지역주택조합 가입 전 유의사항 안내문

최근 우리시에 ‘지역주택조합 설립을 위한 조합원 모집’ 과 관련하여 시민들의 문의가 많아 아래와 같이 안내하오니, 지역주택조합 설립과정에서는 행정당국이 관여할 수 있는 법적 권한이 거의 없어 조합원 스스로가 투자에 대한 책임을 질 수 밖에 없다는 점을 감안 재산상의 피해가 발생하지 않도록 유의하시기 바라며, 기타 궁금하신 사항에 대하여는 목포시청 건축행정과 공동주택담당(☏061-270-3475)으로 문의하여 주시기 바랍니다.

※ 지역주택조합의 경우 조합설립인가 이전 조합원 모집행위 등은 현행 관련 법 상 우리시에 인·허가를 득하는 사항이 아니므로, 가입 전 아래 사항을 면밀히 검토하여 조합에 가입하시기 바랍니다.

▣ 지역주택조합 안내

◐ 지역주택조합이란?

☞ 같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 주택법 제32조에 따라 설립한 조합의 일종으로, 조합원이 주체가 되어 사업부지를 매입하고 주택을 건설하여 다른 아파트보다 저렴하게 주택공급이 가능합니다.

◐ 지역주택조합의 조합원 자격은?

☞ 주택소유요건 : 조합설립인가 신청일부터 해당 주택조합의 입주가능일까지                      주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택                      1채를 소유한 세대주인 자

☞ 거주요건 : 조합설립인가 신청일 현재 광주광역시 및 전라남도에

6개월 이상 거주하여 온 자

◐ 지역주택조합의 설립방법은?

☞ 조합원의 자격을 가진 자가 주택건설 예정 세대수의 1/2이상(최소 20명이상) 구성되어 주택건설 예정대지의 80%이상의 토지에 대한 사용승낙서 등으로 토지확보를 하고 주택법 제32조에 따른 설립인가를 받아야 합니다.

◐ 지역주택조합 설립인가 시 구비서류는?

☞ 창립총회의 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원 명부, 시업계획서, 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

◐ 지역주택조합에 따른 공동주택 사업 절차는?

	건립예정지 선정		(가칭) OO주택조합 추진 위원회 구성		주택조합규약 작성
	조합원		조합원		조합원
	조합원모집 및 홍보		주택조합창립총회		주택조합설립인가
	조합원		조합원		조합→시청
	주택건설사업계획승인 (조합인가를 받은 날부터 2년 이내에 신청)		착공 및 공사시행		사용검사 및 입주
	조합,사업주체→시청		조합,사업주체→시청		조합,사업주체→시청
	주택조합 해산인가		주택조합 청산		■ 조합 내부절차 ■ 행정절차
	조합→시청		조합청산인

◐ 지역주택조합 공동주택 사업추진기간은?

☞ 조합인가를 받은 날부터 2년 이내에 주택건설사업계획승인 신청을 하여야 하나, 그 후 토지사용권원의 미확보, 조합원간의 분쟁, 조합 및 사업자간의 분쟁 등으로 사업기간이 장기화 될 수 있으며, 사업완료 전 조합이 해산되거나 사업이 중단되는 등 사업추진의 기간은 일정하지 않습니다

◐ 지역주택조합의 조합주택 잔여분 분양방법은?

☞ 조합원 분양 후 남은 잔여주택수가 30세대 이상일 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」에 의거 일반분양하고, 남은 잔여주택의 수가 30세대 미만일 경우에는 임의 분양합니다

▣ 지역주택조합 관련 불법행위

◐ 조합가입 증서 또는 지위를 양도·양수 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·유인물·전화·인터넷 기타)를 하는 행위, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받는 행위

☞ 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(주택법 제96조 제1호)

◐ 조합원이 아닌 자가 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 그 명목으로 금품을 받는 행위

☞ 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금(주택법 제97조 제7호)

◐ 주택조합원을 모집하면서 ‘아파트분양’으로 허위 광고하는 등 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시·광고 행위

☞ 2년 이하의 징역 또는 1억5천만원 이하의 벌금(표시·광고의 공정화에 관한 법률 제17조 제1호)

▣ 지역주택조합의 장·단점

장 점	단 점
․ 주택청약통장 불필요 ․ 청약 경쟁 순위에 관계없음 ․ 일반분양주택보다 가격이 저렴함 ․ 잔여세대 일반분양분 보다 양호한 호수 배정 가능 ․ 토지나 건물이 없어도 조합원 가능 (재건축 조합은 불가능)	․ 주택조합 가입요건 구비(지역,거주기간) ․ 조합원 지위를 계속유지(무주택세대주) ․ 사업지연시 추가 부담금 발생 ․ 조합설립까지는 조합원 스스로 각종 문제를 해결하여야 함 ․ 조합원 및 조합간 분쟁이 존재

▣ 지역주택조합 가입시 유의사항

◐ 토지매입이 완료되었는지 여부

☞ 조합원 모집시 토지매입이 원활하지 않는 경우 사업완료가 10년이 넘거나 무산되는 경우도 있어 자칫 큰 손실을 볼 수가 있습니다.

☞ 지역주택조합 설립시에는 토지소유자의 80% 동의만으로 인가가 가능하나 사업계획승인시 필요로 하는 95%의 토지사용권원이 확보되지 않아 사업계획승인을 득하지 못하는 경우도 있습니다

◐ 사업대상지의 토지이용규제 및 도시계획관련 절차 가능 여부 확인

☞ 사업대상지의 주택건설 규모는 조합설립인가시 조합에서 임의로 예상하여 설정하는 것으로서 사업계획승인을 받기 위한 일련의 절차(지구단위계획,오염총량할당,각종 심의 등) 진행시 그 결과에 따라 상당한 변경이 있을 수 있기 때문에 조합원의 분담금 변경 및 사업성 여부 등을 고려하여야 합니다.

◐ 사업대상지의 주변환경 및 교통상황 등 입지여건과 입주시기 확인

☞ 조합원을 모집하는 과정에서 입지여건과 입주가능 시기에 대하여 지나치게 과장하는 경향이 있어 원하지 않은 주거여건이 될 수 있습니다

☞ 도로·상하수도·학교 등 기반시설이 확보되어야 공동주택건설이 가능하므로, 사업대상지 여건에 따라 기반시설 설치가 지연되어 입주가 어려워지는 등 선의의 피해를 볼 수 있어 사업추진 가능성과 그 시기에 대하여 철저히 확인하여 결정하여야 합니다.

◐ 조합의 계약서 및 규약 확인

☞ 조합원 모집 운영과 관련하여 각종 탈법 및 갈등의 소지가 있어 계약서, 조합규약 등을 신중히 확인하고, 조합가입은 민사적인 계약임에 따라 이에 대한 책임은 본인에게 있으므로 조합원 탈퇴시 분담금 환급 및 사업완료 후 조합재산분배 등 조합원의 권리 및 의무 등에 대하여 꼼꼼히 확인하여 결정하여야 합니다.

☞ 토지소유권 확보 나 사업계획승인, 시공자 선정 등이 완료되지 않은 상태에서 조합원 모집 등 사업을 추진하므로 분양가격이 불확실하고, 사업진행 중 토지가격 및 시공비 상승 등 추가 부담금이 발생할 우려가 있으므로 이에 따른 조합규약 등을 확인하여야 합니다.