공동주택 안내서

목   차

■ 공동주택관리

Ⅰ. 공동주택의 개념

[1] 주택                         -------------------------------------------   4

[2] 공동주택                     -------------------------------------------   4

[3] 집합건물의 소유관계          -------------------------------------------   4

[4] 의무관리대상 공동주택        -------------------------------------------   5

Ⅱ. 입주자대표회의

[1] 동별대표자                   -------------------------------------------   5

[2] 동별대표자 결격사유          -------------------------------------------   5

[3] 임원의 구성                  -------------------------------------------   6

[4] 선출방법                     -------------------------------------------   6

[5] 임기                         -------------------------------------------   6

[6] 기능                         -------------------------------------------   7

[7] 권한과 업무                  -------------------------------------------   7

[8] 동별대표자 등의 선거관리     -------------------------------------------   8

Ⅲ. 관리방법의 결정 및 주택관리업자 선정

[1] 관리방법의 결정              -------------------------------------------   9

[2] 주택관리업자 선정            -------------------------------------------   9

Ⅳ. 관리주체 및 관리사무소장 업무

[1] 관리주체의 종류              -------------------------------------------   9

[2] 관리주체의 업무              -------------------------------------------   10

[3] 관리주체 자료공개 의무       -------------------------------------------   10

[4] 관리사무소장                 -------------------------------------------   11

Ⅴ. 장기수선계획 및 장기수선충당금

[1] 장기수선계획                 -------------------------------------------   12

[2] 장기수선충당금               -------------------------------------------   12

Ⅵ. 하자보수

[1] 하자보수책임자               -------------------------------------------   13

[2] 사업주체의 하자보수          -------------------------------------------   13

[3] 입주자대표회의등의 직접보수  -------------------------------------------   16

[4] 하자보수보증금               -------------------------------------------   16

[5] 하자보수의 종료              -------------------------------------------   16

[6] 하자보수보증금의 반환        -------------------------------------------   17

Ⅶ. 관리비

[1] 관리비 납부의무              -------------------------------------------   17

[2] 관리비 비목별 세부내역       -------------------------------------------   18

[3] 관리비 예치방법              -------------------------------------------   18

[4] 관리비 공개                  -------------------------------------------   19

[5] 회계서류 작성․보관 및 열람  -------------------------------------------   19

Ⅷ. 관리규약

[1] 관리규약 제정근거            -------------------------------------------   19

[2] 관리규약 준칙에 포함된 사항  -------------------------------------------   19

[3] 관리규약 제정방법            -------------------------------------------   20

[4] 관리규약 개정방법            -------------------------------------------   20

[5] 입주자 등의 행위제한         -------------------------------------------   20

[6] 관리규약의 보관 및 열람      -------------------------------------------   20

Ⅸ. 어린이놀이시설

[1] 어린이놀이시설 안전관리법    -------------------------------------------   21

[2] 어린이놀이기구               -------------------------------------------   21

[3] 어린이놀이시설               -------------------------------------------   21

[4] 어린이놀이터 설치의무                     ------------------------   21

[5] 어린이놀이시설 관리주체의 주요의무사항    ------------------------   22

[6] 벌칙                                      ------------------------   22

[7] 안전관련기관 현황                         ------------------------   23

[8] 어린이놀이시설 관리주체 의무사항 요약     ------------------------   24

Ⅹ. 행위허가

[1] 공동주택 행위허가 대상 및 기준            ------------------------   25

[2] 공동주택의 행위허가 또는 행위신고의 기준  ------------------------   25

[3] 공동주택의 행위허가 또는 행위신고 절차    ------------------------   29

[4] 공동주택 행위허가 또는 행위신고의 취소    ------------------------   29

Ⅰ. 공동주택의 개념

[1] 주택

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

[2] 공동주택

건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 공동주택은 다음과 같이 구분된다.

① 아   파   트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택

② 연 립 주 택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

③ 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

[3] 집합건물의 소유관계

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조에서 집합건물인 공동주택의 소유관계를 다음과 같이 정의하고 있다.

① 구분소유자

한 동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각각의 건물을 소유권의 목적으로 할 수 있으며, 그 소유권을 구분소유권이라고 하고, 그 소유권을 가진 자를 구분소유자라 한다.

② 전유부분

구분소유권의 목적이 되는 건물부분을 말하는데 전유부분은 구조상 벽․천장․바닥 등에 의하여 다른 전유부분과 구획되어 있고 독립된 출입구를 통해서 공용부분을 이용하여 외부와 통행할 수 있는 구조이어야 한다.

③ 공용부분

전유부분 외의 건물부분, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말한다.

[4] 의무관리대상 공동주택

공동주택 및 부대시설․복리시설(일반인에게 분양되는 시설은 제외)을 입주자 대표회의에서 자치 관리 기구를 구성하여 관리하는 경우를 제외하고는 반드시 전문 인력과 기술을 겸비한 주택관리업체에서 관리하여야 하는 다음의 공동 주택으로서 관리사무소장을 의무적으로 주택관리사 또는 주택관리사보로 배치하여야 하는 공동주택이다.(주택법 시행령 제48조)

① 300세대 이상의 공동주택

② 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

③ 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의

공동주택

④ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을

동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

Ⅱ. 입주자대표회의

- ‘입주자’는 주택을 공급받는 자, 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 의미하고. ‘사용자’는 주택을 임차하여 사용하는 자를 의미한다. (입주자+사용자=입주자 등)

[1] 동별 대표자(주택법 시행령 제50조제3항)

공동주택의 입주자가 동별 대표자로 선출되기 위해서는 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속해서 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(입주자가 법인의 경우에는 대표자를 말한다) 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다.

