공동주택관리 담당 교육

‘11. 9. 6(화)

공동주택 관리 관련 Q&A /

질의회신 사례

2011. 9.

국 토 해 양 부

동 Q&A 또는 질의회신내용은 해당 질의사항에 국한되므로 개별 사실관계의 차이 등에 기인한 유사사례인 경우에

본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다.

1		공동주택 관리 FAQ

1. 입주자대표회의 구성, 선거관리위원회 운영 등

Q 1-1		동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자등 과반수의 찬성에서 “입주자등의” 의미는 ?

□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)

ㅇ 여기서 입주자등의 과반수란 “총 입주예정 세대 수(총 건설 세대 수)의 과반수”가 아니라 “실제 입주한 세대 수의 과반수”를 말함(법제처 질의회신, ‘11. 5)

* (예시) 총 1,000 세대 중 600세대 입주 → 과반수 입주했으므로 입주자대표회의 구성 가능 → 그 중 하나인 “가”동은 100세대 중 40세대 입주→ 40세대의 과반인 21세대의 찬성으로 동별 대표자 선출

☞ 최초의 관리규약 제정 시 필요한 입주예정자 과반수 서면동의(영 제57조제2항)에서 입주예정자는 총 입주예정세대(총 건설세대)

Q 1-2		동별 대표자 선출시 단독입후보자로 출마 후 낙선하였을 때 재선거 출마 가능 여부는?

□ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항제2호)

ㅇ 이 경우 입주자등의 과반수가 선거하여 낙선되었다면, 동 동별 대표자를 선출하기 위한 재선거에는 입후보 불가능

- 다만, 선거의 투표율이 50%에 미치지 못하여 다시 재선거를 실시하는 경우에는 재선거에 입후보 가능

☞ 현실적으로 주민의 선거 참여 저조로 과반수의 찬성을 받기 어려운 경우가 많아, 입주자등의 “과반수 투표, 투표자 과반수 찬성”으로 완화 예정

Q 1-3		입주자대표회의의 정원이 8명일 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는?

□ 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출하여야 하므로(영 제50조제5항)

ㅇ 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출되어야 임원을 선출할 수 있음(5명 전원의 찬성시 선출)

Q 1-4		500세대 이상의 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는?

□ 500세대 미만의 공동주택에서 회장과 감사는 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하므로(영 제50조제5항)

ㅇ 500세대 이상의 공동주택에서도 회장과 감사를 선출하기 위해서는 전체 동별 대표자의 과반수가 선출되었을 때 회장과 감사를 선출할 수 있을 것 임

Q 1-5		주택법 시행령 개정(‘10. 7) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우, 동별 대표자 결격 사유와 중임제한이 적용되는지 등?

□ 동별 대표자 결격 사유는 주택법 시행령 개정으로(‘10. 7. 6) 새로이 신설된 조문이며, 부칙 제2조에 의거, 동법 시행령 개정 전에 선출된 동별 대표자에 대하여는 적용치 않음

ㅇ 종전 규정에 따라서 선출된 동별 대표자는 결격사유(영 제50조제4항)에 해당하더라도(예 : 금고 이상의 형의 선고, 3개월 연체 등) 동별 대표자 자격을 상실하는 것은 아님

□ 동별 대표자 중임제한의 규정(영 제50조제7항)도 부칙 제2조에 따라 개정 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용

Q 1-6		주택법 시행령 개정(‘10. 7) 후 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지?

□ 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활동) 주택법 시행령 개정(‘10.7.6) 부칙 제2조의 “이 영 시행후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되므로 1회의 재임에 해당됨

Q 1-7		동별 대표자의 임기 만료 후 새로 동별 대표자를 선출하지 못한 경우 업무대행자는?

□ 기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는

ㅇ 기존 동별 대표자는 임기가 만료되었으므로 더 이상 동별 대표자로서의 권한을 행사할 수 없음

ㅇ 이 경우에는 관리주체가 입주자 등과 협의하여 일상적인 업무 등을 처리토록 하고 조속히 동별 대표자를 선출하여야 함

Q 1-8		선거관리위원회 위원의 “해임”은 무슨 근거로 집행하여야 하는지?

□ 선거관리위원회의 운영․업무․경비 위원의 “선임” 및 임기등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2제6항)

ㅇ 선임과 대칭 개념인 해임의 경우도 관리규약에 정하여 집행하는 것이 타당할 것임

Q 1-9		입주자대표회의 임원(회장, 감사등)의 “직위해제”가 가능한지 및 절차?

□ 입주자대표회의 임원의 직위해제에 관하여 별도의 규정은 없으나

ㅇ 동별 대표자의 해임사유(업무상의 위법행위로 한정한다)는 관리규약으로 정하므로(영 제57조제1항제3호)

- 입주자대표회의 임원의 직위해제도 이를 준용하여 업무상의 위법행위로 한정하여 관리규약에 정하여 운용하는 것이 타당

Q 1-10		선거관리위원회 규정의 제․개정은 어디에서 하는지?

□ 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결가능(영 제51조제1항제1호의2)

ㅇ 다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제․개정 등을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제․개정이 가능

* 선거관리위원회의 운영․업무․경비․위원의 선임 및 임기등에 관한 사항은 관리규약으로 정함(영 제50조의2제6항, 제57조제3호의2)

Q 1-11		임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게?

□ 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용하여(영 제57조제3항 및 제52조제1항)

ㅇ 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당

2. 관리주체의 업무, 관리비, 잡수입 등

Q 2-1		잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지 ?

□ 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설․복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 되어 있고(영 제55조제2항)

ㅇ 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 하여야 함

Q 2-2		소송비용 등을 잡수입에서 지출 가능한지?

□ 소송비용 등은 공동주택 입주자등의 권익 보호의 필요성 등을 합리적으로 감안하여, 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2)

ㅇ 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받거나(영 제51조제1항제8호의2)

- 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 보아 관리규약으로 정하여(영 제57조제1항제22호) 지출이 가능할 것임

☞ 관리비 등 : 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등(영 제50조제4항제10호)

Q 2-3		누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는?

□ 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조제1항제18호), 세대 전용 또는 공용부분등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정하여 운영하여야 함

Q 2-4		장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?

□ 장기수선충당금은 관리비와 구분하여 징수토록 하고 있고(영 제58조제2항제1호), 인양기등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조제4항)

ㅇ 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고

- 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

3. 장기수선계획, 장기수선충당금 등

Q 3-1		관리여건상 필요하여 시설의 신설(CCTV 신규설치 등)이 필요할 경우 처리방법은?

□ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요한 경우에는 3년이내에도 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 조정 가능(규칙 제26조제2항)

ㅇ 따라서 CCTV 신규 설치등 관리여건상 필요한 시설은 장기수선계획의 조정(기존 장기수선충당금의 사용 허용등 포함)을 통해 설치 가능

Q 3-2		장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?

□ 300세대 이상의 공동주택과 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설․공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립하여야 하며(법 제47조제1항)

ㅇ 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하므로(법 제51조제1항)

ㅇ 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에도 적립하여야 함

* 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상주택(주택법 시행령 제48조)

- 300세대 이상의 공동주택

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택

- 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물

Q 3-3		장기수선충당금을 사용자가 납부한 경우 환급방법은?

□ 공동주택의 사용자는 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구 할 수 있으며(영 제66조제5항)

ㅇ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해 주어야 함(영 제66조제6항)

Q 3-4		장기수선충당금은 반드시 장기수선계획에 따라야 하는지 및 전용부분에도 사용 가능한지?

□ 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(법 제51조제2항) 장기수선계획에 따르지 않은 사용은 불가하며

* 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1천만원 이하의 과태료(법 제101조제1항)

ㅇ 장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하므로(법 제47조제1항) 전용부분에는 사용 불가

* 예를 들어 개별난방 방식의 공동주택에 개별세대별로 보일러 설치 비용을 장기수선충당금으로 사용은 불가

Q 3-5		장기수선충당금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이?

□ 장기수선충당금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되며

ㅇ 관리비중 수선유지비는 냉난방시설의 청소비, 소화기, 충약비 등 주거생활의 편의를 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용임(영 별표5)

4. 주택관리업자 및 사업자 선정 지침

Q 4-1		입주자대표회의에서 관리업자 선정시 그 관리업자가 경비나 청소 용역업체를 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지?

□ 공동주택의 관리사무소장(관리주체)은 경비, 청소등 용역에 의해 사업자를 선정할 경우에는 경쟁입찰(최저낙찰제)에 의하도록 하고 있으므로(지침 별표4), 수의계약으로 업체 선정은 불가

Q 4-2		제한경쟁이나 지명경쟁입찰의 경우 2회 유찰시 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지?

□ 각종 공사 및 용역사업자 선정시 2회 유찰시에는 수의계약이 가능하나(지침 제22조)

ㅇ 이는 일반경쟁입찰의 경우에 적용되는 사항임

* 제한경쟁이나 지명경쟁의 경우에는 2회 유찰후에도 수의계약이 불가하므로 일반경쟁 입찰을 거쳐 2회 유찰될 경우 수의계약이 가능

Q 4-3		제한경쟁입찰의 경우 조건인 5인 이상의 입찰참가 신청은 신청업체 전체를 말하는지 유효한 업체만 말하는지?

□ 제한경쟁입찰의 경우 5인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하며(지침 별표1제1호나목), 이때의 5인 이상은 서류등을 제대로 갖추어 신청한 유효한 업체만 계수하는 것임

Q 4-4		알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정시 수의계약이 가능한지?

□ 주택관리업자 및 사업자 선정지침상 수의계약의 대상은 공산품 구입, 200만원 이하의 공사 및 용역, 기존 용역사업자의 재계약(입주자대표회의 과반 찬성으로 의결한 사항) 등이며(지침 별표2)

ㅇ 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정의 경우 동 지침 별표4의 2호라목의 잡수입등에 해당하므로 경쟁입찰(최고낙찰제)에 의하여야 함

Q 4-5		입찰서의 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글숫자가 다른 경우 처리 방법

□ 입찰서 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우에는 입찰서의 입찰가격 등 중요한 부분이 불분명한 경우에 해당하므로 입찰의 무효에 해당됨(지침 별표3제3호)

Q 4-6		주택관리업자의 영업지역 제한이 가능한지?

□ 주택관리업자 선정시 영업지역은 제한하지 못하도록 규정되어 있으며(지침 제9조제3항), 따라서 영업지역 제한은 불가

Q 4-7		용역 및 공사업자 선정시, 단지내 가용예산이 한정되어 있어 예산 범위내에서 업자를 선정할 수 있는 방법은?

□ 주택관리업자 및 사업자 선정 시 최저낙찰제로 낙찰자를 선정(지침 별표4)

ㅇ 다만, 단지내 예산이 한정되어 예산 범위내에서 업자를 선정코자 할 경우에는

- 해당 공사의 산출내역서에 따라 적정한 입찰가를 판단하여 이를 입찰공고문 또는 현장 설명회 등을 통해 구체적으로 제시하여 예산 범위 내 적정한 입찰금액으로 참가할 수 있도록 유도는 가능

2		시․도 질의사항 답변

Q 기타		제한경쟁 입찰시 사업실적․기술능력․자본금 등 제한시 최저기준이 있는지? 그외 제한이 가능한지?

□ 제한경쟁입찰시 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한” 가능하며(지침 별표1제1호나목), 이에 필요한 사업실적, 기술능력, 자본금은 계약자가 계약의 목적에 따라 제한 가능(별도의 획일적인 최저 기준이 있지 않음)

ㅇ 이때 제한할 수 있는 사유는 사업실적, 기술능력, 자본금에 한함

Q 기타		동별 대표자 선출시 선출시기를 달리 할 수 있는지?

□ 동별 대표자의 선출시 선출시기에 관하여는 별도 규정이 없고

ㅇ 선거구․선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조제1항제3호) 관리규약으로 이를 규정할 경우 순차 선출도 가능

Q 기타		동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법?

□ 동별 대표자의 선출시 금치산자, 한정치산자, 금고이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조제4항)

ㅇ 동별 대표자 선거전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보 할 수 있도록 하는 것이 타당

3		공동주택 관리 질의회신 사례

◆ 동별 대표자 및 입주자대표회의

《 의결정족수 정리 》

ㅇ (동별 대표자) 입후보자가 2명이상인 경우 다득표자를 선출하며, 입후보자가 1명인 경우 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제3항)

ㅇ (회장 및 감사) 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 500세대 이상의 공동주택의 경우 후보자가 2명이상인 경우 다득표자를 선출하며, 후보자가 1명인 경우 전체 입주자등의 10분의1이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조제5항,제6항)

ㅇ (관리규약의 개정) 입주자대표회의 의결 또는 전체입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수의 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제57조제3항)

ㅇ (관리방법의 결정) 입주자대표회의 의결 또는 전체입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체입주자등의 과반수의 찬성하는 방법에 따름(주택법 시행령 제52조제1항)

□ 관리규약상 임원선출 및 동별 대표자 선출

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 관리규약상 동별 대표자 정원은 10명이고 현재 8명으로 구성되어 있음

- 당 공동주택 관리규약 제19조(임원의 구성)에서 감사를 2인으로 두도록 하고 있는 경우 1명이 개인사정으로 사퇴한 경우 꼭 2명으로 갖추어야 하는지 아니면 1명으로 운영이 가능한지 여부

ㅇ 현재 8명 중 이주로 인한 사퇴시 보궐선거를 하는 경우 종전의 공석인 선거구(2개 선거구)도 포함하여 보궐선거를 하는지 아니면 사퇴로 인한 공석인 선거구만 보궐선거를 하여야 하는지 여부

ㅇ 단순한 이주로 인하여 사퇴한 경우도 주택법 시행령 제50조제4항제10호의 사퇴로 보아 4년간 동별 대표자에 입후보할 수 없는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 감사는 1명 이상을 두도록 하고 있고, 동법 제57조제1항제2호에 따라 입주자대표회의의 구성등에 대해서는 관리규약에 정하도록 하고 있으므로 질의의 감사의 인원수에 대해서는 귀 관리규약에 정하여 운영할 수 있습니다.

ㅇ 질의의 보궐선거를 실시하는 경우 동법 시행령 제50조의2제1항에 따라 귀 선거관리위원회는 공석인 선거구의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 공석인 선거구를 포함하여 동별 대표자를 선출하는 것이 바람직합니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제10호의 결격사유에 해당하는 사퇴에는 단순한 이사로 인한 부득이한 사퇴는 포함되지 않음을 알려드립니다.

□ 관리규약상 해임사유에 대한 유권해석

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 동별 대표자가 지난 2004년 당시 입주자대표회의 회장 선출시 후보자였던 동별 대표자의 이력서에 기재된 학력을 문제 삼으면서 허위 학력이라 주장하고 이력서에 내용이 맞지 않다면 자신이 사퇴하겠다고 임원회의등에서 공언함

- 이에 학력사항은 사실로 입증되어 문제를 제기한 동별 대표자에에 사퇴를 권고하였으나 사퇴하지 않음에 따라 입주자대표회의에서 해임절차를 진행하는 경우 해임이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제3호에 따라 동별 대표자의 선거구․선거절차․해임사유(업무상 위법행위에 한정한다)를 관리규약에 규정하도록 하고 있고 귀 관리규약 제20조에 동별 대표자의 해임사유를 규정하고 있습니다. 다만, 동별 대표자의 허위학력은 해임사유에 해당하지 않으나, 질의와 동별 대표자가 공언한 내용이 있는 경우 그 구체적인 사실  관계를 가지고 법률전문가와 협의하시기 바랍니다.

□ 동별 대표자 정원 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 5개동 10개 라인으로 관리규약 제17조에 따라 동별 대표자는 각 동 라인별로 하나의 선거구로 정하고 5명 이상 10명 이하로 선출한다.라고 정하고 이에 근거하여 입주자대표회의를 총 7명으로 구성하였다면 주택법령에 위배되지 않는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제1항에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성한다.라고 규정하고 있으므로 질의의 경우 귀 관리규약에 선거구를 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 1명씩 정한 수를 합하여 정원으로 하여야 함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 정원 관련

<관련규정>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항 : 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하여, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출될 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수 찬성으로 선출하여야 한다.

<질의내용>

ㅇ 상기 「이하 같다」란 문구가 주택법 시행령 제51조제1항 각 호와 제52조제4항에도 적용이 가능한지 여부

ㅇ 선거관리위원회 규정(표준예시) 제47조(재선거)제1항 각호는 입주자대표회의 구성을 위한 동별 대표자 선출 인원이 3분의 2 이상이 선출된 때에도 의무적으로 재선거를 실시해야 하는 강행규정인지 구성원의 3분의 2 이상이 선출되면 재선거를 생략할 수 있는 임의규정인지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하여, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출될 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다)의 의미는  질의의 동법 시행령 제51조제1항, 제52조제4항의 구성원의 문구에도 적용됩니다.

ㅇ 질의의 3분의 2 이상이 선출되면 우선 입주자대표회의를 구성하여 운영하라는 취지입니다. 따라서, 주택법 시행령 제50조제5항에 따라 귀 관리규약으로 정한 정원을 선출하므로서 공동주택을 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익보호 등을 하여야 함을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 이사, 감사의 의결권 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회의 이사는 임원회의에서 안건에 대한 심의자로서 의결표시를 이미 한 경우 입주자대표회의에서는 전체 동별 대표자들과 함께 개별 안건에 대하여 의결권을 행사할 수 있는지 여부

ㅇ 중립을 지키는 감사는 입주자대표회의 안건에 대하여 의결권을 행사할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 입주자대표회의는 주택법 시행령 제50조제5항에 따라 동별 대표자 중에서 구성원 과반수 찬성으로 임원(이사)를 선출하도록 규정하고 있고, 입주자대표회의는 동법 시행령 제51조제1항에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록 규정하고 있습니다. 따라서,  질의의 경우 상기 주택법령에 따라 개별안건에 대하여 의결권을 행사할 수 있습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 감사는 동별 대표자 중에서 선출하도록 규정하고 있고 질의의 감사도 입주자대표회의 구성원이므로 의결권을 행사할 수 있습니다.

□ 입주자대표회의 구성 및 용역업체 선정방안

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 1,060세대로 전체 과반수가 입주하여 입주자대표회의를 구성코자 공고 결과 미분양 및 미입주등으로 17개 선거구 중 7개 선거구에서만 입후보자를 등록하여 투표중에 있음

- 위의 경우 입주자대표회의 구성원 17명중 7명이 선출된 경우 7명중에서 회장, 감사를 선출할 수 있는지 및 입주자대표회의 의결사항을 의결할 수 있는지 여부

- 동별 대표자 선출결과 입주자등의 과반수 찬성을 얻지 못해 낙선된 사람이 재선거시 재차 입후보할 수 있는지 여부

- 입주자대표회의가 구성되지 아니한 동안 용역업체 계약기간이 만료된 경우 용역업체 선정은 어떻게 해야 하는지 여부 및 사업주체가 선정한 위탁관리업체 계약기간이 만료기간(2011년 9월14일 까지) 내에 입주자대표회의가 구성되지 아니한 경우 위탁관리업체 계약기간이 재연장되는지 아니면 입주자대표회의가 구성될 때까지 유보할 수 있는지 여부

- 미분양, 미입주 등으로 인하여 단지내 체육시설(헬스, 골프연습장, 대중목욕탕 등)을 운영하지 않는 관계로 조속한 운영에 대한 민원이 발생하는 경우 운영방법 또는 운영자 선정 등의 방안은

<회신내용>

ㅇ 「주택법 시행령」제50조제5항에서 500세대 미만인 공동주택의 경우 임원의 선출을 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출하도록 하고 있으므로, 질의의 500세대 이상인 공동주택의 임원 선출의 경우에도 500세대 미만 공동주택과의 형평성 및 대표성을 고려하여 관리규약상 구성원의 과반수 이상이 선출된 때 가능합니다. 또한 입주자대표회의 의결은  동법 시행령 제51조제1항에 따라 구성원(정원) 과반수의 찬성으로 의결하도록 하고 있음을 알려드립니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항제2호에 따라 입후보자가 1명인 경우 해당 선거구 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하여야 합니다. 질의의 경우 해당 선거구 투표율이 50%가 넘고, 입후보자가 해당 선거구 입주자등의 과반수를 얻지 못해 낙선되었다면 재출마할 수 없습니다.

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표4〕<비고> 제2호에 따라 기술인력 등 전문용역업체에 용역을 하는 때에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 하므로 질의의 계약기간이 만료된 용역업자의 선정은 입주자대표회의가 구성된 후 입주자대표회의의 동의를 얻어 공개경쟁입찰에 따라 선정하여야 합니다. 또한「동 선정지침」〔별표4〕제1호에 따라 주택관리업자 선정은 입주자대표회의에서 하여야 하므로 질의의 경우 입주자대표회의가 구성되어야 가능할 것입니다.

