(같은 영 제44조제2항제1호 각 목의 기관을 말함)에 예치하여 관리하여야 하며, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치ㆍ관리하여야 하는 것이며,

- 관리비등의 예치․관리는 관리주체가 하는 것입니다.

ㅇ 예금계좌에는 주택법 제55조제4항에 따라 지자체에 신고한 관리사무소장의 직인을  등록하여 사용하는 것이며, 필요한 경우 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있는 것입니다.

- 따라서 위탁관리를 하더라도 주택관리업자의 직인은 예금통장에 등록하는 것은 아니며, 관리사무소장은 주택법 제55조제2항에 따라 입주자대표회의 회장이 없는 경우에도 단독으로 관리비등을 집행할 수 있는 것입니다.  끝.

□ 교육비 관련

< 질의내용 >

ㅇ「시설물의 안전관리에 관한 특별법」에 따라 16층 이상인 공동주택의 관리사무소장이 안전점검교육을 이수할 경우 교육비는 관리비에서 지출할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ「시설물의 안전관리에 관한 특별법」에 따라 16층 이상인 공동주택의 관리사무소장이 안전점검교육을 이수할 경우 그 교육비는 「주택법 시행령」제51조제1항제2호에 따라 해당 공동주택의 입주자대표회의에서 예산으로 승인한 경우에는 관리비로 지출할 수 있는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 잡수입의 관리

< 질의내용 >  잡수입 관리

ㅇ 2010.7.6.부터 발생하는 잡수입의 회계처리는 어느 규정을 적용하는 것인지

< 회신 내용 >

ㅇ 관리주체는 대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 일부개정령 제55조제2항에 따라  잡수입을 관리비등과 함께 회계처리 하는 시점은 2010.7.6.이므로  2010.7.6. 전에 발생한 잡수입은 종전의 규정(관리규약)에서 정하는 바에 따라 회계 처리하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 소송비용 지출 관련

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택에 소송 발생한 경우 장기수선충당금이나 관리비를 소송비용으로 사용할 수 있는지

< 회신 내용 >

ㅇ 2010.10.6.부터는 장기수선충당금을 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선계획에 따라 사용하되, 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사․분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 소요되는 조정비용, 하자진단 및 하자감정에 드는 비용에 한정하여 사용할 수 있습니다.

ㅇ 따라서 장기수선충당금 및 관리비(각종 충당금 포함)를 법원 소송에 소요되는 소송비 및 감정비 등으로는 사용할 수 없음을 알려 드립니다.  끝.

□ 공동체활성화를 위한 비용 지출 관련

< 질의내용 >

ㅇ 공동체 활성화를 위한 자생단체 등에 대한 지원비는 어떻게 지출해야 하는 것인지

< 회신 내용 >

ㅇ 주택법시행령 제51조제1항제8호의2에 따라 입주자대표회의에서 의결하는 공동체 생활의 활성화에 소요되는 비용은 입주자대표회의의 운영비로 지출하는 것이며,

ㅇ 주택법시행령 제58조제3항제8호의 입주자대표회의 운영비는 영 제57조제1항제5호에 따라 관리규약으로 다음과 같이 운영비의 용도 및 사용금액을 정하는 것입니다.

1. 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육비

2. 회의 출석수당

3. 회장 업무추진비

4. 감사 업무추진비

5. 공동체생활 활성화를 위한 비용(자생단체 등의 지원비 등)

6. 입주자대표회의 회장의 보증보험 등의 가입비용

ㅇ 참고로 입주자대표회의의 운영비는 명예-봉사직인 입주자대표회의 구성원의 회의운영 등과 관련된 용도(출석수당, 업무차 여비, 교통비, 통신비, 식대, 구성원 및 직원의 사기진작 등)로 사용할 수 있는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 잡수입의 관리와 관리사무소장의 직인 사용

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택 관리와 관련하여 발생하는 잡수입은 어떻게 관리해야 하는지

ㅇ 관리비 등 예금계좌와 관리주체가 계약을 체결할 때 관리사무소장이 사용하는 직인은 어떤 것인지

<회신 내용>

ㅇ 공동주택의 공용부분에서 발생하는 모든 잡수입은 관리사무소에서 관리를 하여야 하는 것이며

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 관리주체가 체결하는 계약은 시장, 군수, 구청장에게 신고된 관리사무소장 직인을 사용하는 것입니다.끝.

□ 전기료 징수업무 대행 수수료의 귀속

< 질의내용 >

ㅇ 전기검침 및 전기료(KBS 수신료 포함) 징수업무 등 전기료 징수업무를 대행하고 수수료 조로 받은 금전은 누구에게 귀속되는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제55조제1항제3호 및 제58조제3항제2호에 따라 공동주택의 관리주체는 입주자등이 세대별로 사용하고 납부하는 전기료 등 공과금을 입주자등을 대행하여 그 전기료 등를 받을 자인 한국전력공사 등에게 납부하는 것이므로

ㅇ 한국전력공사 등이 입주자등에게 전기료 등을 받을 권리가 있고 관리주체는 입주자등의 편의를 위해 일괄 징수하여 한국전력공사 등에게 납부를 대행하는 것입니다.

ㅇ 따라서 전기검침 및 전기료(KBS 수신료 포함) 징수업무 등 전기료 징수업무를 대행하고 수수료 조로 받은 금전은 관리주체에게 귀속되는 것이므로 관리비등의 장부로 회계처리하여 관리규약 및 입주자대표회의 의결에 따라 사용하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 입주자대표회의 운영비 및 선거관리위원회 운영경비 관련

< 질의내용 >

ㅇ 잡수입으로 입주자대표회의의 운영비 및 선거관리위원회 운영경비를 지출할 수 있는지

< 회신내용 >

- 잡수입은 관리비 수입과 함께 공동주택의 관리로 발생하는 수입이 되는 것이며, 그 수입을 지출 할 때에는 입주자대표회의에서 승인한 예산에 따라 같은 영 제58조제1항 각 호에 따른 관리비 비목을 통하여 지출하는 것입니다.

( * 참고 : 같은 영 제55조의2에 따라 수입과 지출은 예산에 편성하는 것임)

ㅇ 따라서 같은 영 제58조제3항제8호 및 제9호에 따른 입주자대표회의의 운영비 및 선거관리위원회 운영경비는

- 관리주체가 입주자등을 대행하여 관리규약에서 정하는 금액을 입주자대표회의 및 선거관리위원회에 납부하는 사용료이므로 잡수입으로 대체하여 사용하는 것이 아닙니다. 끝.

□ 관리비등의 세대부과 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택법시행령 제58조제2항에서 장기수선충당금 및 안전진단실시비용을 관리비와 구분하여 징수하도록 한 취지는

ㅇ 관리비, 사용료, 장기수선충당금 및 안전진단실시비용을 체납한 경우 연체료를 부과할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제58조제2항에서 장기수선충당금 및 안전진단실시비용은 소유자가 부담하여야 하는 금액이므로 관리비와 구분하여 징수하도록 한 것이며,

- 관리주체는 같은 영 제58조제6항에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 및 안전진단실시비용의 수입내역 및 집행내역을 알 수 있도록 고지서 한 장에 구분 기재하여 통합 부과할 수 있습니다.

ㅇ 관리주체는 입주자 및 사용자가 관리비, 사용료, 장기수선충당금 및 안전진단실시비용을 체납한 경우 같은 영 제57조제1항제12호에 따라 관리규약으로 정한 가산금(연체료)을 부과할 수 있는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 관리비의 세대별 부담 관련

< 질의내용 >

ㅇ 관리비는 주택공급면적에 따라 부과하는 것인지. 세대별로 부과하는 것인지

승강기유지비는 1,2층을 제외하고 부과해야 하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 관리비의 세대별 부담에 관한 사항은 경상남도 공동주택관리규약준칙을 참조하여 관리규약으로 정하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 체납관리비 및 지급청구 소송 관련

< 질의내용 >

ㅇ 장기수선충당금을 관리비로 사용할 수 있는지

ㅇ 공동주택을 분양하였으나 잔금 등의 미납으로 소유권이 사업주체에게 있는 경우 관리비는 누가 납부해야 하는지

ㅇ 체납된 관리비등의 지급청구를 위하여 소송을 제기할 경우 관리비(잡수입 포함)를 사용할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 장기수선충당금은 관리비로 사용할 수 없습니다.

ㅇ 공동주택을 분양하였으나 장기간 잔금 등의 미납으로 소유권이 사업주체에게 있는 경우 관리비는 사업주체가 부담하여야 할 것입니다.

ㅇ 체납된 관리비등의 지급청구에 한정하여 소송을 제기할 경우 입주자대표회의의 의결을 거쳐 주택법 시행령 별표 5 제1호의 일반관리비(그 밖의 부대비용)으로 사용할 수 있는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 관리비 지출 등 집행권자 관련

< 질의내용 >

ㅇ 관리비 지출을 위한 결재 등의 집행권자는 누구인지. 입주자대표회의 회장이 복수로 인감을 등록한 경우 인감의 사용범위는

ㅇ 유찰로 인하여 수의계약으로 사업자를 선정하는 경우에도 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 제반규정을 준수하여야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제55조제2항제1호에 따라 관리비등의 지출을 위한 집행권자는 관리사무소장이 되는 것이며,

- 입주자대표회의 회장이 복수로 인감을 등록한 경우 그 인감은 금융기관의 예금지급청구서에 날인할 때에 사용하는 것입니다.

ㅇ 유찰로 인하여 수의계약으로 사업자를 선정하는 경우에도 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 제반규정을 준수하여야 하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 관리비 지출 등 집행권자 관련

< 질의내용 >

ㅇ 관리비 지출을 위한 결재 등의 집행권자는 누구인지

ㅇ 입주자대표회의의의 총무와 감사도 관리비의 지출을 결재할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제55조제2항제1호에 따라 관리비등의 지출을 위한 집행권자는 관리사무소장이 되는 것이며,

ㅇ 주택법시행령 제58조제7항에 따라 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관(같은 영 제44조제2항제1호 각 목의 기관을 말함)에 예치하여 관리하여야 하며, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치ㆍ관리*하여야 하는 것입니다.

* 관리비등의 예치관리는 관리주체가 하는 것임.

ㅇ 또한, 예금계좌에는 주택법 제55조제4항에 따라 시장․군수․구청장에게 신고한 관리사무소장의 직인을 등록하여 사용하는 것이며, 관리비등의 금융사고 예방을 위하여 필요한 경우 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있는 것이나 입주자대표회의의 이사(총무 등)와 감사는 관리비의 지출을 위하여 인감을 복수로 등록하거나 지출에 관여하는 것이 아님을 알려 드립니다. 끝.

□ 관리비의 예비비 적립 관련

< 질의내용 >

ㅇ 관리규약준칙에서 예비비로 적립할 수 있도록 정한 해당연도의 관리비총액의 100분의 2의 범위 및 관리비 예산총액의 범위는

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택관리규약 준칙은 해당 시․도지사가 해석하는 것이므로 관할 행정구역의 시․도지사에게 문의하시기 바랍니다. 끝.

5. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 관련

□ 일찰공고 방법과 주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지

<질의 내용>

ㅇ 국토해양부 고시에 따라 주택관리업자 및 용역, 공사 업자 선정을 위한 입찰공고를 할 때 어디에 해야 하는지

ㅇ 주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지는 어떤 것을 말하는 것인지

<회신 내용>

ㅇ 주택관리업자 입찰공고 관련

주택법 시행령 제52조제4항 및 제58조제9항에 따라 주택관리업자의 입찰공고 및 선정결과는 다음의 "국토해양부 공동주택관리정보시스템"에 공개하여야 합니다.

- 국토해양부 공동주택관리정보시스템  http://www.k-apt.net (2010.10.6.부터 의무적으로 공개하는 것임)

ㅇ 사업자(공사, 용역, 물품구입 및 물품매각 등) 입찰공고 관련

「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제15조제3호에 따른 “주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지”는  대한주택관리사협회 등 공동주택관리와 관련된 단체(법인)에서 전문적으로 운영하는 다음의 인터넷홈페이지를 말합니다.

- 나라장터 http://www.g2b.go.kr (공공기관에 한함)

- 대한주택관리사협회 서울시회 http://www.khmas.org

- 대한주택관리사협회 부산시회 http://www.bshma.org

- 대한주택관리사협회 인천시회 http://www.icapt.org

- 대한주택관리사협회 대구시회 http://www.dghma.org

- 대한주택관리사협회 광주시회 http://www.gjhma.org

- 대한주택관리사협회 대전시회 http://www.tjapt.org

- 대한주택관리사협회 울산시회 http://www.ulapt.or.kr

- 대한주택관리사협회 경기도회 http://www.sojang.com

- 대한주택관리사협회 강원도회 http://www.kwhma.org

- 대한주택관리사협회 경북도회 http://www.kbapt.or.kr

- 대한주택관리사협회 경남도회 http://www.gnam.co.kr

- 대한주택관리사협회 전북도회 http://www.jbhma.org

- 대한주택관리사협회 전남도회 http://www.jnapt.org

- 대한주택관리사협회 충북도회 http://www.cbapt.org

- 대한주택관리사협회 충남도회 http://www.cnapt.org

- 대한주택관리사협회 제주도회 http://www.khmaj.org

- (사)전국입주자대표회의연합회, (사)한국주택관리협회 (공동운영) http://www.yhbid.com

- 한국아파트신문사 http://www.hapt.co.kr

- 아파트관리신문사 http://www.aptgo.co.kr

□ 입찰서의 내용이 불분명한 입찰

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자 선정 입찰에서 ㎡당 단가가 산출되지 않는 등 3년간 위탁관리수수료를 2원 또는 24원으로 입찰가를 작성하여 입찰할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리업자 선정 입찰에서 입찰공고 시에는 구체적인 발주기준을 제시하여야 하며, 발주기준에 따라 입찰가 산출내역서(자재, 인건비 및 제부대비용 등의 산출내역서)와 입찰서의 내용이 불분명한 경우에 그 입찰은 유효하다고 볼 수 없으며,

ㅇ 위탁관리수수료는 주택관리업자가 공동주택관리기구에 지원하는 기술지원비, 행정지원비, 장비지원비, 제부대비 및 기업이윤 등 위탁관리에 소요되는 비용으로 구성되는 것입니다.

