공동주택관리법 시행령·규칙 개정 주요내용

① 입주자등*의 3분의 2 이상이 동의하면 의무관리대상으로 전환

* 입주자등 : 공동주택에 거주하는 입주자(≒소유자) 및 사용자(≒임차인)

ㅇ 지금까지는 일정* 세대 수 이상만 의무관리대상** 공동주택으로 규정하여 관리해 왔으나, 앞으로는 비의무관리대상 공동주택도 입주자등이 동의하면 의무관리대상으로 전환될 수 있음

* 300세대 이상(승강기 등이 미설치된 경우), 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙난방(지역난방 포함) 방식, 150세대 이상 주상복합건축물

** 주택관리사 채용, 입주자대표회의 구성·운영, 관리비의 공개 등

ㅇ 한편, 의무관리대상 전환 공동주택은 입주자등의 3분의 2 이상이 동의를 하여 다시 의무관리대상에서 제외할 수도 있음

② 입주자가 아닌, 사용자도 동별 대표자로 선출 가능

ㅇ 지금까지 동별 대표자는 해당 공동주택에 거주하는 입주자*만 가능하였으나, 앞으로는 2회의 선출공고에도 불구하고 입주자인 후보자가 없는 선거구는 3회 선출공고에서 사용자**도 가능.

*  입주자 : 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속

** 사용자 : 사용자 또는 그 사용자를 대리하는 배우자 및 직계존비속에 한정

- 다만, 3차 공고 이후에도 입주자(중임한 입주자인 후보자를 포함)인 동별 대표자 후보가 있는 경우 사용자는 자격이 상실

ㅇ 한편, 입주자대표회의 구성원 중 사용자가 과반수를 넘을 경우 일부 입주자대표회의 의결사항은 입주자의 사전 동의를 받도록 하여 입주자의 권리가 침해되지 않도록 함

* 하자담보 종료 확인 : 전체 입주자 5분의 4 이상의 서면동의를 받아 종료

* 장기수선계획 정기조정 : 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 의결

ㅇ 또한, 지금까지 중임한 입주자인 동별 대표자는 2회 선출공고에 불구하고, “후보자가 없는 선거구”의 경우에 다음 선출공고를 거쳐 동별 대표자로 선출될 수 있었으나,

- 앞으로는 “후보자가 없거나 선출된 자가 없는” 경우에도 선출 공고를 거쳐 다시 선출될 수 있도록 함으로써 동별 대표자 선출 절차가 신속하게 진행될 수 있을 것으로 보임

③ 동별 대표자 및 선거관리위원의 결격사유를 보완

ㅇ 지금까지 동별 대표자가 관리비등을 최근 3개월 이상 연속 체납 하여 당연 퇴임된 경우에도 체납한 관리비등을 납부하면, 보궐 선거에 바로 후보자가 될 수 있는 불합리한 점이 있었으나,

-	앞으로는 관리비등 체납으로 당연 퇴임되어 “그 남은 임기 중에 있는 사람을 결격기간에 포함하되, 남은 임기가 1년을 초과 하는 경우에는 1년 동안“은 보궐선거 출마를 제한함

ㅇ	한편, 동별 대표자가 결격사유 등으로 당연 퇴임된 경우, 그 남은 임기 동안에는 선거관리위원이 될 수 없도록 하여 선거관리의 공정성 강화

④ 혼합주택단지* 의사결정 방법 개선

* 혼합주택단지 : 분양주택과 임대주택이 혼합된 단지

ㅇ 지금까지는 입주자대표회의와 임대사업자가 공동 결정해야 할 사항이 합의가 이루어지지 않는 경우, 제1호·제2호는 공급면적 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 측이 결정하고,

* ① 관리방법의 결정 및 변경 ② 주택관리업자의 선정 ③ 장기수선계획의 조정 ④ 장기수선충당금 및 특별수선충당금을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수 ⑤ 관리비등을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역

- 제3호～제5호는 공급면적 3분의 2 이상의 면적을 관리하는 측에서 결정하도록 규정하고 있어, 공급면적이 ‘3분의 1 초과∼3분의 2 미만’인 경우 합의가 이루어지지 않아 의사결정이 지연되는 경우가 있었음

ㅇ 앞으로는, 시설물의 안전관리계획 점검 대상 등 안전관리에 관한 사항은 2회의 협의에도 합의가 이뤄지지 않으면 공급   면적의 2분의 1을 초과 관리하는 측에서 결정하도록 개정

⑤ 공동주택 주차장 개방, 외부인 위탁관리도 가능

ㅇ 지자체와 입주자대표회의 간의 협약에 따라, 공동주택 주차장을 지방자치체단장 책임 하에 “입주자등이 아닌 자”에게 개방할 수 있도록 규정하고 있으나,