ㅇ 질의의 단지내 체육시설(헬스, 골프연습장, 대중목욕탕 등)을 운영에 대해서는 귀 공동주택 입주자등의 협의를 거쳐 관리규약 및 관련 제규정으로 휘트니스센터 운영 ․ 비용  부담 및 동의기준에 관한 규정을 두어 운영할 수 있을 것으로 사료됩니다. 다만, 공동주택의 입주자 공유인 복리시설(휘트니스센터 등)은 주택법 제42조제2항제1호 및 주택법 시행령제47조 제1항 별표3에 따라 영리목적으로 사용하거나 제3자에게 영리목적으로 운영하도록 할수 없음을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 정원 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 관리규약상 입주자대표회의 정원을 65명으로 정하였으나 현재 36명으로 관리 규약상 정원의 과반수를 넘은 상태임

- 구성원 과반수를 넘으면 입주자대표회의가 성립됨은 어느 규정을 적용한 것인지

- 관리규약성 정원이 65명인데 현재 36명이 선출된 경우 회의를 개최할 수 있는 인원수 및 의사를 결정할 수 있는 의결정족수는 몇 명으로 보아야 하는지

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제51조제1항에 따라 입주자대표회의는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하여, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의결하도록 규정하고 있습니다. 질의의 경우 정원은 선출된 인원이 아닌 귀 관리규약으로 정한 정원(65명)을 뜻합니다. 따라서, 정원의  과반수(33명 이상)가 참석하는 경우 전원 찬성으로 안건을 의결하여야 하는 어려움이 있으니, 조속히 관리규약으로 정한 정원으로 선출하여 공동주택관리 안건을 처리하여야 함을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 의결 정족수

<질의내용>

ㅇ 주택법 시행령 제51조에 따라 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다.에서 구성원은 총원을 의미하는지 아니면 선출된 대표를 의미하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항에 따라 입주자대표회의의 구성원은 관리규약에서 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말하다.라고 규정하고 있습니다. 따라서, 질의의 경우 원칙적으로 관리규약에서 정한 총원을 말하나 3분의 2 이상이 선출된 경우에는 선출된 인원을 말함을 알려드립니다.

<질의내용>

ㅇ 입주자대표회의 감사는 입주자대표회의 구성원에 포함되는지, 입주자대표회의에 참석하여 발언할 수 있는지 및 의결권을 갖는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 감사는 동별 대표자중에서 선출하도록 하고 있으므로 질의의 감사는 입주자대표회의 구성원으로서 발언권과 의결권이 있음을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 회의 진행 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회의 회장의 회의진행을 위한 역할 중

- 전 회기의 종료된 안건에 대한 회의에 참석한 대표의 재론을 거부 할 수 있는지

- 당 회기의 결정된 안건 중 그 안건에 대한 동일한 발언이 중복되었을때 중단을 요구할 수 있는지

- 원만한 회의진행을 위하여 참석한 대표의 발언권을 제한할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제2호에 따라 입주자대표회의의 구성․운영과 그 구성원의 의무 및 책임에 대하여 관리규약에 규정하도록 하고 있으므로 질의의 회의진행에 관한 사항은 귀 관리규약에 정하여 운영하여야 함을 알려드립니다.

□ 임원 선거 무효확인 판결확정 된 임원의 재선거 입후보 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 1303동 동별 대표자 보궐선거(2011.6.25)에 후보자가 2명 입후보하여 총80세대 중 27세대가 투표에 참여하였음

- 투표용지의 날인이 첨부와 같이 이중으로 기표(기표란, 기호란에 이중표기)된 경우의 유,무효 여부

- 투표소에서 입주자 1명이 특정후보 투표하라고 권유한 경우 이에 대한 신고권자는 상대후보의 선거운동원 등 관련자에 한정하는가 여부 및 불법선거 해당 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제4항에 따라 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다. 이 경우 선출에 관하여 이 영 및 관리규약으로 정하지 아니한 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 투표용지 이중날인, 불법선거 해당여부 및 불법선거의 신고권자에 대해서는 귀 공동주택  관리규약 및 선거관리규정에 정하는 바에 따라 귀 선거관리위원회에서 판단하여야 함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 보궐선거 투표의 유, 무효 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 전체 16개동 중 12개동에서 입후보하여 복수 입후보한 3개동은 다수결로 선출하고 나머지 9개동은 1명이 입후보하였으나 해당 선거구 입주자등의 과반수를 얻지 못해  무효인 경우 전체 재선거를 실시하여야 하는지 아니면 해당 9개동만 재선거해야 하는지 여부

ㅇ 위의 선거에 의해 선출된 12명중 4인이 입주자대표회의 회장에 입후보하여 이 중 2인은 동별 대표자 선출에 문제(과반수 득표 미달)가 있고 나머지 2명은 다수결로 선출되어 유효함

- 이 경우 과반수 득표를 하지 못한 2명중 1명이 최고 득표를 한 경우 무효처리된다면 나머지 2명중 차점자가 승계되는지 아니면 다시 재선거를 해야 하는지 여부

ㅇ 동별 대표자 선거시 입후보자가 1명인 경우 투표함을 들고 세대방문 투표가 가능한지 여부

ㅇ 당 공동주택 관리규약상 재건축조합 임원의 동별 대표자 입후보자격을 제한하는 규정을 부가한 경우 재건축조합의 임원이 동별 대표자에 입후보할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 입후보자가 2명 이상인 경우에는 다득표자를 선출하고 입후보자가 1명인 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하도록 규정하고 있으므로 질의의 경우 복수출마로 다득표를 한 후보자(3명)를 제외한 9개동에 대하여는 재선거를 실시하여야 합니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 입주자대표회장, 감사의 선출은 입주자대표  회의 구성원 과반수가 선출된 경우에 가능하므로 질의의 동별 대표자 재선거 실시는 구성원 과반수 이상 선출한 후 동별 대표자 중에서 선출하여야 합니다.

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제3호에 따라 동별 대표자의 선출절차에 관하여 관리규약에 규정하도록 하고 있고, 동법 시행령 제50조의2 제4항에 따라 동별 대표자의 선출에 관하여 이 영 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 경우 동별 대표자 입후보자가 1명인 경우 방문투표 여부는 귀 관리규약 및 제 규정에 따라 판단하여야 합니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항에 따라 재건축조합 임원의 경우 동별 대표자 결격사유에 해당하지 않으나, 귀 관리규약에 재건축조합 임원의 동별 대표자 겸직을 금지하고 있다면 동별 대표자에 당선된 경우 재건축조합 임원을 사퇴하여야 함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 선거 관련

<질의내용>

ㅇ 관내 공동주택의 소유자가 주민등록을 옮기지 않고 실제 거주하지 않으며 세를 주지 않아 공가인 경우 해당 소유자에게 선거관리위원회 운영경비를 부과시킬 수 있는지 여부

- 갑설 : 해당단지에 실제 거주하지 않는다면 동별 대표자의 선출권이 없으므로 선거관리비용을 부과하는 것은 부당함

- 을설 : 공동주택의 경우 입주자등의 공동비용에 대해서는 관리비 및 사용료를 부과할 수 있음. 세입자가 있는 경우라면 세입자가 부담하여야 하지만 세입자가 없는 경우에는 소유자가 부담하여야 하며 이에 관한 주택법령이 명확치 않으므로 입주자대표회의에서 의결로 부과가 가능함

<회신내용>

ㅇ 질의의 선거관리위원회 경비는 주택법 시행령 제50조의2제6항, 동법 시행령 제57조제1항3의2에 따라 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로 귀 관리규약에 따라서 판단할 사항임을 알려드립니다.

□ 입주자대표회장 선출 절차

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 1,450세대 아파트이며, 주택법령 개정(2010. 7.6)에 따른 관리규약이 개정되어 있지 않은 상태임(입주자대표회장 선출은 입주자대표회의 간선제)

- 이 경우 입주자대표회장의 선출을 주택법 시행령 제50조제6항에 따라 직선제로 하여야 하는지 아니면 당해 관리규약상 입주자대표회의에서 간선제로 선출할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 공동주택은 500세대 이상인 공동주택이므로 주택법 시행령 제50조제6항에 따라  동별 대표자중에서 입주자대표회장을 전체 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출하여야 함을 알려드립니다.

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 선거관리위원회가 입주자대표회의의 하부기관인지 여부

ㅇ 당 공동주택의 동별 대표자 선출을 수차례 하였고 입주자대표회의 회장 선출, 감사 선출을 각각 따로 하였음

- 이에 따라 입주자대표회의에서는 감사선출도 정기업무에 해당하니 감사선출 등 보궐선거에 대한 업무수당은 지급하지 못하겠다고 하는데 타당한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제1항에 따라 입주자대표회의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성하도록 하고 있고, 동법 시행령 제50조의2 제4항에 따라 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정하도록 하고 있습니다. 따라서 질의의 선거관리위원회는 선거등의 업무에 있어 독립적으로 의사결정할 수 있습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제55조의2 제1항에 따라 관리주체는 다음 회계연도에 관한 관리비등의 사업계획 및 예산안(제50조의2 제6항에 따른 선거관리위원회의 운영경비를 포함한다)을 매 회계연도 개시 1개월까지 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받도록 규정하고 있고, 주택법 시행령 제50조의2 제6항에 따라 선거관리위원회의 경비등에 관한 사항은 관리규약 또는 예산안에 정하도록 하고 있음을 알려드립니다.

□ 선거관리위원회 운영경비 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 입주자대표회의 정원은 16명이나 수차례의 재선거를 통해 13명이 선출됨

- 13명으로 구성된 입주자대표회의는 별탈없이 운영되어 오던 중 동별 대표자가 공석인 해당 동 입주자등으로부터 동별 대표자 선출을 위한 재선거를 실시하여 줄 것을 요구하는 민원이 제기됨

- 당 공동주택 관리규약에는 보궐선거 규정만 명시하고 있을뿐 재선거에 관한 규정이 없는 경우 재선거 실시하여야 하는지 여부

- 관련 학설

• 갑설 : 이미 여러차례 재선거를 실시하였음에도 선출되지 않았고 입주자대표회의 운영에 필요한 3분의 2 이상이 확보되었을때에는 계속해서 선거만 치르는 것은 시간낭비, 예산낭비이므로 재선거를 실시할 필요가 없음

• 을설 : 입주자대표회의의 운영에 필요한 구성원 3분의2 이상 확보와는 별개의 사안이므로 해당동 입주자등의 권익보호를 위하여 재선거를 실시하여 동별 대표자를 선출하여야 함

• 병설 : 동별 대표자 재선거에 관한 규정이 관리규약, 선거관리규정에도 없을 시 선거관리위원회 자체에서 그 구성원 과반수의 찬성으로 재선거 여부를 결정할 수 있음

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제1항에 따라 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 동별 대표자로 구성하도록 규정하고 있으므로 질의의 공석인 해당 선거구 입주자등의 선출에 대한 요청이 있는 경우에는 입주자등의 권익  보호를 위하여 재선거를 실시하는 것이 바람직합니다.

□ 동별 대표자 재선거 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 선거관리위원회 규정을 제정하면서 주택법 시행령 제50조제4항 및 단지 관리 규약에서 규정한 동별 대표자 자격규정 이외의 사항을 피선거권에 제한사항으로 규정할 수 있는지 여부

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 임원 피선거권의 경우 동별 대표자 중에서 선출하도록 한 경우 임기개시일 전 당선자도 포함하는지 아니면 임기개시 후 동별 대표자에 한하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항에 따라 동별 대표자의 결격사유를 한정하고 있으므로 질의의 경우 주택법령상의 결격사유 이외에 자격제한을 선거관리위원회 규정에 둘 수 없음을 알려드립니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 입주자대표회의 임원은 동별 대표자중에서 선출하도록 하고 있습니다. 그리고, 임원의 경우 동별 대표자 당선자 중에서 선출하여야 하나 입주자대표회의의 효율적인 운영을 위해서는 사전에 선출하여 임기개시일에 인계인수가 철저히 되도록 하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

□ 입주자대표회의 구성시 의문점에 대한 문의

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 동별 대표자 선출시 동별 대표자 결격사유에 해당하지 않는데도 불구하고 입후보를 방해하기 위하여 선거관리위원회로부터 후보 출마를 저지당했을때 어떤 조치를 취하여야 하는지 여부

ㅇ 동별 대표자를 선출하는데 동거인 누구라도 선거관리위원이 될 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다) 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출하고 있으며, 동법 시행령 제50조제4항의 결격사유를 규정하고 있습니다. 따라서, 질의의 경우가 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고, 동 결격사유에 해당되지 않는 다면 동별 대표자의 입후보를 방해할 수 없습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제2항에 따라 1.동별 대표자, 2. 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람은 선거관리위원이 될 수 없으나, 질의의 경우는 선거관리위원이 될 수 있습니다.

□ 동별 대표자 선출시 결격사유 확인 관련

<질의내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항제2호에 동별 대표자 입후보자가 1명인 경우 무투표 당선이 아닌 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하도록 한 취지는 무엇인지

ㅇ 동법 시행령 제50조제4항제1호의 미성년자, 금치산자, 한정치산자, 제2호의 파산자로서 보권되지 아니한 사람

<회신내용>

ㅇ 질의의 동별 대표자가 1명인 경우 해당 선거구의 입주자등의 과반수 찬성을 받도록 한 취지는 동별 대표자의 대표성 및 정당성을 확보하여 입주자등의 권익보호를 위한 것입니다.

ㅇ 질의의 미성년자, 한정치산자, 금치산자는 구청(읍사무소)등에서 발급하는 기본증명서로 확인할 수 있으며, 파산자는 이해관계인인 본인이 법원에 확인하여야 함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 결격사유

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 612세대로 2010. 7.6 이후 동별 대표자 및 입주자대표회의 임원 선출을 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하지 않고 서면 동의로 선출하여 동별 대표자 선출이  무효임을 통보받아 새롭게 선거관리위원회를 구성하여 동별 대표자를 재선출하고 있음

- 무효판정을 받은 입주자대표회의에서 개정한 관리규약도 무효인지 여부

- 무효판정을 받은 동별 대표자가 다시 동별 대표자에 입후보할 수 있는지 여부

- 당 공동주택 관리규약에 동별 대표자의 임기는 12월 1일부터 11월 30일까지(2년간)인 경우 동별 대표자의 임기는 구성이 확정된 날부터 인지 아니면 관리규약에 따라야 하는지 여부

- 당 공동주택 관리규약에 따라 입주자대표회의 정원을 라인별로 16명으로 정한 경우 라인별이 아닌 라인수에 비례(1개동 2개라인의 경우 1개라인에서 2명을 선출)하여 동별 대표자를 선출할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제3항에 따라 관리규약을 개정할 때 입주자대표회의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수 찬성의 방법으로 관리 규약을 개정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 관리규약 개정절차가 이러한 방법에 의해 개정되었는지 여부 및 귀 공동주택의 구체적인 사실관계 등을 종합적으로 검토하여 관리규약 개정의 유,무효 여부를 판단하여야 합니다.

ㅇ 질의의 동별 대표자 선출의 무효가 주택법 시행령 제50조제4항의 결격사유에 해당하지 않으므로 무효인 동별 대표자도 재선거에 입후보할 수 있습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있도록 하고 있으며, 귀 관리규약에서 정한 임기 시작시기로 보아야 합니다. 따라서 질의의 재선거에 의해 구성된 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 시작시점은 귀 관리규약에 따라 임기를 판단하여야 합니다.

ㅇ 법 제43조제7항제2호에 따라 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성하되, 해당 공동주택의 선거구는 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서, 질의의 경우 해당 선거구를 선출인원수 만큼 구획하여 구획된 선거구마다 1명씩 동별 대표자를 선출하여야 함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 해임사유 및 자격 관련

<질의내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제5호에 따라 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실하도록 규정하고 있고, 경기도 표준관리규약 준칙 제20조제1항제5호에 따라 주택관리업무와 관련하여 폭력행위로 벌금형 이상을 선고받은 경우 해당 선거구 입주자등의 과반수 의결로 해임하도록 하고 있습니다.

- 이에 당 공동주택 관리규약에는 주택관리업무와 관련하여 폭력행위로 벌금형 이상을 선고받은 경우 해당 선거구 입주자등의 과반수 의결로 해임이 아닌 당연 해임으로 규정하고 있는 경우 주택법 시행령을 따르는지 아니면 당 공동주택 관리규약에 의거 당연해임으로 처리하는지 여부

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제5호의 주택관리업무와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람에 입주자대표회의 종료 후 동별 대표자의 폭언으로 말다툼이 발생되어 동별 대표자가 다른 동별 대표자를 폭행하여 고소되어 벌금형을 받은 경우도 포함되는 지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제5호에 따라 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실하도록 규정하고 있고 있습니다. 그러나, 질의의 주택관리업무와 관련하여 폭력행위로 100만원 미만의 벌금형 이상을 선고받은 경우는 귀 관리규약에서 정한 바에 따라 판단하여야 할 것입니다.

ㅇ 동별 대표자간의 단순한 폭언,폭행으로 인하여 고소되어 받은 벌금형의 경우는 주택법 시행령 제50조제4항제5호의 주택관리업무와 관련한 벌금형으로 볼 수 없을 것이나 구체적인 것은 재판내용 등에 따라 판단하여야 함을 알려드립니다.

□ 공기업 직원의 동별 대표자 겸직 관련

<질의내용>

ㅇ 국토해양부 산하 한국감정원의 직원이 소속기관장의 허가 없이도 공동주택 입주자대표회의의 동별 대표자가 될 수 있는지

ㅇ 한국감정원 직원의 동별 대표자 겸직을 허가해주는 소속 기관장은 누구인지 및 사후 허가도 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 경우 주택법 시행령 제50조제4항의 결격사유에는 해당되지 않습니다. 다만, 공공기관 운영에 관한 법률 제37조제2항에 따라 소속기관장의 허가를 받아야 하는 사항은 별개의 사항임을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 중임제한 적용시기

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 관리규약 개정시(2010. 12.1) 동별 대표자 임기는 2년간으로 하되 1회에 한하여 중임할 수 있다. 라고 하고 2007년 관리규약 개정당시의 동별 대표자부터 적용한다고 규정한 경우 주택법 시행령 제50조제7항의 중임제한의 적용시점은 언제부터인지

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령(2010. 7.6 시행) 부칙 제2조제2항 제50조제7항의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용한다.라고 규정하고 있습니다. 따라서, 질의의 귀 관리규약에서 2007년 동별 대표자부터 적용한다는 내용은 적용되지 않으므로 종전 관리규약에 따라 선출된 동별 대표자의 임기는 주택법령의 중임제한 임기에 합산하지 않음을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 자격 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 동별 대표자 선출과 관련하여 2010년 7월6일 동별 대표자 추천서와 신청서를 관리사무소에 접수되고, 2010년 7월10일 해당동의 입주자등 과반수 서면동의를 받았음

- 개정 주택법 시행령(2010. 7.6 시행)에 의한 선거관리위원회 구성 및 투표절차 없이 선출됨

- 위의 동별 대표자가 주택법 시행령 제50조제4항제10호와 관련하여 2010년 4월분부터 8월분까지 연속하여 5개월 연체한 경우 종전의 관리규약(당 공동주택의 경우 2011년 초에 관리 규약을 개정함)에 의해 관리비 3개월 연체시 자동해임되도록 규정하고 있는 경우 입주자  대표회의 의결로 동별 대표자 자격을 유지할 수 있는지 여부

- 2010년 10월26일 입주자대표회의에서 회장을 선출한 경우 입주자등의 투표절차 없이 선출하는 것이 타당한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 부칙 제2조제1항에 따라 제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 동별 대표자 및 입주자대표회의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용하도록 규정하고 있습니다.

따라서, 질의의 경우 동별 대표자 선출공고일이 명확치 않아 동법 시행령 제50제4항  제10호의 결격사유에 해당하는가 여부를 회신하기 곤란하나, 개정 주택법 시행령 개정 전에 동별 대표자 선출공고가 되었다면 개정 주택법령이 적용되지 않고 해당 공동주택 관리규약에 따른 방법으로 선출하여야 합니다.

ㅇ 주택법 시행령 부칙 제7조에 따라 관리주체는 관리규약 개정을 2010년 11월5일까지 관리규약을 개정하도록 하고 있으므로 질의의 귀 공동주택의 관리규약 개정전 종전 관리규약에서 3개월 이상 연체시 자동해임되는 것으로 규정되었다면 귀 관리규약에 따라 해임을 판단할 수 있을 것으로 사료됩니다.

ㅇ 주택법 시행령 부칙 제2조제1항에 따라 제50조제3항부터 제6항까지의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 입주자대표회의 임원을 선출하기 위하여 공고하는 때부터 적용하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제50조제6항에 따라 500세대 이상인 공동주택의 회장의  선출은 전체 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출하여야 함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 사퇴후 보궐선거 입후보 자격

<질의내용>

ㅇ 민원인은 동별 대표자를 개인 건강상 2007. 1.18 자진 사퇴하였고 당해 공동주택의 보궐 선거에 입후보하고자 하는 경우 입후보자 자격인 사퇴한 후 4년의 경과 여부는 사퇴한 날을 기준으로 하는지 아니면 선거관리위원회의 자격상실 통보일(2011. 5.19) 후 4년이 경과한 날을 기준으로 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제9호에 따라 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며, 그 자격을 상실하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 경우 선거관리위원회의 자격상실 통보일(2011. 5.19)이 아닌 동별 대표자를 사퇴한 날을 기준으로 4년이 경과한 경우라면   입후보할 수 있음을 알려드립니다.

□ 부녀회 임원의 배우자의 동별 대표자 자격 여부

<질의내용>

ㅇ 부인이 부녀회의 임원(이사)인 경우 남편이 해당 공동주택의 동별 대표자가 될 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 부녀회 임원인 경우 주택법 시행령 제50조제3항의 동별 대표자 결격사유에 해당하지 않으므로 질의의 경우 동별 대표자에 입후보할 수 있음을 알려드립니다.