ㅇ 따라서 주택관리업자 선정 입찰에서 ㎡당 단가가 산출되지 않는 등 3년간 2원 등으로 입찰서를 제출하였다면 유효한 입찰로 볼 수 없음을 알려 드립니다. 끝.

□ 입찰가격 등이 불분명한 입찰

<질의내용>

ㅇ 주택관리업자 선정시 ㎡당 0.1원도 낙찰이 되는지

<회신내용>

ㅇ 주택관리업자 선정의 경우 산출내역서의 작성이 불가능한 금액은 [주택관리업자 및 사업자 선정지침]제5조에 따른 입찰서의 입찰가격 등이 불분명한 경우로 볼 수 있어 유효한 입찰로 볼 수 없음을 알려 드립니다. 끝.

□ 위탁관리수수료 산출내역

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자가 위탁관리수수료를 산출할 때에 그 구성내역은

ㅇ 주택관리업자가 최저낙찰을 이유로 1원 또는 0원으로 입찰해도 유효한지

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리업자가 위탁관리수수료를 산출할 때에는

- 「주택법 시행령」 별표 8의 주택관리업의 등록기준에 따라 운영하는 인건비(주택관리사, 기술인력 및 기타 필요인력 등)와 사무실 임대료 등, 장비구입비, 제사무비 및 제부대비용을 감안하여 산출하는 것이며,

- 그 내역은 기술지원비, 행정지원비, 장비지원비, 제부대비(교통비, 통신비 및 제세공과금 등) 및 기업이윤 등으로 해당 공동주택의 위탁관리에 소요되는 비용으로 구성할 수 있는 것입니다.

ㅇ 따라서 주택관리업자가 최저낙찰이란 이유로 위탁관리수수료의 입찰단가를 1원 또는 0원으로 입찰서에 기재하여 입찰한 경우에는 위탁관리의 목적달성을 기대하기 곤란함은 물론 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별표 3 제3호에 따라 입찰가격이 불분명한 것으로 판단하여 무효로 처리할 수 있는 것임을 알려 드립니다.  끝

□ 위탁관리 수수료에 인건비 포함 가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자를 선정할 때에 위탁관리수수료를 공동주택관리기구 직원의 인건비와 합산하여 입찰 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리업자를 선정할 때에는 주택법시행령 별표 5 제9호의 위탁관리수수료에 같은 별표 제1호부터 제8호까지의 관리비를 포함하여서는 아니 되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 위반 시 조치 관련

< 질의내용 >

ㅇ 2010년 7월 6일 개정․공포된 주택법 시행령과 이에 따른「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 따라야 하는지, 또한 이를 위반할 경우에는 벌칙과 벌금은 얼마인지

< 회신내용 >

ㅇ 2010년 7월 6일자로 개정된 주택법 시행령은 반드시 지켜야 하는 법령이며,

- 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」또한 강행규정으로 이를 위반한 관리주체는 주택법 제101조제2항제4호에 따라 3백만원의 과태료 처분을

- 입주자대표회의에서 위반한 때에는 시정명령 후 이를 이행하지 않은 경우 주택법 제101조제2항제16호에서는 3백만원의 과태료 처분 또는 같은 법 제98조제12호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형을 처하도록 각각 규정하고 있습니다.  끝.

□ 입찰 시 대리인이 위임장을 제출하지 않은 경우

< 질의내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 주택관리업자를 선정할 때에 대리인이 입찰서류를 제출하면서 위임장을 제출하지 아니한 경우 효력은

ㅇ 입찰서를 개봉 할 때에는 공개된 장소에서  위임장이 없는 대리인도 참석할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 주택관리업자를 선정할 때에 대리인이 입찰서류를 제출하면서 위임장을 제출하지 아니한 경우 그 입찰서는 효력이 없으며,

ㅇ 같은 지침 제28조에 따라 일반에게 공개된 장소에서 입찰서를 개봉하는 것이므로 위임장이 없는 대리인도 참석할 수 있습니다. 다만, 위임장이 없는 대리인은 계약을 체결할 수 없음을 알려 드립니다.   끝.

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제19조제3항을 위반하여 영업지역을 제한할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제19조제3항에 따라 사업자를 선정할 때에는 사업자의 영업지역을 제한하여 입찰공고 할 수 없음을 알려 드리오니 위반사항에 대하여는 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다.  끝.

□ 주택관리업자 및 사업자 선정시 영업지역을 제한할 수 있는지 여부

□ 주택관리업자 및 사업자 선정시 영업지역을 제한할 수 있는지 여부

<질의내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자선정지침 제9조 제3항 및 제19조 제3항에서 "영업지역의 제한을 받지 않는다"는 것은 발주자가 어떤 경우라도 지역제한을 못하는 것인지?

ㅇ 선정지침 (별표1) 입찰의 종류 및 방법 1호 나목의 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”에서 "등"이란 지역제한등을 할수 있는 게 아닌지?

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제19조제3항은 입찰 참가자에 대한 지역제한을 못하도록 규정한 것이며,

ㅇ 제한경쟁입찰은 기술능력, 사업실적, 자본금 등의 제한을 통해 우수한 업체가 선정되도록 제한할 수 있다는 입법의 취지이므로 제한경쟁입찰의 조건으로 지역제한을 하여서는 아니 되는 것입니다. 끝.

□ 위탁관리인 경우 계약주체와 세금계산서 작성

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택을 위탁관리 하는 경우 용역 및 공사업자 선정에 대한 계약주체는

ㅇ 용역 및 공사업자에 대한 대금 지급시 세금계산서에 관한 사업자등록증은 누구 것을 사용하여야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제43조제2항에 따라 공동주택은 자치관리하거나 위탁관리 하는 것이며, 사업자 선정을 위한 계약체결은 해당 공동주택의 관리사무소장이 하는 것입니다.

ㅇ 주택법 제2조제14호가목에 따라 자치관리를 하는 공동주택의 관리주체는 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장이므로 공동주택의 관리를 위하여 관리사무소장이 세무서에서 사업자등록번호에 준하는 고유번호를 부여받고 관리할 수 있는 것입니다.

* 참고 : 국세기본법시행령 제8조, 부가가치세법시행령 제8조, 소득세법 제168조

ㅇ 다만, 영리사업자인 주택관리업자가 위탁관리 하는 공동주택은 관리주체가 주택관리업자이므로 관리사무소장이 사업자를 선정하는 계약을 체결하더라도 주택관리업자의 사업자등록증을 사용하는 것입니다.

- 참고로 사업자등록증 및 고유번호증에 관하여 자세한 사항은 국세청에 문의하시기 바랍니다.  끝.

□ 입찰서에 기재한 숫자가 틀린 경우 유효한지 여부

< 질의내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 입찰과정에서 입찰서에 아라비아 숫자와 한글 금액이 서로 틀린 경우 유효한지

< 회신내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 3 제3호 및 제10호에 따라 입찰서에 기재한 아라비아 숫자의 금액과 한글 금액이 서로 틀린 경우에는 입찰금액이 불분명하므로 무효로 판단됩니다.  끝.

□ 발전기금으로 제공하기로 한 입찰 관련

< 질의내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 입찰과정에서 주택관리업자가 위탁관리수수료 8개월분을 발전기금으로 제공하기로 입찰서를 제출한 경우 유효한지

< 회신내용 >

ㅇ 입찰과정에서 주택관리업자가 위탁관리수수료 8개월분을 발전기금으로 입주자대표회의에 제공하기로 입찰서를 제출한 경우에는 그 입찰서는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제9조제2항에 따라 무효로 판단됩니다.  끝.

□ 승강기 부품교체공사 수의계약 가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 승강기 와이어로프 및 브레이크 교체 공사를 수의계약으로 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 승강기의 기계장치․와이어로프․쉬브․제어반․조속기․도어개폐장치 및 레일가이드슈 등 부품의 전면교체 또는 부분수리의 경우에는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 공사하는 대상입니다.

ㅇ 따라서 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 경쟁입찰(일반, 제한, 지명과 이에 부대되는 내역입찰 및 부대입찰)에 따라 선정하는 것입니다.

ㅇ 다만, 장기수선계획에 해당하지 아니하여 승강기유지비로 부담하는 승강기 부속품의 보수․수리 및 교체는 승강기유지관리대행계약에 따르는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 2인 이상이 동일 가격으로 입찰한 경우

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자를 선정할 때에 일반경쟁입찰에서 2인 이상이 동일 가격으로 입찰한 경우 선정방법은

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리업자를 선정할 때에 일반경쟁입찰에서 2인 이상이 동일 가격으로 입찰한 경우 선정방법은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제12조제2항에 따라 추첨에 의한 방법으로 결정하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 발주기준과 다르게 입찰에 참가한 경우, 차순위 낙찰

<질의내용>

ㅇ 아파트 입주자 대표회의에서, 주택관리업자를 선정함에 있어, 입찰공고시, 입찰방법은 공개경쟁에 의한 최저가 낙찰제를 도입하고, 현장 설명시 "사업소세는 관리주체에서 부담"한다는 발주기준을 제시 하였으며 이에 따라 입찰을 실시하였음

* 사업소세 : 50인 이상의 사업장에서 직원급여 0.5%를 시․군․구에 납부하는 세금으로 법인균등할

- 상기 입찰에, A업체의 경우, "사업소세는 관리주체가 부담"한다는 발주기준에 위배하여, 사업소세를 입찰가액에 포함시키지 않고, 입찰가를 산정함으로서, 발주기준에 따라 사업소세를 포함하여 입찰서를 제출한, 타 업체보다 저가로 입찰을 하였는바, 2010. 9.9. 귀부의 유권해석(전자민원 참조)에 의하면 A업체의 입찰은 "발주기준을 무시 하고 임의로 입찰에 응찰한 경우"로서, 업체 선정시 발주기준을 위배한 업체의 입찰은 무효처리 되어야 될 것으로 판단되는바 이의 적법 여부?

- 따라서 입찰기준에 적법한 입찰서류를 제출한 차순위 업체를 선정함이 타당한지의 여부?

<회신내용>

ㅇ 공동주택에서 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우에는「주택관리업자 및 사업자선정지침」제8조에 따라 발주기준을 구체적으로 제시하여야 하며, 입찰에 응하는 주택관리업자가 발주기준과 다르게 입찰에 응찰한 경우 이는 유효한 입찰로 볼 수 없습니다.

ㅇ 또한, 낙찰업체가 조건미비로 낙찰이 무효가 되는 경우에는 2인 이상의 유효한 입찰에 한정하여 차순위 업체가 정당한 낙찰자로 선정되는 것입니다. 끝.

□ 주택관리업자 및 사업자 선정

< 질의내용 >

ㅇ 2010.7.6. 전에 주택관리업자 및 사업자 선정을 위하여 입찰공고 된 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 선정하여야 하는지

ㅇ「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제23조제2항에 따라 주택관리업자 또는 사업자가 낙찰된 날부터 10일 이내에 계약을 체결하지 않은 경우 그 효력을 상실하는 것인지

ㅇ 관리규약에 따라 가입하는 입주자대표회의 회장의 보증보험 가입비는 누가 부담하는 것인지

ㅇ 입찰공고 시 입찰가를 기초금액(예정가) 이하로 제출하도록 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 2010.7.6. 이후에 주택관리업자 및 사업자 선정을 위하여 입찰공고 하는 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 선정하여야 하며, 그 전에 입찰공고 한 사항은 종전의 관리규약으로 정한 바에 따라 선정하는 것입니다.

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제13조제2항 및 제23조제2항에 따라 주택관리업자 또는 사업자는 낙찰된 날부터 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하면 입주자대표회의(주택관리업자 및 하자보수보증금으로 직접 보수하는 공사업자의 선정에 한함) 또는 관리주체는 그 계약을 무효로 할 수 있습니다.

다만, 입주자대표회의 또는 관리주체의 과실로 계약을 체결하지 못한 경우에는 10일이 지난 경우라도 주택관리업자 또는 사업자는 계약을 체결할 수 있습니다.

ㅇ 입주자대표회의 회장의 보증보험 가입비는 관리규약에 따라 입주자대표회의의 운영비로 부담할 수 있습니다.

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 기초금액(예정가)을 통한 낙찰방법은 인정하지 않고 있음을 알려 드립니다.  끝.

□ 관계법령에 저촉되게 용역업자를 선정 입찰을 할 수 있는지 여부

< 질의내용 >

ㅇ 경비용역업자를 선정할 때에 인건비에서 법정퇴직금을 삭감하고 입찰할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 사업자 선정에 관한 입찰서 산출내역서를 작성할 때에는 근로기준법 및 최저임금법 등을 감안하여 관련법령에 저축되지 않도록 인건비 등을 산출하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 주택관리업자의 등록자본금 미달을 입찰 참가자격 제한으로 할 수 있는지

< 질의내용 >

ㅇ 3개월간 예금평균잔액에서 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제10조 제8호 각목의 부실자산을 제외한 금액이 일정액 미만이면 등록자본금 미달로 입찰 참가자격이 제한 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리업자의 자본금은 법인인 경우에는 주택관리업을 영위하기 위한 출자금을 말하며

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 주택관리업자의 자본금은 주택법 시행규칙 별지 제35호 서식에 따라 주택관리업 등록신청서에 기재하여 시,군,구청에 등록한 자본금을 말합니다.

ㅇ 겸업자산(경비업, 청소업, 승강기유지관리업, 도장공사업, 인력관리업, 시설물유지관리업 등의 사업을 위한 자산), 임직원의 퇴직충당예치금, 차입금에 의한 예치금, 부채성 자산 예치금은 주택관리업자의 등록자본금이 아니하므로 제외하는 것입니다.