① 입후보자가 2명 이상인 경우 : 다 득표자를 선출

② 입후보자가 1명인 경우 : 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

또한, 동별대표자는 세대의 크기와 상관없이 동별 세대수에 비례해 선출된다.

이렇게 구성된 입주자대표회의는 아파트 입주민을 대표하는 대표자가 되어 관리비 예산 확정과 아파트 내 시설물들의 유지 및 운영기준 등에 대한 의결권을 갖는다.

[2] 동별 대표자 결격사유(주택법 시행령 제50조제4항)

① 미성년자, 금치산자 및 한정치산자

② 파산자로서 복권되지 아니한 사람

③ 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 5년이 지나지 아니한 사람

④ 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람

⑤ 공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람

⑥ 제50조의2제2항에 따른 선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함한다)

⑦ 주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

⑧ 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원

⑨ 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람

⑩ 제58조제1항부터 제5항까지의 관리비, 사용료 및 장기수선충당금 등(이하 "관리비등"이라 한다)을 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

[3] 임원의 구성(주택법 시행령 제50조제5항)

동별 대표자 중에서 다음 각 호의 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출

① 회장 1명

② 감사 1명 이상

③ 이사 2명 이상

[4] 선출방법

(1) 500세대 미만인 공동주택단지(주택법 제50조제5항)

동별 대표자 중에서 관리규약으로 정한 대표회의 구성원 정원의 과반수의 찬성으로 선출함. 다만, 동 대표 선출인원이 관리규약으로 정한 구성원 정원의 2/3 이상인 경우 선출된 인원의 과반수 찬성으로 임원을 선출한다.

(2) 500세대 이상인 공동주택(주택법 제50조제6항)

동별 대표자 중에서 다음 각 호의 구분에 따라 전체 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 회장과 감사를 선출한다. 다만, 후보가 없거나 선거후 선출된 사람이 없을 때 관리규약으로 정하는 바에 따라 회장과 감사를 선출할 수 있다.

① 후보자가 2명 이상인 경우 : 다 득표자를 선출

② 후보자가 1명인 경우 : 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 그 투표한 입주자등의 과반수 찬성으로 선출

[5] 임기

동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 한번만 중임할 수 있다.

[6] 기능

① 회장 : 입주자대표회의를 대표하고 그 회의의 의장이 된다.

② 이사 : 회장을 보좌하고 회장 유고시 관리규약에서 정하는 바에 따라 직무대행

③ 감사 : 회계 관계 업무와 관리업무 전반에 대하여 관리 주체의 업무 감사

[7] 권한과 업무

아파트 동별 세대수에 비례해 선출된 동별 대표자들은 아파트의 관리비 예산확정과 단지안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도 등의 유지 및 운영기준, 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량 등 아파트와 관련된 제반 사항에 대한 의결권을 갖게 된다.

입주자대표회의는 입주자 등에 의해 선출된 대표자이므로 이 같은 의결권을 행사함에 있어 입주자 등의 안전과 편의를 위해 노력 하여야 한다.

(1) 입주자대표회의의 의결사항(주택법 시행령 제51조제1항)

관리에 대한 다음 사항을 구성원 과반수의 찬성으로 결정

① 공동주택관리규약 개정안의 제안

② 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지

③ 공동주택 관리방법의 제안

④ 주택법시행령 제58조에 따른 관리 등의 집행을 위한 사업 계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함)

⑤ 공공시설물의 사용료 부과기준의 결정

⑥ 주택법시행령 제58조에 따른 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계 감사보고서의 승인

⑦ 주택법시행령 제58조에 따른 관리비등의 결산의 승인

⑧ 단지 안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

⑨ 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

⑩ 법 제47조제1항에 따른 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량

⑪ 제47조 제1항에 따른 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안

⑫ 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

⑬ 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정

⑭ 입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

⑮ 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항

그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

(2) 입주자대표회의 소집(주택법 시행령 제51조제2항)

입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집함. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일로부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 하고, 회장이 회의를 소집하지 아니하는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다.

① 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때

② 입주자 등의 10분의 1 이상이 요청하는 때

(3) 입주자대표회의 의결 시 유의사항(주택법 시행령 제51조제3항)

입주자대표회의가 (1)항에 따른 사항을 의결할 때에는 공동주택의 입주자등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니 된다.

[8] 동별 대표자 등의 선거관리(주택법 시행령 제50조의2)

(1) 입주자등은 입주자대표회의 회장과 감사 및 동별 대표자를 민주적이고 공정하게 선출(해임하는 경우를 포함한다. 이하 같다)하기 위하여 자체적으로 선거관리위원회를 구성한다.

(2) 선거관리위원회는 위원장을 포함하여 3명 이상 9명 이하의 위원으로 구성하고, 위원장은 호선한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없다.

① 동별 대표자

② 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람

(3) 500세대 이상의 공동주택은 「선거관리위원회법」 제2조에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있다.

(4) 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정한다.

(5) 선거관리위원회는 선거관리를 위하여 「선거관리위원회법」 제2조제1항 제3호에 따라 시 선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거지원을 요청할 수 있다.

(6) 선거관리위원회의 운영․업무․경비, 위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정한다.