□ 질병에 의한 사퇴시 동대표 결격사유 해당 여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자중 3년전에 질병으로 부득이 동별 대표자를 사퇴한 경우 해당 입주자가 동별 대표자로 입후보하여 당선된 경우 동별 대표자 결격사유에 해당하는지 여부

- 당 선거관리위원회에서는 해당 입주자가 당 아파트에 위해를 끼친 바 없고 단순히 질병으로 인한 부득이한 사퇴이므로 동별 대표자 입후보 자격을 만장일치로 수락함

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항에9호에 따라 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며, 그 자격을 상실하도록 규정하고 있으나, 질의와 같이 질병으로 부득이하게 사퇴된 것이 사실이라면 동 조문에 해당되지 않을 것으로 사료됩니다.

□  동별 대표자 결격사유(명예훼손 벌금형)

<질의내용>

ㅇ 동별 대표자간에 공동주택과 관련하여 “명예훼손”으로 벌금 100만원의 형을 확정 선고받은 경우 주택법 시행령 제50조제4항제5호의 공동주택관리와 관련한 100만원 이상의 벌금형에 해당하여 동별 대표자 결격사유에 해당하는지 여부

<판결내용>

ㅇ 범죄사실 : 관리비 중 임시대표회의시 다과회 명목으로 이중 계산한 사실이 없음에도 불구하고 수시감사요구 주민동의서를 피고인들이 공동명의로 작성, 게시하고, 공연히 허위사실을 적시하여 피해자의 명예훼손

- 피고인1 : 명예훼손죄로 3백만원 벌금형

- 피고인2 : 명예훼손방조죄로 1백만원 벌금형

<회신내용>

ㅇ 공동주택에서 발생한 사건이긴 하지만 동별 대표자인 당사자 간의 다툼이 법원의 결정으로 선고된 벌금형(명예훼손죄, 명예훼손방조죄)이 공동주택관리와 관련하여 발생한 벌금형(관리비 등의 횡령, 배임 등)에 해당하지 아니함을 알려드립니다.

□ 관리주체에 대한 회계감사 등

<질의배경>

ㅇ 주택법 시행령 제55조의2 제2항에 따라 관리주체는 매 회계연도 종료 후 2개월 이내에 사업실적서 및 결산서를 입주자대표회의에 제출하도록 하고 있으며,

- 동법 시행규칙 제21조제5항,제6항에 따라 입주자대표회의의 감사는 관리주체의 회계업무와 관리업무 전반에 대하여 감사를 하며 감사를 실시하는 경우에는 관리주체의 사업실적서 및 결산서를 감사한 후 감사보고서를 입주자대표회의와 관리주체에 제출(영 제55조의3에 의한 「주식회사 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우는 제외한다)하도록 하고 있음

<질의내용>

ㅇ 관리주체의 사업실적서 및 결산서에 대한 자체감사 또는 위탁감사를 입주자등의 투표 또는 입주자대표회의 의결로 감사를 미실시 하거나 당해 공동주택의 주택관리업자에 의한 회계감사 및 격년제 감사등으로 대체할 수 있는지 여부

-  갑설 : 대체 불가

• 영 제55조의2, 제55조의3, 규칙 제21조제5항 및 제6항의 취지는 관리주체의 회계 및 관리업무 전반에 대한 효율성 및 투명성을 확보하는 것에 있으므로 매년 제출되는   관리주체의 사업실적서 및 결산서는 매년 자체감사 또는 외부감사를 통해 적시성 있는 평가와 그에 따른 환류가 이루어지도록 하여야 하므로 입주자대표회의 의결 또는 입주민등의 투표를 통해 감사 미실시, 격년감사등의 시행은 법령의 취지에 맞지 않으며,

주택법령에서 정한 감사는 자체감사와 영 제55조의3에 의한 주식회사의 외부감사에 관한법률 제3조제1항에 따른 감사로 위탁업체 회계팀의 감사는 해당되지 않음으로 대체할 수 없음

- 을설 : 대체 가능

• 영 제55조의2에 의거 관리주체는 매년 사업실적서 및 결산서를 입주자대표회의에 제출 하여야하나 그 사업실적서 및 결산서에 대한 감사의 주기 등을 주택법령에서 정한바가 없어 각 공동주택이 관리규약에 명시된 의사결정의 방법에 따라 감사시행 여부 또는 그 주기 등을 자율적으로 정해 운영할 수가 있으므로,

각 공동주택에서는 입주자대표회의 의결 또는 주민투표 등을 통해 감사 미실시, 위탁업체 회계팀의 감사 대체, 2~3년 주기 감사 실시 등을 결정 시행이 가능함

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행규칙 제21조제6항에 따라 감사는 감사를 실시하는 경우에는 관리주체로부터 동법 시행령 제55조의2 제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출(영 제55조의3에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제3조제1항에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우는 제외한다)하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 감사는 공동주택 관리업무의 집행 등에 따른 투명성 등을 확보하기 위해 매년 의무적으로 사업실적서와 결산서에 대한 감사를 하여야 함을 회신합니다.

□ 세대 난방관 파열 부위 공용 또는 전용 구분

<사실관계>

ㅇ 당 공동주택은 2010년 7월21일자로 입주자대표회의가 구성되어 관리규약을 개정하고자 추진하는 과정에 하자관련 업무등 대외업무 추진을 원할히 수행하기 위해 입주자대표회의 운영비,업무추진비,출석수당 등을 입주자대표회의 의결을 거쳐 집행하였고, 조속히 관리규약을 개정하여 상기 운영비 등의 집행기준을 결정코자 하였으나 당 공동주택은 세입자 구성이 많은 관계로(약 52%) 이를 결정하지 못하여 관리규약 개정에 난항을 겪고있는 실정임

- 이에 입주자대표회의 운영의 원할을 기하고자 부득이 운영비를 집행하되 추후 관리규약 개정결과에 따라 환수 조치 등을 취하기로 하고 입주자대표회의 의결로 집행하고 이를 제무재표상 선급금으로 등재하여 운영함

- 이에 대해 일부 입주자등이 입주자대표회장,감사,총무에 대한 불신임 서명날인을 받아 2011년 5월21일자로 관리사무소에 제출함

<질의내용>

ㅇ 위의 불신임 처리건에 대하여 해당 동 입주자등의 3분의 2 이상의 불신임 서명날인을 받은 것이 당연 해임사유가 되는지 여부와 아니면 선거관리위원회를 구성하여 절차를 진행하여야 하는지 여부

ㅇ 선거관리위원회를 구성하여 처리하는 경우 당사자의 소명자료 및 출석에 의해 심의를 거쳐서 선거관리위원회 과반수 이상으로 해임처리가 가능한 지 여부 아니면 해당 동별 입주자등의 불신임 투표를 실시해야 하는지 여부

ㅇ 위의 경우 불신임 해임처리 사유가 된다면 새로이 개정 시달된 표준관리규약 몇 조에 해당되는지 여부

ㅇ 표준관리규약에 보면 운영비 사용시 입주자대표회의 의결을 거쳤다 하더라도 게시판이나 홈페이지에 게재하도록 하는 경우 매월 배포되는 관리비 부과내역서에 표시하는 것으로 갈음할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제1항에 따라 입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함한다)하기 위하여 동별 대표자 해임 등에 관하여 귀 관리규약 및 선거관리위원회가 관리규약으로 정한 절차에 따라 진행하여야 할 것으로 판단됩니다.

ㅇ 질의의 경우 ㅇㅇ도 표준관리규약 준칙 제20조제2항에 따라 귀 관리규약을 개정하였다면, 이에 따라 진행하여야 할 것입니다.

ㅇ 주택법 시행령 제56조제1항에 따라 관리비등의 부과내역(관리비와 사용료 등에 대한 항목별 산출내역을 말한다)을 그 공동주택의 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지하도록 규정하고 있으므로 이에 따라야 함을 알려드립니다.

□ 상가관리비 연체시 동별대표자 결격 사유 해당여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 아파트와 상가로 사용검사 필증(1996. 7.1)을 받아 현재에 이르고 있으며, 아파트와 상가는 각각 별도로 관리 유지하고 있음

- 그러나 정화조나 음식물쓰레기 수거시설은 상가측에서도 함께 사용하고 있어 정화조청소비, 음식물쓰레기수거비 등의 명목으로 상가관리비를 아파트측에서 지난 2008년 11월부터 상가측에 부과하였으나 상가측에선 상가관리비 일체를 납부하지 않고 있음

- 이 경우 상가 소유자이면서 사용자임과 동시에 당 공동주택 소유자인 동별 대표자는 주택법 시행령 제50조제4항제10호에 따라 관리비를 연속하여 3개월 이상 연체한 자에 해당하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제43조제1항에 따라 공동주택을 관리함에 있어서 복리시설중 일반에게 분양되는 시설은 제외하고 있으므로, 질의의 상가관리비와 공동주택관리비는 별개로 보아야 할 것입니다. 따라서, 질의의 경우 상가관리비를 3개월 이상 연체하였다 하더라도 주택법 시행령 제50조제4항제10호에 해당하지 않음을 알려드립니다. 다만, 상가관리비 체납을 해결하기 위해서는 상가 관리단과 민사적으로 해결하여야 할 것으로 판단됩니다.

□ 입주자대표회의 구성 신고절차

<질의배경>

ㅇ 주택법 제43조제3항, 동법 시행령 제52조제3항 및 동법 시행규칙 제24조에 따르면 입주자대표회의를 대표하는 자는 영 제52조제3항에 따라 다음 각호의 사항을 별지 제34호의2 서식에 따라 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다. 라고 규정되어 있는바,

- 주택법령 등에서는 단지 신고하여야 한다. 라고 규정되어 있음에도

- 별지 제34호의2 서식에는 입주자대표회의 구성 등 신고 처리절차가 「신고서 작성→ 접수→ 확인→ 처리결과 통보」라고 되어 있어 분쟁이 심한 아파트의 경우 입주자  대표회의 변경 신고에 따른 처리 과정(특히 처리결과 통보)에서 많은 민원 등이 발생하고 있어 처리기준의 정립이 필요하여 아래와 같이 질의함

<질의내용>

ㅇ 입주자대표회의 구성(변경) 신고 처리과정에서

- 먼저 처리담당부서의 확인의 의미가 구비서류 즉, 그 선출에 관한 증빙서류의 적법 또는 하자 여부를 명확히 확인해야 하는지 아니면 접수된 신고서 및 구비서류에 적시된 사항 그대로 인정하고 처리해야 되는지 여부

- 또한, 처리절차 마지막 단계인 처리결과 통보의 의미가 법적효력을 발생하는지 아니면 신고인이 제출한 신고내용 있는 그대로를 접수했다는 사실을 알리는 것인지

<관련의견>

ㅇ 갑설 : 주택관리담당부서는 공동주택 관리에 따른 지도 감독의 의무가 있으므로 입주자대표회의 구성 등 신고가 접수되면 제출된 증빙서류를 실질적으로 확인한 후 이에 따른 처리결과를 통보해야만 신고처리가 완료된다는 의견

ㅇ 을설 : 입주자대표회의 구성 등 신고에 따른 구비서류(증빙서류)는 입주자대표회의 내부에서 자체 완성된 서류를 신고하는 것이기 때문에 주택관리담당부서에서는 단지 접수된 내용 그대로 인정해야 하고, 처리결과 통보는 그에 따른 것이기 때문에 법적 효력과는 무관한 사항으로 신고인이 제출한 사실을 알리는 단순 행위라는 의견

<회신내용>

ㅇ 주택법 제59조에 따라 지방자치단체의 장은 입주자대표회의 등에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 동법 시행령 제82조제1호에 따라 입주자대표회의의 구성 및 의결 등에 대하여 보고하게 하거나, 자료의 제출 등을 하도록 하므로서 해당 공동주택의 입주자등의 권익보호를 위해 지도감독을 하도록 하고 있습니다.  따라서, 질의의 입주자 대표회의 구성 등의 신고와 관련한 사항은 해당 지방자치단체가 제출된 자료에 대하여 확인 등을 거쳐 신고인에게 통보하여야 함을 회신합니다.

□ 입주자대표회의 회의록

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회의(구성원 과반수는 6명임) 임시회의시 회의록에 2명만이 싸인을 한 경우 회의결과를 공고할 수 있는지 여부

ㅇ 당 공동주택의 동별 대표자 보궐선거를 선거관리위원회에서 집행하고 있는 경우 입주자 대표회장이 관여할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제51조제4항에 따라 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하도록 하고 있으므로, 질의의 회의결과 공고에 대하여는  회의에 참여한 구성원간 의사결정에 따라 결정할 사항으로 판단됩니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제1항에 따라 입주자등은 입주자대표회의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함한다)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성하도록 하여 선거관리업무를 집행하고 있으므로 입주자대표회장이 동별 대표자 선출에 관여할 수 없음을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 회의록

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회의시 회의에 참석한 관리사무소장에게 회의록 작성을 위임하여  관리사무소장이 회의록을 작성하고 회의종료 후 수일이 경과한 후 이에 참석한 동별 대표자들이 서명한 경우 관리사무소장의 회의록 작성이 유효한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제51조제4항에 따라 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하도록 규정되어 있습니다. 따라서, 입주자대표회의에서 회의록을 작성하는 것이 원칙이나, 관리사무소장은 당해 공동주택의 원활한 운영을 위해서 회의록 등의 작성의 도움을 줄 수 있을 것으로 판단됩니다.

□ 입주자대표회의 구성 무효시 관리업무 집행권

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회의가 법원의 판결로 해산된 경우, 자금결재 등 아파트 자금사용을 위한 회장의 직인 사용등의 집행(관리직원 인건비 지급, 용역비 지급, 공과금 납부 등)을 관리주체가 해야 되는지 아니면 전임 회장 또는 총무이사등이 하여야 하는지 여부 및 직인의 보관은 누가 해야하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제55조제1항에 따라 관리주체는 「공동주택의 공용부분 유지․보수 및 안전관리, 공동주택단지안의 경비․청소․소독 및 안전관리, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행, 장기수선충당금의 징수․적립 및 관리, 관리규약으로 정한 사항의 집행, 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등」을 할 수 있습니다. 따라서 질의의 경우 관리주체가 입주자 등과 협의하여 일상적인 집행업무를 수행하여야 할 것으로 판단됩니다.

□ 입주자대표회의 미구성시 업무 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 (1,651세대)의 임기가 2011. 4.16로 만료되므로 선거관리위원회에서 동별 대표자 선출공고를 하였으나 4차례의 선출공고에도 불구하고 총 22개동에서 8개동만 선출됨

- 위의 경우 새로운 2기 입주자대표회의 구성전까지 임기만료된 1기 입주자대표회의가 계속해서 단지관리(관리비의 승인,의결 포함)을 해도 가능한지 또한 법적으로 아무런 문제없이 정당한지 여부

- 1기 임기만료로 인한 입주자대표회의 구성 변경신고를 해야 하지만 동별 대표자 구성원 부족으로 입주자대표회의 구성 변경신고를 하지 못할 경우 행정기관의 행정처분은(예를 들어 과태료 부과등)

- 아파트 고유번호증(사업자번호)의 변경가능 여부 및 당 공동주택 회계처리는 어떻게 해야 하는지

- 위의 경우 관리비 승인 및 집행주체는(예를 들어 직원 급여 및 용역업체 용역비 지출 등)는 누구인지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제7항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있도록 하고 있으므로 질의의 임기가 만료된 종전 입주자대표회의에서 임기 만료후 차기 입주자대표회의 구성전까지의 관리업무 수행을 할 수 없으나, 입주자대표회의 미구성시 관리비 승인 및 집행(직원 급여 및 용역업체 용역비 지출 등)등의 회계처리에 대해서는 입주자 및 사용자의 권익등을 보호하기 위하여 동별 대표자, 입주자등 및 관리주체가 협의하여 기 승인된 사업계획 및 예산안에 따라 집행할 수 있을 것으로 판단됩니다.

□ 입주자대표회장 사임시 동대표 결격 여부

<질의내용>

ㅇ 입주자대표회장이 회장을 사퇴(2009. 6.19)한 경우 당 공동주택 동별 대표자에 입후보할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제9호에 따라 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다고 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 경우 동별 대표자는 유지하면서 입주자  대표회장직을 사퇴한 경우라면 동별 대표자 결격사유에 해당하지 않음을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 관리규약상 입주자대표회의 정원을 10명으로 정한 경우 자생단체의 장(노인, 청년,부녀회) 및 이장(통장)은 당연직 입주자대표회의 구성원이 될 수 있는지 여부 및 상기사항을 관리규약 등 자체내규로 정할 수 있는지 여부

ㅇ 입주자대표회의 회장, 감사를 동별 대표자외의 입주자중에서 선출할 수 있는지 여부

ㅇ 상기와 같이 주택법령등을 위반한 경우 위반시 어떠한 처벌을 받을 수 있는지 여부 및 자생단체의 장, 조합장등은 동별 대표자에 입후보할 수 있는지 여부

ㅇ 당 공동주택의 자문단을 둘 수 있는 지 여부 및 입주자대표회의 구성원의 자격을 줄 수 있는지 여부 등

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항 동별 대표자는 선출공고일 현재 주민등록을 마친 후 계속해서 6개월 이상 거주하고 있는 입주자중에서 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출하도록 규정하고 있으므로 질의의 자생단체의 장의 경우 당해 공동주택의 입주자(소유자)로서 동별 대표자로 선출되어야 가능합니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 입주자대표회의 회장, 감사, 이사등은 동별 대표자 중에서 선출하여야 하므로 동별 대표자외의 입주자중에서는 선출이 불가합니다.

ㅇ 질의의 경우 주택법 제59조에 따라 공동주택관리에 관한 지도 감독기관인 관한 지방자치단체로부터 시정명령 등 행정처분을 받을 수 있으며, 질의의 자생단체장, 조합장은 주택법 시행령 제50조제4항의 결격사유에 해당하지 않는경우 동별 대표자에 입후보할 수 있으나 해당 공동주택 관리규약에서 겸임을 금지하고 있다면 동별 대표자에 선출된 후 그 직(자생단체장, 조합장 등)을 사퇴하여야 합니다.

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제22호에 따라 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항을 관리규약으로 정하여 운영할 수 있습니다. 따라서, 귀 관리규약으로 공동주택관리의 투명성, 민주성 등을 확보하기 위하여 자문단 구성은 가능할 것으로 사료됩니다. 그러나, 자문위원은 입주자대표회의 구성원이 될 수 없으므로, 주택법령에서 정하는  절차에 따라 동별 대표자로 선출되어야 입주자대표회의 구성원이 될 수 있음을 알려  드립니다.

□ 동별 대표자 자격 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 소유자의 직계존비속은 거주와 관계없이 소유자로부터 대리권을 수여받아 동별 대표자에 입후보할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우 제외) 거주하고 있는 입주자중에서 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 경우 소유자의 직계존비속은 주민등록을 마쳐야 동별 대표자에 입후보 할 수 있음을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 선출시 입주자의 정의 관련

<질의내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항의 입주자의 정의는

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제7호 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속의 정의는

<회신내용>

ㅇ 주택법 제2조제12호제다목에 따라 법 제42조부터 제45조까지, 제55조 및 제59조의 경우 입주자는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 뜻합니다. 따라서, 질의의 주택법 제43조제7항과 관련된 동법 시행령 제50조제3항의 입주자의 정의는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말합니다.

ㅇ 질의의 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속의  의미는 소유자로부터 서면으로 대리권을 위임받지 못한 소유자의 배우자나 직계존비속은 주택법 시행령 제50조제4항제7호의 동별 대표자 결격사유에 해당하여 동별 대표자로 입후보할 수 없음을 뜻합니다.

□ 동대표의 자격 결격사유

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자 자격이 없는 자가 동별 대표자 및 입주자대표회장에 선출되었습니다.

- 이에 대해 입주자대표회의 임원들이 자체적으로 회의를 한 결과 선거관리위원회에 자격심사 및 결격사유의 확인을 하기로 함

- 이 경우 선거관리위원회에서는 자격심사결과 부적격으로 판정이 된다면 해당 선거구의 입주자등을 상대로 투표절차를 진행하여야 하는지 여부 및 투표결과 해임에 대한 과반수 찬성이 나오지 않는 경우 동별 대표자 및 입주자대표회장 자격이 유지되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있는 입주자중에서 선거구 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제50조제4항에 따라 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 경우가 이에 해당하는지 에 따라 판단할 사항임을 알려드립니다.

□ 주민등록 이전시 동별 대표자 자격유지 여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 제2기 동별 대표자(임기: 2008.10.09~2010.10.08)가 해당 임기중 주민등록을 외부로 이전한 경우에는 동별 대표자 자격이 임기 만료시까지 유지되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자는 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속해서 6개월 이상 거주하고 있는 입주자중에서 선거구 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거를 통하여 선출하도록 규정하고 있으므로 선출된 동별 대표자는 임기중에는 당해 주택의 소유권과 주민등록이 있어야 합니다. 따라서, 질의의 경우 주민등록을 외부로 이전하는 날부터 동별 대표자 자격을 상실함을 알려드립니다.