- 지방자치단체나 지방공사·공단이 제3자에게 위탁하여 준공영 방식으로 운영하는 것도 가능하도록 ｢공동주택관리법 시행령｣상에 명시적으로 규정

⑥ 관리사무소장등은 배치 받은 날부터 3개월 이내 교육

ㅇ 지금까지 관리사무소장으로 배치되는 경우에는 1년 이내에 공동주택 관리 및 윤리교육을 받도록 규정하고 있었으나,

-	앞으로는 3개월 이내에 교육을 받도록 함으로써 공동주택관리자의 역할 수행에 차질이 없도록 하고자 개정

⑦ 한편, 지난 해 4월에 개정·공포된 ｢공동주택관리법｣ 내용 중 올해 4.24.부터 시행되는 사항

ㅇ 지금까지 의무관리대상 공동주택만 관리비등을 공개해 왔으나,  의무관리대상이 아닌 공동주택이라도 100세대 이상 공동주택은 의무적으로 관리비 등을 공개해야 함

- 다만, 비의무관리대상 공동주택의 관리인의 업무부담 등을   고려하여 의무관리대상 공동주택(47개 세항목 공개) 과는 달리 대항목 수준 항목(21개*)만 공개하면 된다.

*  21개 항목 : 관리비(일반관리비·청소비·수선유지비 등 10개 항목), 사용료(전기료·수도료 등 9개 항목), 장기수선충당금, 잡수입

- 이에 따라 100세대 이상 단지의 관리인은 공동주택단지 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 관리비 등의 내역을 공개해야 한다.

*  (예시) 사용한 월에 관계없이 4월에 부과한 경우 5월말 까지 공개

⑧ 각종 의무 위반에 따른 과태료 금액 설정

ㅇ 비의무관리대상 공동주택 중 100세대 이상 단지는 관리비등을 공개하도록 시행령이 개정됨에 따라, 공개를 하지 않은 경우 150만원∼250만원 이하의 과태료 부과가 가능하며,

- 의무관리대상 전환을 위한 입주자등의 동의를 받은 이후 30일 이내에 시·군·구청장에게 신고를 하지 않은 경우, 지연기간에 따라 50만원∼100만원의 과태료를 부과

참고		공동주택관리법 시행령 문답자료

1. 현재 의무관리대상 공동주택도, 입주자등의 동의를 거치는 경우에는 제외를 할 수 있는 지?

ㅇ 현행 의무관리대상 적용 대상 공동주택은, 입주자등의 동의를  받아도 제외할 수 있는 대상이 아님

* 의무관리대상 : 300세대 이상, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙난방
(지역난방 포함) 방식, 150세대 이상 주상복합건축물

- 의무관리대상  전환  가능  대상 공동주택은 현행 의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에 가능하며, 제외 대상은 동의에 따라  의무관리대상으로 전환된 공동주택만 가능함

2. 의무관리대상 공동주택으로 전환을 위해 “입주자등의 서면동의”를 받을 경우, “입주자등“의 의미 및 동의방법?

ㅇ “입주자등”은 해당 공동주택에 실제 거주하고 있는 입주자등
(입주자 또는 사용자)을 의미함

* 입주자등 : 공동주택에 거주하는 입주자(≒소유자) 및 사용자(≒임차인)

ㅇ 동의 방법은 서면동의가 필요하나, ｢공동주택관리법｣ 제22조에 따른 전자투표에 의한 방법도 가능함

3. 주상복합건축물일 경우, 업무시설인 오피스텔 등도 의무관리
대상 공동주택으로 전환할 수 있는 지?

ㅇ ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제2호에 따른 공동주택만 같은 법 시행령의 규정에 따라 의무관리대상 공동주택으로 전환이 가능함

* ｢건축법 시행령｣【별표1】제14호나목2)에 따르면, 오피스텔은 업무시설로 분류
되며,「주택법」제2조제4호에서도 오피스텔은 준주택으로 분류됨

** 준주택 : 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔을 말함

ㅇ 따라서, ｢공동주택관리법｣의 적용 대상이 아닌, 오피스텔 등은
의무관리대상 전환 적용의 대상이 아님

4. 사용자인 동별 대표자의 자격요건 및 선출방법은?

ㅇ 사용자*의 동별 대표자 후보 자격범위는 입주자와 동일하게, 사용자 본인 및 그를 대리하는 배우자 및 직계존비속에게 있음

* 사용자 : 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다)

- 또한, 사용자도 동별 대표자의 거주요건*을 갖추고 결격사유에 해당되지 않아야 함

* 해당 공동주택단지에 6개월 이상 주민등록을 두고 실제 거주하여야 하고, 선출공고에서 정한 서류제출마감일 기준 당해 선거구에 주민등록 및 거주

ㅇ 다만, 사용자는 2차의 선출공고에도 불구, 후보자가 없는 선거구의 경우에 후보자로 가능하며, 이 경우도 입주자인 후보자가 있는 경에는 자격이 상실됨