Ⅲ. 관리방법의 결정 및 주택관리업자 선정

[1] 관리방법의 결정

(1) 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하여야 한다.(주택법 제43조제1항 및 제2항)

(2) 입주자는 관리 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다.(주택법 제43조제3항)

(3) 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다.(주택법 시행령 제52조제1항)

(4) 입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리여건상 필요하다고 인정하는 경우 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있다.(주택법 시행령 제52조제2항)

① 구분관리 : 구분관리 단위별 입주자 등의 과반수 동의를 얻어야 하며 관리규약으로 달리정한 경우 그에 의함

② 공동관리 : 주택단지별로 입주자 등의 과반수 동의가 있어야 함

[2] 주택관리업자 선정(주택법 시행령 제52조제4항)

입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함한다)하는 경우 입주자대표회의는 국토교통부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다.

다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다.

Ⅳ. 관리주체 및 관리사무소장 업무

[1] 관리주체의 종류

공동주택을 관리하는 주체는 주택법에 의해 다음과 같이 분류한다.

① 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

② 입주자 등에게 관리업무를 인계하기 전까지의 사업주체

③ 주택관리업자

④ 임대주택법에 의한 임대사업자

[2] 관리주체의 업무(주택법 시행령 제55조 제1항 및 제2항)

(1) 주택법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각 호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위 안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.

① 공동주택의 공용부분의 유지․보수 및 안전관리

② 공동주택 단지안의 경비․청소․소독 및 쓰레기 수거

③ 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

④ 장기수선충당금의 징수․적립 및 관리

⑤ 관리규약으로 정한 사항의 집행

⑥ 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

⑦ 그 밖의 국토교통부령이 정하는 사항

(2) 관리주체는 월별로 관리비등과 잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설ㆍ복리시설의 사용료 등 공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입)의 징수ㆍ사용ㆍ보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하여야 한다.

[3] 관리주체 자료공개 의무(주택법 시행령 제56조)

관리주체는 다음 각호의 사항을 그 공동주택의 인터넷홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다. 다만, 입주자등의 세대별 사용내용 등 사생활 침해가 우려가 있는 것은 공개하지 아니한다.

① 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항

② 관리비등의 부과내역 관리

③ 관리규약․장기수선계획 및 안전관리계획의 현황

④ 입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요 업무의 추진상황

⑤ 동별대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항

⑥ 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항

[4] 관리사무소장

(1) 배치기준(주택법 시행령 제72조)

① 500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사 또는 주택관리사보

② 500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사

※ 단, 주택법시행령 제48조에 해당하는 의무관리대상 공동주택은 주택관리사보 이상의 자격보유자 반드시 배치

(2) 배치권자

주택관리업자 또는 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한함)

(3) 관리사무소장의 업무(주택법 제55조)

① 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각목의 업무

- 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량 및 리모델링에 관한 업무

- 위 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금 그 밖에 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출업무

② 장기수선계획의 조정, 시설물의 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 단, 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 함

③ 관리주체의 업무를 지휘ㆍ총괄하는 업무

④ 장기수선계획의 조정. 이 경우 3년마다 검토하고, 조정하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체․보수하여야 한다. 이 경우 검토사항을 기록 보관하여야 한다.

☞ 관리주체가 입주자대표회의의 위법행위를 알면서도 이를 방관하거나 소극적으로 대처하고, 나아가 입주자대표회의의 부당한 지시에 따른 책임을 면할 수 있다고 볼 수는 없다.(대전지법 제4민사부 결정)

☞ 아파트 관리소 직원이 자신이 관리하던 관리비 정산 및 징수업무, 직원급여 업무, 직원 4대보험 관리업무, 계약서․일지 서식 등을 컴퓨터에서 임의로 삭제하는 방법으로 대표회의의 전자기록 등 특수매체기록을 손괴해 관리업무를 방해한 행위는 형법 제314조제1항(업무방해)에 해당한다.(수원지법 안양지원 형사4단독)

(4) 주택관리업자의 관리상 의무(주택법 시행령 제69조)

- 공동주택을 관리함에 있어 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보가 해임 그 밖의 사유로 결원이 생긴 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사 등을 배치하여야 함

Ⅴ. 장기수선계획 및 장기수선충당금

[1] 장기수선계획(주택법 제47조)

(1) 장기수선계획이란

공동주택의 공용부분에 대한 주기적인 유지ㆍ보수 및 수시보수를 계획해 놓은 것

(2) 수립대상

① 300세대 이상의 공동주택

② 승강기가 설치된 공동주택

③ 중앙집중식 난방방식의 공동주택

(3) 수립권자

공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자

(4) 수립시기

사용검사를 신청하기 전에 수립하여 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자 에게 제출하고, 사용검사권자는 당해 공동주택의 관리주체에게 인계

(5) 조정시기

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수 서면동의를 얻은 경우 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있음(주택법 시행규칙 제26조제2항)

(6) 조정교육

관리주체는 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 시․도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.(주택법 제47조제3항)

[2] 장기수선충당금

(1) 장기수선충당금이란

장기수선계획에 의해 주요 시설물을 교체하거나 보수하기 위하여 적립하는 비용

(2) 적립방법(주택법 시행령 제66조 제3항 및 제4항)

공동주택의 사용검사일부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 주택의 소유자로부터 징수하여 적립. 단, 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담

(3) 요율(주택법 시행령 제66조 제1항)

장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에서 정함

(4) 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법(주택법 시행규칙 별표5 제7항)

월간세대별      장기수선계획기간중의 수선비총액     세대당

=   ----------------------------------------------  X

장기수선충당금     총공급면적X12X계획기간(년)     주택공급면적

(5) 사용방법

장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정한다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자판정비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있다.