□ 경로당 임원의 동별 대표자 겸직 가능 여부

<사실관계>

ㅇ 본인은 2005.6.4부터 당 공동주택의 경로당 회장직을 맡아오면서 2008. 7.1부터 동별 대표자를 겸직하고 있었으나, 2010. 11.3일자로 당 공동주택 관리규약이 개정되면서 관리규약 제31조제2항에 동별 대표자는 자생단체 임원을 겸직할 수 없도록 규정하고 동 규약 부칙에서 겸직금지 규정의 적용시점을 1년간 경과기간을 두어 시행하도록 함

<질의내용>

ㅇ 경로당은 대한노인회에 신고,등록하고 있고 정부로부터 정기적으로 운영금을 지원받아 운영되고 있어 공공조직의 지위에 있으므로 관리규약에서 규정한 자생단체인 부녀회,봉사회 등 자생조직과 혼돈해서는 않되므로 경로당을 관리규약상 자생단체로 볼 수 있는지 여부와 동별 대표자 겸직금지 대상인지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택건설기준 등에 관한 규정 제55조제1항에 따라 100세대 이상의 주택을 건설하는 주택  단지에는 경로당을 설치하도록 하고 있으며, 동조제2항에 따라 제2호에 노인의 건강증진을 위한 오락․취미활동․작업 등을 위한 공용의 다목적실과 남녀로 구분된 실을 설치할 것, 제3호에 급수시설․취사시설․화장실 및 부속정원을 설치할 것으로 규정하고 있습니다.

ㅇ 따라서, 질의의 경로당은 주택법령상 귀 공동주택의 복리시설이며, 또한, 경로당 시설의  운영을 위해 귀 공동주택의 전기․수도․가스 등 제반 공용시설비를 입주자등이 부담  하고 있으므로, 귀 관리규약으로 경로당을 자생단체로 규정하여 동별 대표자 겸직 금지 규정을 두고 있다면, 귀 관리규약을 따라야 할 것으로 판단됩니다.

□ 자생단체 임원의 동별 대표자 입후보 자격

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 관리규약 제31조제2항(겸직금지)에 따라 동별 대표자는 공동주택 단지안의 자생단체 임원이 될 수 없다고 규정되어 있는 경우 자생단체 임원은 동별 대표자가 될 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항에 따라 자생단체 임원을 동별 대표자 결격사유로 하고 있지 않습니다. 따라서 자생단체 임원은 동별 대표자에 입후보할 수 있으나, 동별 대표자에 당선되는 경우 귀 공동주택 관리규약에 겸직금지를 규정하고 있다면, 자생단체 임원을 사퇴하여야 할 것으로 봅니다.

□ 동별 대표자 보궐선거시 적용법률

<민원내용>

ㅇ A아파트 입주자대표회의 선출 현황

- 10. 7.2 제15기 입주자대표회의 최초 선출공고

- 10. 7.6 주택법 시행령 개정(동별 대표자의 임기조항 신설)

․ 제50조제7항 : 동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다

․ 부칙 제2조제2항 : 제50조제7항 규정은 이 영 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용한다

- 10. 7.9 인원 수 미달로 인한 입주자대표회의 선출 연장공고 등을 거쳐 선거 진행(당선자 18명)

- 10. 11.10 공석 2명 발생으로 인한 보궐선거 진행(추가 당선자 6명)

ㅇ 위 공동주택의 경우 제15기 입주자대표회의 최초 선출공고일이 10. 7.2이기 때문에 구주택법령 및 관리규약에 따라 과거 1회 연임한(13,14기) 자들은 후보자격이 없어 출마하지 못하였으나, 10. 11월 진행한 보궐선거는 개정된 주택법 시행령을 적용하여 과거 1회 연임한 자들도 후보로 출마하여 당선됨

- 이에 보궐선거는 입주자대표회의 최초 선거공고(10. 7.2)의 연속으로 보아 과거 1회 연임한 자들은 후보자격이 없음을 주장

<질의내용>

ㅇ A 아파트 동별 대표자 최초 선출공고가 주택법 시행령 개정(2010.7.6) 이전인 2010.7.2에 있어 해당 선거는 개정법령이 아닌 구 주택법령 및 해당 아파트 관리규약에 따라 과거 1회 연임한 자는 후보에 출마하지 못하였음.

- 이후 동별 대표자중 공석이 생겨 2010. 11월 보궐선거를 진행하였는데 개정된 주택법 시행령 제50조제7항 및 부칙제2조제2항(이 영 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용한다)을 적용하여 과거 1회 연임한 경력이 있는 후보도 출마하여 당선될 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제7항 및 부칙 제2조제2항에 따라 동별 대표자의 중임제한 규정은 이 영 시행(2010.7.6)후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용하고 있으므로 질의의 보궐선거(2010.11.10)의 경우 종전의 관리규약으로 동별 대표자로 입후보가 제한되었던 자도 입후보가 가능함을 회신합니다.

□ 동별 대표자 선출시 결격사유

<사실관계>

ㅇ 당 공동주택의 동별 대표자중 1명이 2010년 6월 당 공동주택 관리규약에 따라 당해 아파트 관리업무와 관련하여 벌금형 이상의 형을 선고받아 확정된 자의 규정에 의하여 해임당함

- 해당 동별 대표자는 단지내 재활용품(폐기물)처리용역 문제로 관리사무소장과 다투어 폭행혐의로 기소되어 벌금 30만원의 판결을 받음

- 2011년 4월 신규 동별 대표자 선출에 해임된 동별 대표자가 입후보하였으나 선거관리위원회에서 주택법 시행령 제50조제4항제9호(해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람)의 규정에 의한 결격사유로 판단함

- 이에 해당 민원인이 당시 벌금형은 주택법령 위반이 아닌 형사사건으로 인한 벌금형이므로 해임처분은 무효임을 주장하고, 현 주택법 시행령 제50조제4항제5호의 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람에서 공동주택 관리와 관련한 벌금형의 규정범위에 대한 해석을 요청함

<질의내용>

ㅇ 현 주택법 시행령 제50조제4항제5호의 공동주택의 관리와 관련한 벌금형 규정은 주택법 위반에 따른 벌금형으로만 적용을 해야 하는지 아니면 상기 사건과 같이 발생한 폭행사건 벌금형의 사유에도 적용하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 경우 개인간의 형사사건으로 인한 벌금형에 해당되므로 주택법 시행령 제50조제4항제5호의 공동주택의 관리와 관련한 벌금형(관리비 횡령  등)에 해당하지 않음을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 결격사유

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 입주자(일반사업자로 등록된 사업자)가 관리주체로부터 최근 2건의 인테리어 공사건을 발주 받은 실적이 있고, 이 중 1건은 공사대금이 미지급된 상태인 경우

- 주택법령에 따라 관리주체에 용역을 공급하거나 당해 공동주택의 사업자로 지정된 자의 소속 임원에 해당되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 경우 동별 대표자 선출 당시 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 그 소속 임원이 아니므로 주택법 시행령 제50조제4항제8호에 따라 동별 대표자결격사유에 해당되지 않습니다. 다만, 동별 대표자로 선출된 이후 동 법규에 해당되는 경우 동별 대표자의 자격이 상실됨으로 알려드립니다.

□ 사위의 동별 대표자 자격

<사실관계>

ㅇ 도시 및 주거환경정비사업으로 건립한 재개발 아파트로서 사용승인을 득하여 입주를 완료하였으나, 아직 이전고시 절차가 진행되지 않아 등기도 못하고 있는 상태에서 입주자대표회의는 구성 중에 있습니다.

ㅇ 당 공동주택의 소유권을 장모가 90%를 소유하고 딸이 10% 지분을 소유하고 있는 경우

<질의내용>

ㅇ 주택법 제2조제12호의 주택의 소유자란 주택의 전체 지분을 뜻하는 것인지 아니면 일부 지분을 소유한 경우도 포함하는지 여부

ㅇ 위의 장모가<소유지분(90%)> 비록 직계존비속은 아닐지라도 사위에게 대리권을 위임한 경우

① 사위의 동별 대표자 입후보 자격 여부

② 사위가 배우자<처의 소유지분(10%)>의 지분을  위임 받았으나 장모의 지분은 위임 받지 못한 경우 배우자의 지분만으로 동별 대표자에 입후보할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법령상 주택의 소유자에 대하여 이를 단독소유자에 한정하는 규정은 없는 바, 주택의 소유자는 주택이 공유인 경우 공유지분을 가진 공유자 모두가 주택의 소유자로 볼 수 있습니다.

ㅇ 질의의 동별 대표자에게 대리권 위임과 관련하여 아래와 같습니다.

① 주택법 제2조제12호제다목의 입주자에 해당하는 경우 주택법 시행령 제50조제3항의 입주자에 해당하고, 질의의 장모로부터 지분<90%>을 위임받고 처로부터 <10%> 지분을 위임받은 남편은 입후보가 가능합니다.

② 장모로부터 지분<90%>을 위임 받지 못하고 처로부터 지분<10%>을 위임 받은 경우에는 질의의 남편의 경우 공유지분을 가진 공유자 모두의 소유자로 볼 수 없으므로 동별 대표자로 입후보할 수 없음을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 결격사유

<관련규정>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항 : 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.

7. 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

<질의내용>

ㅇ 주택의 소유자의 배우자가 동별 대표자로 당선되었으나 후보등록 당시 주택소유자의 서면위임장이 누락되었을 경우 동별 대표자로서 당선의 효력 유무

- 당시 주택의 소유자의 동별 대표자 후보 위임에 대한 인지 및 위임의사는 있었으나 후보 등록시 제출서류 중 서면위임장을 불비함

- 후보 등록기간 이후 주택의 소유자로부터 서면위임장을 첨부 보완함

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제7호에 따라 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자 및 직계존비속은 동별 대표자가 될 수 없도록 규정하고 있으므로, 질의의 경우 동별 대표자가 될 수 없음을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 감사 선출 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 감사 선출시 감사정원이 2명인데 후보자가 2명이 입후보한 경우 선출 방법은

<회신내용>

ㅇ 500세대 이상인 공동주택의 경우 감사의 선출에 후보자가 1명인 경우는 「주택법 시행령」제50조제6항제2호 따라 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고, 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하도록 하고 있습니다. 따라서, 질의의 감사 정원 2명에 후보자가 2명 이라면, 각각 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하여야 함을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 회장 선출 정족수

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택(864세대)은 입주자대표회의 전체 구성원 11명의 임기가 2011년 4월30일부로 만료됨에 따라 동별 대표자 선출을 한 결과 현재 7명만이 선출되었고 동별 대표자 임기 만료기간도 얼마 남지않아 우선 임원(회장, 감사)를 선출 한 후 나머지 보궐선거를 하여 충원하기로 하여 투표절차를 진행함

- 일부 입주자가 주택법 시행령 제50조제5항에 따라 정원의 3분의 2 이상이 선출되지 않았으므로 회장, 감사를 선출할 수 없다고 이의제기한 경우 임원선출 선거가 무효인지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택법 시행령」제50조제5항에서 500세대 미만인 공동주택의 경우 임원의 선출을 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출하도록 하고 있으므로, 질의의 500세대 이상인 공동주택의 임원 선출의 경우에도 500세대 미만 공동주택과의 형평성, 대표성 및 관리업무의 연속성등을 고려하여 관리규약상 입주자대표회의 구성원의 과반수 이상이 선출된 때에는 임원 선거가 가능할 것으로 판단됩니다.

□ 동별 대표자 중임제한

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 종전의 관리규약에 의거 2년 임기에 1회에 한하여 중임제한 해당되는 자가 개정된 주택법 시행령 제50조제7항에 의해 새롭게 입후보할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 경우 주택법 시행령 부칙제2조제2항에 따라 제50조제7항의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용되므로 종전의 관리규약에 의한 동별 대표자 임기는 중임제한기간에 산입되지 않으며, 동별 대표자에 입후보할 수 있음을 알려드립니다.

□ 주택관리업체 직원등의 동별 대표자 결격사유

<질의내용>

ㅇ 주택관리업체 직원 또는 입주자대표회의 회장을 역임한 사람은 새로 구성되는 입주자대표회의의 동별 대표자가 될 수 없다는 내용으로 관리규약 개정이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제8호에 따라 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원인 경우라면 동별 대표자에 입후보할 수 없으나, 질의와 같이 입주자대표회장을 역임한 사람은 주택법 시행령 제50조제4항의 결격사유에 해당되지 않으므로 동별 대표자에 입후보가 가능함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 겸임금지

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 관리규약 제31조제2항에서 동별 대표자는 공동주택단지안의 자생단체 및 재건축조합의 임원이 될 수 없다.라고 규정하고 있는바, 만일 재건축조합 임원직에 있는 자가 동별 대표자 후보 등록을 하고 선출된 후, 동별 대표자 임기가 시작되는 날 이전에 재건축조합의 임원의 지위를 사퇴한다면, 그 해당 동별 대표자 후보자는 겸임금지 조항에 위배됨이 없이 합당하게 선출된 것인지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 경우는 주택법 시행령 제50조제4항에 동별 대표자 결격사유에 해당하지 않아 동별 대표자로 출마가 가능합니다. 다만, 질의의 후보가 동별 대표자로 선출되는 경우  재건축조합의 임원과의 겸직이 가능 여부에 대하여는 귀 관리규약에 규정된 내용에 따라야 함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 결격사유 등

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 소유자가 아닌 사용자가 동별 대표자 피선거권이 있는지 여부 및 동별 대표자의 피선거권에 있어 주민등록법상의 거주기간과 실제거주기간이 상이한 경우의 피선거권의 기준은

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제9호에서 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 경우 4년이 지나지 아니한 경우 동별 대표자 결격사유로 규정하고 있으나 당 공동주택 관리규약에서 3년으로 규정되어 있는 경우 3년이 지난 경우에는 출마할 수 있는지 여부

ㅇ 선출된 선거관리위원이 그 배우자가 동별 대표자로 입후보함에 따라 사퇴한 경우 그 배우자가 동별 대표자로 출마할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항에 따라 동별 대표자는 선출공고일 현재 당해 공동주택단지안에서 주민등록을 마친 후 계속해서 6개월 이상 거주하고 있는 입주자중에서 선출하도록 하고 있고, 주택법 제2조제12호제다목에서 입주자란 주택의 소유자, 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 뜻하므로 질의의 사용자는 동별 대표자가 될 수 없습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제9호에서 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 경우 4년이 지나지 아니한 경우 동별 대표자 결격사유로 규정하고 있으므로 질의의 경우 귀 관리규약이 아닌 주택법령을 적용받아 동별 대표자로 입후보할 수 없음을 알려드립니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제6호에 따라 선거관리위원회의 위원(잔여 임기를 남겨두고 사퇴한 사람을 포함한다)은 동별 대표자가 될 수 없고, 주택법 제2조제12호제다목에서 입주자란 주택의 소유자, 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 뜻하므로 질의의 사퇴한 선거관리위원의 배우자는 동별 대표자로 입후보할 수 없음을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 이사, 감사의 의결권 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회의 이사는 임원회의에서 안건에 대한 심의자로서 의결표시를 이미 한 경우 입주자대표회의에서는 전체 동별 대표자들과 함께 개별 안건에 대하여 의결권을 행사할 수 있는지 여부

ㅇ 중립을 지키는 감사는 입주자대표회의 안건에 대하여 의결권을 행사할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 입주자대표회의는 주택법 시행령 제50조제5항에 따라 동별 대표자 중에서 구성원 과반수 찬성으로 임원(이사)를 선출하도록 규정하고 있고, 입주자대표회의는 동법 시행령 제51조제1항에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록 규정하고 있습니다. 따라서,  질의의 경우 상기 주택법령에 따라 개별안건에 대하여 의결권을 행사할 수 있습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 감사는 동별 대표자 중에서 선출하도록 규정하고 있고 질의의 감사도 입주자대표회의 구성원이므로 의결권을 행사할 수 있습니다.

□ 입주자대표회의 의결정족수 운영 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 입주자대표회의 총원은 20명 이나, 현재 12명(회장,감사 선출)이 선출되어 만장일치 형대로 의결 운영 중에 있음

- 입주자대표회의를 운영하다 보면 불가피하게 한 두명이 불참할 수 밖에 없는데 이 때문에 현안 문제 의결에 어려움을 겪고 있어 현재 구성된 동별 대표자 12명의 과반수에 해당하는 7명으로 안건을 처리할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제51조제1항에 따라 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록 하고 있으므로 질의의 입주자대표회의 정원의 과반수인 11명이상으로 의결하여야 함을 알려드립니다.

□ 보궐선거시 입주자대표회의 의결 필요여부

<질의배경>

ㅇ 관내 소재 ○○○아파트에서 동대표(임원선거 아닌 동대표 선거) 보궐선거를 실시하고 입주자대표회의 변경 신고ㆍ접수하였는바, 신고에 따른 구비서류를 확인하던 중 입주자대표회의 의결을 거치지 않았음을 확인(입주자대표회의 의결서 또는 회의록 부재)하여 선출 절차상의 하자로 입주자대표회의 변경 신고서를 반려할 수 있는지를 유권해석을 받고자 아래와 같이 질의 하는 사항임.

<질의내용>

ㅇ 동별 대표자의 사퇴 및 해임 등으로 궐위되어 보궐선거를 실시함에 있어 그 사전절차로써 입주자대표회의 의결 없이 선거관리위원회가 선거절차를 이행할 수 있는지

- 갑설 : 보궐선거 규정이 주택법 시행령 제51조(입주자대표회의 의결사항 등) 등 관련규정에 명시적으로 규정되어 있지 않으므로 입주자대표회의의 의결 없이 보궐선거를 실시하여도 무방하다는 의견

- 을설 : 설령 주택법 시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) 등에 보궐선거가 규정되어 있지 않더라도 동별 대표자 보궐선거는 중요한 사항이므로 필요적으로 입주자대표회의 의결을 거쳐야 한다는 의견

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제1항에 따라 입주자등은 입주자대표회의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성하도록 하고 있으며, 동법 시행령 제50조의2제4항에 따라 선거관리위원회는 그 구성원 과반수 찬성으로 그 의사를 결정한다. 이 경우 제1항에 따른 선출에 관하여 이 영 및 관리규약으로 정하지 아니한 사항은 선거관리 위원회 규정으로 정할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서, 질의의 보궐선거는 선거관리위원회에서 제1항 및 제4항에 따라 선출하여야 함을 회신합니다.

□ 입주자대표회의 정원 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 관리규약상 입주자대표회의 정원을 65명으로 정하였으나 현재 36명으로 관리 규약상 정원의 과반수를 넘은 상태임

- 국토해양부 질의-회신에서 선출된 인원이 3분의 2 이상이 미달하는 경우에는 정원의 과반수 이상이 선출된 경우에 한하여 정원의 과반수 찬성으로 의결한다는 회신내용 중 정원은 규약상의 구성원을 뜻하는지 아니면 과반수 이상 선출된 경우의 해당 인원을 뜻하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제51조제1항에 따라 입주자대표회의는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하여, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의결하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 경우 정원은 선출된 인원이 아닌 귀 관리규약으로 정한 정원을 뜻함을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 의결 정족수

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 입주자대표회의는 2009. 12. 14 관리규약상 정원 12명중 3분의 2 이상 구성원 선출로 8명으로 운영하다 2010. 8.26일 1명이 제명되어 현재까지 7명으로 운영되고 있습니다. 이 경우 의결권의 진위 여부 및 의결정족수를 알려주시길 요청함

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항, 제51조제1항에 따라 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의결하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 경우 관리규약으로 정한 12명의 과반수 찬성으로 의결하여야 함을 알려드립니다.

□ 주상복합건축물의 입주자대표회의 구성 등

<질의내용>

ㅇ 당 아파트는 아파트 445세대, 상가 85점포로 구성된 주상복합건축물로서 상가소유자를 대표하는 상가대표를 입주자대표회의 구성원으로 하여 입주자대표회의를 운영할 수 있는지

<회신내용>

ㅇ 질의의 아파트, 상가가 혼재되어 있는 복합건축물 중 150세대 이상의 아파트는 「주택법령」에 따라 의무적으로 입주자대표회의를 구성하여야 하나 상가는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의하여 관리단을 구성하여야 합니다.

ㅇ 참고로, 복합건축물의 관리가 필요한 경우 아파트는 「주택법령」에 따라 입주자  대표회의를 구성하고, 상가는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단을 구성한 후, 관리에 관한 필요한 사항을 서로 협의하여 결정하는 것이 바람직합니다

□ 입주자대표회의 보증자격 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택을 시공한 A회사의 하자보수공사를 맡은 B회사에서 하자보수공사 대금의 확고한 보장을 위하여 A회사의 자금력을 의심해서 당 공동주택의 입주자대표회의에 공증형식의 보증을 요구하였고, 당 공동주택 입주자대표회의에서는 빠른 시일내에 공사를 완료하고 싶어 보증을 선 결과 A회사가 부도가 났고 그 결과 공사대금을 당 공동주택에서 부담하는 결과를 초래함

- 이 경우 입주자대표회의에서 보증을 서는 행위가 주택법 시행령 제51조의 입주자대표회의 의결사항에 해당하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 입주자대표회의의 채무 보증행위는 주택법 시행령 제51조의 입주자대표회의 의결사항에 해당하지 않으므로 질의의 보증행위를 입주자대표회의에서 할 수 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 당해 공동주택의 전체 소유자가 입주자대표회의에게 하자보수공사대금지급을 보증(채무부담 행위 포함)에 동의한 경우에는 제한적으로 가능할 것으로 판단됩니다.