ㅇ 따라서 3개월간 예금평균잔액에서 같은 지침 제10조 제8호 각목의 부실자산을 제외한 금액이 일정액 미만이면 등록자본금 미달로 입찰 참가자격이 제한되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 사업자 선정시 최저임금에 미달한 입찰

< 질의내용 >

ㅇ 사업자를 선정할 때에 최저임금 미달로 최저낙찰제를 시행할 수 있는지

ㅇ 대리인이 입찰한 경우 입찰서식에 대리인을 미기재한 경우 무효가 되는지

< 회신내용 >

ㅇ 사업자를 선정할 때에 최저임금 미달로 최저낙찰제를 시행하는 것은 최저임금법에 위반되며

ㅇ 대리인이 입찰한 경우 입찰서식에 대리인을 미기재하면 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별표 3 제5호에 따라 무효가 되는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 제한경쟁입찰시 유찰된 경우 수의계약이 가능한지 여부

< 질의내용 >

ㅇ 아파트 급수배관교체 및 부스터펌프설치공사 사업자 선정시 입찰의 방법을 제한경쟁입찰로 한 경우 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우 수의계약이 가능한 지

< 회신내용 >

ㅇ 공사 및 용역업자 선정은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 선정하여야 하며,

ㅇ 일반경쟁입찰로 재공고하였으나 2회 차까지 유찰된 경우에는 3회 차에는 수의계약을 할 수 있는 것이며,

- 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰로 유찰된 경우에는 일반경쟁입찰로 변경하여  재공고한 경우에만 3회 차에는 유찰로 인한 수의계약이 가능한 것입니다. 끝.

□ 위탁관리수수료에 사업소세를 포함 관련

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택관리기구에 부과되는 사업소세를 위탁관리수수료에 포함할 수 있는지

ㅇ 주택관리업자가 입찰서를 제출 할 때에 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별지서식을 수정하여 사용해도 유효한지

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택관리기구에 부과되는 사업소세는 주택법 시행령 별표 5 제1호의 일반관리비 중 제세공과금에 해당하며,

ㅇ 주택관리업자가 입찰서를 제출 할 때에는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 별지서식을 사용하는 것이며, 이를 사용하지 아니하거나 별지서식을 수정하여 사용한 경우에는 같은 지침 별표 3 제10호에 따라 입찰무효가 되는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 사업자 선정평가표 사용과 입찰서 사용의 효력

< 질의내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 위반하여 5개 업체를 임의로 심사한 평가표에 의하여 주택관리업자 선정을 위한 공고를 하고 선정할 수 있는지

ㅇ 같은 지침 별지서식에 의한 입찰서를 사용하지 아니하고 입찰한 경우 유효한지

< 회신내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 위반하여 5개 업체를 임의로 심사한 평가표에 의하여 주택관리업자 선정을 위한 공고를 하고 선정한 경우 효력이 없음을 알려 드립니다.

ㅇ 같은 지침 별지서식에 의한 입찰서를 사용하지 아니하고 입찰한 경우 같은 지침 별표 3 제10호에 따라 무효가 되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 지침을 위반한 자에 대한 조치

< 질의내용 >

ㅇ 사업자를 선정할 때에 입찰예정가격 이하의 최저낙찰제를 시행할 수 있는지

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 위반한 때에 어떤 제재조치가 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 입찰예정가격에 위한 입찰의 방식을 허용하지 않으며

ㅇ 주택법시행령 제52조제4항 및 제55조의4에 따른 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 강행규정(시행일 2010.7.6.)이므로 이를 위반한 관리주체는 주택법 제101조제2항제4호에 따라 300만원의 과태료 처분을, 입주자대표회의에서 위반한 때에는 시정명령 후 같은 법 제101조제2항제16호에 따라 300만원의 과태료 처분 또는 같은 법 제101조제2항제15호에 따라 형사처벌(1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형) 할 수 있습니다.

참고로 입주자대표회의의 회장 등이 업무상 주택법령 및 관계법규 등의 규정을 위반한 때에는 주택법시행령 제57조제1항제4호에 따라 해임사유에 해당됨을 알려 드립니다.  끝.

□ 사업자 선정의 계약체결 주체

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택의 사업자 선정을 위한 계약 체결은 누구하는 것인지

ㅇ 공동주택의 사업자 선정을 위한 계약을 입주자대표회의 회장이 체결한 경우 효력이 있는지

ㅇ 입주자대표회의의 의결사항을 의결하지 않고 입주자대표회의 회장의 결재만으로  관리사무소장이 집행하는 것이 타당한지

ㅇ 주택법 제55조제2항 각호에 따른 관리사무소장의 업무를 입주자대표회의 회장이 집행하는 경우 주택법 제98조제9호에 따라 처벌될 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택의 사업자 선정을 위한 입찰공고 및 계약 체결은 주택법 제55조제2항 각호, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제2조제2호 및 별표 4에 따라 관리사무소장이 하는 것이므로

- 용역 및 공사 사업자(하자보수보증금을 사용하는 공사를 제외) 선정을 위한 입찰공고 및 계약을 입주자대표회의 회장이 수행한 경우에는 그 효력이 없습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제51조제1항 각호에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여야 하는 것이므로 입주자대표회의 회장이 단독으로 결정한 사항은 의결이 아니므로 효력이 없습니다.

* 참고: 주택법시행령 제58조제7항에 따라 관리비등의 예금통장(계좌)에 법 제55조제4항에 따른 관리사무소장이 시장․군수구청장에게 신고한 업무 직인을 등록하는 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있도록 한 것은 관리비등의 회계사고(금융사고 등) 예방을 위하여 관리사무소장이 금융기관에 예금을 지급 청구할 때에 한해 회장이 확인 할 수 있도록 한 것임

ㅇ 주택법 제55조제2항 각호에 따른 관리사무소장의 업무를 입주자대표회의 회장이 집행하는 경우에는 주택법 제98조제9호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해 질 수 있음을 알려 드립니다. 끝.

□ 위탁관리수수료에 직원 인건비를 포함 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자를 선정할 때에 위탁관리수수료를 공동주택관리기구 직원의 인건비와 합산하여 입찰 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리업자를 선정할 때에는 주택법시행령 별표 5 제9호의 위탁관리수수료에 같은 별표 제1호부터 제8호까지의 관리비를 포함하여서는 아니 되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 영업지역을 제한 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제19조제3항을 위반하여 영업지역을 제한할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제19조제3항에 따라 사업자를 선정할 때에는 사업자의 영업지역을 제한하여 입찰공고 할 수 없음을 알려 드립니다.

ㅇ 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한(주택관리업자는 영업지역제한 불가)하고 있는 사업자는 영업지역을 제한하여 입찰공고 하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 주택관리업자와 용역업자를 구분한 선택적 용역 관련

<질의 내용>

ㅇ 공동주택을 주택관리업자에게 위탁관리 할 경우 경비․청소․소독 및 승강기 등의 용역은 별도로 용역을 줄 수 있는지

ㅇ 경비․청소 등의 용역 업체를 별도로 선정할 경우 당해 공동주택의 위탁관리를 하는 주택관리업자도 입찰에 참여할 수 있는지

<회신 내용>

ㅇ 공동주택을 주택관리업자에게 위탁관리하기로 입주자등이 결정한 경우 입주자대표회의에서는 주택법시행령 제55조제1항 각 호에 따른 관리주체의 업무 전반을 주택관리업자가 공동주택단지 안에 공동주택관리기구를 구성하고 관리하도록 위탁하여야 하며,

- 입주자대표회의에서는 경비․청소․소독 및 승강기 등의 용역 및 공사를 주택관리업자의 위탁관리 범위에서 제외할 수 없습니다.

ㅇ 다만, 공동주택관리기구에 두는 기술 인력을 대체하는 용역의 경우에는 주택법시행령 [별표 4]에 따라 관리주체(관리업무 집행은 관리사무소장)가 입주자대표회의의 동의를 얻어서 해당법령에서 인정하는 전문용역업체에게 용역 하는 것이며,

- 이 경우 주택관리업자가 별개의 사업자(경비, 청소 및 승강기 등)를 겸업하는 경우에는 관계법령에 따라 면허․허가․등록 및 신고 등을 한 자에 한하여 관리사무소장의 용역 및 공사 등의 입찰공고에 별도로 응할 수 있는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 공산품의 정의, 기존 용역업자의 사업수행실적 평가 관련

<질의 내용>

ㅇ 국토해양부 고시에서 공산품은 어떤 것을 말하는 것인지

ㅇ 또한 계약이 만료되는 기존 용역사업자도 사업수행실적 평가를 해서 재계약을 결정할 수 있다고 하는데 평가기준은 누가 마련하는 것는지

<회신 내용>

ㅇ 공산품이란 「품질경영 및 공산품 안전관리법」 제2조제5호에 따른 공산품(공업적으로 생산된 제품으로 소비자가 별도의 가공(단순한 조립을 제외한다) 없이 사용할 수 있는 최종제품 또는 그 부분품이나 부속품)을 말합니다.

ㅇ 관리사무소장은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별표 2 제4호에 따라 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적(평가기준은 관리주체에서 마련)을 평가한 결과 다시 계약이 필요하다고 판단하는 경우에는

- 주택법시행령 제51조제1항에 따른 의결방법으로 입주자대표회의에서 과반수가 찬성하여 의결하면 수의계약 할 수 있습니다.  끝.

□ 지명경쟁입찰의 요건

<질의 내용>

ㅇ 각종 용역 및 공사업자를 지명경쟁입찰로 선정하고자 할 때에 공동주택에서 특수한 장비, 설비, 기술, 자재, 물품이나 실적을 필요로 해야 하는지

<회신 내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 1 다목에 따른 지명경쟁입찰은 계약의 성질 또는 목적에 적합한 "특수한 장비, 설비, 기술, 자재, 물품이나 실적" 등 참가자격이 있는 5인 이상 입찰대상자를 지명하여 입찰공고(지명된 입찰대상자 비공개)를 하는 것이며

- 그 지명된 주택관리업자를 내용증명우편으로 입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법이며, 이 경우 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하는 것입니다.

ㅇ 따라서 특수한 장비 등을 필요로 하지 않는 공동주택은 지명경쟁입찰로 주택관리업자를 선정할 수 없는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 입찰결과 공개와 개찰방법

<질의 내용>

ㅇ 공동주택의 입찰결과를 반드시 공개해야 하는지

ㅇ 개찰 방법은 어떻게 되는지

<회신 내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 제24조에 따라 관리주체는 낙찰자 선정결과를 해당 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 즉시 공개하여야 하며,

ㅇ 같은 지침 제28조에 따라 입찰서는 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 낙찰자를 선정하여야 하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 일찰서 사용

<질의 내용>

ㅇ 공동주택의 경쟁입찰 시 반드시 국토해양부 고시에 따른 입찰서를 사용해야 하는지

< 회신 내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 3 제10호에 따라 주택관리업자 또는 사업자를 선정할 때에 같은 지침의 별지서식(입찰서)을 사용하지 아니하면 입찰무효가 되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 계약 만료된 주택관리업자에 대해 입주자등의 이의제기 관련

<질의 내용>

ㅇ 주택법 시행령 제52조제4항에 따라 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우 입주자등의 10분의 1 이상이 기존 주택관리업자를 다시 선정하여 계약하는 데 대하여 반대하는 이의제기서를 관리사무소에 제출한 후 입주자가 이의제기를 철회할 수 있는지

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자선정지침」별표4에 따라 사업자 선정은 관리주체(위탁업체)가 계약을 해야 하는지, 아니면 지침을 무시하고 기존대로 입주자대표회의에서 계약을 해도 무방한지

<회신 내용>

ㅇ 질의내용과 같이 주택법 시행령 제52조제4항에 따라 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는

- 입주자등의 10분의 1 이상이 기존 주택관리업자의 교체를 요구하는 내용으로 이의제기서를 입주자대표회의에 제출(관리사무소에서 접수)한 경우에는 접수한 때에 효력이 발생하는 것이며

- 철회는 입주자대표회의에 이의제기서를 제출(관리사무소에서 접수)하기 전까지 할 수 있는 것입니다.

ㅇ 또한, 주택관리업자에게 공동주택을 위탁하여 관리하는 경우

- 「주택관리업자 및 사업자선정지침」별표 4에 따라 사업자 선정을 위한 입찰공고 및 계약체결은 관리주체(관리사무소장)가 하는 것이며,

- 입주자대표회의는 주택관리업자 선정 또는 하자보수보증금으로 직접 보수하는 공사업자의 선정을 위한 입찰공고 및 계약체결을 하는 것입니다.

ㅇ 참고로 같은 지침 별표 2 제3호에 따라 입주자등의 10분의 1 이상이 다음의 사유로 기존 주택관리업자의 교체를 요구한 경우에는 경쟁입찰 참가대상에서 제외하는 것임을 알려 드립니다.

- 같은 지침 제9조제1항 각 호에 따른 입찰 참가자격제한에 해당하는 자

- 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 자. 끝.

□ 화재 및 어린이 놀이시설 영업배상 책임보험

<질의 내용>

ㅇ 화재보험이나 어린이놀이시설에 대한 보험도 국토해양부 고시에 따라 경쟁입찰을 해야 하는지

<회신 내용>

ㅇ "화재보험" 및 "어린이 놀이시설 영업배상 책임보험 등"은 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4 제2호 나목의 기타 용역을 적용하는 것이며, 입찰공고를 하는 때에는 그 자체가 보험가입을 위한 행위이므로 "입찰보증금"과 "계약이행보증금"이 불필요함을 알려 드립니다.  끝.

□ 주택관리업자선정 시 제한조건

<질의 내용>

ㅇ 주택관리업자를 제한경쟁입찰 방법으로 선정하고자 할 경우 참가업체제한 조건을 입주자대표회의에서 임의로 정해도 되는 것인지

<회신 내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제8조제1항제6에 따라 입주자대표회의는 같은 항 제1호부터 제4호 외에 "입찰에 부대되는 사항"은

- 입주자대표회의의 의결로 보완할 수 있으나 같은 지침 제9조에 따른 참가자격의 제한사항 외에는 추가로 제한 할 수 없습니다.

ㅇ 다만, 같은 지침 별표 1 제1호 나목에 따라 제한적 경쟁입찰을 실시하는 경우에는 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 최소한의 범위에서 제한”하여 입찰공고 할 수 있음을 알려 드립니다.  끝.