Ⅵ. 하자 보수

[1] 하자보수책임자(주택법 제46조)

사업주체(건축법에 의한 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링하는 행위를 한 시공자를 포함)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 「민법」제667조부터 제671조의 규정을 준용하도록 한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조의 규정에 불구하고, 공동주택의 사용검사일 또는 건축법 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일로부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 정하는 담보책임기간에, 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하ㆍ파손 등의 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자대표회의 등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.

[2] 사업주체의 하자보수(주택법 시행령 제59조)

(1) 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 다음과 같다.

가) 하자보수대상 하자의 범위 및 시설공사별 하자담보책임기간

(주택법시행령 제59조제1항 별표6)

① 하자의 범위

공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자

② 시설공사별 하자담보책임기간

구분		하자담보책임기간
		1년	2년	3년	4년
1. 대지조성공사	가. 토공사		○
	나. 석축공사		○
	다. 옹벽공사		○
	라. 배수공사		○
	마. 포장공사			○
2. 옥외급수·위생 관련 공사	가. 공동구공사		○
	나. 지하저수조공사		○
	다. 옥외위생(정화조) 관련 공사		○
	라. 옥외급수 관련 공사		○
3. 지정 및 기초	가. 직접기초공사			○
	나. 말뚝기초공사			○
4. 철근콘크리트공사	가. 일반철근콘크리트공사				○
	나. 특수콘크리트공사				○
	다. 프리캐스트콘크리트공사				○
5. 철골공사	가. 구조용철골공사			○
	나. 경량철골공사		○
	다. 철골부대공사		○
6. 조적공사	가. 일반벽돌공사		○
	나. 점토벽돌공사		○
	다. 블럭공사		○
7. 목공사	가. 구조체 또는 바탕재공사		○
	나. 수장목공사	○
8. 창호공사	가. 창문틀 및 문짝공사		○
	나. 창호철물공사		○
	다. 유리공사	○
9. 지붕 및 방수공사	가. 지붕공사				○
	나. 홈통 및 우수관공사				○
	다. 방수공사				○
10. 마감공사	가. 미장공사	○
	나. 수장공사	○
	다. 칠공사	○
	라. 도배공사	○
	마. 타일공사		○
	바. 단열공사		○
	사. 옥내가구공사		○
11. 조경공사	가. 식재공사		○
	나. 잔디심기공사	○
	다. 조경시설물공사		○
	라. 관수 및 배수공사		○
	마. 조경포장공사		○
	바. 조경부대시설공사		○
12. 잡공사	가. 온돌공사(세대매립배관 포함)			○
	나. 주방기구공사		○
	다. 옥내 및 옥외설비공사		○
	라. 금속공사	○
13. 난방·환기, 공기조화 설비공사	가. 열원기기설비공사		○
	나. 공기조화기기설비공사		○
	다. 닥트설비공사		○
	라. 배관설비공사		○
	마. 보온공사		○
	바. 자동제어설비공사		○
14. 급·배수위생 설비공사	가. 급수설비공사		○
	나. 온수공급설비공사		○
	다. 배수·통기설비공사		○
	라. 위생기구설비공사		○
	마. 철 및 보온공사		○
	바. 특수설비공사		○
15. 가스 및 소화 설비공사	가. 가스설비공사		○
	나. 소화설비공사			○
	다. 제연설비공사			○
	라. 가스저장시설공사			○
16. 전기 및 전력 설비공사	가. 배관·배선공사		○
	나. 피뢰침공사		○
	다. 조명설비공사	○
	라. 동력설비공사		○
	마. 수·변전설비공사			○
	바. 수·배전공사		○
	사. 전기기기공사		○
	아. 발전설비공사			○
	자. 승강기 및 인양기설비공사			○
17. 통신·신호 및 방재설비 공사	가. 통신·신호설비공사		○
	나. TV공청설비공사		○
	다. 방재설비공사		○
	라. 감시제어설비공사		○
	마. 가정자동화설비공사		○
	바. 자동화재탐지설비공사			○
	사. 정보통신설비공사		○
18. 지능형 홈네트워크 설비 공사	가. 홈네트워크망 공사		○
	나. 홈네트워크기기 공사		○
	다. 단지공용시스템 공사		○

나) 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임기간

(주택법 시행령 제59조제1항 관련 별표7)

① 하자의 범위

- 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우

- 제62조제3항의 규정에 의한 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우

② 내력구조부별 하자보수기간

- 기둥․내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다) : 10년

- 보․바닥 및 지붕 : 5년

(2) 입주자대표회의 등은 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 이 경우 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정 등을 명시한 하자보수계획을 입주자 대표회의 등에 통보하여야 한다.

[3] 입주자대표회의등의 직접 보수(주택법 시행령 제59조의2)

(1) 입주자대표회의등은 하자보수청구를 한 후 사업주체가 기간 내에 하자보수를 이행하지 아니하거나 하자보수계획을 통보하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 하자진단을 실시하는 경우에는 당사자 간에 합의가 있는 경우에만 이를 할 수 있다.

(2) 입주자대표회의등은 사업주체가 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 아니한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다.

(3) 입주자대표회의등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.

[4] 하자보수보증금(주택법 시행령 제60조)

하자보수보증금이란 사업주체가 공동주택을 준공 후 발생하는 하자에 대해 보수를 하기 위해 일정 금액을 금융기관에 예치한 것을 말한다. 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경해야 하며, 입주자 대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료될 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다.