□ 임기만료된 동별 대표자의 직무

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 동별 대표자 임기가 만료되었는데 새로운 동별 대표자가 선출되지 않았다면 종전의 동별 대표자가 입주자대표회의 구성원으로서 직무를 수행할 수 있는지 여부

ㅇ 선거관리위원회가 사퇴하여 새로운 선거관리위원회를 구성하는데 동별 대표자의 임기가 만료된 경우 새로운 동별 대표자가 입주자 대표회의 구성원으로서 업무 수행 및 새로운 선거관리위원회를 구성할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제2호에 따라 입주자대표회의의 구성,운영과 그 구성원의 의무 및 책임을 관리규약에 규정하도록 하고 있으므로 질의의 입주자대표회의가 임기 만료될 때까지 새로운 동별 대표자가 구성되지 않은 경우 입주자대표회의 직무수행에 관해서는 귀 공동주택 관리규약에 규정하여 운영할 수 있습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제1항에 따라 입주자대표회의 임기만료에 따른 동별 대표자를 선출하기 위해서는 당해 공동주택 자체적으로 선거관리위원회를 구성하여야 하며, 주택법 시행령 제57조제1항제3의2에 따라 선거관리위원회의 운영,업무,경비,위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약에 규정하도록 하고 있으므로 질의의 경우 선거관리위원회 구성하여 새로운 동별 대표자를 선출하여야 함을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 임원 선출 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회의 정원은 20명이며 이중 16명이 참석하여 관리이사를 만장일치로 선출하였고, 기획이사는 9명의 찬성으로 선출하고, 총무이사는 2명이 경선하여 한쪽이 9표를 득하고 다른 한쪽이 5표를 득함

- 위와 같이 단독후보로 정원의 과반수를 득하지 못한 경우(9표 득) 유효한 선출인지 여부와 복수후보 경선시에도 정원의 과반수를 득해야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제50조제5항에 따라 입주자대표회의 이사선출은 입주자대표회의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원 3분의2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수 찬성으로 선출하도록 하고 있습니다.

따라서, 귀 공동주택의 경우 선출된 구성원이 20명이라면 질의의 이사선출이 불가함을 알려드립니다.

◆ 동별 대표자 및 입주자대표회의의 해임

□ 동별 대표자 자격후보 산정기간 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 노인회장이 동별 대표자 선출(2011. 7.1~7.31)하는데 선출 몇 개월 이전에 노인회장직을 사퇴하여야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 내용이 명확치 않아 회신하기 어려우나, 노인회장의 경우 주택법 시행령 제50조제4항의 결격사유에는 해당하지 않습니다. 따라서 질의의 노인회장이 동별 대표자에  입후보 할 수 있습니다. 다만, 귀 관리규약에 겸임금지 조항이 있다면 동별 대표자 당선된 후에는 그 노인회장직을 사퇴하여야 함을 알려드립니다.

□ 입주자대표회의 회장 해임 관련

<관련규정등>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제1항 : 입주자등은 입주자대표회의의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함한다. 이하 같다)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성한다.

ㅇ 부산광역시 공동주택 관리규약 준칙 제20조제4항에는 입주자대표회의 임원이 해임사유에 해당할 경우 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 해임(직위해제)를 할 수 있도록 규정하고 있음

<질의내용>

ㅇ 입주자대표회의 회장을 해임할 경우 입주자대표회의에서 그 구성원 과반수 찬성으로 해임(직위 해제)하되, 반드시 선거관리위원회에서 해임 절차를 주관하여 해임을 결정해야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 동별 대표자가 임원을 겸하는 경우 해임절차는 주택법 시행령 제50조의2 제1항에 따라 당해 해임업무를 담당하는 선거관리위원회에서 당해 관리규약에 정한 절차에 따라야 할 것입니다.

□ 동별 대표자 회의 불참시 해임 가능여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 동별 대표자는 정원 37명에 현재 27명으로 구성되어 운영되고 있습니다. 당 공동주택 관리규약에 입주자대표회의에 3회 이상 불참시 해임할 수 있다고 되어 있는 경우 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제3호에 따라 동별 대표자의 선거구․선출절차․해임사유(업무상의 위법행위를 한정한다)에 대하여는 관리규약에 정하여 운영하도록 하고 있습니다. 그러나, 질의의 입주자대표회의에 3회 이상 불참은 업무상 위법행위로 볼 수 없을 것으로 판단됩니다.

◆ 선거관리위원회

□ 선거관리위원회 자격상실

<질의내용>

ㅇ 관내 공동주택에서 임기중 입주자등과의 고소,고발 사건으로 동별 대표자 해임 사유가 발생한 갑을 해임코자 입주자대표회의에서 의결하여 선거관리위원회에 갑의 해임에 관한 선거관리 업무를 요청함

- 이에 선거관리위원회에서는 이행하지 않고 있어 입주자대표회의에서 선거관리위원의 자격을 상실시키고자 한 경우 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제6항에 따라 선거관리위원회의 운영․업무․경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항을 관리규약에 정하도록 하고 있으므로, 질의의 경우 관리 규약으로 정하여 운영하여야 할 것으로 판단됩니다.

□ 선거관리위원의 자격 등

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 동별 대표자 임기기간(~2011.08.30)내에 사퇴한 동별 대표자가 선거관리위원으로 위촉될 수 있는지 여부

ㅇ 입주자대표회의 회장직을 사퇴한 입주자대표회장의 배우자가 임기(~2011.08.30)내에 선거관리위원으로 위촉될 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제2항제2호에 따라 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람은 선거관리위원이 될 수 없습니다. 따라서 질의의 경우 선거관리위원이 될 수 없음을 알려드립니다.

ㅇ 입주자대표회장이 동별 대표자까지 사퇴한 경우라면 주택법 시행령 제50조의2 제2항제2호에 따라 동별 대표자 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람은 선거관리위원이 될 수 없으며, 주택법 제2조제12호제다목에 따라 입주자를 주택의 소유자, 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속으로 규정하고 있으므로 질의의 경우 배우자는 선거관리위원이 될 수 없음을 알려드립니다.

□ 선거관리위원의 자격

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 동별 대표자 임기기간(2009.03.01~2011.02.28)중 자진사퇴(2010.12.10)한 사람이 현재 선거관리위원(2011.01.01~2012.12.31) 자격이 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2 제2항제2호에 따라 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람은 선거관리위원이 될 수 없습니다. 따라서 질의의 경우 선거관리위원이 될 수 없음을 알려드립니다.

<질의내용>

ㅇ 공동주택 표준관리규약 준칙에 따라 선거관리규정의 제․개정을 선거관리위원회 업무로 하고 있으나, 주택법 시행령 제51조제1항제1의2에 의해 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제․개정 및 폐지 및 동 시행령 제51조제1항제9호에서 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항(공동주택관리와 관련이 있는 제 운영기준....)을 입주자대표회의 의결사항으로 하고 있는 경우 선거관리규정의 제․개정에 대하여 선거관리위원회 외에 입주자대표회의의 의결을 받아야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2제4항후단에 따라 제1항의 동별 대표자 등 선출에 관하여 이 영 및 관리규약(주택법 시행령 제57조제1항제3의2호 선거관리위원회의 운영․업무․경비, 위원의 선임 및 임기에 관한 사항)으로 정하지 아니한 사항은 선거관리위원회에서 입주자대표회의의 의결없이 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있음을 회신합니다.

□ 선거관리위원회 위원 자격

<질의내용>

ㅇ 선거관리위원회의 위원으로 입주자외에 사용자(임차인)도 될 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조의2제2항에 따라 선거관리위원회는 위원장을 포함하여 5명 이상 9명 이하의 위원으로 구성되나, 질의의 입주자외 사용자도 선거관리위원회의 위원이 될 수 있습니다. 다만, 동별 대표자, 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람은 선거관리위원이 될 수 없도록 규정하고 있음을 알려드립니다.

◆ 관리비 등

□ 관리규약 해석 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 관리규약상 입주자대표회의 운영비 구성항목 중 입주자대표회의 출석수당은  없으나 회의 개최시 다과 및 식대비로 1회 1인당 1만원을 지급하고 있음

- 이 경우 식대비를 입주자대표회의시 구성원 전원 × 1만원을 지급해야 하는지 아니면 참석인원 × 1만원을 지급해야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제5호에 따라 입주자대표회의의 운영비의 용도 및 사용금액은 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로 귀 관리규약에 정하여 운영하여야 하나 질의와 같이 입주자대표회의에 참석하지 않은 구성원(동별 대표자)에게 식대비를 지급하는 것은 바람직하지 않은 것으로 사료됩니다.

□ 외부 회계감사 선정 관련

<관련규정>

ㅇ 주택법 시행령 제55조의3(관리비등의 회계감사) : 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 요구를 받은 경우에는 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서 등에 대하여 「주식회사 외부감사에 관한 법률」제3조제1항에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 이 경우 감사인은 회계감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 한다.

1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우

2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우

<질의내용>

ㅇ 감사인은 누가(관리주체 또는 입주자대표회의 또는 입주자) 어떤 방법으로 선정하여야 하는지 여부 및 감사인 용역비는 누가(관리주체 또는 입주자대표회의 또는 입주자) 부담하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제14호에 따라 회계처리기준․회계관리 및 회계감사에 관한 사항을 관리규약에 규정할 수 있으므로 질의의 감사인 선정방법은 해당 공동주택 관리규약으로 정하여야 할 것이며, 감사용역비는 동법 시행령 제58조제1항관련 별표 5제1호(일반관리비 구성 내역)에 따라 관리비로 지출할 수 있습니다.

◆ 장기수선계획 및 장기수선충당금

□ 장기수선계획 미수립, 장기수선충담금 사용가능 여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 통합경비시스템공사에 대한 장기수선계획이 수립되어 있지 않은 바, 입주자대표회의에서 입주민의 동의를 받아 장기수선계획을 조정하여 장기수선충당금을 사용하여 통합경비시스템 공사를 하겠다고 함

- 이 경우 장기수선계획을 조정하여 현재까지 적립해 놓은 장기수선충당금으로 바로 통합경비시스템 공사를 시행할 수 있는지 여부 및 만약 규정을 위반하여 공사를 진행시 처벌 규정은

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행규칙 제26조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년 마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있도록 하고 있으므로 질의의 경우 장기수선계획을 조정하여 통합경비시스템 공사를 진행할 수 있을 것으로 판단됩니다.

참고로 주택법 제101조제1항에 따라 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자는 1천만원 이하의 과태료 처분을 받을 수 있음을 알려드립니다.

□ 장기수선계획 수립기준 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 6개동 772세대 단지로서 장기수선충당금으로 적립된 금액 7억원중 일부 금액을 사용하여 통합시스템(공동현관 자동문설치, 차량통제 시스템, 영상보안 시스템, 중앙통제실 구축, 인터폰 통합설비, CCTV 전면 교체 등)등의 공사(4억원)를 추진하고 있음

- 주택법 시행규칙 제26조제1항, 제30조 규정에 의한 장기수선계획 수립기준에 의해 장기수선계획을 작성하여야 하나, 공사의 목적으로 장기수선계획의 수립기준 항목외 사업을 장기  수선계획으로 작성한 경우(2011년 3월경) 장기수선계획으로 인정할 수 있는지 여부

- 주택법 제51조 장기수선충당금 적립규정에 의하여 적립된 장기수선충당금의 사용은 장기  수선계획서에 명시되지 않은 사업에도 입주자대표회의 승인, 입주자 과반수의 동의로 사용이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행규칙 제26조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년 마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있습니다. 따라서 질의의 경우 장기수선계획 수립기준 항목외 사업을 신설하여 장기수선계획을 조정할 수 있습니다.

ㅇ 주택법 제51조제2항은 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 하고 있으므로, 질의의 경우 장기수선계획에 명시되지 않은 사업에 장기 수선충당금을 사용할 수 없음을 알려드립니다.

□ 리모델링에 따라 매도청구시 장기수선충당금 소유권한 여부

<질의내용>

ㅇ 리모델링의 행위허가에 따라 당 공동주택의 전가구가 이주 완료함

- 리모델링에 찬성한 가구는 장기수선충당금을 돌려 받았음

- 리모델링에 반대하여 매도청구, 현금청산등으로 늦게 이주한 세대에 대해서는 소유권이 조합으로 이전되었다는 이유로 장기수선충당금의 권리가 조합에 있으므로 반환하지 않고 있음

- 이 경우 장기수선충당금의 귀속주체는 누구에게 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제51조제1항에 따라 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택이 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하도록 하고 있습니다. 따라서, 질의의 경우 장기수선충당금을 징수․적립한 주택의 소유자(입주자)에게 반환하여야 합니다.

□ 승강기 교체 입주자 동의 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 20년이 넘은 아파트로 승강기 교체시기가 넘은 입주자대표회의에서 승강기 교체를 추진하기로 함

- 이 경우 입주자등의 동의 없이 장기수선계획에 의해서만 추진할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제47조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있고, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 규정하고 있으며, 동법 시행령 제51조제1항제5호에 따라 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수․교체 및 개량에 대하여는 입주자대표회의 의결을 거쳐 장기수선계획에 따라 교체할 수 있음을 알려드립니다.

□ 장기수선충당금 사용 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 승강기의 사용연수가 20년을 초과하여 고장율이 증가함에 따라 전면 교체시  공사비용이 승강기 분야의 적립금액을 초과할 경우 장기수선충당금 명목으로 적립된 전체금액에서 승강기 공사비를 사용할 수 있는지 여부

ㅇ 단지내 CCTV를 신규로 설치할 경우 그 설치비용의 일부 또는 전부를 장기수선충당금에서  사용할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행규칙 제26조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년 마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있으므로 질의의 경우 장기수선계획을 조정하여 사용할 수 있을 것입니다.

ㅇ 주택법 시행규칙 제24조의2 제1항에 따라 주택단지에 폐쇄회로 텔레비전을 설치하거나 설치된 폐쇄회로 텔레비전을 보수하려는 경우에는 법 제47조에 따른 장기수선계획에 반영하여야 한다. 라고 규정하고 있고, 동법 시행규칙 제26조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 조정할 수 있으므로 질의의 경우 장기수선계획을 조정하여 장기수선충당금을 사용할 수 있습니다.

□ 장기수선충당금의 이자의 잡수입 여부

<질의내용>

ㅇ 공동주택 관리주체가 주택법 제51조(장기수선충당금의 적립)제1항에 따라 적립한 장기  수선충당금 은행예치에 따라 발생한 이자를 주택법 시행령 제55조 제2항의 잡수입(금융 기관의 예금이자)으로 보아 관리비 용도로 지출할 수 있는지 여부

- 갑설 : 장기수선충당금의 이자는 공동주택의 관리로 발생한 수입이 아니며 장기수선충당금 적립으로 발생한 것이므로 다시 장기수선충당금으로 적립하는 것이 타당함

- 을설 : 주택법 시행령 제55조 제2항 규정에 금융기관의 예금이자는 잡수입으로 명시되어 있으므로 잡수입으로 처리해도 무방함

- ㅇㅇ도 의견 : 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 적립하고 관리비와 구분하여 징수하여 별도 계좌로 예치․관리하도록 규정하고 있으며, 공동주택의 일반적인 유지관리에 필요한 비용으로 입주자 및 사용자가 부담하는 관리비와 구분되므로 장기수선충당금의 이자는 장기수선충당금으로 적립하는 것이 타당함

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제58조제7항에 따라 관리주체는 관리비등을 입주자대표회의가 지정하는  금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치․관리하도록 하고  있습니다. 따라서 질의의 적립한 장기수선충당금을 은행예치함에 따라 발생한 이자는  장기수선충당금을 별도로 관리하는 계좌에 예치․관리하여야 함을 회신합니다.

□ 장기수선충당금 개별난방전환에 따른 비용 사용 가능여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 중앙공급식 난방방식이나 공동 보일러 노후에 대한 수선방법을 고민하던 중 설문지를 통해 입주자등의 부담이 없이 개별난방으로 전환하는 방안을 입주자등 83%의 찬성을 얻어 개별난방을 추진중에 있음

- 이 경우 각 개인세대 내 보일러 및 그 부품 일체의 공사비용을 장기수선충당금으로 사용코자 하는 경우 사용이 가능한지 여부

- 개별난방에 소요되는 일체의 비용을 입주자대표회의 3분의 2 이상의 동의로 그동안 적립해온 장기수선충당금으로 사용이 가능한지 여부 또는 입주자 몇 %의 동의를 얻어야 사용이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제47조제1항에 따라 사업주체등은 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사 권자는 이를 그 공동주택의 관리주체 에게 인계하도록 하고 있으며, 동법 제47조제2항에서 입주자대표회의와 관리주체는   장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하도록 하고 있습니다. 또한 동법   제51조제2항에 따라 적립된 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라도록 규정  하고 있습니다. 따라서, 질의의 경우 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획에 해당하지 않으므로 장기수선충당금을 사용할 수 없음을 알려드립니다.

□ 장기수선계획 위반시 처벌 관련

<관련규정>

ㅇ 주택법 제101조제1항 : 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의의 대표자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

ㅇ 주택법 제47조제2항 : 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선  계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된   장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다.

<질의내용>

ㅇ 조정된 장기수선계획에 없는 주요시설을 보수한 경우 주택법 제101조제1항에 의한    1천만원 이하의 과태료를 부과할 수 있는지 여부

- 갑설 : 과태료 대상은 ① 제47조제2항을 위반하여 수립되거나 ②조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 경우 즉 계획을 이행하지 않는(의무 불이행) 경우에 과태료를 부과한다는 내용이며, 조정된 장기수선계획에 없는 시설을 교체하거나 보수하였을 경우에 과태료를 부과한다는 내용이 아님

- 을설 : 과태료 대상에서 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 경우라 하면 조정된 장기수선계획에 없는 주요시설을 교체하거나 보수한 경우도 내포되어 있으므로 과태료 대상임

<회신내용>

ㅇ 주택법 제47조제2항에 따라 동법 제43조제3항에 따른 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조정할 수 있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 따라서, 주택법 시행규칙 제26조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 동법 제47조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있습니다. 또한, 동법 시행령 제66조제2항에 따라 동법 제51조제4항에 따른 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고, 동법 시행령 제51조제1항에 따른 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하여야 합니다.  따라서, 질의의 경우 관련 규정 위반여부, 같은법 제101조제1항에 따른 행정처분 여부 등은 처분권한이 있는 행정기관이 위반행위의 동기, 내용 등을 토대로 판단할 사항으로 봅니다

□ 장기수선충당금 부과시점

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 2010년 7월9일 사용검사를 받은 공동주택입니다. 이 경우 장기수선충당금은 언제부터 적립의무가 있는지 여부(공동주택의 경우 관리비를 후불제로 정산하는 경우 7월분을 8월에 부과하므로 8월에 부과징수 하는지 아니면 7월달부터 부과징수 하는지 여부)

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제66조제3항에 따라 장기수선충당금은 사용검사일(임시사용일)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 따라서, 질의의 경우 2011년 7월8일 즉 1년이 경과한 날이 속하는 달인 7월달부터 적립하여야 함을 알려드립니다.

□ 장기수선충당금 부담주체

<질의내용>

ㅇ 장기수선충당금을 관리비에 포함하여 세입자에게 징수할 수 있는지 여부와 관련근거

ㅇ 세입자가 기납부한 장기수선충당금을 소유자에게 청구하였으나 지급해 주지 않았을 경우 관리사무소는 기납부한 장기수선충당금을 세입자에게 반환해야 되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제51조제1항에 따라 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있으며, 주택법 시행령 제58조제2항에 따라 관리주체는 장기수선충당금을 동법 시행령 제1항의 관리비와 구분하여 징수할 수 있습니다.

ㅇ 따라서, 주택법 시행령 제66조제5항에 따라 공동주택의 사용자는 그 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있다.라고 규정하고 있으므로, 질의의 장기수선충당금의 경우 공동주택의 사용자가 소유자에게 청구할 수 있음을 알려드립니다.

□ 장기수선충당금 하자소송비용 사용 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 도장공사의 하자문제로 도색공사의 두께측정 및 법적대응을 생각하고 있는 경우 이 경우 장기수선충당금을 하자 청구에 관련되는 소송비용등으로 사용이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 1. 제46조의4에 따른 하자심사․분쟁조장위원회에 조정을 신청하여 소요되는 조정비용, 2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용, 3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용으로 사용할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서, 질의의 경우 법원소송에 소요되는 비용으로 사용할 수 없음을 알려드립니다.

□ 장기수선충당금 부과시점

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 1996년 11월 사업승인이 되어 2001년 9월 사용검사를 받은 공동주택이며,

- 주택공사에 의해 분양전환되어 2005년 4월30일 해당 공동주택으로 관리업무가 인수․  인계되었으며, 2008년 12월 실제 분양전환 시점임

- 위의 경우 장기수선충당금은 언제부터 적립의무가 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제66조제3항에 따라 장기수선충당금은 사용검사일(임시사용일)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다. 다만, 분양전환승인을 받은 건설임대주택의 경우에는 임대사업자가 관리주체에게 관리업무를 인수인계한 날이 속하는 달부터 매월 적립한다.라고 규정하고 있습니다. 따라서, 질의의 내용에서 규정한 날이 당해 공동주택을 인수인계한 날이라면 그날이 속하는 달부터 매월 적립하여야 함을 알려드립니다.

□ 장기수선계획 조정 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 장기수선계획에 의해 계획되어 있는 외부 도색공사에 관하여 당 공동주택 사정상 금년에 실시하기 어려운 관계로 공사를 연기할 수 있는지 여부 및 장기수선계획 일부를   변경할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제47조제2항에 따라 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정할 수 있도록 하고 있고, 동법 시행규칙 제26조제2항에 따라 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있도록 하고 있음을 알려드립니다.