□ 동일한 가격으로 입찰한 경우 낙찰자 선정

<질의 내용>

ㅇ 국토해양부 고시에 따라 경쟁입찰을 하였으나 동일한 가격을 제시한 업체가 2개 이상인 경우 재입찰을 해야 하는 것인지

<회신 내용>

ㅇ 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우에는 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제12조제2항 및 제22조제2항에 따라 추첨에 의한 방법으로 결정하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 입찰에 참가한 업체 중 협의 선정 및 우선 협상대상자 선정 가능 여부

<질의 내용>

ㅇ 업체 선정을 위해 일반경쟁입찰을 실시하여 입찰에 참가한 업체 중 입주자대표회의에서 협의하여 선정하거나, 우선 협상대상자를 선정하여 업체를 결정해도 되는 것인지

ㅇ 6개 업체가 응찰한 가운데 5개 업체를 서류심사에서 탈락시키고 1개 업체를 대상으로 업체를 선정해도 되는 것인지

< 회신 내용 >

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제4조에 따른 일반경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하는 것이며

ㅇ 경쟁입찰은 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법으로 선정하여서는 아니 됩니다.

ㅇ 질의내용과 같이 응찰한 6개 업자를 심사하여 5개 업체를 서류심사에서 탈락시킨 때에는 1개 업체만으로는 유효한 입찰이 아니므로 입찰이 무효가 되는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 수의계약

<질의 내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 2 제3호의 "계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우"란 어떤 의미인지

<회신 내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 2 제3호의 "계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우"란

관리주체에서 용역 사업자가 계약이행 등 사업수행실적이 우수하다고 평가하여 입주자대표회의에서 의결한 경우에 한정하여 수의계약으로서 계약기간을 연장할 수 있도록 한 것입니다. 끝.

□ 수의계약 요건과 임대아파트의 수의계약 관련

<질의 내용>

ㅇ 우리 아파트의 승강기 하자보수 기간이 남아 있어서 승강기 유지관리 용역 업체를 선정할 때 승강기를 설치한 업체와 수의계약을 하려고 하는데 가능한지

ㅇ 임대아파트의 경우 입주자대표회의가 없는데 수의계약에 대해 누가 결정하는 것인지

<회신 내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제3조제2항에 따라 공산품의 구입과 200만원 이하의 공사-용역 등 경쟁입찰에 적합하지 아니한 계약에 대하여는 별표 2에 따라 수의계약으로 선정할 수 있는 것이므로

공동주택을 사용검사 후 주택법시행령 별표 6에 따른 하자담보책임기간 3년이 경과하기 전까지의 승강기유지관리대행계약은 유지관리와 하자로 발생하는 안전사고 예방 등을 위하여 승강기를 설치한 제조업체와 수의계약 할 수 있는 것입니다.

ㅇ 같은 지침 별표2 제4호에서 입주자대표회의라 함은

- 임대아파트의 경우에는 임대사업자를 말하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 공동주택 유지보수 업체선정 방법

<질의 내용>

ㅇ 사업자 선정 시 반드시 경쟁입찰 방법으로 해야 하는지

ㅇ 승강기의 부속품 교체 등을 경쟁입찰로 하지 않고, 승강기유지관리대행업체를 수의계약으로 선정할 수 있는지

<회신 내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제3조제2항에 따라 공산품의 구입과 200만원 이하의 공사․용역 등 경쟁입찰에 적합하지 아니한 계약에 대하여는 별표 2에 따라 수의계약으로 선정할 수 있는 것이며,

- 승강기 부속품이 공산품에 해당하는 경우에는 수의계약이 가능한 것입니다.

※ 공산품이란 「품질경영 및 공산품안전관리법」 제2조제5호에 따른 공산품(공업적으로 생산된 제품으로 소비자가 별도의 가공(단순한 조립을 제외한다) 없이 사용할 수 있는 최종제품 또는 그 부분품이나 부속품)을 말하는 것입니다. 끝.

□ 관리주체에 용역을 공급한 자의 범위 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택법시행령 제50조제4항제8호에서 “해당 공동주택 관리주체의 소속 임․직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속임원”의 경우

- 관리주체에 용역을 공급하는 범위와 이 규정의 적용시점은

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제50조제4항제8호에서 “해당 공동주택 관리주체의 소속 임․직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속임원”의 경우

- 관리주체에 용역을 공급하는 범위는 주택법시행령 제58조제1항부터 제3항까지에서 청소, 경비, 소독, 승강기, 지능형 홈네트워크 설비유지, 정화조오물수거, 건물전체를 대상으로 하는 보험(기타 용역) 등 일정한 기간(예: 계약기간 1년 등)에 걸쳐 용역을 공급하는 자를  말하며,

- 이 규정의 적용시점은 2010.7.6.이후에 동별 대표자를 선출공고하는 날부터 적용하는 것이며, 선출된 이후에 동별 대표자(임원 포함)가 이 규정에 해당하는 경우에도 적용하는 것입니다. 끝.

□ 승강기 교체공사 입찰 방법

<질의 내용>

ㅇ 승강기를 제조․설치 할 수 있는 회사가 몇 개 되지 않는 것으로 알고 있는데 입주민이 선호하는 제조회사를 정할 수 없는지? 경쟁입찰로 선정해야 하는지

<회신 내용>

ㅇ 승강기 교체 및 설치공사를 하는 때에는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 1 제1호에 따른 경쟁입찰 중에서 선택(일반, 제한, 지명)하여 입찰공고 할 수 있으므로 경쟁입찰로 사업자를 선정하는 것입니다.

ㅇ 참고로 입찰공고문의 발주기준에 승강기 성능, 인승, 속도, 층수, 옵션사항 등 동종․동일한 수준의 제품 공급조건 등을 제시할 수 있는 것입니다. 끝.

□ 제한경쟁입찰의 유찰로 수의계약이 가능한지 여부

<질의 내용>

ㅇ 제한경쟁 입찰을 실시하였으나 2차까지 유찰이 되었는데 이 경우 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제12조제3항에 따라 수의계약을 할 수 있는지

<회신 내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제12조제3항 및 제22조제2항에 따라 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 입찰공고 하여야 하며, 2회 차까지 유찰된 경우에는 3회 차에는 수의계약을 할 수 있습니다. 이는 일반경쟁입찰에 한하여 적용하는 것입니다.

ㅇ 따라서 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰의 경우에는 입찰참가자를 제한하거나 지명한 입찰이므로 미응찰 등의 사유로 수의계약을 할 수 없습니다.

ㅇ 참고로 같은 지침 제4조에 따라 일반경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하는 것이며, 경쟁입찰 시에는 “협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법”을 적용하면 입찰무효가 되는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 주택관리업자의 선정 및 관리비 예산수립

<질의 내용>

ㅇ 관리비 예산 수립은 관리주체가 수립하면 되는 것인지

ㅇ 주택관리업체 선정을 위한 입찰공고에 지역제한을 할 수 있는지

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침에는 낙찰자 결정 방법을 최저가로 하고 있는데 서비스나 유지관리가 부실해질 우려가 있는데 입주자대표회의에서 판단하여 업체를 선정할 수 없는지

<회신 내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제9조제3항에 따라 주택관리업자를 선정할 때에는 지역제한을 하여서는 아니 되며, 일반관리비(공동주택관리기구 직원의 인건비 포함), 청소비, 경비비, 승강기 유지비, 수선유지비 등은 주택법시행령 제55조의2에 따라 관리주체가 수립하여 입주자대표회의에서 승인하는 관리비 예산에 반영하는 것이며,

- 같은 지침 제8조 및 제16조에 따라 입찰공고 시에는 발주기준을 구체적으로 제시하여야 하며, 발주기준에 따라 제출하는 입찰가 산출내역서(자재, 인건비 및 제부대비 등의 산출내역서)와 입찰서를 비교하여 합계금액이 틀리거나 불문명한 경우에는 입찰을 무효로 하는 것입니다.

ㅇ 같은 지침 제9조제3항에 따라 주택관리업자를 선정 할 때에는 지역제한을 할 수 없습니다.

ㅇ 주택관리업자를 선정 할 때에는 주택관리업자가 공동주택관리기구에 지원하는 기술지원비, 행정지원비, 장비지원비, 제부대비 및 기업이윤 등 감안하여 입찰서(위탁관리수수료)를 제출한 자를 최저낙찰제로 선정하는 것입니다. 끝.

□ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 위반

<질의 내용>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침대로 업체를 선정하지 않아도 되는지

<회신 내용>

ㅇ 2010.7.6.부터 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 때에는 주택관리업자 및 사업자 선정지침을  준수하여야 하며, 이를 위반한 자는 500만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있습니다. 끝.

□ 주택관리업자의 등록 자본금

<질의 내용>

ㅇ 주택관리업자 선정을 위한 입찰서류에 자본금 현황을 제출하게 했는데 이때 자본금은 무엇을 말하는 것인지

<회신 내용>

ㅇ 주택관리업자의 자본금은 법인인 경우에는 주택관리업을 영위하기 위한 출자금을 말하며

- 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 주택관리업자의 자본금은 주택법 시행규칙 별지 제35호 서식에 따라 주택관리업 등록신청서에 기재하여 시,군,구에 등록한 자본금을 말합니다.

ㅇ 참고로 겸업자산(경비, 청소, 승강기 등의 사업을 위한 자산)은 주택관리업 자산이 아니므로 등록자본금에서 모두 제외하는 것입니다. 끝.

□ 주택관리업자 선정 및 재계약 요건

<질의 내용>

ㅇ 주택관리업자를 선정할 때 국토해양부 고시를 따라야 하는지

ㅇ 계약이 만료되는 기존 주택관리업자와 재계약을 할 수 있는 방법은 있는지

< 회신 내용 >

ㅇ 주택법시행령 제52조제4항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우에는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 합니다.

ㅇ 입주자대표회의에서 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 기존 주택관리업자에 대한 주택관리 만족도를 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취(관리규약에서 정하는 청취절차에 따라 따름)하여야 하며, 그 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구한 경우에는 입주자대표회의는 그 의견을 따라야 하며,

- 의견청취 결과 입주자등이 이의가 없을 때에는 입주자대표회의는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말함) 3분의 2 이상의 찬성(의결)한 경우에는 수의계약할 수 있습니다.

ㅇ 또한, 기존 주택관리업자와 수의계약을 체결하는 방법에 대하여 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성하지 아니한 때에는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 위반시 처벌사항

< 질의내용 >

ㅇ 사업자를 선정할 때에 예정가 이하의 최저낙찰제를 시행할 수 있는지

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 위반한 때에 어떤 제재조치가 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서는 입찰예정가격에 위한 입찰의 방식을 허용하지 않으며,

- 주택법시행령 제52조제4항 및 제55조의4에 따른 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 강행규정(시행일 2010.7.6.)이므로 이를 위반한 관리주체는 주택법 제101조제2항제4호에 따라 300만원의 과태료 처분을, 입주자대표회의에서 위반한 때에는 시정명령 후 같은 법 제101조제2항제16호에 따라 300만원의 과태료 처분 또는 같은 법 제101조제2항제15호에 따라 형사처벌(1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형) 할 수 있습니다.

ㅇ 참고로 입주자대표회의의 회장 등이 업무상 주택법령 및 관계법규 등의 규정을 위반한 때에는 주택법시행령 제57조제1항제4호에 따라 해임사유에 해당됨을 알려 드립니다.  끝.

6. 장기수선계획 및 장기수선충당금

□ 장기수선공사를 할 때 수선유지비로 부과 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주요시설의 교체 및 보수를 위하여 장기수선공사를 할 때에 장기수선충당금이 부족한 경우 관리비중 수선유지비로 사용할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제66조제2항에 따라 소유자가 부담하는 장기수선충당금은 장기수선계획이 정하는 바에 따라 사용하여야 하므로

- 같은 영 별표 5 제8호에 따라 입주자 및 사용자가 부담하는 수선유지비는 주택법 제47조제2항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용과 냉난방시설의 청소비ㆍ소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비에 한하여 사용하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 분양전환된 임대주택의 장기수선충당금의 부담

< 질의내용 >

ㅇ 분양전환승인을 받은 임대주택의 경우 장기수선충당금의 부담은

< 회신내용 > 분양전환 장기수선충당금

ㅇ 주택법시행령 제66조제3항에 따라 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립하는 것입니다.

ㅇ 분양전환승인을 받은 임대주택의 경우에는 주택법시행령 제54조에 따라 임대사업자가 입주자대표회의에서 선정(주택관리업자)하거나 구성(자치관리기구)한 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 관리업무를 인수한 관리주체는 매월 마다 장기수선충당금을 분양주택(입주자)과 임대주택(임대사업자) 모두에게 징수하여 적립하는 것이며,

-  분양전환 이후부터 관리업무를 인수하기 전까지는 임대주택법에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라 임대사업자와 입주자가 각각 부담하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 장기수선충당금의 사용범위

< 질의내용 >

ㅇ 하자진단에 따른 소요비용은 장기수선충당금을 사용할 수 없으며,

< 회신내용 >

ㅇ 사업주체와 협의 없이 입주자가 임의로 선정하는 하자진단업체의 소요비용은 장기수선충당금을 사용할 수 없으며,

- 2010.10.6.부터는 하자심사분쟁조정위원회의 조정신청에 따른 비용은 입주자 과반수 동의를 얻어 장기수선충당금을 사용할 수 있는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 장기수선충당금의 부담자

< 질의내용 >

ㅇ 장기수선충당금의 부담자는

< 회신내용 >  장기수선충당금 소유자부담

ㅇ 주택법 제51조제1항에 따라 장기수선충당금은 공동주택의 소유자가 부담하는 것이며,

- 주택법시행령 제66조제4항에 따라 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체(임대사업자)가 부담하는 것입니다. 끝.

□ 장기수선계획 수립과 지출 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택법시행규칙 [별표5]의 장기수선계획의 수립기준은 반드시 지켜야 하는지

ㅇ 장기수선계획의 수선공사 종류를 수선유지비로 지출할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행규칙 [별표5]의 장기수선계획의 수립기준은 해당 공동주택의 장기수선계획을 수립할 때에 기준이 되는 것이며, 장기수선계획의 수립기준에 따른 공사종류는 소유자가 부담하는 장기수선충당금을 사용하는 것입니다.