[5] 하자보수의 종료(주택법 시행령 제60조의4)

① 사업주체는 제61조 각 호의 구분에 따라 순차적으로 하자담보책임기간이 만료되기 30일전까지 그 사실을 입주자대표회의(입주자대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 법 제46조제1항제3호에 따른 관리주체를, 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 각각 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 통지하고, 하자담보책임기간이 만료된 때에는 제59조제3항 전단에 따라 입주자대표회의등이 하자담보책임기간 내에 발생된 하자에 대하여 보수를 청구한 경우에는 지체 없이 보수를 완료한 후 그 결과를 입주자대표회의등에 통지하여야 한다.

② 입주자대표회의등은 사업주체로부터 제1항에 따라 하자보수완료 통지를 받은 날부터 30일 이내에 문서로 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 사업주체는 이의제기를 받은 날부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 통지하되, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 기재하여 통지하여야 한다.

③ 사업주체는 제2항 전단에 따른 이의가 없는 경우에는 제59조제1항에 따른 하자담보책임기간별로 순차적으로 주거전용부분과 공용부분으로 구분하여 하자보수종료 확인을 입주자대표회의등에 요구할 수 있다.

④ 제3항에 따른 요구가 있는 경우에는 입주자대표회의등은 입주자가 그 취지를 알 수 있도록 서면으로 고지하여야 한다.

⑤ 하자보수종료의 확인을 위해서는 국토해양부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서(공용부분은 전체 입주자의 5분의 4이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부하여야 한다.

[6] 하자보수보증금의 반환(주택법 시행령 제61조)

입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음 각 호의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의등의 직접 보수에 따라 하자보수보증금을 사용한 경우에는 이를 포함하여 다음 각 호의 비율을 계산하되, 이미 사용한 하자보수보증금은 이를 반환하지 아니한다.

① 사용검사일부터 1년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 10

② 사용검사일부터 2년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 25

③ 사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20

④ 사용검사일부터 4년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

⑤ 사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

⑥ 사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

Ⅶ. 관리비

[1] 관리비 납부의무

공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 함(주택법 제45조제1항)

[2] 관리비 비목별 세부내역(주택법 시행령 별표5)

관리비 항목	구성내역
1. 일반관리비	ㆍ인건비 : 급여·제수당·상여금·퇴직금·산재보험료·고용보험료·국민연금·국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비 ㆍ제사무비 : 일반사무용품비·도서인쇄비·교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 ㆍ제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기료·통신료·우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등 ㆍ피복비 ㆍ교육훈련비 ㆍ차량유지비 : 연료비·수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 ㆍ그 밖의 부대비용 : 관리용품구입비·회계감사비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용
2. 청소비	용역시에는 용역금액, 직영 시에는 청소원인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용
3. 경비비	용역시에는 용역금액, 직영 시에는 경비원인건비·피복비 등 경비에 직접 소요된 비용
4. 소독비	용역시에는 용역금액, 직영 시에는 소독용품비 등 소독에 직접소요된 비용
5. 승강기유지비	용역시에는 용역금액, 직영 시에는 제부대비·자재비 등. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
5의2. 지능형 홈네트워크 설비 유지비	용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 지능형 홈네트워크 설비 관련 인건비, 자재비 등 지능형 홈네트워크 설비의 유지 및 관리에 직접 소요되는 비용. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
6. 난방비	난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대·난방비 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액
7. 급탕비	급탕용 유류대 및 급탕용수비
8. 수선유지비	ㆍ 법 제47조제2항에 따른 장기수선계획에서 제외되는 공동주택의 공용부분의 수선ㆍ보수에 소요되는 비용으로 보수용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비 ㆍ 냉난방시설의 청소비ㆍ소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비 ㆍ 건축물의 안전점검비용 ㆍ 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용
9. 위탁관리수수료	주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우로서 입주자대표회의와 주택관리업자 간의 계약으로 정한 월간 비용

[3] 관리비 예치방법(주택법 시행령 제58조제7항)

관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치․관리하여야 한다. 이 경우 계좌는 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있다.

[4] 관리비 공개(주택법 시행령 제58조제8항)

관리비등을 입주자등에게 부과한 관리주체는 다음 달 말일까지 국토교통부장관이 지정하는 인터넷 홈페이지에 공개하여야한다. 잡수입의 경우에도 동일한 방법으로 공개하여야 한다.

[5] 회계서류 작성․보관 및 열람

관리주체는 월별로 관리비 등과 잡수입의 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 그 증빙자료와 함께 회계연도 종료 후 5년간 보관하고(주택법 시행령 제55조제2항), 입주자등이 열람을 청구하거나 자기 비용으로 복사를 요구한 때에는 관리규약이 정하는 바에 따라 응하여야 한다.(주택법 시행령 제55조제3항)

Ⅷ. 관리규약

[1] 관리규약의 제정 근거

- 시․도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 준칙을 정하여야 함(주택법 제44조 제1항)

⇒ 입주자와 사용자는 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정함(주택법 제44조 제2항)

[2] 관리규약 준칙에 포함될 사항

① 입주자등의 권리 및 의무

② 입주자대표회의의 구성ㆍ운영과 그 구성원의 의무 및 책임

③ 동별 대표자의 선임ㆍ해임 및 임기

④ 입주자대표회의의 소집절차

⑤ 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액

⑥ 자치관리기구의 구성․운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건ㆍ인사ㆍ보수ㆍ책임

⑦ 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성․보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항