◆ 자생단체 관련

□ 경로당 운영지원 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택단지내 경로당은 회비 2천원으로는 운영이 어려워 경로당 개설 후 계속해서 입주자대표회의 의결로 운영비의 일부를 지원(관리비 외 잡수입으로 지원) 받아 왔음

- 이 경우 입주자등의 동의로 잡수입 등에서 계속 지원이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 경로당 운영비에 대한 잡수입의 지출은 주택법 시행령 제55조의2에 따라 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성하여 입주자대표회의 승인을 받거나 주택법 시행령 제51조제1항제8의2에 따라 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자대표회의 의결로  또는 동법 시행령 제57조제1항제22호에 따라 당해 공동주택 관리규약에 규정한 경우 지출이 가능할 것으로 판단됩니다.

□ 부녀회의 지위 관련

<질의내용>

ㅇ 입주자대표회의가 부녀회 보다 상위 기관으로 볼 수 있는지 여부와 입주자대표회의에서 부녀회 회칙에 반하는 의결을 할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 입주자대표회의는 당해 공동주택의 입주자등의 권익보호, 공동주택관리의 투명성 및 공정성 제고를 위해 주택법 시행령 제50조에 따라 구성하도록 하고 있으며, 동법 시행령 제51조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록 하고 있습니다. 질의의 부녀회는 자생단체로서 입주자등이 자발적으로 구성하여 운영할 수 있습니다.

따라서 부녀회의 내부적인 운영에 관해서는 해당 부녀회에서 자율적으로 규정을 정하여 운영할 수 있지만, 이들 자생단체의 자율적인 운영 외에 공동주택의 활성화지원 및 지원등에 관련해서는 해당 공동주택 관리규약 및 관련 제규정을 두어 운영이 가능할 것으로 판단되므로 입주자대표회의에서는 부녀회의 자율적인 사항에 관해서는 의결할 수는 없을 것으로 판단됩니다.

□ 경로당 난방비 지원 관련

<질의내용>

ㅇ 당 아파트 경로당에 난방비를 지원할 수 있는 방법은 어떠한 방법이 있는지와 입주자등에게 부과하지 않고 별도의 예산 항목을 짜야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제11호, 17호에 따라 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수․보관․예치․사용절차와 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차를 관리규약에 규정하도록 하고 있으므로 질의의 경로당 난방비 지원에 관하여는 귀 관리규약에 규정하거나 사업계획 및 예산안에 편성할 수 있을 것으로 판단됩니다.

참고로 잡수입 지출(자생단체등 지원 관련)에 대하여는 사업계획 및 예산안을 편성하거나, 공동체 생활의 활성화 등에 관한 사항 또는 관리규약으로 정하는 경우 입주자대표회의 승인 또는 의결로 지원할 수 있을 것으로 판단됩니다.

◆ 주상복합 상가 등

□ 오피스텔거주자를 포함한 입주자대표회의 구성 가능 여부

<질의내용>

ㅇ 공동주택(아파트)과 준주택(오피스텔)이 혼재된 주상복합건축물의 경우 주택법 시행령 제46조제4항제3호 및 동법 시행령 제50조에 의해 오피스텔 거주자를 포함하여 입주자대표회의 구성을 할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 공동주택(아파트)의 경우 주택법제43조제1항 및 동법 시행령 제48조제1항에서 적용받는 의무관리대상 공동주택은 동법 시행령 제50조에 따라 입주자대표회의를 구성하도록 하고 있습니다. 그러나, 오피스텔의 경우 건축법 시행령 제3조의 4관련 별표1 제14호제나목 일반업무시설에 해당되어 주택법령의 적용대상이 아니므로「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 관리단을 구성하도록 하고 있습니다. 따라서, 질의와 같이 복합건축물이라 하더라도 오피스텔의 경우는 입주자대표회의를 구성할 수 없음을 알려드립니다.

◆ 관리업무 일반

□ 단지 커뮤니티 시설내 목욕장 영업행위 가능 여부

<질의내용>

ㅇ 아파트내 주민편익시설로 준공 허가난 건축물내(주민커뮤니티센터)에서 헬스 등 체육시설과 함께 목욕장(욕탕 및 발한실 설치)을 위탁업체에 위탁하여 운영하며 단지내 입주자등 만을 대상으로 회원제로 이용료를 징수 할 경우 목욕장업 영업신고가 가능한지  여부(근린생활시설로 용도변경은 불가능한 상태임)

ㅇ 동 시설을 위탁업체 없이 자체 운영할 경우, 단지 입주자등 만을 대상으로 한 회원제 이용료 징수를 영업행위로 보지 않을 수 있는지 여부

ㅇ 동 시설을 위탁업체 없이 자체 운영할 경우, 동 시설 사용 입주자등 만을 대상으로 사용료를 관리비에 포함 부과하는 것이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제47조제1항 관련 〔별표3〕제1호에 따라 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 영리목적으로 용도변경이 불가하므로 질의의 목욕장이 이에 해당하는 경우 용도변경이 불가합니다.

ㅇ 주택법 시행령 제58조제4항에 따라 관리주체는 인양기 등 공용시설물의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로 질의의 경우 부대시설 및 입주자공유인 복리시설을 사용하는 입주자등을 대상으로 하는 사용료의 징수는 가능하며, 이 경우 시설 사용료는 입주자등에게 별도의 고지서로 부과하는 것이 원칙이나, 입주자등이 원하는 경우 관리비 고지서에 포함하여 부과할 수 있음을 회신합니다.

□ 공동주택 세대 주거목적 이외의 용도로 사용

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 임차인으로 입주한 자가 공동주택의 주거목적에 위반(당 관리규약 제13조 입주자등의 의무)되는 사내 식당(평균 20~25명 정도 이용)으로 이용하여 그동안 입주자등에 피해(음식물 냄새, 낮선 사람들의 이용으로 위압감 조성, 많은 이용자로 인한 보안상 문제 등)를 주고 있었습니다.

- 이에 임대기간 등 재계약이 도래한 시점에서 입주자등이 제재할 수 있는 방법은

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제1호에 따라 입주자등의 권리 및 의무, 동 조항 제19호에 따라 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치 등에  대하여 관리규약에 규정하도록 하고 있습니다. 따라서, 질의와 같이 공동주택의 공동 생활에 위반한 세대에 대한 조치방법은 입주자등의 의결을 거쳐 귀 관리규약으로 개정하여 운영하여야 함을 알려드립니다.

□ 출입구 폐쇄 가능 여부

<질의배경>

ㅇ 당 공동주택 출입구(총5개)중 하나가 도로의 경사 및 굴곡이 심해 안전사고의 위험으로 입주자등의 폐쇄요청에 따라 입주자대표회의에서 의결 후 몇 년간 출입구를 폐쇄  (바리케이트 설치)하였으나 다른 출입구로 돌아오는 불편함으로 출입구 개방 요청민원이 발생함

<질의내용>

ㅇ 단지 출입구 폐쇄를 입주자등이 요청할 경우 입주자대표회의 의결을 통해 결정할 수 있는지

- 갑설 : 해당단지는 1,125세대의 대단지로 출입구는 교통영향평가 등을 통하여 사업  승인이 난 것으로 이를 입주자대표회의에서 임의로 폐쇄, 개방을 결정 할 수 있는  사항이 아니며, 행위허가를 통해 폐쇄하지 않은 이상 준공 당시의 용도에 맞게 개방하여야 함

- 을설 : 단지의 운영은 입주자등이 결정하는 것으로 입주자등 다수가 원할 경우(안전사고의 위험) 입주자대표회의에서 의결을 거쳐 출입구 폐쇄, 개방을 결정할 사항임. 이는 주택법 시행령 제51조제1항제3호(단지내 도로등 유지 및 운영기준) 및 제8호(입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정)에 해당함

<회신내용>

ㅇ 질의의 공동주택 단지의 출입구가 교통영향평가 등을 통하여 사업계획승인을 득한   도로라면, 사용검사 당시의 용도에 맞게 사용하여야 할 것입니다. 다만, 공동주택  단지내 안전사고의 위험성, 출입구 폐쇄에 따른 주변 교통문제 등을 종합적으로 검토하여 사용검사권자인 귀 구청에서 판단하여야 할 사항임을 회신합니다.

◆ 기타사항

□ 자료제출 및 보고의무 관련

<질의내용>

ㅇ 주택법령상 제출 또는 신고등의 의무 규정은 단순히 형식적으로 의무의 이행만을 위하여 규정되어 있는 것인지 아니면 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 사전 점검 및 검토를 통해 잘못된 부분을 바로 잡음으로서 공동주택의 관리와 관련한 각 이해관계자들간에 상호 분쟁이 발생하지 않도록 조치하기 위한 것인지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제59조제1항에 따라 지방자치단체의 장은 입주자대표회의, 관리주체 또는 제55조제1항에 따른 공동주택의 관리사무소장 등에게 공동주택관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소․관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설․장부․서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 질의의 주택법령상의 제출 또는 신고등의 의무 규정은 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 사전 점검 및 검토를 통해 공동주택관리부분에서 잘못된 부분을 시정토록 하므로서 이해관계자들간에 상호 분쟁이 발생하지 않도록 조치하기   위한 것임을 알려드립니다.

◆ 주택관리사(시험, 자격, 교육, 등)

<질의내용>

ㅇ 주택법 시행령 제73조제1항에 시․도지사는 주택관리사보 자격시험에 합격한 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급한다. 고 규정하고 있으며, 같은 항 제4호에 공무원으로서 주택관련 지도․감독 및 인․허가 업무 등에의 종사경력 5년 이상이라고 규정하고 있는 바,

- 갑설 : 주택관리사 자격증을 발급 받을 수 있는 경력요건 중 제4호의 공무원 종사경력이라 함은 주택과 등 주택관련 사무를 직접 관장하는 부서에서 주택관련 지도․감독 및 인․허가 업무 등을 담당했던 경력(과장,팀장,담당자)을 말함

- 을설 : 과거(1990년대)에는 동사무소(현 동 주민센터)에서는 일부 주택관련 지도․감독 및 인․허가 업무 등(일정 규모 이하의 건물 증․개축 신고처리, 위법 건축물 단속 등)를 수행하고 있었으며, 동장 또는 사무장은 동사무소의 업무를 총괄했으므로 주택 관련 지도․감독업무가 있다고 할 수 있다. 따라서, 동장 또는 사무장의 근무경력도 주택관리사 자격증을 발급 받을 수 있는 공무원으로서의 경력으로 인정하여야 함

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제73조제1항 제4호에 따라 공무원으로서 주택관련 지도․감독 및 인․허가 업무 등에의 종사경력 5년 이상에 해당하는 경우라고 규정하고 있는 바, 이는 주택과 등 주택관련 사무를 관장하는 부서에서 주택관련 지도․감독 및 인․허가 업무 등을 담당했던 경력을 말하며 주택이 아닌 건축물 및 시설물의 유지,관리에 종사한 경력을 뜻하지 않습니다. 따라서 질의의 경우(일정 규모 이하의 건물 증․개축 신고처리, 위법 건축물 단속 등)는 동법 시행령 제73조제1항제4호의 주택관련 지도․감독 및 인․허가 업무 등에 해당하지 않음을 회신합니다.

□ BTL 군숙소(공동주택) 관리소장 경력 인정 관련

<질의내용>

ㅇ 국방부 군숙소 사업(BTL : 임대형 민간투자 시설사업)에 의해 건축된 공동주택(304세대)에 관리소장으로 근무한 경우 주택법 시행령 제73조제1항의 근무경력으로 인정할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 따라 건설한 공동주택은 주택법령을 의제받아 건설한 공동주택에 해당되므로 질의와 같이 주택관리사보 자격증을 취득하고, 동 공동주택(304세대)에 관리사무소장으로 근무하였다면, 주택법 시행령 제73조제1항의 근무경력 인정이 가능할 것으로 판단됩니다.

□ 주택관리사의 전기기사 겸직금지 관련 의견

<민원개요>

ㅇ 주택법령에서 주택관리사의 겸직금지를 명문화하고 있지 아니함에도 불구하고 주택 관리사와 방화관리자는 겸직을 허용하면서 주택관리사를 전기기사등과 겸직하지 못하도록 귀 부에서 유권해석(주거환경팀-4018, 2006. 7.11)함으로 인해 상대적 불이익을 받고 있으니 주택관리사와 전기기사를 겸직할 수 있도록 허용해 달라는 취지의 민원 제기

<질의내용>

ㅇ 현행 제도에서 주택관리사가 방화관리자의 업무를 겸직할 수 있는 반면, 주택법령에 명문화된 규정이 없음에도 주택관리사의 전기기사 등과의 겸직을 특별히 금지하여야 한다면 그에 대하여 구체적 이유와(법령 등으로 명문화 필요한지 여부 및 조치계획 포함) 신청인 주장을 수용할 수 있는 방법은 없는지 여부

<회신내용>

ㅇ 공동주택에는 화재 등 관련하여 방화관리도 중요하지만, 공동주택에 배치되는 각종 설비(변전․기계설비, 승강기, 폐쇄회로 CCTV, 냉난방 설비, 급배기․급수․오폐수․정화조설비, 지능형 홈네트워크, 무정전 전원공급장치, 유무선통신장비․공시청설비, 각종 보안등․가로등 관리 등)는 입주자등의 쾌적한 주거생활을 위한 안전․보안․범죄예방 등과 긴밀한 관계를 가지고 있으므로 전기시설과 이와 부대되는 시설 등의 효율적 관리를 위해서는 전문적인 기술인력이 필수적입니다.

ㅇ 자격증의 발급방법을 보면 방화관리자는 일정기간 교육만 이수(1급 : 5일, 2급 : 4일)하므로서 자격증이 발급되며, 주택법 제49조에 따라 방화관리자와 동일한 내용으로 안전 및 소방에 관한 교육(연 2회 이내, 매회별 4시간)을 받으면 업무수행이 가능하지만,   전기기사는 응시자격으로 해당 4년제 대학교 관련학과를 졸업하여야 하며, 시험(1차 필기, 2차 실기 등)에 합격하여야 자격증이 발급됩니다.

ㅇ 따라서, 방화관리자와 전기기사의 자격증의 발급방법 및 공동주택관리와 관련한   업무의 중요도 등에서 현격한 차이가 있으며, 특히, 관리사무소장은「주택법」제55조제3항에 따라 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 전념하도록 하므로서 당해 공동주택 입주자등의 권익보호를 위해 전기기사와의 겸직을 금지함이 타당함을 회신합니다.

□ 주택관리사 경력인정 여부

<질의내용>

ㅇ 2010년 7월6일 이전 비의무단지 아파트에서 2년 5개월 관리사무소장으로 재직하고 그 이후 7개월을 의무단지 아파트에서 관리사무소장으로 재직하여 합산하여 3년 이상을 재직함

- 비의무단지 아파트에서 2년 5개월을 소장으로 재직했다는 경력증명서 및 4대보험 가입증명서는 있으나 소장직위를 증명하는 신원보증가입증명서나 주택관리사 보증보험(공제)가입 증명서는 가입이 임의사항이라 가입하지 않았음. 다만, 비의무단지 재직 기간 10일간 한국시설안전공단에서 관리사무소장으로서 안전점검교육을 받은 서류가 있음

- 위의 재직증명서, 4대보험 가입증명서, 안전점검교육 교육확인서만으로 비의무단지의 경력을 인정할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제56조제2항에 따라 주택관리사는 주택관리사보 자격시험에 합격한 후 주택관리 실무경력과 그 밖에 주택 관련 경력을 갖춘 경우 시․도지사가 주택관리사 자격증을 발급하도록 규정하고 있습니다. 질의의 경우 민원서류로 첨부된 제반서류(재직증명서, 4대보험 가입증명서, 안전점검교육 교육확인서 등)를 검토한 바, 2010.7.6 이전에 근무한 비의무관리대상 공동주택에서 관리사무소장으로 근무한 경력으로 인정되므로, 현재 근무하고  있는 의무관리대상 공동주택의 경력을 합산하면, 주택관리사로의 경력을 갖춘 자에 해당됨을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 선출 정족수, 주택관리사 경력인정

<질의내용>

ㅇ 동별 대표자 선출시 입후보자가 1명인 경우 투표율이 50% 이상이나 과반수 찬성(반대가 찬성보다 적음)에 미달하여 낙선한 경우 재출마가 가능한 여부

ㅇ 주택관리사 자격 인정을 위한 경력 확인을 위해 신청서 서식의 첨부서류가 모두 들어와야만 발급이 가능한 것인지 아니면 다른 서류로 충분히 확인이 가능한 경우 일부가 누락이나 미신고등으로 제출하지 못한 경우에도 발급이 가능한지 여부

ㅇ 비의무관리대상 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 자도 시장,군수,구청장에게 신고하여야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제3항제2호에 따라 입후보자가 1명인 경우 입주자등의 과반수 찬성으로 선출하도록 하고 있습니다. 따라서, 질의의 투표율이 50%를 초과한 경우 유효한 투표에 해당됩니다. 따라서, 질의의 선거구 입주자등의 과반수 찬성을 득표하지 못한 경우 낙선된 것이므로 당사자는 재출마할 수 없습니다.

ㅇ 주택법 시행규칙 제33조제1항에 따라 주택관리사 자격증은 주택법 시행규칙 별지서식 제41호 서식(주택관리사보 합격증, 실무경력증명서[재직․경력증명서, 소득금액증명{종전의 갑종근로소득세 납부증명서}, 국민연금․의료보험․고용보험 또는 산재보험의 가입증명서])에 따라 신청하도록 하고 있음을 알려드립니다.

ㅇ 주택법 제55조제4항, 동법 시행령 제72조, 동법 시행규칙 제32조제2항에 따라 의무관리  대상에 배치된 관리사무소장의 경우만 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 시장․군수․구청장에게 신고하여야 함을 알려드립니다.

□ 주택관리업자 행정처분 관련

<관련 규정>

ㅇ 주택법 시행령 제70조 〔별표9〕(주택관리업자에 대한 행정처분 기준) 제아목의 3) :

법 제53조제1항에 따른 등록사항의 변경신고를 하지 아니한 경우 1차 경고, 2차 영업정지 1개월, 3차 영업정지 1개월

ㅇ 주택법 제101조(과태료) 제2항 제13호 〔별표13〕제하목 : 법 제53조제1항에 따른 주택관리업의 등록사항의 변경신고를 하지 않은 경우 1) 지연신고 기간이 1개월 미만인 경우 50만원, 2) 지연신고 기간이 1개월 이상인 경우 100만원으로 규정함

<질의 내용>

ㅇ 주택법 제53조제1항의 후단에서 규정한 등록사항 변경신고의무 위반시 주택관리업자에 대한 행정처분을 주택법 시행령 제70조〔별표9〕의 행정처분 기준과 주택법 제101조 제2항제13호 〔별표13〕과태료 부과기준 중 무엇을 적용하여야 하는지 여부와

ㅇ 주택법 제53조제1항의 후단에서 규정한 등록사항 변경신고 의무를 위반하여 주택관리업자의 행정처분 기준인 〔별표9〕에 의해 1차 경고처분을 하였으나 2차 위반시 1개월 행정처분을 하지 아니하고 주택법 제101조(과태료) 제2항 제13호 〔별표13〕에 따른 과태료 처분이 가능한지 여부

<회신 내용>

ㅇ 질의의 주택관리업 등록사항의 변경신고 의무를 위반한 자에 대하여는 주택법 제54조제1항 및 같은법 시행령 70조제4항(별표9)에 따른 행정처분과 주택법 제101조제2항제13호(별표13 )에 따른 과태료 처분이 가능할 것으로 봅니다. 다만, 주택법 제54조제1항에 따른 행정처분 여부는 처분권한이 있는 행정기관이 위반행위의 동기, 내용, 위반정도 등을 토대로 판단할 사항으로 봅니다.

◆ 관리규약

□ 관리규약상 임원선출 및 동별 대표자 선출

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 관리규약상 동별 대표자 정원은 10명이고 현재 8명으로 구성되어 있음

- 당 공동주택 관리규약 제19조(임원의 구성)에서 감사를 2인으로 두도록 하고 있는 경우 1명이 개인사정으로 사퇴한 경우 꼭 2명으로 갖추어야 하는지 아니면 1명으로 운영이 가능한지 여부

ㅇ 현재 8명중 이주로 인한 사퇴시 보궐선거를 하는 경우 종전의 공석인 선거구(2개 선거구)도 포함하여 보궐선거를 하는지 아니면 사퇴로 인한 공석인 선거구만 보궐선거를 하여야 하는지 여부

ㅇ 단순한 이주로 인하여 사퇴한 경우도 주택법 시행령 제50조제4항제10호의 사퇴로 보아 4년간 동별 대표자에 입후보할 수 없는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항,제6항에 따라 감사는 1명 이상을 두도록 하고 있고, 동법 제57조제1항제2호에 따라 입주자대표회의의 구성등에 대해서는 관리규약에 정하도록 하고 있으므로 질의의 감사의 인원수에 대해서는 귀 관리규약에 정하여 운영할 수 있습니다.