ㅇ 주택법 시행령 제58조제1항제8호 및 같은 영 별표 제8호에 따라 주택법 제47조제2항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용으로 보수용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비는 입주자 및 사용자가 납부하는 관리비 중에서 “수선유지비로 지출”하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 장기수선충당금의 사용절차

< 질의내용 >

ㅇ 장기수선충당금의 사용절차는

ㅇ 장기수선계획에 없는 현관 자동문을 입주자대표회의의 의결만으로 설치할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제66조제2항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하는 것입니다.

1. 수선공사(공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등

ㅇ 주택법시행령 제66조제2항에 따른 사용계획서를 작성하여 사용하는 장기수선충당금은 장기수선계획이 정하는 바에 따라 사용하여야 하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 장기수선계획서 및 보수공사 관련

< 질의내용 >

ㅇ 장기수선공사는 장기수선계획에 따라 반드시 보수하는 것인지. 장기수선공사를 할 때에는 입주자 동의를 반드시 받아야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 장기수선공사는 장기수선계획에 따라 반드시 보수하여야 하는 것이며, 입주자 동의는 불필요한 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 장기수선충당금의 용도외 사용

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의에서 장기수선계획에도 없는 공사를 위하여 장기수선충당금을 사용할 수 있는지

ㅇ 입주자대표회의에서 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 사용하지 않을 경우 처벌규정은

< 회신내용 >

ㅇ 2010.10.6.부터는 장기수선충당금을 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선계획에 따라 사용하되, 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자심사․분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 소요되는 조정비용, 하자진단 및 하자감정에 드는 비용에 한정하여 사용할 수 있습니다.

ㅇ 또한, 입주자대표회의와 관리주체는 주택법 제43조제3항후단에 따라 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 하며,

- 이를 위반하여 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자(회장 또는 그 직무대행자 포함)는 주택법 제101조제1항에 따라 1천만원 이하의 과태료 처분 대상이 되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 장기수선계획서 및 집행 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택법시행규칙 [별표5]의 장기수선계획의 수립기준은 반드시 지켜야 하는지

ㅇ 장기수선계획의 수선공사 종류를 수선유지비로 지출할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행규칙 [별표5]의 장기수선계획의 수립기준은 해당 공동주택의 장기수선계획을 수립할 때에 기준이 되는 것이며

ㅇ 장기수선계획의 수립기준에 따른 공사종류는 소유자가 부담하는 장기수선충당금을 사용하는 것입니다.

ㅇ 참고로 주택법 시행령 제58조제1항제8호 및 같은 영 별표 제8호에 따라 주택법 제47조제2항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용으로 보수용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비는  “입주자 및 사용자가 납부하는 관리비 중에서 수선유지비로 집행”하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 장기수선충당금 예치 금융기관 관련

< 질의내용 >

ㅇ 장기수선충당금을 예치할 수 있는 금융기관은 어디인지

ㅇ 생명보험회사의 저축성 보험으로 예치하여 입주자대표회의 임원 중 1인을 피보험자로 지정이 가능한지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제58조제7항에 따라 관리비 및 장기수선충당금 등을 예치할 수 있는 금융기관은 같은 법 시행령 제44조제2항제1호 각 목에 따른 다음의 금융기관을 말합니다.

1. 「은행법」에 따른 금융기관

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행

4. 「보험업법」에 따른 보험회사

5. 「농업협동조합법」에 따른 조합과 농업협동조합중앙회

6. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합과 수산업협동조합중앙회

7. 「신용협동조합법」에 따른 신용협동조합과 신용협동조합중앙회

8. 「새마을금고법」에 따른 새마을금고와 새마을금고연합회

9. 「산림조합법」에 따른 산림조합과 산림조합중앙회

10. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

ㅇ 장기수선충당금은 생명보험회사의 저축성 보험(피보험인 지정 곤란)으로 예치하여서는 아니 되는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 장기수선충당금을 하자보수비용으로 사용 관련

< 질의내용 >

ㅇ 장기수선충당금을 하자보수비용으로 사용할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제66조제2항에 따라 소유자가 부담하는 장기수선충당금은 장기수선계획이 정하는 바에 따라 사용하여야 하며, 하자보수비용으로 사용하는 것이 아님을 알려 드립니다.  끝.

□ 장기수선충당금의 세대부과 관련

< 질의내용 >

ㅇ 승강기가 설치된 143세대의 공동주택 중 미분양된 임대주택에서도 장기수선충당금을 부담하여야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 주택법시행령 제54조에 따라 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 그 관리주체는 매월 마다 장기수선충당금을 분양주택과 임대주택 모두에게 징수하여 적립하는 것임을 알려 드립니다.   끝.

□ 수선유지비를 장기수선공사비로 사용 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주요시설의 장기수선공사를 할 때에 장기수선충당금이 부족한 경우 수선유지비로 부과할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제66조제2항에 따라 소유자가 부담하는 장기수선충당금은 장기수선계획이 정하는 바에 따라 사용하여야 하며

ㅇ 같은 영 별표 5 제8호에 따라 입주자 및 사용자가 부담하는 수선유지비는 주택법 제47조제2항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용과 냉난방시설의 청소비ㆍ소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비에 한하여 사용하는 것입니다.  끝.

□ 장기수선계획에 없는 공사 관련

< 질의내용 >

ㅇ 장기수선계획에 없는 헬스장의 설치를 장기수선충당금 또는 수선유지비로 사용이 가능한지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제66조제2항에 따라 소유자가 부담하는 장기수선충당금은 장기수선계획이 정하는 바에 따라 사용하여야 하며

ㅇ 같은 영 별표 5 제8호에 따라 입주자 및 사용자가 부담하는 수선유지비는 주택법 제47조제2항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용과 냉난방시설의 청소비ㆍ소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비에 한하여 사용하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

7. 하자보수 관련

□ 하자보수종료확인서 적용시점

< 질의내용 >

ㅇ 주택법시행령 제60조의2에 따른 하자보수종료확인서는 언제부터 적용하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제60조의2에 따른 하자보수종료확인서는 2010.10.6.이후에 입주자대표회의등과 사업주체간에 같은 영 제61조제1항 각 호의 구분에 따라 제출된 하자보수보증서를 순차적으로 하자보수를 종료할 때에 적용하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 하자담보책임기간

< 질의내용 >

ㅇ 신규 입주한 아파트입니다. 사업주체가 심어놓은 화초 등에 대한 하자담보책임기간은 몇 년 인지

<회신 내용>

ㅇ 초화류에 대한 하자담보책임기간은 잔디심기공사 1년을 적용하는 것임을 알려 드립니다.

□ 사업주체의 하자보수 기간

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택에 하자가 발생한 경우 어떻게 해야 하는지, 사업주체의 하자담보책임 기간은 언제까지가 되는지

ㅇ 하자담보책임 기간은 언제부터 산정해야 하는지

ㅇ 사업주체에서 하자가 아니라고 할 경우 어떻게 해야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택에 주택법시행령 [별표6]에 따른 시설공사별 하자담보책임기간(2007.3.15.이전에 사업계획승인 받은 공동주택은 사용검사일로부터 1년차, 2년차, 3년차로 구분되고, 2007.3.16.이후에 사업계획승인 받은 공동주택은 사용검사일로부터 1년차, 2년차, 3년차, 4년차로 구분됨을 참고) 또는 같은 령 [별표7]에 따른 내력구조부별 하자보수기간(사용검사일로부터 5년차, 10년차) 내에 공사종별로 각각의 하자가 발생한 경우에는 주택법 제46조제1항에 따라 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 또는 관리단(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 참조)은 사업주체에 하자보수를 청구할 수 있으므로 사업주체에 하자보수를 청구하시기 바라며

ㅇ 주택법시행령 제59조제6항에 따라 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수 계획의 통보를 하지 아니하거나 통보한 하자보수 계획에 따라 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 입주자대표회의 등은 법 제46조제2항 본문에 따른 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있는 것입니다.

ㅇ 따라서 시설별 하자담보책임기간 및 내력구조부별 하자보수기간과 그 기간의 경과여부에 관하여는 해당 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 공동주택은 임시사용승인일을, 건축법에 따라 허가 받은 공동주택은 사용승인일을 말함)부터 산정하여 사업주체의 하자책임 여부를 판단하는 것이므로 하자발생사실을 증거로 해당 공동주택을 전문적으로 관리하고 있는 관리사무소장에게 문의하시기 바랍니다.

ㅇ 또한, 사업주체에서 하자가 아니라고 답변하는 경우에는 우리 부 「하자심사분쟁조정위원회 www.adc.go.kr (문의 ☎031-428-1833)」에 주택법 제46조제6항에 따라 하자여부 판정 및 분쟁조정 등을 신청할 수 있음을 알려 드립니다.  끝.

□ 하자보수보증금으로 직접 하자보수를 한 경우 재발한 한자보수

< 질의내용 >

ㅇ 사업주체가 하자보수를 이행하지 않아 아파트에서 하자보수보증금으로 직접 하자보수를 했는데 하자가 재발한 경우 사업주체에게 재보수를 요구할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 입주자등이 하자보수보증금을 수령하여 직접 하자보수를 한 후에 재발한 하자에 대하여는 하자보수책임은 해당 입주자등에게 있습니다. 끝.

□ 하자보수 요청 및 사업주체와 분쟁시 조치 방법

< 질의내용 >

ㅇ 사업주체가 LH공사 또는 지방공사와 같은 경우에 하자보수 요청은 어떻게 해야 하는지

ㅇ 입주민은 하자라고 주장하고 있으나 사업주체는 하자가 아니라고 할 경우 어떻게 해야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택에 주택법시행령 [별표6]에 따른 시설공사별 하자담보책임기간(2007.3.15.이전에 사업계획승인 받은 공동주택은 1년차, 2년차, 3년차로 구분되고, 2007.3.16.이후에 사업계획승인 받은 공동주택은 1년차, 2년차, 3년차, 4년차로 구분됨을 참고) 또는 같은 령 [별표7]에 따른 내력구조부별 하자보수기간(5년차, 10년차) 내에 공사종별로 각각의 하자가 발생한 경우에는 주택법 제46조제1항에 따라 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 사업주체(LH공사)에 하자보수를 청구할 수 있습니다.

ㅇ 그러나 사업주체에서 입주자가 청구한 하자보수에 대하여 하자가 아니라고 답변하는 경우에는 하자사실을 입증하는 서류를 첨부하여 우리 부 「하자심사분쟁조정위원회 www.adc.go.kr (문의 ☎031-428-1833)」에 주택법 제46조제6항에 따라 하자여부 판정 및 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

ㅇ 참고로 사업주체가 국가, 지방자치단체, LH공사, SH공사 등 지방공사인 경우에는 입주자등이 신청한 분쟁조정에 응하도록 규정하고 있음을 알려 드립니다. 끝.

□ 하자보수종료 합의

< 질의내용 >

ㅇ 사업주체의 하자보수책임기간이 남아 있는데 입주자대표회의에서 하자종료를 합의 할 수 있는지

ㅇ 사업주체의 하자보수책임기간이 종료되거나 하자보수가 완료되어 하자 종료를 합의하는 경우에는 어떻게 해야 하는지

<회신 내용>

ㅇ 사업주체의 하자보수담보책임기간이 남은 경우에는 입주자대표회의에서 하자종료 합의를 할 수 없으며, 주택법시행령 제60조제2항에 따라 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관 등에 예치하여 보관하여야 하는 것입니다.

따라서 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 경우에는 입주자대표회의(주거전용부분의 하자에 대하여는 입주자를 말함)에서 사업주체의 하자보수책임의 종료 합의를 할 수 있는 것이나 입주자대표회의에서는 하자보수 종료 합의(안)에 대한 내용을 입주자에게 개별통지 하거나 일정기간 게시판에 게시하여 이견이 없도록 충분히 의견을 수렴하여야 할 것입니다.

ㅇ 다만, 2010.10.6. 이후 하자보수 종료를 할 때에는 주택법시행령 제60조제5항에 따라 입주자대표회의 또는 관리단에서 작성하는 하자보수종료확인서에 전용부분은 각 세대별 입주자(대리인 가능)가 작성한 서면확인서를 모두 첨부하고, 공용부분은 전체 입주자의 5분의4 이상이 작성한 서면확인서를 첨부하여 종료하는 것임을 알려 드립니다.

□ 하자보수보증금의 산정방식

< 질의내용 >

ㅇ 하자보수보증금은 어떻게 산정하나요?

<회신 내용>

ㅇ 대지조성을 포함하여 공동주택을 건설하는 경우의 하자보수보증금의 산정방법

* 산출금액 =  [(총사업비- 간접비) - 대지의 조성전 가격(토지매입 등 가격)] x 3/100

ㅇ 대지조성을 제외하고 공동주택을 건설하는 경우 하자보수보증금의 산정방법

* 산출금액 =  [(총사업비- 간접비) - 대지가격] x 3/100

□ 하자보증금 산정

< 질의내용 >

ㅇ 하자보수보증금은 산정시 간접비, 일반분양시설경비는 어떤 것을 말하는 것인지요?

<회신 내용>

ㅇ 2009.11.5.부터 사용검사받은 공동주택에 대하여 적용하는 하자보수보증금 산정기준은 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우에는 총사업비에서 대지의 조성전 가격(대지조성을 하지 아니하는 경우에는 대지가격을 말함)과 간접비(설계비, 감리비, 분담금, 부담금, 보상비 및 일반분양시설경비)를 공제한 금액의 3% 이며

ㅇ 일반분양시설경비라 함은 주택법 제38조의3에 따른 견본주택의 시공비, 운영비 및 광고홍보비(기업광고비 등은 제외)를 말하며,

- 간선시설 설치비, 일반분양비 및 기타 사업비성 경비는 공제대상이 아닙니다. 끝.

□ 하자보수의 신청과 하자보수보증금의 반환

< 질의내용 >

ㅇ 아파트의 하자 보수는 누가 신청하는 것인지요? 세입자도 할 수 있는지요?

ㅇ 하자보수보증금은 어떻게 반환하는 것입니까?

<회신 내용 >

ㅇ 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있는 자는 주택법시행령 제59조제1항에 따라 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률에 따른 관리단입니다. 다만, 세입자는 관리주체 및 입주자대표회의를 통하여 하자보수를 청구할 수 있고, 하자보수의 종결은 세입자가 대리권이 있는 경우에 한하여 가능할 것입니다.