⑧ 위․수탁관리계약에 관한 사항

⑨ 제3항 각호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준

⑩ 관리비예치금의 관리 및 운용방법

⑪ 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ사용절차

⑫ 관리비등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과

⑬ 장기수선충당금의 요율 및 사용절차

⑭ 회계처리기준ㆍ회계관리 및 회계감사에 관한 사항

⑮ 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)

각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차

관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차

공동주택의 관리책임 및 비용부담

관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치

공동주택의 어린이집 임대계약시 어린이집을 이용하는 입주자등

어린이집의 임대에 동의하는 비율에 관한 사항

공동주택의 층간소음에 관한 사항

그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항

[3] 관리규약 제정방법

공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결하는 때에 제안한 내용을 말함)을 당해 입주예정자의 과반수가 서면동의 하는 방법으로 결정(주택법 시행령 제57조제2항)

[4] 관리규약 개정방법

입주자대표회의의 의결 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다.(주택법 시행령 제57조제3항 및 제52조제1항)

[5] 입주자 등의 행위제한

입주자등은 다음 각호의 행위를 하고자 하는 때에는 관리주체의 동의를 받아야 한다.(주택법 시행령 제57조제4항)

① 법 제42조제2항 각호에 해당되지 아니하는 범위안에서 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위

② 공용부분에 물건을 적재하여 통행․피난 및 소방을 방해하는 행위

③ 공동주택에 광고물․표지물 또는 표지를 부착하는 행위

④ 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위

⑤ 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

⑥ 전기실․기계실․정화조시설 등에 출입하는 행위

[6] 관리규약의 보관 및 열람

관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자등이 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.(주택법 시행령 제57조제5항)

Ⅸ. 어린이놀이시설

[1] 어린이놀이시설 안전관리법

① 어린이 놀이시설의 효율적인 안전관리 체계를 구축함으로써 어린이의 안전사고를 미연에 방지하는데 목적이 있음

② 시행일자 : 2008. 01. 27.

③ 개정일자 : 2011. 08. 04. (시행일자 : 2015.01.27.)

[2] 어린이 놀이기구

만 10세 이하의 어린이가 놀이를 위하여 사용할 수 있도록 제조된 그네, 미끄럼틀, 공중놀이기구, 회전놀이기구 등으로서 「품질경영 및 공산품안전관리법」 제2조제8호에 따른 안전인증대상공산품

[3] 어린이 놀이시설

어린이놀이기구가 1개 이상 설치된 놀이터

[4] 어린이놀이시설 설치근거(「주택건설기준 등에 관한 규정」제55조의2 )

100세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 다음 각 호에 따라 기준면적 이상의 주민공동시설 설치 의무가 있음.

※ 주민공동시설 : 경로당, 어린이놀이터, 주민운동시설, 주민휴게시설 등

① 100세대 이상 1,000세대 미만 : 세대당 2.5㎡를 더한 면적

② 1,000세대 이상 : 500㎡에 세대당 2㎡를 더한 면적

③ 150세대 이상의 주택단지에서는 어린이놀이시설 반드시 설치해야 함.

④ 어린이놀이터는 인접대지경계선(도로, 광장, 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지 접한 경우 그 반대편의 경계선)과 주택단지 안의 도로 및 주차장으로부터 3m이상의 거리를 두고 설치해야 함.

[5] 어린이놀이시설 관리주체의 주요 의무사항

(1) 2008.01.27. 이전에 설치된 어린이놀이시설의 설치검사

해당 어린이놀이시설은 개정법 시행일(2012.01.27.)로부터 3년 이내에 법 제12조제1항 설치검사를 받아야함 ☞ 2015.01.26.까지

※ 설치검사의무 미이행시 어린이들이 놀이시설을 이용 할 수 없도록 폐쇄조치 한 후에 그 사실을 보고해야 함.

(2) 설치검사를 받은 어린이 놀이시설은 시설기준 및 기술기준 적합성유지를  확인하기 위하여 2년에 1회이상 정기 시설검사를 받아야 함

(3) 이 법에 의한 설치검사를 받지 아니한 어린이놀이시설은 2015.01.26.까지 설치검사 의무를 이행해야하며, 안전점검, 안전교육, 보험가입 등의 안전관리의무를 이행하여야 함.

① 안전점검 : 월1회 이상 자체안전점검 실시, 안전점검대장 작성 보관.(3년)

② 보험가입 : 매년 어린이놀이시설 배상책임 보험에 가입, 보험의 종류는 사고배상책임보험이나 사고배상책임보험과 같은 내용이 포함된 보험

③ 안전교육 : 시설 인도 후 6개월 이내, 관리주체 변경 시 3개월 이내 교육이수.정기적으로 2년에 1회이상 교육이수.

[6] 벌칙

(1) 철거명령 및 사용중지 등의 명령을 위반하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 설치검사․정기시설검사 또는 안전진단을 받은자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.(어린이놀이시설 안전관리법 제28조)

(2) 어린이놀이시설 안전관리법 제13조(검사 불합격 시설의 이용금지)를 위반하여 설치검사 또는 정기시설검사를 받지 아니하였거나 설치검사 또는 정기시설검사에 불합격한 어린이놀이시설을 이용하도록 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.(어린이놀이시설 안전관리법 제29조)

(3) 법인․단체의 대표자나 법인․단체 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인․단체 또는 개인의 업무에 관하여 (1)항 또는 (2)항의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인․단체 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과한다.(어린이놀이시설 안전관리법 제30조)

(4) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다.(어린이놀이시설 안전관리법 제31조)