ㅇ 질의의 보궐선거를 실시하는 경우 동법 시행령 제50조의2제1항에 따라 귀 선거관리위원회는 공석인 선거구의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 공석인 선거구를 포함하여 동별 대표자를 선출하는 것이 바람직합니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제10호의 결격사유에 해당하는 사퇴에는 단순한 이사로 인한 부득이한 사퇴는 포함되지 않음을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 정원 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 5개동 10개 라인으로 관리규약 제17조에 따라 동별 대표자는 각 동 라인별로 하나의 선거구로 정하고 5명 이상 10명 이하로 선출한다.라고 정하고 이에 근거하여 입주자대표회의를 총 7명으로 구성하였다면 주택법령에 위배되지 않는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제1항에 따라 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성한다.라고 규정하고 있으므로 질의의 경우 귀 관리규약에 선거구를 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 1명씩 정한 수를 합하여 정원으로 하여야 함을 알려드립니다.

□ 동별 대표자 정원 관련

<관련규정>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항 : 입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하여, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출될 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수 찬성으로 선출하여야 한다.

<질의내용>

ㅇ 상기 「이하 같다」란 문구가 주택법 시행령 제51조제1항 각 호와 제52조제4항에도 적용이 가능한지 여부

ㅇ 선거관리위원회 규정(표준예시) 제47조(재선거)제1항 각호는 입주자대표회의 구성을 위한 동별 대표자 선출 인원이 3분의 2 이상이 선출된 때에도 의무적으로 재선거를 실시해야 하는 강행규정인지 구성원의 3분의 2 이상이 선출되면 재선거를 생략할 수 있는 임의규정인지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제50조제5항의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하여, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출될 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다)의 의미는  질의의 동법 시행령 제51조제1항, 제52조제4항의 구성원의 문구에도 적용됩니다.

ㅇ 질의의 3분의 2 이상이 선출되면 우선 입주자대표회의를 구성하여 운영하라는 취지입니다.    따라서, 주택법 시행령 제50조제5항에 따라 귀 관리규약으로 정한 정원을 선출하므로서 공동주택을 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익보호 등을 하여야 함을 알려드립니다.

□ 발코니 난간 외벽 돌출물 설치 행위 관련

<관련규정>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제4항 : 입주자등은 다음 각 호의 행위를 하려는 경우에는 관리주체의 동의를 받아야 한다.

5. 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

ㅇ 당 공동주택 관리규약 제49조(관리주체의 동의기준) 관리주체가 영 제57조제4항에 따른 입주자등의 신청에 대한 동의기준은 다음 각 호와 같다.

4. 발코니의 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위. 이 경우 동의를 받고자 하는 입주자등은 안전사고 책임에 대한 서약서를 관리주체에게 제출하여야 한다.

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 관리규약 제49조에 따라 공동주택 에어콘 실외기를 난간 또는 외벽에 돌출하여 설치할 수 있는지 여부

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회의에서 에어컨실외기 난간 또는 외벽 설치 운영규정이라는 내부 규정을 제정하여 운영할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제4항 및 귀 관리규약 제49조에 따라 발코니의 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위를 하는 경우 관리주체의 동의를 얻도록 하고 있습니다. 따라서 질의의 경우 귀 공동주택의 관리주체의 동의를 얻는 경우 설치가 가능함을 알려드립니다.

ㅇ 동법 시행령 제51조제1항제1의2에 따라 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정․개정 및 폐지를 관리규약에 규정하고 있으므로 질의의 경우 입주자대표회의에서 규정을 제정하여 운영할 수 있음을 알려드립니다.

□ 집단소송을 위한 소송비용 지출

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 인근에 일반모텔 같은 관광호텔이 신축되고 있어 인근지역이 유흥지역화 될 소지가 크고, 이로 인한 주차난등으로 외부 차량이 당 공동주택의 주변 환경이 극히 문란해질 소지가 크며, 외부차량 단속을 위한 인력등이 별도로 요구되어 입주자등의 관리비 부담 증가되고 아파트 가격 하락이 예상되어 이를 저지하기 위한 법적소송을 준비중

- 이에 따라 입주자등에게 법적소송에 대한 찬,반 투표를 실시한 결과 72.2%의 소송제기에 대한 찬성의견이 있었음

- 이 경우 입주자대표회의에서 소송을 진행할 경우 당 공동주택 잡수입등을 법정소송비용으로 사용이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 관광호텔 저지를 위한 소송을 위해 변호사 비용을 잡수입에서 지원하는 것에 대하여는 사업계획 및 예산안을 편성하거나 공동체 생활의 활성화 등에 관한 사항 또는 관리규약으로 정하는 경우 입주자대표회의 승인 또는 의결로서 지원할 수 있을 것으로 판단됩니다.

◆ 공동주택 관리 정보 공개

□ 영 제55조제3항 복사요청 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 전 부녀회장 및 임원들이 부녀회 기금 공금횡령 사건에 연루되어 피의자 신분으로 경찰서에서 조사를 받던중 피의자들이 횡령사건과 관련이 없는 서류(1.문주 설치 견적서(참여업체 모두), 2.승강기 유지보수업체 선정 관련 견적서, 3.공사내역서(5년치), 4.공사비 지출 세금계산서(5년치), 5.예비비 사용 내역서(5년치), 6.노인정 겨울난방비 내역서(5년치))들을 복사해 줄 것을 요청해온 경우 복사에 응하여야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제55조제3항에 따라 관리비등과 잡수입에 해당하는 정보와 사업계획 및 예산안 수립 및 관리비등의 회계감사에 해당하는 정보의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 1.개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보, 2.감사․입찰계약․인사관리․의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보 외에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하도록 하고 있습니다. 따라서 질의의 경우 귀 공동주택 관리규약에 정하여 운영하여야 함을 알려드립니다.

◆ 감사의 업무범위

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 현 감사(2011년 2월 당선)가 관리사무소의 전년도(2010년 10월,11월,12월)   관리비 집행내역을 감사 요구하여 감사를 실시할 수 있는지 여부

ㅇ 감사가 감사결과를 게시판에 공지시 입주자대표회장의 결재를 받아야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택법 시행규칙」제21조제6항에 따라 감사는 감사를 실시하는 경우에는 관리주체로부터 동법 시행령 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하도록 규정하고 있으므로 질의의 경우 입주자대표회의 구성원(감사 포함) 임기동안에 한하여 감사를 실시할 수 있으며, 감사결과는 입주자대표회의와 관리주체에게 제출하여야 합니다.

□ 감사업무의 범위

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택의 감사자격으로 감사 임기기간(2010년~) 이외 2008년~2009년간의 기간에 회계감사가 완료된 것까지 임의로 재감사 실시가 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택법 시행규칙」제21조제6항에 따라 감사는 감사를 실시하는 경우에는 관리주체로부터 동법 시행령 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하도록 규정하고 있으므로 질의의 경우는 해당 감사의 임기동안을 말함을 알려드립니다.

□ 감사의 감사범위

<질의내용>

ㅇ 주택법 시행규칙 제21조제5항에 따라 감사는 회계관계업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 감사대상에 관리주체 이외에 입주자대표회의 회장을 관리규약에 포함시킬 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행규칙 제21조제5항에 따라 감사는 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등의 부과․징수․지출․보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다.라고 규정하고 있습니다. 따라서 귀 공동주택 관리규약에 입주자대표회장을 감사대상으로 포함할 수 없음을 알려드립니다.

◆ 하자 관련

□ 하자진단업체 선정 동의 및 하자진단비용 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 총 369세대의 단지로 현재 315세대가 입주하여 있음

- ㅇㅇ년차 하자를 전문기관에 의뢰하여 수행토록하고 그 결과를 토대로 사업주체에 하자처리를 신청하기 위한 하자진단업체 선정동의를 실시하여 169세대의 입주자가 동의한 경우 과반수는 총세대수(369세대) 또는 실입주(315세대) 어느 것을 기준으로 하는지 여부

- ㅇㅇ년차 하자진단을 위한 비용을 장기수선충당금에서 사용할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 1.제46조의4에 따른 조정등의 비용, 2.제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용, 3.제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용의 용도로 사용이 가능합니다. 따라서 년차 하자진단을 위한 비용은 장기수선충당금을 사용할 수 없으므로 질의의 하자진단업체 선정의 경우 입주자(소유자)의 비용부담이 수반되므로 입주자와 협의하여야 함을 알려드립니다.

□ 가스배관 교체

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은(2005년 10월21일에 준공되어 4개동 15층 355세대) 2011년 11월경부터 도시가스를 공급하기로 예정되어 있음

- 이를 위한 가스배관(지상 40㎜, 지하 75㎜)이 적합하지 않다는 도시가스 회사측의 의견이 있어 배관 교체의 필요성이 예상되는 경우 공사대금은 하자보수보증금으로 할 지 장기 수선충당금으로 해야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제51조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 하며, 동법 시행규칙 제26조제2항에 따라 장기수선계획은 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정하여 사용할 수 있습니다. 다만, 질의의 가스배관 교체의 필요성이 하자로 인한 것인지에 대하여는 사업주체와 협의하여 하자 여부를 판단하여야 할 것으로 봅니다.

□ 하자진단비용 예비비 지출 가능 여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 3년차(6월25일)가 도래하는 아파트입니다. 하자진단을 위해 외부 전문 진단업체에게 진단을 하려고 함

- 하자진단비용을 예비비로 지출할 수 있는지 여부와 지출할 수 있다면 절차는 어떻게 해야 되는지 여부

- 입주자등의 과반수 이상의 서면동의를 받으면 장기수선 충당금으로 지출할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제57조제1항제11호에 따라 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수․보관․예치․사용절차에 대하여 관리규약에 정하도록 하고 있으므로 질의의 예비비 지출에 대하여 관리규약에 정하여 운영할 수 있습니다.

ㅇ 주택법 시행령 제51조제2항에 따라 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.

1. 제46조의4에 따른 조정등의 비용

2. 제46조의7에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는데 드는 비용

따라서 질의의 경우는 장기수선충당금으로 사용할 수 없음을 알려드립니다

□ 하자담보책임 청구권

<질의내용>

ㅇ 주택법 제46조(담보책임 및 하자보수 등)제1항제3호의 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)에서 대행하는 관리주체는 어떤 경우의 관리주체를 뜻하는지 여부 및 위탁관리 중인 아파트의 경우에는 자동적으로 위의 대행하는 관리주체에 포함되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 대행하는 관리주체의 의미는 주택법 제46조제1항에 따라 입주자 또는 입주자대표회의의 요청이 있을 경우 관리주체(관리사무소장)는 사업주체에 하자보수 청구를 할 수 있는 것임을 알려드립니다.

◆ 주택관리업자 및 사업자 선정지침

□ 용역, 공사등의 계약주체 등

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 입주자대표회장이 당 아파트 지하주차장 LED 공사에 대하여 정기회의 안건으로 상정(입주자대표회의 1/2 동의 또는 입주자등 1/2 동의)한 후 입주자대표회장이 LED 교체 공사 계약을 한 후 교체비용을 입주자등에게 3년 할부 부과하는 경우 주택법상 적정한지 여부

ㅇ 각종 용역, 공사등 입주자대표회장이 계약 후 관리사무소장이 계약서에 업무 직인을 당연히 사용하여야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 LED 교체공사에 대한 교체비용의 부담은 입주자(소유자)가 부담하여야 하며,  LED 교체공사업자 선정 및 계약에 대해서는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표4〕에 따라 경쟁입찰에 의한 방법으로 최저낙찰업체를 선정하여야 합니다.

ㅇ 동 선정지침 별표4에 따라 주택관리업자 선정, 하자보수 공사의 계약자는 입주자대표 회의이나, 장기수선공사, 일반 보수공사 및 각종 용역등의 계약자는 관리주체입니다. 또한 주택법 제55조제4항에 따라 관리사무소장은 계약체결 등의 업무의 집행을 위해 관할 지방자치단체에게 신고한 직인을 사용하여야 함을 알려드립니다.

□ 하자보수공사업자 선정

<질의배경>

ㅇ 당 공동주택(1,300세대)은 시공사로부터 부실시공에 따른 손해배상금으로 5억원을 관리비 통장에 입금하고 있음

- 당 아파트는 3억을 들여 아파트 균열보수 및 재도장 공사를 위한 시공업자를 선정하여 공사를 시행하기 위해 제1차 입찰을 하였으나 너무 높은 가격으로 인해 유찰조치함

- 제2차 입찰(2010년 8월)을 실시하여 입주자대표회의에서 시공업자를 선정하여(이는 입주민들이 조사한 공사금액 보다 7천만원이 비싼 금액임) 입주자대표회장 명의로 계약을 체결한 후 공사 선급금을 25% 지급하였으나 해당 업체가 부실업체인 관계로 부득이 공사계약을 해지함

- 이런 상황에서 현재 입주자대표회의에서는 제3차 입찰을 실시해봤자 물가인상 등으로 입찰가격만 높아질 것이므로 제3차 입찰을 밟지 말고 제2차 입찰시 차순위 업체로 결정하여 공사를 진행할 것으로 주장하여 제3차 입찰을 주장하는 입주자등과 큰 마찰을 일으키고 있음

<질의내용>

ㅇ 위의 경우 2차 입찰 후 공사계약이 해지된 후 다시 업체를 선정하는 경우 제3차로 입찰을 진행하여야 하는지 아니면 제2차 입찰시 차순위자로 선정할 수 있는지 여부

손해배상금을 받아 관리비 통장으로 입금한 금액을 당 공동주택 균열보수 및 재도장 공사로 사용하는 경우 입주자대표회의에서 공사업자를 선정하고 입주자대표회장 명의로 계약을 할 수 있는지 여부

ㅇ 위의 아파트 보수 공사 입찰공고를 하는 경우 업체간의 담합행위를 방지하기 위하여 발주자측에서 예정가격을 정하고 예정가격 이상인 경우 유찰 조치할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 제2차 입찰업체와의 계약해지 후 업체 선정방법(입찰 또는 수의계약)은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표4〕제2호에 따라 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사는 경쟁입찰에 의한 최저낙찰제 방법으로 입주자대표회의가 계약을 하여야 하며, 일반보수공사 또는 장기수선계획에 따른 각종 공사는 경쟁입찰에 의한 최저낙찰제 방법으로 관리주체가 계약을 체결하여야 합니다. 따라서, 질의의 손해배상금이 당해 공동 주택의 하자와 관련된 사항이라면 입주자대표회의가 공개경쟁입찰을 통하여 계약을 체결 하여야 함을 알려드립니다.

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표4〕에 따라 공사업자 선정 방법시 최저낙찰제로 낙찰자를 선정하도록 하고 있습니다. 다만, 해당 사업 및 공사 등의 산출내역서에 따라 적정한 입찰가를 판단하여 이를 입찰공고문 또는 현장 설명회 등을 통해 구체적으로 제시하여 적정한 입찰에 참가할 수 있도록 유도하여 진행할 수 있을 것으로 판단됩니다.

□ 주택관리업체 재선정시 입주자 10분의1 반대의 효력

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 343세대 아파트로서 주택관리업자 계약기간 만료로 해당 업체에 대한 변경을 입주자등 10분의 1 이상(36세대)이 서면으로 요구하였으나 기존업체가 참가한 공개경쟁입찰로 기존 업체가 재선정됨

- 이 경우 입주자등 10분의 1 이상이 업체 변경을 요구한 경우에도 입찰에 참가시킬 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 질의의 입주자 10분의 1 이상이 이의를 제기한 경우에는 수의계약에 의한 재계약을 할 수 없고 공개경쟁입찰에 의해 업체를 선정하여야 하므로 기존업체를 포함하여 공개경쟁입찰을 하여야 합니다.

참고로, 계약기간이 만료로 주택관리업체 선정시 주택법 제43조제3항, 동법 시행령 제52조제1항에 따라 공동주택의 관리방법의 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택하는 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)은 전체 입주자등 과반수의 찬성으로 결정하므로 질의의 경우 전체 입주자등의 과반수 이상이 이의제기하면 주택 관리업자를 변경할 수 있을 것으로 판단됩니다.

□ 승강기 유지보수업체 선정 2회유찰시 수의계약 가능여부

<질의내용>

ㅇ 승강기 유지보수 입찰 및 계약과 관련하여 제한경쟁입찰시 1차로 입찰을 진행했으나 2개 업체 참여로 유찰되었고 2차로 입찰을 진행하였으나 2개 업체 참여로 유찰되어 관리사무소장이  2차 입찰시 참여한 업체와 수의계약을 한 경우 타당한지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」은 2010년 7월6일 시행되었고, 「동 지침」 제12조, 제22조의 미응찰 등으로 2회차까지 유찰된 경우 3회차에 수의계약을 할 수 있는 입찰방법은 일반경쟁입찰에 한함을 알려드립니다.

□ 기존용역업자의 수의계약 가능 여부

<관련규정>

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제3조제2항 : 관리주체는 공산품의 구입과 200만원 이하의 공사․용역 등 경쟁입찰에 적합하지 아니한 계약에 대해여는 별표2에 따른 수의계약으로 선정할 수 있다.

- <별표 2>(제3조제2항 관련)

다음과 같이 경쟁입찰에 적합하지 아니한 사항은 수의계약으로 할 수 있다

4. 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우

<질의내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표2〕제4호에 따라 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 의결한 경우 수의계약이 가능하도록 하고 있으나, 이 경우 계약금액이 200만원 초과하는 용역사업은 수의계약이 아닌 반드시 경쟁입찰만으로 사업자를 선정하여야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표2〕제4호에 따라 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제51조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결한 경우에는 용역금액이 200만원을 초과하는 경우에도 수의계약이 가능함을 알려드립니다

□ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약가능 여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택(18개동 998세대)은 임대아파트에서 2010년 12월까지 998세대 중 880세대가 분양이 완료되어 2011년 6월 현재 제1기 입주자대표회의가 구성됨

- 지금까지 당 공동주택은 사업주체가 지정된 주택관리업자에 의해 위탁관리로 운영되었으며 계약기간은 제1기 입주자대표회의가 구성될 때까지로 함

- 이에 따라 주택관리업자를 선정하고자 하는 경우 주택법 시행령 제52조제4항 단서의 계약 기간이 만료된 주택관리업자에 대한 사전의견 청취 및 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상의 의결로 재계약이 가능하도록 한 규정이 입주자등이 선정한 업체가 계약이 종료되어 재계약시 한정하여 적용하는지 아니면 사업주체 관리기간에 선정된 주택관리업자의 계약이 종료된 경우도 포함하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제52조제4항 단서의 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 재계약을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 조항의 적용은 입주자대표회의가 구성되어 입주자등이 선정한 업체가 계약이 종료되어 재계약시 한정하여 적용하며, 질의의 사업주체가 선정한 주택관리업자는 해당되지 않음을 알려드립니다.

□ 주택관리업자의 청소, 경비 직영가능 여부 등

<질의 내용>

ㅇ 공동주택 관리를 위한 경비 및 청소 사업자 선정은 경쟁 입찰에 의하여 선정하여야 함을 원칙으로 하고 있는데, 당 공동주택의 주택관리업체가 경비 및 청소 등 인허가를 보유하고 있는 것을 명분으로 주택관리업체 직영으로 임의전환 할 수 있는지 여부

ㅇ 근로기준법상 근로자의 근로계약 주체는 당해 회사의 대표자와의 근로계약이 성립되는 것으로 알고 있는데, 공동주택 관리에서는 관리사무소장과 근로자가 근로계약을 하여도 그 계약이 유효한지 여부

ㅇ 동별 대표자의 배우자가 당해 공동주택 관리업체의 임직원일 경우 업체 선정을 제한 하여야 하는지 여부

<회신 내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침〔별표4〕에 따라 경비,청소 사업자 선정은 경쟁입찰방법으로 최저낙찰제에 의해 선정하여야 하므로 주택관리업체가 임의로 직영으로 전환할 수 없음을 알려드립니다.

ㅇ 질의의 경우 당해 주택관리업자의 위임에 따라 관리사무소장이 근로자와 계약을 맺었다면 그 효력은 유효할 것으로 판단됩니다.

ㅇ 주택법 시행령 제50조제4항제8호에 따라 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원은 동별 대표자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이 포함)가 될수 없음을 알려드립니다.

□ 위수탁관리 계약기간 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 위탁관리업체 선정시 계약기간은 장기수선계획의 조정주기인 3년에 반드시 맞추어 계약해야 하는지 아니면 입주자대표회의에서 임의로 정할 수 있는지 여부

ㅇ 최저가 낙찰시 부실업체가 시공에 참여할 수 있고 참여업체간의 단합의 소지가 있으므로 공개경쟁입찰시 최저낙찰제 이외의 방법을 이용할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 시행령 제52조제5항에 따라 주택관리업자를 선정하는 경우에는 그 계약기간은 장기수선계획의 조정주기를 고려하여야 하나, 질의의 계약기간은 입주자대표회의의 결정에  따라 정할 수 있습니다.

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표4에 따라 경쟁입찰방법에 따라 건실한 업체를 선정하기 위해 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 방법으로 정할 수 있으며, 입주자등의 권익보호를 위해 최저낙찰제로 낙찰업체를 선정하여야 함을 알려드립니다.

□ 지명경쟁입찰 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 업체 선정시 지명경쟁 입찰을 하면서 입찰공고를 하지 않고 업체를 지명하여 선정하였을 시 입찰의 유효 여부와 무효시 재입찰을 몇일 만에 하여야 하는지 여부

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제9조제3항에 따라 지역제한을 해서는 않되는 조항은 주택관리업자 선정시에만 해당하고 사업자 선정시에는 해당이 않되는 지요

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제7조에 따라 입주자대표회의에서 주택관리업자를 선정할 때에는 입찰예정일로부터 14일 전까지 제8조에 따른 입찰공고 내용을 영 제58조제9항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 규정하고 있으므로 질의의 지명경쟁입찰의   경우에는 입찰공고를 하여야 합니다.