ㅇ 주택법시행령 제61조에 따라 사업주체가 예치한 하자보수보증금의 반환은 사용검사일로부터 일정한 하자보수기간이 경과하여 사업주체의 하자보수책임이 종료한 때에 입주자대표회의가 사업주체에 반환하는 것입니다. 끝.

□ 하자보수 종료확인과 적용시점

< 질의내용 >

ㅇ 하자보수 종료확인서는 언제부터 적용하나요?

ㅇ 하자보수 종료 확인은 어떻게 하나요?

<회신 내용>

ㅇ 주택법시행령 제60조의2에 따른 하자보수종료확인서의 규정은 2010.10.6. 이후에 종료하는 하자에 대하여 적용하는 것이며

ㅇ 하자보수종료의 확인을 위해서는 국토해양부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 전유부분은 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서를, 공용부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 각각 첨부하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 하자진단비용을 임차인에게 부과 관련

< 질의내용 >

ㅇ 하자진단업자를 선정하기 위한 비용(7천만원)을 (임차인 등)에게도 부과할 수 있는지

< 회신 내용 >

ㅇ 하자진단업자를 선정하기 위한 비용은 사용자에게 부과할 수 없으며, 사업주체와 협의한 경우, 당사자간 합의로 산정 및 정산하고 합의가 이루어지지 않는 경우에는 하자심사․분쟁조정위원회에서 부담 비율을 정하는 것입니다.

- 다만, 입주자대표회의등이 일방으로 하자진단업자를 선정하는 경우에는 해당 공동주택의 입주자(사용자 제외)가 부담하여야 할 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 하자진단비용 지출 관련

< 질의내용 >

ㅇ 입주자대표회의에서 하자진단기관 선정 및 그 비용을 지출할 때에는 입주자 과반수 동의를 얻어야 하는지

ㅇ 하자진단비용은 장기수선충당금, 관리비 및 잡수입 중 어떠한 비목으로 지출이 가능한지

< 회신내용 >

ㅇ 입주자대표회의에서 하자진단기관을 선정하고자 하는 경우에는 주택법 제46조의7제1항에 따라 사업주체와 협의하여 선정한 경우에 한하여 같은 법 제51조제2항제2호에 따라 소유자가 부담하는 장기수선충당금으로 부담할 수 있는 것이므로, 이 경우에 한해 입주자 과반수 동의를 얻어 사용할 수 있는 것입니다.

- 입주자자 개별적으로 하자진단을 실시하는 경우에는 하자진단에 참여하는 소유자가 진단비용을 부담하는 것이 바람직

ㅇ 또한, 입주자 및 사용자가 부담하는 관리비와 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 잡수입은 관리비가 아닌 하자진단비용으로 사용할 수 없는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□하자소송 기간에 발생하는 하자보수비용 관련

< 질의내용 >

ㅇ 하자보수를 위한 소송기간 중에 발생하는 수선공사업자 선정하는 누가 하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 하자보수를 위한 소송기간 중에 발생하는 누수 등의 수선공사업자는 관리주체가 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따라 선정하는 것임을 알려 드립니다. 끝

7. 주택관리사

□ 주택관리사 의무배치 범위

< 질의내용 >

ㅇ 자치관리를 하는 공동주택에서 주택법 제55조제1항에 따라 관리사무소장으로 주택관리사(보)를 배치할 의무가 있는 입주자대표회의는 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받은 20세대 이상의 공동주택인지 아니면 같은 법 시행령 제48조에 해당하는 공동주택인지

ㅇ 주택법 제55조제1항에서 의무적으로 관리사무소장으로 주택관리사(보)를 배치하는 공동주택은 어떤 대상을 말하는 것인지

ㅇ 주택법 시행령 제72조제1호에서 500세대 미만의 공동주택이라 함은 몇 세대 이상을 말하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 자치관리를 하는 공동주택에서 주택법 제55조제1항에 따라 관리사무소장으로 주택관리사(보)를 배치할 의무가 있는 입주자대표회의는 주택법 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제48조에 따른 다음 각 호의 공동주택에 한하여 구성하는 것입니다.

1. 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건축한 300세대 이상의 공동주택

2. 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건축한 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

3. 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건축한 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

4. 건축법 제8조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

ㅇ 주택법 제55조제1항에 따라 의무적으로 주택관리사(보)를 관리사무소장으로 배치하는 공동주택의 범위는 주택법 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제48조에 따른 공동주택(임대주택)입니다.

ㅇ 주택법 시행령 제72조제1호에서 500세대 미만의 공동주택이라 함은 주택법 제43조제1항 및 같은 법 시행령 제48조에 따른 공동주택 중에서 500세대 미만의 공동주택을 말합니다.  끝.

□ 군인 또는 사원아파트의 주택법 적용 여부

< 질의내용 >

ㅇ 군인아파트 또는 사원아파트도 주택법에 따라 관리를 해야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 군인아파트* 및 사원아파트 중 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 임대를 목적으로 건설한 공동주택은 2010년 6월 22일 부터는 법률 제8968호(2008.3.21) 주택법 일부개정법률 부칙 제2항에 따라 같은 법 제55조제1항 및 같은 법 시행령 제72조에 따라 500세대 이상의 공동주택에는 주택관리사를, 500세대 미만의 공동주택에는 주택관리사 또는 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치하여야 하는 것입니다.

* 유의사항 : 군부대 영외 지역에서 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따라 민간투자사업으로 건축되는 지상 5층 이상인 아파트 구조의 군부대 관사시설의 경우에는 「건축법」상 건축물의 용도는 같은 법 시행령 별표 1 제23호 라목에 따른 국방․군사시설에 해당하여 제외됨.

□ 비의무관리대상 공동주택의 주택법 적용범위

< 질의내용 >

ㅇ 주택법 제16조제1항에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설한 공동주택 중 같은 법 시행령 제48조 각 호에 해당하지 아니하는 비의무관리 대상의 관리에 대한 문의

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택의 의무관리대상은 주택법 제43조제1항(같은 법 시행령 제48조 각 호에 따른 공동주택)에서 법률로 특별히 규정하고 있습니다.

ㅇ 의무관리대상이 아닌 공동주택은 주택법 제42조제2항(행위허가 등), 제46조(하자보수) 및 제47조(장기수선계획의 수립 → 의무관리대상에서 제외되는 20세대 이상 150세대 미만의 공동주택 중 승강기가 설치된 공동주택과 중앙집중식 난방방식의 공동주택에 한함)에 한하여 주택법령을 적용하는 것이며,

- 그 외 주택법령에서 규정하지 아니한 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리하는 것입니다.

ㅇ 따라서, 비의무관리대상에서 임의로 근무한 경력은 주택관리사보 실무경력에 해당 하지 아니하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 주택관리사 배치신고 관련

< 질의내용 >

ㅇ 사업주체가 직접관리(주택관리업자에게 위탁 안한 경우) 할 때에 주택관리사(보)를 사용검사일 전에 배치한 경우 배치신고는 언제 하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 사업주체가 직접관리(주택관리업자에게 위탁 안한 경우) 할 때에 주택관리사(보)를 사용검사일 전에 배치한 경우에는 사용 검사일에 배치한 것으로 판단됩니다.  끝.

□ 관리사무소장의 업무직인 신고 등

< 질의내용 >

ㅇ 관리사무소장이 사용하는 직인을 반드시 신고해야 하는지? 이를 위반한 경우 행정처분은

<회신 내용>

ㅇ 주택법 제55조제4항 및 같은 법 시행규칙 제32조에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)는 그 날부터 15일 이내에 관리사무소장의 업무집행에 사용하는 직인을 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 하며,

- 업무집행에 사용하는 직인을 변경한 경우에는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제39호 서식에 따라 신고하여야 하는 것입니다.

ㅇ 따라서 관리사무소장이 업무를 집행(관리비등의 예금지출, 공고, 공문, 계약 등 법률행위를 수반하는 행위 등을 말하므로 내부결재는 제외)할 때에 신고 된 직인을 사용하지 아니하고, 다른 직인을 사용하는 경우에는 직인의 변경신고 위반으로 주택법 제101조제2항제14호에 따라 500만원 이하의 과태료를 부과하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 관리사무소장의 직인 사용 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택화재보험계약을 체결한 사업자는 해당 공동주택의 동별 대표자가 될 수 없는지

ㅇ 관리사무소장의 직인을 신고 직인 외에 사각직인을 임의로 제작하여 사용할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택화재보험계약을 체결한 사업자는 해당 공동주택의 동별 대표자가 될 수 없으며

ㅇ 주택법 제55조제4항 및 같은 법 시행규칙 제32조에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)는 그 날부터 15일 이내에 관리사무소장의 업무집행에 사용하는 직인을 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 하며,

ㅇ 업무집행에 사용하는 직인을 변경한 경우에는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제39호서식에 따라 신고하여야 하는 것입니다.

ㅇ 따라서 관리사무소장이 업무를 집행(관리비등의 예금지출, 공고, 공문, 계약 등 법률행위를 수반하는 행위 등을 말하므로 내부결재는 제외)할 때에 신고 된 직인을 사용하지 아니하고 다른 직인을 사용하는 경우에는 직인의 변경신고 위반으로 주택법 제101조제2항제14호에 따라 500만원 이하의 과태료를 부과하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 주택관리사보가 500세대 이상의 공동주택단지에 배치된 경우

< 질의내용 >

ㅇ 주택법 제57조제1항제10호에 따른 주택관리사등이 제55조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 경우라 함은 어떤 경우인지

< 회신내용 >

ㅇ 주택관리사등의 자격취소 및 자격정지 사유 중 주택법 제57조제1항제10호에 따른 주택관리사등이 제55조제1항을 위반하여 공동주택을 관리한 경우라 함은 주택관리사보 합격자가 500세대 이상의 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 경우임을 알려 드립니다.   끝.

□ 주택관리사 손해배상책임 보증보험(공제) 관련

<질의내용>

ㅇ 주택관리업자가 위탁관리하는 공동주택의 관리사무소장이 그 업무집행에 관한 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택법 제55조의2에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하고도 주택관리업자는 보증설정 입증서류 외에 재정보증 또는 신원보증보험 증서를 별도로 요구할 수 있는지

<회신내용>

ㅇ 공동주택을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우

- 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)는 그 업무를 집행하는 데  따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 500세대 미만의 공동주택은 3천만원, 500세대 이상의 공동주택은 5천만원에 각각 해당하는 보증보험(신원보증보험으로 대체불가)·공제 또는 공탁을 설정(이하 “보증설정”이라 함)하여야 하므로

- 주택관리업자가 주택관리사(보)를 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 때에는 보증설정*을 하게 하여야 합니다.

* 참고: 해당 공동주택의 단지규모에 따라 보증설정 금액을 증액가능

주택법시행령 별표 11 제1호 다목 2) 마)에 따라 주택관리사(보)가 손해배상책임을 보장하는 금액을 2배 이상 보장하는 보증보험가입ㆍ공제가입 또는 공탁을 한 경우에는 시ㆍ도지사는 위반행위의 동기ㆍ내용ㆍ횟수 및 위반의 정도 등 사유를 고려하여 행정처분을 가중하거나 감경할 수 있음.

ㅇ 따라서 관리사무소장의 손해배상책임 제도 도입(주택법 제55조의2 및 같은 법 시행령 제72조의2의 시행일 2008.4.20.) 이전에 주택관리업자가 관리사무소장의 업무상 손해배상책임을 보장하도록 하기 위하여 채용 시 요구하던 재정보증 및 신원보증보험을 현 보증설정 외에 이중으로 요구하는 것은 불필요할 것으로 판단합니다. 끝.

□ 공동관리하는 공동주택의 주택관리사 배치 관련

< 질의내용 >

ㅇ ○○동 698세대, ○○마을 500세대, ○○마을 500세대는 1천5백세대를 초과하는 임대주택을 공동관리할 수 있는지

ㅇ 이 경우 주택법 제55조제1항 및 같은 법 시행령 제72조에 따라 해당 공동주택의 관리사무소장으로 주택관리사를 배치하여야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제52조제2항 및 같은 법 시행규칙 제23조제2항에 따라 임대주택을 공동관리하는 규모는 세대수가 1천5백세대 이하(영 제48조 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우를 제외)이어야 하며

2010.7.6.부터는 공동주택 단지 사이에 주택법 제2조제6호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설(도로 등)이 없는 인접한 단지에 한하여 공동관리(같은 영 제53조제7항에 따라 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 공동주택관리기구를 설치하여야 함)할 수 있습니다.

ㅇ 따라서 신목동 698세대, 학마을 500세대, 푸른마을 500세대는 1천5백세대를 초과하므로 공동으로 관리할 수 없으며, 2010.6.22.부터는 2006.6.24. 전에 사용검사받은 임대주택인 경우라도 주택법 제55조제1항 및 같은 법 시행령 제72조에 따라 500세대 이상인 공동주택의 관리사무소장으로는 주택관리사를 배치하여야 하는 것임을 알려 드립니다.   끝.

□ 관리사무소 및 관리사무소장 명칭 사용

< 질의내용 >

ㅇ 우리 아파트는 관리사무소를 생활지원센터로 하고 관리사무소장을 센터장이라고 하고 있는데 문제는 없는 것인지

< 회신 내용 >

ㅇ 관리사무소는 주택법 제2조제8호가목에 따라 설치하는 공동주택의 부대시설이고, 공동주택의 관리사무소장은 주택법 제55조에서 규정하는 관리사무소장 업무를 집행하는 자이므로 공동주택의 관리사무소를 생활지원센터 또는 생활지원실 등으로 사용하면서 관리사무소장을 센터장 또는 실장 등으로 명칭을 달리하여 사용하는 것은 주택법령에 반하는 것이므로  앞으로는 관리사무소 및 관리사무소장 명칭을 사용하시기 바랍니다.  끝.