① 제15조제1항의 규정에 따른 안전점검을 실시하지 아니한 자

② 제15조제3항의 규정을 위반하여 어린이놀이시설의 이용을 금지하지 아니하거나 안전진단을 신청하지 아니한 자

③ 제17조제1항의 규정을 위반하여 안전점검 및 안전진단을 실시한 결과를 기록․보관하지 아니한 자

④ 제20조의 규정에 따른 안전교육을 받도록 하지 아니한 관리주체

⑤ 제21조의 규정에 따른 보험가입의무를 위반한 자

⑥ 제22조의 규정에 따른 통보를 하지 아니한 자

⑦ 제23조의 규정에 따른 보고․검사 또는 질문에 대한 답변을 거부․방해 또는 기피한 자

[7] 안전관련기관 현황

구분	기관명	지정일 (지정기관)	주 요 기 능	연락처
검사 ･ 교육 기관	한국건설생활환경 시험연구원	‘08.1.22 (산업통상부)	․놀이시설 안전검사·교육 ․건설․생활·환경기기 등 시험·평가·인증	서울 금천 (02-2102-2500)
	한국기계전기전자 시험연구원	‘08.5.21 (산업통상부)	․놀이시설 안전검사·교육 ․기계, 전기, 전자, 유화제품 안전 인증	경기 성남 (031-785-1280)
	대한민국비상재난 안전협회	‘11.07.22 (안전행정부)	․놀이시설 안전검사･교육 ․비상대비·재난안전관리 정책연구	서울 강남 (02-512-3780)
검사 기관	대한산업안전협회	‘11.09.28 (안전행정부)	․놀이시설 안전검사 ․안전대행, 안전교육, 안전인증	서울 구로 (02-860-7000)
	한국장애인 워크협회	‘14.01.17 (안전행정부)	․장애인IT능력개발 ․안전검사	서울 중구 (02-783-0800)
교육 기관	한국생활안전연합	‘11.3.4 (안전행정부)	․놀이시설안전연구 및 NGO	서울 서초 (02-3476-0119)
교육 인정 기관	한국재난안전기술원	‘11.11.16 (안전행정부)	․공공기관 재난관리 평가	서울 영등포 (02-780-4625)
	대한주택 관리사협회	‘92.05.19 (국토교통부)	․놀이시설 안전교육 ․주택관리사 보수교육	서울 영등포 (02-882-0050)

[8] 어린이놀이시설 관리주체 의무사항 요약

구 분	내 용	근거	위반시벌칙 및 과태료
정기시설검사	설치검사를 받은 시설에 대하여 2년에 1회이상 안전검사기관으로부터 정기시설검사를 받아야 함	법 제12조 제2항	1년이하징역 1천만원이하벌금
합격의 표시	설치검사 및 정기시설검사에 합격되었음을 표시	법 제12조 제4항	-
검사 불합격 시설의 이용금지	설치검사를 받지 않았거나, 불합격된 시설의 이용 금지	법 제13조 제1항	1년이하징역 1천만원이하벌금
	정기시설검사를 받지 않았거나 불합격된시설의 이용금지	법 제13조 제2항	〃
안전점검	월 1회 이상 자체적으로 안전점검 실시	법 제15조 제1항	과태료 500만원
안전진단 신청 (필요시)	안전점검 결과 위해 우려가 있는 시설에 대하여 이용을 금지하고 1개월 이내에 안전검사기관에 안전진단 신청	법 제15조 제3항	과태료 400만원
놀이시설의 이용금지 폐쇄,철거	어린이놀이시설을 이용 금지․폐쇄 철거시 어린이 등의 출입금지 조치 후 시도지사에게 통보	법 제16조 제5항	-
점검결과의 기록 보관	안전점검 및 안전진단 결과를 기록 보관	법 제17조 제1항	과태료 200만원
안전교육	시설을 인도받은 날부터 6개월이내에 안전관리 관련 업무담당자로 하여금 안전교육을 받도록 하여야 함. 재교육은 2년에 1회이상 받아야 함	법 제20조	과태료 200만원
보험가입	시설을 인도받은 날부터 30일 이내에 사망시 8천만원까지 보상받을 수 있는 보험에 가입하여야 함	법 제21조	과태료 200만원
중대사고발생 보고(발생시)	중대한 시고가 발생한 경우 관할 시도지사 또는 시도 교육청에 통보	법 제22조 제1항	과태료 200만원
보고, 검사 답변	어린이놀이시설의 설치․관리등에 관한 자료 제출보고 및 답변	법 제23조	과태료 300만원

Ⅹ. 행위허가(주택법 제42조 및 시행령 제47조 및 시행규칙 제20조)

[1] 공동주택 행위허가 대상 및 기준(주택법 제42조 및 주택법 시행령 제47조)

공동주택의 입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 다음 중 어느 하나의 행위를 하고자 하는 경우에는 대통령이 정하는 기준ㆍ절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 함

다만, 증축을 위한 리모델링의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」제12조의 규정을 준용하여 안전진단을 실시하여야 하며, 안전진단의 결과 건축물의 구조의 안전에 위험이 있다고 평가되어 주택재건축 사업의 시행이 필요하다고 결정된 공동주택의 경우에는 리모델링을 허가할 수 없음

(1) 행위허가를 받거나 신고를 하여야 하는 행위

① 공동주택을 사업계획에 따른 용도외의 용도에 사용하는 행위

② 공동주택을 신축․증축․개축․대수선 또는 리모델링하는 행위

③ 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위. 다만, 경미한 행위는 행위허가 또는 행위신고 불필요