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제19조제3항에 따라 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 사업자는 그러하지 아니한다.라고 규정하고 있으므로 질의의 사업자 선정의 경우에는 지역제한을 할 수 없음을 알려드립니다.

□ 제한경쟁입찰 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 사업자 선정에 있어 제한경쟁입찰 진행시 5인 이상 사업자가 아닌 4명의 사업자로 입찰참가 신청이 있을 경우 유효한 입찰인지 여부

ㅇ 이 경우 입찰절차를 계속 진행하여 업자를 선정한 경우 주택법령상 행정처분 가능 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별표1 제1호제나목에 따라 제한경쟁입찰은 5인  이상의 유효한 참가가 있어야 합니다. 따라서 질의의 5인 미만의 사업자가 참가한 경우는 유효한 입찰이 아님을 알려드립니다.

ㅇ 질의의 주택법령 및 동 선정지침 위반하여 진행되어 사업자를 선정한 경우에 대한 행정 처분 가능 여부에 대해서는 공동주택의 지도 감독권한이 있는 관할 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다

□ 주택관리업자 및 사업자선정지침 관련

<질의내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표4〕최저낙찰제의 경우 예상액 보다 현저하게  입찰금액이 높거나, 최고낙찰제의 경우 예상액 보다 현저하게 입찰금액이 낮은 경우에도 이를 낙찰자로 인정해야 하는지 또한 이를 방지하기 위한 대책은 무엇인지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표4〕에 따라 주택관리업자 및 사업자 선정시 낙찰방법으로 주택관리업자, 공사, 용역, 물품구입 등의 경우 최저낙찰제에 의해 낙찰업체를 선정하여야 하고, 물품의 매각, 잡수입등의 경우 최고낙찰제로 운영하여야 합니다. 다만, 질의의 경우 입찰과 관련한 세부 산출내역서에 의한 산출금액을 입찰공고문 또는 현장 설명회 등을 통해 구체적으로 제시하여 입찰참가업체가 적정한 입찰금액으로 참가  하도록 유도하여야 할 것으로 판단됩니다.

□ 주택관리업체 선정시 제한경쟁입찰 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 주택관리업자 선정시 1,350세대중 487세대에서 기존 주택관리업체를 반대하는 동의를 하여 입주자대표회의에서 제한경쟁입찰을 진행하는 경우 기존의 주택관리업체를   입찰에 참가시킬 수 있는지 여부

ㅇ 제한경쟁입찰에서 5개 업체가 참여하여 이 중 1개 업체가 자격 미달인 경우 입찰이 성립하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의와 같이 기존 주택관리업체를 반대하는 입주자등의 동의에 대하여「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제9조에 따라 참가자격을 제한하는 규정이 없습니다. 따라서,   기존의 주택관리업체도 입찰에 참가가 가능합니다.

ㅇ「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표1〕 제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따른   사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한하여 이에 적합한 주택관리업체를 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법으로 이 경우 5인 이상의 유효한 입찰참가가 있어야 하므로 질의와 같이 1개업체가 제한경쟁에서 정한 계약의 목적에 미달한 경우 입찰이 성립하지 않음을 알려드립니다.

□ 주택관리업자 선정시 추첨에 의한 선정 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 주택관리업자 선정시 공개경쟁입찰에 따라 2인의 최저가 업체가 있는 경우 추첨에 의한 선정이 아닌 선정지침표에 의한 선정한 경우 타당한지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제12조제2항에 따라 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우에는 추첨에 의하여 결정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 질의의 2인 이상의 최저가 업체가 있는 경우 추첨에 의해 낙찰업체를 선정하여야 함을 알려드립니다.

□ 제한경쟁입찰 유효여부

<질의내용>

ㅇ 제한경쟁입찰의 경우 5인이상의 입찰참가 신청은 입찰에 참가한 업체수를 뜻하는지 아니면 입찰참가자격을 갖춘 업체수를 뜻하는지 여부

ㅇ 입찰공고문에 선정방법으로 입주자대표회의 선정기준에 의한 검토 후 적격업체 중  최저가 업체를 선정한다는 문구를 넣어 심사할 수 있는지 여부

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」위반 시 계약의 당사자인 관리주체에게 과태료를 부과 시에 적용되는 근거 법률이 주택법 제42조 또는 제59조 인지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표〕제1호제나목에 따라 제한경쟁입찰의 경우 제한입찰에 따른 자격요건을 갖춘 5인이상의 업체가 입찰에 참가하여야 유효한 입찰입니다.

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표〕제1호제나목에 따라 제한경쟁의 경우   계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 최저가 낙찰자를 선정하는 방법입니다. 따라서, 입주자대표회의가 선정기준을 불분명하게 규정하는 것은 제한경쟁입찰이라 판단하기 곤란합니다.

ㅇ 관리주체가「동 지침」등을 위반한 경우 주택법 제101조 과태료 또는 동법 제59조에 따라 시정명령 등 행정처분에 대하여는 해당 지방자치단체에서 판단하여야 함을 알려드립니다.

□ 사업자 선정자격 강화시 유효 여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 균열보수 및 재도장 공사를 위해 2011. 5.31 입찰공고를 하였으나 입찰참가  등록서류로 최근 1년간 공사와 관련한 과징금, 영업정지 등 처분이 없음을 증명할 수 있는 확인서를 제출하라고 공고하여 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제19조제6호 보다 강화한 경우 지침 위반인지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제19조제6호에 따라 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자에 대하여 참가자격을 제한하고 있습니다. 따라서 질의와 같이 「동 지침」 보다 강화하여 참가자격을  제한하는 것은 「동 지침」위반됨을 알려드립니다.

□ 사업자선정시 예정가 이하 입찰 가능 여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 건물균열 보수 및 도장공사와 관련하여 제한경쟁입찰을 하였으나 서류결격 및 참가업체수 미달로 두 번 유찰되었고, 그러는 과정에서 입찰가격이 당 공동주택에서 예상하고 있는 공사금액보다 월등히 높을 것으로 판단되어 재입찰 공고시 예정가 이하 입찰로 제출 하도록 하는 것이 가능한지 여부

ㅇ 제한경쟁입찰시 두 번 유찰시 수의계약이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표4〕에 따라 주택관리업자 및 사업자 선정 방법시 최저낙찰제로 낙찰자를 선정하도록 하고 있습니다. 다만, 해당 사업 및 공사 등의 산출내역서에 따라 적정한 입찰가를 판단하여 이를 입찰공고문 또는 현장 설명회 등을 통해 구체적으로 제시하여 적정한 입찰금액으로 참가할 수 있도록 유도하여 진행할 수 있을 것으로 판단됩니다.

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제12조, 제22조의 미응찰 등으로 2회차까지 유찰된 경우 3회차에 수의계약을 할 수 있는 입찰방법은 일반경쟁입찰에 한정됨을 알려드립니다.

□ 주택관리업자 선정시 입찰참가자격

<관련규정등>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제28조(입찰서의 개찰 및 낙찰)①입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 제12조 및 제22조에 따라 낙찰자를 결정하여야 한다.

<질의내용>

ㅇ 주택관리업자 선정을 제한경쟁입찰 방법으로 진행하여 5개 업체가 투찰하여 개찰한   결과 4개 업체가 동일가격으로 최저가에 해당하여 「동 지침」제12조제2항에 따라 추첨을 실시한 바,

- 개찰 현장에서 1개 업체가 미 참석하여(현장설명시 개찰현장에 참가하지 않아도 무방하다는 입대위의 설명이 있음) 다른 업체가 「동 지침」제12조제2항에 따라 선정지침 위반으로 입찰자격 미달이라는 이의제기로 3개 업체만으로 추첨을 실시하여 1개 업체를 선정함

- 이 경우 해당업체가 투찰행위 후 개찰 미참석이 입찰자격 미달인지 여부 및 입찰의 유효 여부

- 개찰 현장 미참가 업체라도 입찰 자격 미달이 아니라면 해당업체를 포함 재추첨을 해야 하는지 아니면 개찰시점이 지난 유찰로 보아야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별표1 제1호제나목에 따라 제한경쟁입찰은 계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법으로 5인 이상의 유효한 업체의 참가신청이 있어야 합니다.

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제28조제1항에 따라 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하여 낙찰자를 선정하여야 합니다.

□ 주택관리업자 선정 등

<질의배경>

ㅇ 당 지자체 관할 공동주택에서 주택관리업자를 선정함에 있어 참여업체 중 한 업체가 등록자본금은 5억1백만원으로 되어 있으나 등록자본금 보유금액 증명서류로 금융기관에 예치된 3개월간의 평균 예금잔액 증명서가 아닌 3개월치 월말(2010.12.31자, 2011. 1.31자, 2011. 2.28자) 예금잔액증명서를 제출하였고,

- 제출 금액이 법인등기부 등본상 기재된 금액인 5억1백만원이 아닌 2억3천7백8십여만원으로 제출 함

ㅇ 또한 입찰에 참여한 4개업체의 입찰금액은 A업체 0.1원/㎡, B업체 1원/㎡, C업체 4원/㎡, D업체 4.1원/㎡을 제시하였으나 A,B 업체는 제시한 금액이 일반 상식적으로 현실성 없는 금액이라 판단하여 C,D 업체중 최저가 업체인 C업체를 주택관리업자로 선정함

<질의내용>

ㅇ「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표4〕제1호에서 주택관리업자 선정시 낙찰방법으로 최저낙찰제를 규정하고 있으나, 4개 업체중 A,B 업체를 제외한 C업체를 선정한 것은 동 지침 위반이 아닌지 여부

ㅇ 위의 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제10조의 규정에 따라 입찰에 참가하는 주택관리업자가 입주자대표회의에 제출하는 서류중 동조 제8호의 규정에 의한 등록자본금의 보유금액 증명서류를 제출함에 있어 3개월간의 평균예금잔액이 아닌 3개월치 월말(2010.12.31자, 2011. 1.31자, 2011. 2.28자) 예금잔액증명서를 제출한 경우 동 지침 위반이 아닌지 여부 및 행정처분(시정명령)을 할 수 있는지 여부

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제10조제8호의 규정에 의한 등록자본금이 법인등기부 등본상 5억1백만원으로 되어 있으나 입찰신청시 제출된 서류상 이에 미달된 업체를 주택관리업자로 선정하였다면 동 지침 위반으로 행정처분(시정명령)이 가능한 지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 A업체 0.1원/㎡, B업체 1원/㎡은 위탁관리의 목적 달성을 기대하기 곤란한 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표3〕제3호에 따라 입찰가격이 불분명한 것으로 판단할 수 있을 것입니다.

ㅇ 질의의 같이「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제10조제8호에 따라 등록 자본금의 보유금액은 영 제44조제2항 각 호에 따른 금융기관에 예치된 3개월간의 평균 예금잔액으로 하여야 하며, 질의의 등록 자본금이 경우「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제9조제4호에 따라 주택관리업 등록기준에 맞아야 합니다. 따라서, 이를 위반한 경우에는 지도,감독권한이 있는 지방자치단체에서 시정명령 등 행정처분 등이 가능할 것으로 판단됩니다.

□ 주택관리업자 영업제한 가능 여부

<질의내용>

ㅇ 「oo시도에서 공동주택을 관리하고 있는 업체, 비상사태 시 당 공동주택에 1시간 이내 도착할 수 있는 거리에 있는 업체」 등으로 참가자격을 제한한 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제9조제3항의 영업지역 제한에 해당하는 지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제9조제3항의 취지는 지역업체간의 담합을 방지하고 입주자등의 권익을 보호하기 위한 것이므로 질의와 같이 영업지역의 제한은 불가함으로 회신합니다.

□ 손해배상업무를 대리하는 보험회사의 고시지침 적용 여부

<질의내용>

ㅇ 당 사는 손해사정업무를 수행하는 회사로서 공동주택 어린이놀이터에서 미성년자가 불장난을 하다가 놀이기구 일부가 소훼되어 공동주택에 손해를 발생케 한 사고를 가해자의 보호자가 가입한 LIG손해보험(주)로부터 당 사건을 위임 받아 손해사정업무를 수행 중

- 이 경우 당 공동주택에서는 국토해양부 고시(2010-445호)에 따라 경쟁입찰로 공사업자를 선정하여야 한다고 주장하고 있음

- 제3자의 행위로 인한 손해배상 업무(원상회복에 따른 수리비용 지급 또는 업자 선정을 통한 직접 수리)를 대리하는 보험회사에서 공사업체를 선정하여 공사업체에 수리비용을 직접 지급할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의와 같이 보험회사가 직접 원상복구를 위해 공사업체를 선정하여 집행한다면 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」이 적용되지 않습니다. 다만, 보험회사(공사업체)는 당해  관리주체에게 원상복구되었다는 공사완료확인을 받아야 할 것으로 판단됩니다.

□ 제한경쟁입찰 유효요건 등

<질의 내용>

ㅇ 위의 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표1 제1호제나목의 제한경쟁입찰시 5인 이상의 유효한 입찰참가 신청이 있어야 하는 경우 5개중 1개 업체가 공고내용에 부적합한 경우 재공고하여야 하는지 또는 차순위자를 선택할 수 있는지 여부

ㅇ 용역업체 선정 공고시 기존의 업체를 배제한다는 입찰 공고를 낼수 있는지 여부

ㅇ 2010. 7.6 이후 관리규약을 바꾸지 않은 상태에서 선거관리위원회를 구성할 때의 절차와 입주자대표회의 의결관계와 의결하지 않고 몇 명의 동별 대표자와 일방적으로 부족한 동별 대표자를 선출할 수 있는지 여부

<회신 내용>

ㅇ 질의의 제한경쟁입찰의 경우 5인 이상의 유효한 입찰참가 신청이 있어야 하므로 질의의 경우(5개 업체중 1개 업체가 부적합)는 재입찰 공고를 하여야 합니다.

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제9조,제19조의 참가자격의 제한사항에 해당하지 않는 다면 기존의 용역업체를 배제하는 입찰 공고를 할 수 없습니다.

ㅇ 주택법 시행령 부칙 제7조제2항에 따라 입주자대표회의는 이 영 시행 후 4개월이 경과하는 날까지(2010. 11.5) 관리규약을 개정하도록 하고 있으므로 질의의 선거관리위원회의 구성은 개정 주택법(2010. 7.6)에 따라 동별 대표자를 선출하여야 함을 알려드립니다.

□ 제한경쟁입찰 유효요건 등

<사실 관계>

ㅇ 당 공동주택에서 주택관리업자를 제한경쟁입찰로 업체 선정을 진행함

- 총 6개업체가 참가하여 1차 서류 접수 후 1개 업체가 제한경쟁의 조건에 맞지 않아 탈락

- 나머지 5개 업체가 투찰을 실시하였으나 개찰 시 1개 업체가 개찰 현장에 미 참가하여(현장 설명회때 개찰 현장에 참가하지 않아도 무방하다고 입주자대표회의에서 설명함) 나머지 동일한 금액을 제출한 3개 업체가「주택관리업자 및 사업자선정지침」제28조제1항 위반을 주장하여 이의를 제기함에 따라 이의를 수용하여 미참가 업체에 자격없음을 통보함

<질의 내용>

ㅇ 제한경쟁입찰시 최소 5개업체가 응찰하고 2개 이상의 유효한 입찰이면 유효한지 여부

ㅇ 제한경쟁입찰에서 5개업체가 유효하게 응찰하였으나 개찰 현장에 1개 업체가 미 참가한 경우 「주택관리업자 및 사업자선정지침」제28조제1항 위반으로 보아 자격이 없음에 해당하는지 여부 및 이를 자격미달로 볼 경우 유효한 업체가 4개업체 밖에 없게 되어 유찰이 되는 것은 아닌지 여부

<회신 내용>

ㅇ 질의의 제한경쟁입찰의 경우 5인 이상의 입찰참가 신청의 의미는 입찰참가업체 중 제한경쟁입찰의 요건을 충족하는 5인 이상의 입찰참가 신청을 말합니다. 참고로, 「주택관리업자 및 사업자선정지침」제28조제1항에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하도록 하고 있음을 알려드립니다.

□ 청소업체 선정시 수의계약 가능여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 청소용역업체가 계약기간이 만료됨에 따라 입주자대표회의에서 기존의 청소용역업체의 사업수행 실적이 양호하다고 평가하여 청소용역업체와 다시 계약하기로 참석 입주자대표회의 전원의 찬성으로 재계약을 체결한 경우 타당한지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 경우「주택관리업자 및 사업자 선정지침」〔별표2〕제4호에 따라 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한 경우라면 수의계약이 가능함을 알려드립니다.

□ 주택관리업체 선정시 입찰 관련

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 주택관리업자 선정시 1차 제한경쟁입찰 - 시정명령 - 지명경쟁입찰 - 시정명령 - 제한경쟁입찰로 진행한 경우 타당한지 여부(귀 국토해양부 질의-회신에서 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰이 미응찰등의 사유가 발생한 경우 일반경쟁입찰로 변경하여 재공고하라는 회신에 위배되는지 여부)

ㅇ 국토해양부 고시(2010-445호)에서 경쟁입찰방법 중 제한경쟁입찰은 사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한할 수 있도록 한 경우 당 공동주택 입찰공고시 기술능력을 시설물유지 관리업과 같이 타 업종 면허를 겸업으로 보유한 자만으로 제한하거나 등록 자본금 보유 서류제출에 대하여 겸업자산 예치금을 포함한 8억 이상으로 제한할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰에 대해 미응찰등의 사유가 발생한 경우에는 제한 사유를 완화하여 재입찰 공고하거나 일반경쟁입찰로 진행하는 것이 바람직할 것입니다.

ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표1에 따라 제한경쟁입찰은 사업실적, 기술능력,자본금 등을 제한하여 입찰하는 방법으로서 질의와 같이 주택관리업 이외에 타 업종 면허를 요구할 수 없으며, 동 지침 제10조제8호에 따라 등록자본금에 겸업자산을 제외토록 규정하고 있으므로 이를 포함할 수 없음을 알려드립니다.

□ 제한, 지명경쟁입찰의 유효여부

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택은 승강기유지보수업체 선정을 제한경쟁입찰로 진행하였으나 과도한 제한사유로 인하여 2개업체만 입찰 참가하여 유찰되었고 재입찰시 지명경쟁입찰로 진행하기로 입주자대표회의에서 의결하고 공고하였으나 1개업체만 참가하여 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제12조에 따라 수의계약을 한 경우 타당한지 여부

<회신내용>

ㅇ 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제12조제3항에 따라 2회 유찰시 3회차에 수의계약이 가능한 대상은 일반경쟁입찰에 의한 유찰의 경우에 한하고 질의의 제한경쟁입찰 및 지명경쟁입찰로 인한 유찰의 경우에는 수의계약이 불가함을 알려드립니다

□ 사업주체관리시 사업자 선정 방법

<질의내용>

ㅇ 당 공동주택 사업주체 관리 즉 입주 초기 시 입주자대표회의가 구성되지 아니한 시기에도 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 의한 방법이 적용되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법 제43조제1항에 따라 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접관리하도록 하고 있습니다. 따라서, 사업주체가 직접관리하는 기간동안에 선정할 주택관리업자에 대하여는 사업주체가 위탁관리수수료를 부담하므로「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 적용받지 않습니다.

다만, 주택법 시행령 제55조의4에 따라 사업주체 관리기간동안 사업주체가 사업자를 선정할 경우 입주자등의 비용이 부담되는 경우 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」이 적용될 수 있음을 알려드립니다.

□ 관리비등의 집행을 위한 사업자 선출

<관련규정>

ㅇ 주택법 시행령 제55조의4(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정지침) : 관리주체는 다음 각 호의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 계약과정을 입회할 수 있다.

1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지를 위한 용역 및 공사

3. 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

<질의내용>

ㅇ 위의 규정에서 관리주체에 위탁관리업체의 관리사무소장이 포함되는가 여부

ㅇ 장기수선충당금을 사용하는 공사비용이 억대인 장기수선공사의 경우에도 계약의 주체는 관리주체인지 여부

ㅇ 사업자 선정후 공사완료 전에 관리주체가 변경된 경우 계약의 법적효력은 변동이 없는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의의 주택관리업자에게 공동주택을 위탁관리할 경우 주택관리업자는 당해 공동주택에 관리사무소장을 배치하고, 이 경우 관리사무소장은 관리주체의 업무를 수행하게 되는 것입니다.

ㅇ 주택법시행령 제55조의2에 따라 관리비등의 사업계획 및 예산안을 수립하여 입주자대표회의에 승인을 받아 당해 공동주택을 관리하도록 하고 있으므로, 입주자대표회의의 승인을 받은 내용으로 관리주체는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별표4 제2호제가목에 따라 장기수선계획에 따른 각종 공사의 계약자가 되는 것입니다.

ㅇ 질의의 사업자 선정후 공사완료 전에 관리주체가 변경된 경우 계약의 법적효력은 변동이 없는지 여부에 대하여는 주택법 시행령 제54조제1항에 따라 인수․인계를 하도록 하고 있으므로 이 경우 법적 효력은 동일한 것으로 사료됩니다