□ 주택관리사(보) 자격증 발급 관련

< 질의내용 >

ㅇ 임대아파트에서 무자격 관리사무소장 등으로 근무하였고, 한국건설기술인협회 정회원, 건설안전기사, 토목특급기술자 자격을 보유한 자는 무시험으로 주택관리사 자격증의 발급을 요청

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제56조제1항에 따라 주택관리사보시험에 합격한 자에 한하여 주택관리사보 합격증을 발급할 수 있으며, 같은 조 제2항에 따라 주택관리사보시험에 합격한 자로서 주택법시행령 제73조에 따른 주택관리 실무경력을 갖춘 자에 한하여 주택관리사 자격증을 교부하는 것입니다.

ㅇ 따라서 시험없이 일정경력만으로 주택관리사(보) 자격증을 교부할 수 없음을 양지하여 주시기 바랍니다.  끝.

□ 무자격 관리사무소장의 주택관리사 자격인정 관련

< 질의내용 >

ㅇ 주택이 396세대인 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물(흔히 “주상복합건물”이라 함)에서 1997.8.22.부터 2007.8.10.가지 10년간 주택관리사보 자격없이 관리책임자로 근무한 자는 폐지(대통령령 제18146호 2003.11.29)된 공동주택관리령 제26조에 따라 주택관리사 자격을 인정받을 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물(흔히 “주상복합건물”이라 함) 중 “ 주택이 150세대 이상인 건축물”은 법률 제8383호(2007.4.20) 주택법일부개정법률 부칙 제1조 단서규정에 따라 2008.4.21.부터 주택법을 적용하여 의무관리하는 것입니다.

ㅇ 따라서 주상복합건물은 2008.4.21.부터 공동주택 관리사무소장으로 배치된 주택관리사보 경력과 공동주택관리기구의 직원으로 종사한 경력에 한해 주택관리실무경력을 인정하는 것이며, 주택관리사보 시험에 합격한 자가 아닌 자는 주택관리사가 될 수 없음을 알려 드립니다.   끝

□ 주택관리사(보)의 전기안전관리자 겸직 가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)가 전기사업법에 의한 전기안전관리자를 겸직할 수 있는지

ㅇ 이를 위반한 자에 대한 행정처분은

< 회신내용 >

ㅇ 입주자대표회의(자치관리하는 경우), 임대사업자 또는 주택관리업자는 주택법 제55조제1항에 따라 주택관리사(보)를 관리사무소장으로 배치하여야 하며, 이와는 별도로 주택법 제43조제4항, 같은 법 시행령 제53조제1항 및 제6항 관련한 [별표 4] 및 같은 법 시행령 제69조제2항에 따라 전기사업법 등에서 규정하는 기준 인원 이상의 기술자(전기기사 자격자 등)를 갖추어야(보유하여야) 하므로  주택관리사(보)는 관리사무소장 직 외에 전기안전관리자를 겸직하여서는 아니되며,

- 이를 위반한 입주자대표회의는 주택법 제101조제2항제7호에 따라 200만원의 과태료 처분을, 주택관리업자는 같은 법 제101조제2항제4호에 따라 300만원의 과태료 처분 및 같은 법 시행령 제70조제3항 관련한 [별표 9] 제4호 나목에 따라 영업정지 3개월에 해당하는 처분을 각각 받을 수 있습니다.

ㅇ 주택법령에서 주택관리사(보)가 전기기사 등 다른 자격자의 직에 관하여 특별히 겸직을 허용하는 규정이 있거나 관리사무소장의 직에 있는 동등한 자격자의 업무가 관리사무소장이 수행하도록 개별법령에서 특별히 규정하지 아니하는 한 겸직은 금지되는 것입니다. 끝.

< 회신내용 > 주택관리사 다른 아파트 전기안전관리대행 겸직 불가

ㅇ 주택법 제55조제1항에 따라 공동주택의 관리사무소장으로 의무적으로 배치하는 주택관리사(보)는 해당 공동주택에 상시적으로 배치하여 같은 법 제55조제2항각호에 따른 관리사무소장의 업무를  전문적이고 계획적이며 안전하고 효율적으로 집행 및 수행하는데 있으므로

- 배치된 주택관리사(보)는 관리사무소장 업무 외에 전기사업법에 따른 전기안전관리대행업을 영위할 경우 주택법 제55조제1항에 적합하게 배치한 것으로 볼 수 없습니다. 끝.

< 회신내용 > 주택관리사 다른 직업 겸직 불가

ㅇ 주택법 제55조제1항에 따라 공동주택의 관리사무소장으로 의무적으로 배치하는 주택관리사(보)는 해당 공동주택에 상시적으로 배치하여 같은 법 제55조제2항각호에 따른 관리사무소장의 업무를  전문적이고 계획적이며 안전하고 효율적으로 집행 및 수행하는데 있으므로

- 배치된 관리사무소장이 개업 공인중개사 및 건물관리업 등 다른 영리사업을 영위할 경우 주택법 제55조제1항에 적합하게 배치한 것으로 볼 수 없습니다. 끝.

< 회신내용 > 주택관리사 지방의원 겸직 관련

ㅇ 주택법 제55조제1항에 따라 공동주택의 관리사무소장으로 의무적으로 배치하는 주택관리사(보)는 해당 공동주택에 상시적으로 배치하여 같은 법 제55조제2항각호에 따른 관리사무소장의 업무를  전문적이고 계획적이며 안전하고 효율적으로 집행 및 수행하는데 있으므로

- 지방의원의 업무를 수행하여 관리사무소장의 업무에 지장을 초래할 경우에는 겸직이 곤란합니다. 끝.

□ 주택관리사(보)의 방화관리자 겸직가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)가 방화관리자를 겸직할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 소방시설설치유지및안전관리에관한법률 제20조제1항 및 제4항에 따라 특정소방대상물(방화관리대상물을 제외한다)의 관계인(소방기본법 제2조제3호 관련)과 방화관리자의 업무는 「소방계획서의 작성, 자위소방대(자위소방대)의 조직, 피난시설ㆍ방화구획 및 방화시설의 유지ㆍ관리, 소방훈련 및 교육,  소방시설 그 밖의 소방관련시설의 유지ㆍ관리, 화기(화기) 취급의 감독 및 그 밖에 방화관리상 필요한 업무」로서 그 업무가 동일합니다.

- 따라서 특정소방대상물의 관계인에 해당하는 주택법 제55조제1항에 따른 공동주택의 관리사무소장은 방화관리자의 업무를 수행할 수 있는 자로 판단되므로 관리사무소장의 방화관리자 선임에 관하여는 소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률의 소관청인 소방방재청으로 문의하시기 바랍니다. 끝.

8. 주택관리업자 및 공동주택관리기구

□ 주택관리업자 등록 현황 자료 제공

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자 등록기준에 따른 등록현황 자료는 어디서 구할 수 있는지

<회신 내용>

ㅇ 사업주체 또는 관리주체(공동주택 관리사무소 포함)가 시장, 군수 또는 구청장에게 주택법 제86조제3항 및 같은 법 시행령 제116조제4항제4호에 따라  주택관리업자 등록현황에 관한 자료 제공을 요청한 경우 시장, 군수 또는 구청장은 같은 법 시행령 제68조제1항 관련 [별표8] 등록기준에 따라 주택관리업자가 등록한 자본금, 기술인력, 주택관리사(보) 및 장비의 현황을 제공하여야 하는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 공동주택관리기구의 기술 인력 및 장비와 주택관리업의 종류

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택관리기구에 두어야 하는 기술 인력 및 장비는 반드시 보유해야 하는 것인지

ㅇ 주택관리업 변경 신고 방법은?

ㅇ 주택관리업의 종류와 하는 업무는?

< 회신내용 >

ㅇ 관리주체가 주택법시행령 [별표4]에 따라 기술 인력을 해당 공동주택관리기구에 배치하지 않고 전문용역업체(승강기관리업체 등)에 용역 하는 경우에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 하고, 전문용역업체를 기술 인력으로 갈음하는 것이며,

- 장비는 관리비로 공동주택관리기구에서 보유하여야 하는 것입니다.

ㅇ 주택관리업자의 등록사항이 변경되는 경우 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제38호서식의 주택관리업 등록사항 변경신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하는 사항은 주택법시행령 [별표8]에 따른 자본금, 기술능력, 주택관리사, 시설(사무실) 및 장비와 주택관리업자의 상호․대표자 성명 및 영업소재지를 말합니다.

ㅇ 영업의 종류는 주택관리업이며, 공동주택의 관리방법은 주택법시행령 제48조 각호에 따른 공동주택의 위탁관리이며, 업무내용은 같은 법 시행령 제53조제6항 및 제72조에 따라 주택관리사(보)를 관리사무소장으로 배치하고 공동주택관리기구를 구성하여 같은 법 시행령 제55조에 따른 관리주체의 업무를 행하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 주택관리업자의 지사설립

< 질의내용 >

ㅇ 주택관리업자가 지사를 설립하여 영업할 수 있는지? 이 경우 기술인력 등을 추가로 보유해야 하는지?

<회신 내용>

ㅇ 영리사업자인 주택관리업자는 상법에 따라 지배인을 선임(등기필요)하여 본점 또는 지점에서 영업을 하게 할 수 있습니다.  끝.

□ 공동주택관리기구 보유장비

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택관리기구에서 보유해야 하는 장비는 어떤 것인지

ㅇ 개정된 주택법시행령에 따른 장비는 언제까지 갖춰야 하는지

ㅇ 장비를 보유하지 않을 경우 처벌하는지

<회신 내용>

ㅇ 공동주택관리기구에는 대통령령 제22254호(2010.7.6) 주택법시행령 부칙 제10조에 따라 2010.7.6.부터 6개월 이내에 같은 영 별표 4의 개정규정에 따른 장비(건축물 안전점검의 보유장비: 망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열 폭 측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상)를 주택법시행령 별표 5 제1호에 따른 일반관리비로 구입(위탁관리의 경우에도 같음)하여 공동주택관리기구(관리사무소)에서 보유하는 것입니다.

* 누수탐지기 성능 : 주택법시행령 제58조제4항 괄호의 누수 되는 시설(콘크리트 등)을  탐지할 수 있는 장비를 말함

ㅇ 만약, 위 장비를 보유하지 아니한 때에는 주택법 제99조에 따라 자치관리를 하는 경우에는 1천만원 이하의 벌금형 또는 같은 법 제101조제2항제7호에 따라 200만원의 과태료를 입주자대표회의를 대표하는 자에게 처분할 수 있으며,

위탁관리를 하는 경우에는 주택관리업자에게 같은 법 제101조제2항제4호에 따라 300만원의 과태료 또는 같은 법 시행령 별표 9 제2호 라목에 따라 영업정지처분을 할 수 있음을 알려 드립니다. 끝.

9. 행위허가

□ 피로티의 용도변경 가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 우리 아파트는 1층을 피로티로 하여 주민 공동시설로 사용하고 있습니다. 이것을 독서실로 변경할 수 있는지요?

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택의 1층에 주민의 공동시설로 설치된 피로티는 독서실 등 다른 용도로 변경할 수 없음을 알려 드립니다.   끝.

□ 단지 내 상가의 용도변경

< 질의내용 >

ㅇ 아파트 단지 내 상가의 용도변경을 하고자 하는데 허가를 받아야 하는지요?

ㅇ 아파트 단지 내 상가의 1종 근린생활시설을 운동시설로 용도변경 할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제47조 관련 [별표3] 제1호에 따라 아파트 단지 내 상가의 1,2종 근린생활시설 간의 용도변경은 행위신고대상이며

ㅇ 단지 내 상가의 1종 근린생활시설을 운동시설로 용도변경이 불가함을 알려 드립니다.   끝.

□ 주상복합 건축물의 관리

< 질의내용 >

ㅇ 주상복합건물의 주택법 적용범위는

ㅇ 주상복합건물의 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설(상가 등)과 업무용시설인 오피스텔은 주택법에 따라 관리하는 것인지

<회신내용>

ㅇ 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물(흔히 “주상복합건축물”이라 함) 중 “ 주택이 150세대 이상인 건축물”은 법률 제8383호(2007.4.20) 주택법일부개정법률 부칙 제1조 단서규정에 따라 2008.4.21.부터 주택법을 적용하여 관리하는 것이며,

- 주상복합건축물 중 20세대 이상의 공동주택의 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 행위허가 중 용도변경(주택법시행령 별표3 제1호)과 리모델링주택조합의 리모델링에 관하여는 주택법을 적용하는 것입니다.

ㅇ 그러나 주상복합건축물의 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설(상가 등)과 업무용시설인 오피스텔은 집합건물의소유및관리에관한법률(법무부 소관)에 따라 관리하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 승강기 파손철거(행위허가)

< 질의내용 >

ㅇ 승강기 교체공사(전부교체)는 파손 및 철거를 수반하는 공사는 행위허가를 받아야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 승강기 교체공사(전부교체)는 파손 및 철거를 수반하는 공사이므로 주택법 제42조제2항및 같은 법 시행령 제47조제1항 [별표3] 제3호에 따라 전체 입주자(유의→사용자 제외) 3분의 2 이상의 동의를 얻은 후 시장․군수 및 구청장으로부터 행위허가를 받아야 합니다.  끝.

□ 가스시설의 전환공사(행위허가)

< 질의내용 >

ㅇ 파손 및 철거(가스탱크 등)가 수반되는 난방 및 취사용 연료를 LPG에서 LNG로 변경하는 가스시설의 전환공사를 실시할 때에 행위허가를 받아야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 파손 및 철거(가스탱크 등)가 수반되는 난방 및 취사용 연료를 LPG에서 LNG로 변경하는 가스시설의 전환공사를 실시할 때에는 주택법시행령 [별표3] 제3호에 따라 전체 입주자(전체 세대수를 말하며, 사용자를 제외합니다) 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 구청장으로부터 행위허가를 얻어야 합니다. 끝.

□ 옥상을 전용으로 사용

< 질의내용 >

ㅇ 아파트 옥상을 입주자 개인이 전용으로 사용할 수 있는지

ㅇ 옥상에 입주자가 개인적으로 구조물을 설치한 행위는 허가를 받아야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 아파트 옥상은 공용면적이므로 입주자 개인이 전용으로 사용할 수 없으므로

- 입주자가 개인적으로 옥상에 구조물을 설치하는 행위는 허가할 수 없으므로 자세한 사항은 행위허가권자에게 문의하시기 바랍니다. 끝.