④ 공동주택의 용도폐지

⑤ 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거

(2) 허가․신고를 받지 않아도 되는 경미한 행위

① 창틀․문틀의 교체

② 세대내 천장․벽․바닥의 마감재 교체

③ 급․배수관 등 배관설비의 교체

④ 난방방식의 변경(시설물의 파손․철거를 제외)

구분		허가기준	신고기준
1.용도변경	공동주택	법령의 개정이나 여건의 변동 등으로 인하여 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 의한 주택의 건설기준에 부적합하게 된 공동주택의 전유부분을 동규정에 적합한 시설로 용도변경의 하고자 하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻은 때	-
	입주자 공유가 아닌 복리시설	-	「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 부대시설·복리시설의 설치기준에 적합한 범위에서 용도를 변경하는 경우. 다만, 「건축법 시행령」 제5조에 따른 시·군·구 건축위원회의 심의를 거쳐 용도를 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 조경시설, 주택단지안의 도로 및 어린이놀이터시설을 각각 전체 면적의 2분의 1의 범위안에서 주차장용도로 변경하는 경우(1994년 12월30일 이전에 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 얻어 건축한 20세대 이상의 공동주택에 한한다)로서 그용도변경의 필요성을 시장 ·군수·구청장이 인정 하는 때	「주택건설기준 등에 관한규정」에서 정한 부대 · 복리시설의 설치기준에 적합한 범위안에서 동규정 제5조제1호 내지 제5호의 규정에 의한 시설외의 시설(「건축법 시행령」 별표 1 제3호 마목ㆍ사목ㆍ자목 및 제4호라목의 시설을 포함하며, 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한한다)로 용도를 변경하고자 하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의동의를 얻을 때
2.개축·재축·대수선	공동주택	당해 동의 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻은 때	-
	입주자 공유가 아닌 복리시설	위치 및 규모가 종전의 건축물의 범위안인 때	-
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때	-
3.파손·철거	공동주택	위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻은 때	노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등 경미한 행위로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때
	입주자 공유가 아닌 복리시설	위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 때	-
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻은 때	노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등경미한 행위로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때
4.용도폐지	공동주택	·위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이부득이하다고 인정하는 경우로서, 당해 동의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때 ·법 제38조의 규정에 의하여 공급하였으나 전체세대가 분양되지 아니한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 때	-
	입주자 공유가 아닌 복리시설	위해의 방지 등을 위하여 시장 · 군수 · 구청장이 부득이하다고 인정하는 때	-
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻은 때	-
5.비내력벽철거	공동주택	구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우로서 해당 동에 거주하는 입주자 또는 사용자 2분의 1 이상의 동의를 얻은 때	-
	입주자 공유가 아닌 복리시설	구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 때	-
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때	-
6.신축·증축	공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설	신축 또는 증축하려는 건축물(유치원 및 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률」에 따른 편의시설은 제외한다)의 위치·규모 및 용도가 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받은 범위에 해당하는 경우. 다만, 「건축법 시행령」 제5조에 따른 시·군·구 건축위원회의 심의를 거쳐 신축 또는 증축하는 경우에는 그러하지 아니하다.	법 제29조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위에서 유치원을 증축(「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정한 부대시설·복리시설의 설치기준에 적합한 경우만 해당한다)하거나 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진보장에 관한 법률」에 따른 편의시설을 설치하려는 경우
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 허가를 받은 때	국토해양부령이 정하는 경미한 사항으로서 입주자대표희의의 동의를 얻은 때
7.리모델링	공동주택	공동주택을 동 또는 주택단지 단위로 전체 소유자의 동의를 얻은 경우로서 다음 각 목의 사항을 충족하는 때 가. 별도의 동의 증축 등에 의하여 세대를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것. 다만, 세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 피로티 구조로 전용하면서 최상층 상부에 증축하는 경우에는 그러하지 아니하다. 나. 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아닐 것
	입주자 공유가 아닌 복리시설 등	사용검사를 받은 후 10년 이상의 기간이 경과된 복리시설을 리모델링(증축은 사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과된 공동주택 리모델링과 동시에 하는 경우에 한하며, 기존건축물 연면적 합계의 10분의 1 이내이어야 하고, 증축범위는 「건축법 시행령」 제6조제2항제2호나목에 의한다)하고자 하는 경우로서 복리시설의 전체 소유자의 동의를 얻은 후 구조안전에 지장이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 때. 다만, 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 경우의 주택 외의 시설은 주택의 증축 면적비율의 범위 안에서 증축할 수 있다.

[2] 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(주택법 시행령 별표3)

[3] 공동주택 행위허가 또는 행위신고 절차(주택법 시행규칙 제20조)

① 시장․군수 또는 구청장은 행위허가의 신청 또는 신고가 규정에 의한 기준에 적합한 경우에는 행위허가증명서 또는 행위신고증명서를 교부

② 행위 또는 리모델링에 관한 허가 및 신고에 관한 공사를 완료한 후 사용검사신청서에 구비서류 첨부하여 제출

③ 사용검사에 관하여는 사용검사를 준용하며, 사용검사 신청 적합여부 확인 후 사용검사필증 교부

④ 건축물대장 기재변경 신청 및 사용 가능

[4] 공동주택 행위허가 또는 행위신고의 취소

(주택법 제42조제8항 및 제93조제4호)(2012.3.17.시행)

① 시장․군수․구청장은 공동주택의 입주자․사용자․관리주체․입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 행위허가를 취소할 수 있다.

② 행위허가를 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 함