□ 보일러 교체의 행위허가 관련

< 질의내용 >

ㅇ 중앙집중식 난방방식의 보일러를 교체하는 행위는 허가를 받아야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 보일러 교체는 주택법시행령 [별표 5] 제5호에 따라 수립(조정)된 장기수선계획에 따라 교체하는 시설이며, 행위허가 대상은 아닙니다. 끝.

□ 개별세대 독자적으로 난방방식 관련

< 질의내용 >

ㅇ 개별세대 독자적으로 난방방식을 달리하여 행위허가를 받을 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택의 난방방식은 주택건설기준등에관한규정 제37조제1항에 따라 6층 이상인 공동주택의 난방설비는 중앙집중난방방식(「집단에너지사업법」에 의한 지역난방공급방식을 포함)으로 하여야 하는 것이며, 예외적으로 「건축법 시행령」 제87조제2항의 규정에 의한 난방설비를하는 경우에는 개별난방방식 등으로 할 수 있는 것입니다.

ㅇ 따라서 개별세대 독자적으로 난방방식을 달리하여 행위허가를 받을 수 없음을 알려 드립니다. 끝.

□ 유치원의 어린이놀이터 설치 관련

< 질의내용 >

ㅇ 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획ㆍ양여하는 토지(필지)는 이를 별개의 대지로 볼 수 있는지

ㅇ 유치원 소유자와 입주자의 공유재산인 유치원 주위의 대지에 어린이놀이터를 설치하고자 하는 경우에는 사용검사를 받은 어린이놀이터 면적의 10%의 범위 안에서 행위허가가 가능한지장, 군수 또는 구청장에게 신고

< 회신내용 >

ㅇ 주택건설기준등에관한규정 제8조제1항에 따라 주택단지는 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호의 규정에 의하여 이를 하나의 대지로 보는 것입니다.

- 다만, 복리시설의 설치를 위하여 따로 구획ㆍ양여하는 토지(필지)는 이를 별개의 대지로 보는 것입니다.

ㅇ 공동주택단지안에서 유치원 소유자와 입주자의 공유재산인 유치원 주위의 대지에 어린이놀이터를 설치하고자 하는 경우에는 주택법시행규칙 제20조제2항에 따라 주택건설기준등에관한규정에 적합한 범위안에서는 사용검사를 받은 어린이놀이터 면적의 10%의 범위 안에서 입주자대표회의의  의결을 거쳐 관리주체가 시장, 군수 또는 구청장에게 신고로써 가능하고,

- 10% 이상의 면적으로 설치하고자 하는 경우에는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 관리주체가 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 얻어야 하는 것입니다.  끝.

□ 공동주택 단지내 상가 공용복도 용도변경 관련

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택 복리시설(상가) 공용복도 용도변경 관련 문의

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택 단지내 상가 공용부분의 변경에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(법무부 소관)에 따라야 하며,

ㅇ 주택법 제47조제1항 별표3에 따라 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 부대시설․복리시설의 설치기준에 적합한 범위에서 용도변경 하고자 하는 경우 행위신고를 하여야 할 것으로 사료되나, 보다 자세한 사항은 공동주택 지도감독권자이며 행위허가 승인권자인 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다. 끝.

□ 어린이 놀이시설을 타 용도로 사용가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 1978년도 이전에 사업계획승인을 받은 아파트로 주차면적이 절대 부족한 실정임. 동 공동주택의 어린이 놀이시설 전체를 철거하고 타 용도로 사용할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 시행령 제47조제1항 별표3에 따라 1994년12월30일 이전에 같은 법 제16조에 따라 사업계획 승인받은 공동주택에 한하여 전체 입주자의 3분의2 이상의 동의를 얻어 어린이놀이시설을 전체면적의 2분의1의 범위 안에서 주차장 용도로 변경하는 경우로서 그 용도변경의 필요성을 시장․군수․구청장이 인정하는 경우에 한하여 행위허가가 가능하므로

ㅇ 질의의 어린이놀이시설 전체를 철거하고, 타 용도로 사용하는 것은 불가함을 알려드리니 양해하여 주시기 바랍니다. 끝.

□ 어린이 놀이시설 관련

< 질의내용 >

ㅇ 노후된 어린이 놀이터 시설을 축소하고 체육시설 설치 가능 여부 및 어린이 놀이시설을 사용중지 및 철거할 수 있는지 여부

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택의 부대시설 및 입주자 공유시설을 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대․복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 용도변경 및 파손․철거하고자 하는 경우 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장․군수․구청장의 행위허가를 받아야 합니다. 끝.

□ 공동주택 내력벽 철거 관련

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택의 내력벽 철거 가능 여부

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제29조에 따라 사용검사를 받은 공동주택 및 단지내 부대․복리시설은 같은 법 제16조에 따라 사업계획 승인된 당초의 목적대로 사용하는 것이 바람직하며, 내력벽의 철거는 불가함을 알려드립니다. 끝.

□ 조경시설 용도변경 관련

< 질의내용 >

ㅇ 조경시설에 주민체육시설(4개) 설치 시 용도변경을 하여야 하는지 문의

< 회신내용 >

ㅇ 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대․복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 전체 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻어 행위신고를 하여야 할 것으로 사료됩니다. 보다 자세한 사항은 행위허가 승인권자인 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다. 끝.

□ 행위허가 입주자 동의서 관련

< 질의내용 >

ㅇ 2008년 하반기 행위허가를 위한 동의서를 받아 2009년 행위허가 신청을 하려고 하였으나 사정상 보류되어 2010년에 행위허가를 신청할 경우 2008년에 받은 동의서가 유효한지, 동의서를 다시 받아야 하는지 여부

< 회신내용 >

ㅇ 동의서 징구 후 사정변경 등이 발생한 경우 다시 동의절차를 받아야 할 것으로 사료되나, 보다 자세한 사항은 주택법 제42조 제2항에 따라 행위허가권자인 시장․군수․구청장이 판단할 사항이므로 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다. 끝

□ 지하층을 주민운동시설로 사용 관련

< 질의내용 >

ㅇ 지하층을 주민공동시설(탁구장)로 사용하는 것이 위법한 행위인지 여부

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 시행령 제47조 제5항에 따라 공동주택 지하층의 관리주체는 대피시설로 사용하는데 지장이 없도록 이를 유지․관리하여야 하며, 이에 저촉되지 아니할 경우 주택법 시행령 제51조 제1항의 절차에 따라 입주자대표회의의 의결을 얻어 주민공동시설(탁구장)으로 사용할 수 있음을 알려드립니다. 끝.

□ 근린생활시설의 용도변경 관련

< 질의내용 >

ㅇ 근린생활시설을 의료시설(한방병원)로 용도를 변경할 수 있는지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법 제42조제2항 및 같은 법 시행령 제47조제1항 관련 [별표 3] 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준에 따라 입주자 공유가 아닌 복리시설은 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 부대시설·복리시설의 설치기준에 적합한 범위에서만 용도변경이 가능하므로 근린생활시설을 의료시설(한방병원)로 용도를 변경할 수 없으나

ㅇ 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 부대시설·복리시설의 설치기준에 적합하지 않은 경우라도 시,군,구 건축위원회의 심의를 거쳐 시장, 군수 또는 구청장이 용도변경을 허용하는 경우에는 용도를 변경할 수 있음을 알려 드립니다. 끝.

< 회신내용 > 상가 의료시설로 용도변경

ㅇ 주택법 제42조제2항 및 같은 법 시행령 제47조제1항 관련 [별표 3] 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준에 따라 입주자 공유가 아닌 복리시설은 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 부대시설·복리시설의 설치기준에 적합한 범위에서만 용도변경이 가능하므로 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설은 운동시설로 용도를 변경할 수 없습니다.

ㅇ 그러나 시,군,구 건축위원회의 심의를 거쳐 시장, 군수 또는 구청장이 용도변경을 허용하는 경우에는 용도를 변경할 수 있음을 알려 드립니다. 끝.

□ 상가 중복도 사용 관련

< 질의내용 >

ㅇ 상가 중복도 벽이 비내력벽이 아닌 가변형 벽체인 경우 철거하여 전용부분을 합치는 행위는 행위허가(신고) 대상인지

ㅇ 상가 부출입구를 막는 행위가 소방관련법에 저촉되는지

< 회신내용 >

ㅇ 일반에게 분양된 복리시설(상가)의 중복도 벽이 비내력벽인 경우에는 주택법 제42조제2항 및 주택법시행령 제47조제1항 관련 [별표3] 제5호에 따른 비내력벽 철거행위에 해당하여 행위허가 대상이며

ㅇ 중복도 벽이 비내력벽이 아닌 가변형 벽체를 철거하여 전용부분을 합치는 행위는 행위허가(신고) 대상이 아니며, 집합건물의소유및관리에관한법률에 따라 구분소유자 의 의결권 4분의3 이상의 다수에 의한 결의로 결정하는 사항입니다.

ㅇ 기타 부출입구를 막는 행위가 소방관련법에 저촉되는지 여부는 지방자치단체에서 판단할 사항임을 알려 드립니다.끝.

10. 기타

□ 입자자 등외의 자 범위

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택 입주자 등외의 자란 아파트 상가를 분양 받은 사람도 포함되는지

<회신 내용>

ㅇ 공동주택 입주자 등외의 자에는 일반에게 분양된 복리시설(상가)의 소유자도 포함됨을 알려 드립니다. 끝.

□ 오피스텔과 상가의 관리

< 질의내용 >

ㅇ 오피스텔과 상가를 관리할 때 의결, 집행은 어떻게 해야 하는지

< 회신내용 >

ㅇ 오피스텔 및 상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률에 따라 관리하는 것이므로 법무부에 문의하시기 바랍니다.  끝.

□ 공용부지의 관리

< 질의내용 >

ㅇ 아파트 공용부지 중 일반에게 분양된 상가 주위의 공용부지는 누가 관리해야 하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 주택법시행령 제57조제3항 각호에 따라 공동주택의 복리시설 중 일반에게 분양된 상가 등의 주위 공용부지는 관리주체가 관리하는 것입니다.  끝.

□ 구분관리의 경우 테니스장 공동사용 가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택단지를 2개 단위로 구분관리하는 경우 테니스장이 없는 단위별 공동주택의 입주자는 테니스장을 이용할 수 없는지

< 회신내용 >

ㅇ 공동주택단지를 2개 단위로 구분관리하는 경우라도 하나의 공동주택단지 안에 설치된 테니스장은 입주자 모두가 사용할 수 있는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□ 공사 및 용역업자의 찬조금 관련

< 질의 내용 >

ㅇ 공사업체 및 용역업체로부터 입주자대표회의 운영비를 찬조 받아 사용해도 되는지

<회신 내용>

ㅇ 입주자대표회의의 운영비를 공사업체 및 용역업체 등으로 부터 수령할 경우에는 공동주택관리와 관련하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공하는 경우로 볼 수 있으므로

- 주택법 제43조제9항위반으로 같은법 제98조제7호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해 질 수 있음을 알려 드립니다. 끝.

□ 공동주택 단지 내 편의시설 설치 가능 여부

< 질의내용 >

ㅇ 공동주택 단지 내에 은행의 현금입출금기를 설치할 수 있는지

<회신 내용>

ㅇ 공동주택의 입주자등의 편의를 위하여 금융기관에서 설치하는 현금입출금기는 주택법시행령 제57조제3항제2호에 따라 관리주체의 동의를 얻어 설치할 수 있는 것임을 알려 드립니다. 끝.

□ 아파트 설계도서의 종류

< 질의내용 >

ㅇ 아파트의 설계도서는 어떤 것을 말하는 것인지

<회신 내용>

ㅇ 주택법시행령 제23조에 따라 설계도서는 설계도·시방서(示方書)·구조계산서·수량산출서·품질관리계획서 등으로 작성하는 것입니다.

□ 주상복합 건축물의 관리

< 질의내용 >

ㅇ 주상복합건물의 주택법 적용범위는

ㅇ 주상복합건물의 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설(상가 등)과 업무용시설인 오피스텔은 주택법에 따라 관리하는 것인지

<회신내용>

ㅇ 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물(흔히 “주상복합건축물”이라 함) 중 “ 주택이 150세대 이상인 건축물”은 법률 제8383호(2007.4.20) 주택법일부개정법률 부칙 제1조 단서규정에 따라 2008.4.21.부터 주택법을 적용하여 관리하는 것이며,

- 주상복합건축물 중 20세대 이상의 공동주택의 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 행위허가 중 용도변경(주택법시행령 별표3 제1호)과 리모델링주택조합의 리모델링에 관하여는 주택법을 적용하는 것입니다.

ㅇ 그러나 주상복합건축물의 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설(상가 등)과 업무용시설인 오피스텔은 집합건물의소유및관리에관한법률(법무부 소관)에 따라 관리하는 것임을 알려 드립니다.  끝.

□보육시설 임대계약 관련

< 질의내용 >

ㅇ 보육시설의 임대계약은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 적용하여 입찰하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 보육시설은 입주자 공유인 복리시설의 일부로서 해당 공동주택 단지의 입주자 및 사용자 중에서 해당 공동주택의 보육시설(어린이집 등)에 원아를 취학시킨 세대에서 원아의 법정대리인(부모 등)이 임대에 동의(기존 보육시설의 임차인과 체결된 주요계약내용의 변경에 대한 동의)하는 비율을 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다.

ㅇ 따라서 동의율 등의 관리규약에 따른 임대차계약에 따라 운영하는 것이므로 보육시설의 운영자 선정을 위한 임대 및 위탁은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 적용대상이 아니며, 해당 공동주택의 관리규약에 따라 선정하시기 바랍니다.  끝.

□보육시설 임대계약 관련

< 질의내용 >

ㅇ 보육시설의 임대계약은 관리주체가 하는 것인지

ㅇ 보육시설의 임대계약은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 적용하여 입찰하는 것인지

< 회신내용 >

ㅇ 보육시설의 운영자는 관리규약으로 정하는 절차에 따라 선정하고, 관리사무소장이 계약하는 것입니다.

ㅇ 보육시설의 운영자 선정을 위한 임대 및 위탁은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」의 적용대상이 아닙니다. 끝.